地價下跌本在意料之中

一九九三年政府與建商合力鼓吹「現在正是購屋的好時機」

如果大家到圖書館查看一九九一年到一九九五年的報紙或雜誌，就知道當時政府和所有的銀行、購屋雜誌、房仲業者、分析師如何鼓吹大家購屋。雖然這幾年中不同的人對於購屋的說法略有差異，但大致上可以歸納為以下的意見：「八○年代的房價雖然不斷飆漲，但到了九○年代以後就開始下滑。不只是房價下跌，銀行利率也跟著向下調整，這些都顯示只要景氣好轉房價還有上漲的空間。因此現在正是購屋千載難逢、不可多得的大好時機。」

在一片勸進聲中，許多銀行都在一九九九三年推出所謂的「輕鬆還款」的貸款方案，這種貸款方式又稱為階段性貸款，也就是最初幾年只需支付少許貸款額，但五年之後就必須大幅提高還款額度，這種方式其實是在預支景氣好時的薪水，根本是一種惡質貸款。

這種貸款方式乍看每月的還款額度不高，但是很快地每個月就必須背負沈重的貸款壓力，如果是以四％的利息貸款三十五年，那麼第六年的還款額度就必須增加三成，如果貸款二十年則必須增加六成。不過，那些夾在報紙當中的房屋廣告都只強調前五年的還款金額，讓人誤以為能輕輕鬆鬆還款。當薪水沒有按照年資增加時，大家才會了解這種房貸的可怕。

這種貸款讓許多人購買了超過自己還款能力的豪宅，而且讓原本沒打算購屋的人也向銀行借錢買房子。據說一九九三年就有高達七十萬人向原本一年只有五十萬人貸款的公庫貸款，一九九四年甚至增加到一百萬人，而且其中有一半以上的人是簽下階段性還款的長約，據說光是一九九三、九四兩年就有七十萬人以這種方式購屋。事實上到了一九九五年尾，住宅金融公庫的融資剩餘金額數就高達六百萬人。

就是這種「現在正是購屋的大好時機」，或是「如果現在不買以後就買不到」的說法，讓六百萬人貸款買了離家兩小時的房子。然而，到頭來地價並未如政府或建商所說的往上飆漲。事實上，整個九○年代的地價不漲反跌，二○○二年甚至跌到泡沫經濟前的價格。更糟的是，許多人四十歲以後的薪水不增反減。

待宰肥羊的人民被政府與財團利用了

然而，這些狀況難道都無法事先預測嗎？我們不妨從微觀與宏觀的角度來思考事件背後的真相。

事實上，當時政府還未解決泡沫經濟帶來的問題，就連市中心都有大量的土地尚未利用。當時外資企業都認為日本經濟前景黯淡，紛紛關閉日本分社，許多地方企業也跟著撤資返鄉。不僅如此，更有不少企業接二連三地倒閉，銀行只能眼看著抵押物堆積如山。

市中心的辦公大樓一旦空在那裡，原本規劃給市區上班族的住宅區也就只能跟著荒廢。通勤圈擴大後，許多重大產業都漸漸從都市近郊銷聲匿跡，那些工廠用地也只能改建成住宅。

此外，日本在簽訂「烏拉圭回合多邊貿易談判協定」後，農作物就面臨開放進口的壓力，許多老農民不願繼續務農，休耕地因此大為增加。另一方面，日本政府在實施定期借地權法（譯註：日本政府為了降低土地資金和建築成本於一九九一年制定定期借地權法，租賃雙方可在簽訂土地借用年限後，變更土地使用方式）後，也使得原本不願意出租土地者也開始租地求現。這也是為什麼當時我曾說光是在離市中心五十公里的地區，將會被釋出三十七萬公頃的土地。當不動產的供給增加，價格自然就會下降。

不僅是土地利用的改變會影響地價，光從建築基準法規的鬆綁和建材的開放進口也能預測整體營建成本將會減少。也就是說一九九三、九四年就可以想見透天屋或是公寓的房價將會下跌，一九九五年購屋肯定比之前便宜。

政府和建商其實早就知道這種情況，但政府卻與銀行和建商狼狽為奸，大力鼓吹人民購屋。我非常了解箇中陷阱，所以當時就在《文藝春秋》寫了一篇名為「地價還會再跌」的文章。

當時政府和自民黨的如意算盤是想藉由調降利率，擴大住宅金融公庫的貸款，讓閒置無用、乏人問津的土地流動。然而，一九九一年到一九九四年受限於一九九○年的不動產融資總量限制，使得不動產公司在沒有獲得銀行融資的情況下，不得買賣土地，也因為如此，整個不動產市場交易顯得異常冷淡，無利可圖。

當時日本的經濟狀況就如多數人指出的，屬於土地本位制度，為了使地價上漲，不動產公司、建商和銀行都把自己當成企業在經營。但是，也因為總量制度與窗口制度（譯註：日本金融機關針對民間銀行設定貸款上限，以控制整體通貨量），使得土地資金流動緩慢，許多不動產公司遂從一九九一年後逐一宣告破產。不動產公司的倒閉當然直接影響到銀行營運。

另一方面，一旦土地買賣減少，建築物的需求也就跟著減少，建商自然也就出現營運困難的情況。

面對這樣的情況，政府就開始將如意算盤動到人民頭上。也就是只要能喚起住宅需求，促使大家購屋，最好是購買高價的房子，就能使情況大為改善。政府心想只要不讓地價再下跌，鼓吹人民買房子，就能使奄奄一息的景氣和不動產公司、建商、銀行起死回生，簡單說就是犧牲人民挽救瀕臨倒閉的建商與銀行。事實上，日本政府長期以來都是透過公家資金與放棄債權的方式達到救建商、救銀行的目的，從來不以人民為念，人民不過是經濟政策的一種手段。

如果用宏觀的方式看待此事，絕對會做出錯誤的判斷，那些鼓勵人民以階段性貸款的營業員總是這樣說：「六年以後每個月的貸款額確實會增加，但你的薪水也會增加，所以大可不用擔心。」然而這種說法只適用一九九五年以前的情況，事實上，一九八五年以前日本的經濟平均每年成長六％，也只有經濟這塊大餅成長，我們的薪水才會增加，如果以國家的年金額來計算，那時的薪水成長率約為四％，但是，一九九五年到二○○二年日本的經濟成長率只有二％，而且失業率還在不斷攀升，根據估計，一九九一年約有一百三十六萬的失業人口，但到了二○○一年就攀升到三百三十萬人。

在這種情況下，即使有高達六百萬的人買房子，許多錢在資金市場流動，景氣還是不會好轉，地價仍是不漲反跌，經濟市值也一直在縮小。不用想也知道，一定有不少勉強貸款購屋的人付不出貸款，陷入破產的窘境。

調查《住宅情報》雜誌的關係企業

然而，如果當時這些人懂得問以下這些問題，情況就大不相同了：「雖然《住宅情報》雜誌都說現在是購屋的好時機，但是出版《住宅情報》雜誌的Recruit（編按：成立於一九六三年，為日本最受矚目的雜誌發行集團）到底是什麼樣的公司？」以及「這些《住宅情報》雜誌的銷售狀況如何？」

事實上，Recruit這個集團旗下還有Recruit Cosmos不動產公司，這家不動產公司主要的業務是分售大樓，如果地價下跌、住宅需求減少，公司當然會陷入營運困難，而且不用說《住宅情報》雜誌一定會大量刊登自家經手的大樓，這當中其實充滿了商業陷阱。此外，《住宅情報》雜誌的主要收入都是不動產廣告，絕對不會刊登廣告主經營不善的消息。如果有這些認知後再去讀《住宅情報》雜誌的特別報導，我想就會看到不同的訊息了。

如果問Recruit的公關部雜誌為何沒能準確地預估地價變動，他們會一面承認確實沒在雜誌中寫到「地價將會下跌」的報導，但也會表示他們向來是站在讀者的立場，提供半年前到一年前地價落差的客觀資訊。

觀察敏銳的人甚至還會提出這樣的問題：「政府為什麼會在那個時間點擴大融資範圍？」以及「政府何以會提出『輕鬆貸款』的方案？」如果會問這些問題，就會注意到政府官員在回答議員質詢時所提出的理由：「希望藉由增加住宅需求刺激景氣復甦。」

說到此，我也很想問那些背負龐大貸款壓力的人一個簡單的問題：「如果這個貸款必須付出長達三十五年的努力，為什麼不先用自己的腦袋好好分析個十小時？」如果懂得反覆問自己這些問題，細細分析相關資訊，一定可以得到這樣的結論：「政府真正的目的是在地價尚未大跌之前，讓業者和銀行先出清存貨，以挽救他們。」就算無法看出這些事件背後的真相，至少也該心存懷疑才對。

在這個時代，不論是買房子、結婚、換工作，還是教育子女，凡是人生中的重大決定都必須由自己親自決定，絕對不可以人云亦云、隨波逐流，更不可以被銀行的行銷手法所左右。

大約從一九九三、九四年媒體就不斷出現「自我負責」這個名詞，不知大家是否已經聽膩了。事實上，這個名詞最早是由細川護熙首相（編按：日本新黨的創辦人之一，曾在一九九三～一九九四年四月擔任日本首相）所提出，這是他在一九九三年十一月八日，針對私人諮詢機關「經濟改革研究會」，也就是所謂的平岩研究會的規制緩和所提出的報告。他在這份報告中強調「所有的社會政策原則上都應『自我負責』。」簡單地說，就是國家與行政單位已經不再像過去那樣有擔當，大家得自己研判情勢。說穿了他是在說：「政府也有判斷錯誤的時候。」細川護熙只是用比較好聽的話暗示現在已經不能像過去那樣凡事都可相信政府。

那麼，為什麼現在會變成政府欺騙人民、壓榨員工的時代呢？這是因為從一九八五年開始世界就徹徹底底的改變，但日本政府卻反應遲鈍，不知應變，最後只能將人民、員工視為俎肉。

下一章將說明一九八五年以後，世界為何改變以及如何改變，畢竟唯有掌握時代趨勢，才能了解質問力的重要。



質問力

一九八五年是世界驟變的關鍵年代，世界溝通平臺的視窗軟體與網路科技使得世界瞬間連結，英語從此成為全球的共通語言，國家與企業也以前所未有的速度興盛衰亡，例如，曾經風光一時的阿根廷就是在一夕之間掉入經濟蕭條的年代。

另一方面，冷戰結束後，昔日作為美國防禦基地、在其保護傘下壯大繁榮的日本，也必須開始獨自面對國際嚴峻的挑戰。廣場協定雖然導致日圓快速升值，但也讓日本有機會從外銷型國家轉變為內需型國家，然而日本政府卻遲遲不願廢除國內既有的保護政策，使日本步上了危機四伏的泡沫經濟。

這項錯誤的決策不僅讓不具競爭力的產業得以苟延殘喘，也讓泡沫經濟崩解後，銀行不良債權堆積如山，日本從此進入長達十年的不景氣時代。

簡單地說，日本從明治時代開始到一九八五年，凡事都是以歐美為目標，不論是政府，還是企業都不假思索地努力追趕歐美。例如，在經濟高度成長期以前，日本車廠處處模仿福特汽車與通用汽車，只要能有他們幾分之幾的規模就引以為傲。在那個時代，政府決定國家所有的整體發展目標，人民只需跟隨政府政策行事即可，國家與人民的關係如同師生，政府的政策永遠都是對的，只要照著政府政策行事就是好國民。然而，到了一九八五年，這套思維模式就完全失效、崩解。

一九八五年以後，凡事都必須自己開創與摸索，無法再仿效或複製他人的成功。質問力成為這個時代中最重要的關鍵能力，因為在面對盤根錯節的問題時，必須先具備質問力，才能釐清關鍵的問題根本，了解問題的根本後才可能找到解決方法。

也就是說，解決問題必須從「這是怎麼一回事」的疑問出發，但是現今的日本企業、地方政府和中央政府都還用反正大家都不知道該如何是好，我也不用有危機意識的心態面對變局。然而，不懂得發現問題，就只能坐以待斃。

例如，之前日產汽車和三菱汽車雙雙傳出營運不善的消息，我認為有很大的原因是他們的官僚體質無法因應時代變局。反觀本田汽車這種不當政府眼中乖乖牌的企業，其業績之所以能蒸蒸日上，正是因為他們拒絕模仿他人，堅持走自己的路。唯有自己不斷發現問題，找出解決方案的企業才能成為不被時代淘汰的強勢企業。最近日產汽車和三菱汽車紛紛爬出業績谷底，轉虧為盈，然而他們之所以能反敗為勝是因為他們開始問外國人「為什麼」。

事實上，質問力不僅對日本人愈來愈重要，也是今後每個人必備的能力。下一章將比較洞悉局勢、開創新路、走出自我的新加坡，與缺乏質問力、以至於問題重重的日本，並進一步說明質問力的重要性。

地價下跌本在意料之中

一九九三年政府與建商合力鼓吹「現在正是購屋的好時機」

如果大家到圖書館查看一九九一年到一九九五年的報紙或雜誌，就知道當時政府和所有的銀行、購屋雜誌、房仲業者、分析師如何鼓吹大家購屋。雖然這幾年中不同的人對於購屋的說法略有差異，但大致上可以歸納為以下的意見：「八○年代的房價雖然不斷飆漲，但到了九○年代以後就開始下滑。不只是房價下跌，銀行利率也跟著向下調整，這些都顯示只要景氣好轉房價還有上漲的空間。因此現在正是購屋千載難逢、不可多得的大好時機。」

在一片勸進聲中，許多銀行都在一九九...

【前言】 別再當事後諸葛

如果你曾在一九九一年到一九九六年之間購屋，那你現在應該每天都在嘆氣吧？

今年四十二歲的A先生就面臨這樣的困境。一九九四年，在市區上班的A先生以需負擔三十五年的貸款，買了一間價值六千萬日圓的房子。有自己的家雖然很令人高興，但一小時又二十分鐘的通勤時間似乎遠了點。

不幸的是，到了一九九八年，如果從電車的窗口看出去，會發現離市區一小時以內的地方蓋了不少新大樓，不僅價格只要四千萬日圓左右，而且都比A先生現在住的房子大得多。

見此光景，A先生便跟太太說：「老婆，那裡似乎比較好喲。」於是便試著找銀行商談貸款事宜。

恰巧，這時許多銀行都紛紛推出協助客戶換屋、償還舊貸款的轉貸方案，然而A先生卻無法如願換屋，為什麼？

這是因為當時花六千萬日圓買的房子，現在被銀行認為只值兩千八百萬日圓，當初花上一生積蓄購買的房子，竟然在短短幾年之間跌到剩不到一半的價值。更令人沮喪的是，每月償還的貸款都被利息吃掉，六千萬日圓的貸款截至目前也只還了五百萬日圓左右。

如果要買四千萬日圓的房子，加上先前的貸款，也得再向銀行借一千兩百萬日圓才夠。在這種情況下，銀行絕對不可能借錢給他，理由是他的房子價格不斷下跌，不足以抵押貸款，這就是為什麼他想換屋也無法如願以償的原因。

這時A先生才驚覺，自己為了一棟價值兩千八百萬日圓的房子負債了五千五百萬日圓，兩千七百萬以上的負債更讓他成為銀行拒絕借貸的危險客戶。然而，當我們心想「怎麼會這樣」時，通常都已經太遲了。

許多人都是因為每個月只需付少許的貸款，毫不考慮地與銀行簽下三十五年的貸款長約。

試想，如果你三十五歲買房子，就必須一直付貸款到你七十歲，而且退休之後還必須再付十年的貸款。這當中薪水會因為通貨膨脹而原地踏步，但孩子的學費卻會不斷增加。而且，如果當中你被裁員，等於是立即宣告破產。更糟的是，當你驚覺大勢不妙時，通常已是沒有本錢換工作的四十五歲，這時就算是被調職或減薪，說什麼你都會想盡辦法留在公司。如果人生遇到六千萬日圓買的房子最後只值兩千八百萬日圓的慘境時，叫人怎麼樂觀得起來。

如果根據市場的規模推算，光是日本銀行列為拒絕貸款的危險客戶，或是被貸款壓得喘不過氣的人就有七百萬人，我認為日本社會之所以死氣沈沈多年，就是因為許多上班族都深陷多重負債的困境。事實上，在一九九三年到一九九五年花六千萬日圓購屋的人，如果再等個五年，絕對可以少付三千萬日圓的貸款。怎麼會有這麼大的差別？這就是我希望老被人說是事後諸葛的你，好好閱讀本書的目的。

事實上上述這些觀察絕對不是事後諸葛。一九九五年三月，我就曾在《文藝春秋》上發表一篇名為「房價還會再跌」的文章。一九九三年左右我也曾說當時實際的房價只有市價的五分之一，所有房價都被膨脹了五倍。其實早在一九八六年我就在《文藝春秋》的「推行第三次農地解放」與《新富國論》中提出將房價降低四分之一的政策，這些書當時都狂賣了上百萬冊。如果大家都具備本書所說的「質問力」，不僅不會被分析師「現在正是逢低買進」的說法給欺騙，還可以省下將近三千萬日圓的房貸。

這本書主要在培養日本人極為缺乏的質問力，藉此讓大家不再只根據政府、媒體或分析師的說法行事，而用自己頭腦思考與判斷，在發現問題後有追根究底的能力，不再做出後悔的決定。當然也希望藉由這本書，讓大家了解質問力已是當今社會愈來愈重要的能力。

事實上，世界在一九八五年之後就變了。過去照著社會期望過活的人，或許還可以在買房子、付貸款、送小孩上學、靠退休金過活的日子裡安穩度過一生。然而，這種「跟著大家走」的安全年代早在一九八五年就結束了。現在是凡事都得靠自己、在不見路徑的黑暗中摸索的競爭年代，不論是企業，還是個人，都必須擁有開創新路的能力，而這種尋光能力正是質問力。

本書一開始先從各個角度分析了序文所提到的房貸問題，告訴大家為什麼不可以在一九九二年到一九九五年買房子，然後再從歷史的角度說明一九八五以前的世界和現在到底有什麼不同，相信在追尋答案的過程中，大家就會了解何以質問力在一九八五年以後的世界中，扮演極為重要的關鍵能力。

質問力能讓你看清許多社會問題，發現全然不同於媒體報導的事實真相。本書最後也提出如何有效培養質問力的方法，以及為何日本人特別缺乏這項能力。衷心希望想靠雙手開創嶄新人生的你進入本書和我一起思考。

【前言】 別再當事後諸葛

如果你曾在一九九一年到一九九六年之間購屋，那你現在應該每天都在嘆氣吧？

今年四十二歲的A先生就面臨這樣的困境。一九九四年，在市區上班的A先生以需負擔三十五年的貸款，買了一間價值六千萬日圓的房子。有自己的家雖然很令人高興，但一小時又二十分鐘的通勤時間似乎遠了點。

不幸的是，到了一九九八年，如果從電車的窗口看出去，會發現離市區一小時以內的地方蓋了不少新大樓，不僅價格只要四千萬日圓左右，而且都比A先生現在住的房子大得多。

見此光景，A先生便跟太太說：「老婆，那裡似乎比較好喲。」於是便...

推薦序
推薦序 質問力是保護自己的免疫力－－杜書伍
推薦序 懂得質問，才是真智慧－－林信義
推薦序 質問力是成功企業主要必備的能力－－湯明哲
推薦序 莫再當事後諸葛－－何思慎
推薦序 培養問題解決能力，從質問力開始－－李弘暉
導讀 國家領導人不能不看的書 有質問力才有未來－－莊舒淇
前言 別再當事後諸葛
第一章 地價下跌本在意料之中
一九九三年政府與建商合力鼓吹「現在正是購屋的好時機」
待宰肥羊的人民被政府與財團利用了
調查《住宅情報》雜誌的關係企業
第二章 一九八五年以後世界就變了
戈巴契夫結束冷戰時代
廣場協定讓日本人的所得落入美國人的口袋
廣場協定其實也是日本的大好機會
視窗1.0的問世
蓋茲前、蓋茲後
消費無國境
酷斯拉企業的出現
中國也出現酷斯拉企業
國際關係加速的時代
質問力
第三章 新加坡奇蹟
蓋茲後二年以英語為教學語言的國家
銷售經營國家的know-how
日本正在走下坡
五十年後日本經濟規模將縮小為美國的四分之一
西班牙、葡萄牙和阿根廷
日本人為何無法成功改革日產汽車
瑕疵擔保條款背後的真相
緊握已知條件，追求事實真相
第四章 有質問力才有未來
國民年金根本是不可靠的人生規劃
不要將國家債信評等與國債的債信評等混為一談
覺悟吧！國債將會變成廢紙
股價下跌不會影響多數人民
只處理不良債權根本不能改善景氣
「Pay Off政策」延期的真正原因
就算現有的銀行倒閉還是會有新銀行取而代之
質疑日本的利率
與金正日交涉可說一點意義也沒有
千萬別怕北韓動亂
核能發電廠有可能出現裂縫
政府沒有能力判斷核能電廠安全與否
核能電廠並非絕對安全
在東京設置核能發電廠
讓人民在了解對價關係的情況下選擇發電方式
郵政民營化
郵政事業不可能民營化
郵政事業為何要民營化
郵便儲金民營化可說一點意義也沒有
由各地方政府成立配達公團，才能精簡郵政人事
郵儲不是該民營化，而是該解散
道路公團改革的省思
追溯道路公團最初的使命
道路是網絡系統，單線計算費用毫無意義
徵收牌照稅
用稅金興建高速公路
一開始就可以預知長野縣水庫的命運
公共工程到底是誰在出錢
國債是在向未來借錢
如何振興長野縣的產業
道州制才是王道
第五章 培養質問力
為什麼日本人學不好英語
學英語首重表達想法
廢除英語老師的國籍限制
創造式教學的時代
培養頂尖人才
學校不教IT
漫畫、動畫和電玩
義務教育的功能在於培育社會人才
培養孩子才能是家長的責任
大前式的教育法
即使父母反對，孩子還是會勇往直前
日本留學生的能力每下愈況
考試的弊害
打造優質私立大學才符合世界趨勢
中國的大學紛紛成立企業
中國學生的區域競爭日漸激烈
日本的大學完全不競爭
日本的學生毫無企圖心
海外一流大學的通信課程
第六章 說明力
管理顧問其實就是發揮質問力的工作
參加「賴利．金現場」節目錄影
邏輯思考是世界共通的語言
小渕惠三首相的質問力
政治家必須具備質問力
領導人必須思考戰爭問題
企業家也要有質問力
享譽國際的新生代企業家缺貨中
第七章 思考答案
試試你的質問力
將企業會計原則用於個人財產申報
列出缺失並不能解決問題
老年人蘊藏創業的金礦
讓老年人掏錢整修房子
三個老人住一間房子
墓園也是商機
施行書房減稅政策
日本房屋過剩
後記 尋覓就能獲得
借鏡明治維新
小栗忠順以理服美
幕藩體制是為明治維新做準備
現在日本也有人在為新時代做準備
文庫版後記
解說

推薦序
推薦序 質問力是保護自己的免疫力－－杜書伍
推薦序 懂得質問，才是真智慧－－林信義
推薦序 質問力是成功企業主要必備的能力－－湯明哲
推薦序 莫再當事後諸葛－－何思慎
推薦序 培養問題解決能力，從質問力開始－－李弘暉
導讀 國家領導人不能不看的書 有質問力才有未來－－莊舒淇
前言 別再當事後諸葛
第一章 地價下跌本在意料之中
一九九三年政府與建商合力鼓吹「現在正是購屋的好時機」
待宰肥羊的人民被政府與財團利用了
調查《住宅情報》雜誌的關係企業
第二章 一九八五年以後世界就變了
戈巴契夫結束冷戰時代...