柬埔寨房地產投資聖經 入門篇

名人推薦：推薦序一：房地產是結合經典、藝術、自然、環保的事業

我與盧維武及彭偉鎧先生認識多年，五年前因得知柬埔寨王國即將設立股票證券市場，即與元富證券、金鼎證券等友人們一同前來柬埔寨王國申請綜合證券商，並於2011年取得柬埔寨證管會核准的七家綜合證券商中唯一的台資證券商，本人也擔任柬埔寨金邊證券第一屆的法人董事，這其中得到本書兩位作者諸多協助，不勝感激。
現在的柬埔寨首都金邊市，房地產市場就猶如三十年前的台北、二十年前的上海、十年前的吉隆坡，充滿著無限的上漲機會。尤其自2015年東協十國成形後，整個東...

第三章 為什麼要投資柬埔寨房地產？

就是要讓您有感覺……
時光交錯：台中新地標秋紅谷VS.金邊地標加華&安達大樓

從上一章了解整個柬埔寨過往至今的變化之後，應該讓身為投資者的您對柬埔寨已經有些改變了吧？現在的柬埔寨已經慢慢走出過往，邁向新的紀元，因此，我們現在就透過這章告訴您，柬埔寨目前的優勢在哪？未來的機會在哪？為什麼要投資柬埔寨的房地產？
「不要在停留在過去了，機會不是在過去，而是放眼在現在與未來！」

‧真的嗎？投資柬埔寨買房真的有很多優勢嗎？
‧真的嗎？當地交通真的不停地在建設嗎？
‧真的嗎？柬埔寨當地的經濟環境真的好嗎？
‧真的嗎？柬國機會真的有留給台灣人嗎？台資企業有哪些？
‧真的嗎？真的很多國家的資金願意進入這裡嗎？尤其是歐美、日、韓他們真的願意投入柬埔寨嗎？
‧真的嗎？首都金邊土地開發如此迅速，衛生條件真的好嗎？還是如過往一般？
‧真的嗎？柬埔寨人民給我們普遍貧窮的印象，我們投資房產真的只能租給外國人嗎？
‧真的嗎？當地的手機、網路真的方便嗎？尤其是中文真的能通行？
‧真的嗎？除了住的問題之外，其他食、衣、行、育、樂以及一些文化上是否真的有隔閡？
‧真的嗎？當地的治安真的好嗎？
‧真的嗎？印尼、菲律賓等地皆有地震海嘯，柬埔寨是否真的有類似的天災存在？
‧真的嗎？柬埔寨房地產投報率真的高嗎？
‧真的嗎？聽說很多外國人到此投資，出租房屋真的供不應求嗎？
讓我們從以上問題，來一一告訴您，為什麼要投資柬埔寨的房地產。

◎問題一：真的嗎？投資柬埔寨買房真的有很多優勢嗎？
○重　點：如下列七點優勢分析。
一、柬埔寨氣候宜人，年均溫27度，無颱風，無地震，被國際媒體評為最適合人居退休之地。
二、位居東盟十國正中心，政治穩定，地大物博，天然資源豐富（木材、媒、鐵、金、寶石、石油等），人口1,500萬，國土面積18萬平方公里，GDP成長率7.0％以上，每年人口以40萬左右增長，平均年齡27歲。
三、對外國人投資採全面開放，鼓勵外國人買房定居，為東南亞金融最自由國家（有東南亞小瑞士之稱），美元為流通貨幣，學中文、英文（語文能力與薪資掛勾），是包容性最大的國家，國人大多有華人血統，吸引了中國、台灣、香港、新加坡、日本、韓國等國際資金投入，是很友善的國家。
四、平均基本工資128美元／月，為東南亞最低。越南排華及泰國軍事政變後，許多世界工廠紛紛移至柬埔寨，外國移民湧入，房地產供不應求，地價飆漲，未來十年是金邊市房地產黃金十年。國際大型地產公司紛紛入開發大型建案。
五、建築規範寬鬆，無地目區分，無容積率、建蔽率規定，可創造土地最大開發價值，租金投報率在8～15％左右，建案投報率在4～6倍左右。
六、東盟各國首都房價以金邊2,000美元／m2最低，在中國泛亞鐵路及高速公路建設下，未來增值空間最大。（曼谷在10,000美元／m2，胡志明12,000美元／m2）
七、柬國經濟四大產業：建築業（金邊市）、旅遊業（吳哥窟）、農業、成衣業。以此四大產業為基礎，吸引了周邊產業鏈相繼進入，包括金融業（台灣已有6家銀行在金邊設點）、餐飲業、房仲業，婚紗攝影、汽車買賣、汽修服務、醫療服務、旅行社、休閒娛樂業等，市面一片欣欣向榮，有如40年前的台北市、新竹市、台中市、台南市、高雄市，被國際房產業評為未來房產最具發展潛力的城市。

◎問題二：真的嗎？當地交通真的不停地在建設嗎？
○重 點：鐵路、公路、航空、海運年年增長，中國與日本更在柬埔寨及東南亞其他國家爭相投入交通基礎建設。

以下我們會將鐵路、公路、航空、海運以及中國政策影響面逐一為身為投資者的您做一個整體性的分析，讓您了解整個柬埔寨交通的願景，同時，也讓您知道，現在這個國家充滿活力的源頭，就是從交通基礎建設開始。
※主管機關：柬埔寨公共工程及運輸部（Ministry of Public Works and Transport）
Ⅰ.鐵路方面：
（A）泛亞鐵路：
柬埔寨金邊市位於泛亞鐵路東線上，在交通位置上極為重要，主要是改善東南亞半島物流、貨運及雙邊貿易，預計2020年完工。泛亞鐵路有東線、中東線、中線、西線四個方案，金邊位於東線上。
然而，值得注意的是，泛亞鐵路已經成為國際政治角力戰，不同國家希望對該鐵路有不同的主導權，所以未來整合工作就成為一個關鍵因素。
（B）柬埔寨國內鐵路
目前在柬埔寨運行及興建中的鐵路分別如下：
起迄點 公里數 附註
金邊市～西哈努克省 256公里 運行中
金邊市～波比（柬泰邊境） 337公里 興建中
暹粒～士芬 未定 考察中
仕倫（桔井省）～越南 未定 考察中
仕倫（桔井省）～寮國 未定 考察中
Ⅱ.公路方面：
（A）柬埔寨高速公路規劃：
序號 起迄點 公里 線道
1 金邊～材楨 150公里 四線道
2 金邊～西港（3號路） 195公里 四線道
3 金邊～西港（4號路） 205公里 四線道
4 金邊～泰國 380公里 四線道
5 金邊～布迭棉芷 390公里 四線道
6 金邊～磅針 130公里 四線道
7 上丁～磅針 225公里 四線道
8 暹粒～國公 230公里 四線道
9 國公～西港 145公里 四線道
10 貢不～白馬 35公里 四線道
11 金邊環形路 145公里 八線道
（B）根據中國「河南省交通規劃勘查設計院有限責任公司」新聞稿
為明確柬埔寨高速公路遠景發展目標、佈局框架，指導高速公路建設，2013年3月，柬埔寨王國公共設施和運輸部組織開展《柬埔寨王國高速公路總體發展規劃》，由該公司負責研究工作。
2014年1月，柬埔寨運輸部主持召開規劃評審會。結合規劃評審意見，2014年4月完成了最終版規劃報告，並已正式交付柬埔寨運輸部實施。
規劃至2040年，柬埔寨高速公路路網總規模約2,200公里，包括6條金邊放射線、2條縱線、2條聯絡線和1條金邊環線組成，總里程約2,230公里。

以上內容節錄自《柬埔寨房產投資聖經 入門篇》◎彭偉鎧、盧維武著．白象文化出版
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第三章 為什麼要投資柬埔寨房地產？

就是要讓您有感覺……
時光交錯：台中新地標秋紅谷VS.金邊地標加華&安達大樓

從上一章了解整個柬埔寨過往至今的變化之後，應該讓身為投資者的您對柬埔寨已經有些改變了吧？現在的柬埔寨已經慢慢走出過往，邁向新的紀元，因此，我們現在就透過這章告訴您，柬埔寨目前的優勢在哪？未來的機會在哪？為什麼要投資柬埔寨的房地產？
「不要在停留在過去了，機會不是在過去，而是放眼在現在與未來！」

‧真的嗎？投資柬埔寨買房真的有很多優勢嗎？
‧真的嗎？當地交通真的不停地在建設嗎？
‧真的嗎...

當您打開這本書，映入您眼簾裡的，絕對不是直接告訴您一個陌生的地方叫做「柬埔寨」或是一個叫「金邊」的城市，而是先從五十年前的台北市說起，在近代的台灣歷史裡，台灣曾經經歷過日本殖民統治，爾後進入國民政府時代迄今，其間經歷許多風風雨雨，在近代的歷史的進程裡，某些軌跡是跟柬埔寨相似的。只是台灣比較幸運點，並未遇上極重大或極殘忍的破壞。

民國六十年代的台灣首都台北市，並非高樓大廈林立，而是在一片平房當中偶然矗立著幾棟大樓，甚至從台北市南京東路一帶都可以遠遠眺望到觀音山，這種景象，不只存在著台北市而已，往南的新竹、台中、台南、高雄都是一樣。我們就帶著這個五十年前台北市的意象，慢慢轉到「柬埔寨」來，這樣您就不會陌生了。

現代的金邊市就如同1970年代前後的台北市一般，高聳的大樓並未太多，也是可以遠遠望到遙遠的天際線，但這並未表示一切都還未開始。近年來，柬埔寨由於政治趨於穩定，經濟上也開始對外開放，吸引了大量的外國人到當地來投資，到處可見的是高樓大廈的建築基地，不管是完成還是未完成，都會讓人驚訝的發現，這個國家好像民國70年代的台灣，充滿活力，朝氣蓬勃，甚至我們可以用變化速度飛快來形容，快到每一季都可以感覺到不同，這種快速變化的感覺，其實就是現代柬埔寨的最佳寫照。

因此我們在這本書每章開頭，我們都會放上許多台灣的老照片，讓您能夠充分去感受一下，過去台灣＝現代柬埔寨，同時也告訴您，這裡發展潛力是多麼驚人，潛在的機會有多大。當然，相對的，我們也必須告訴身為投資者的您，投資柬埔寨有甚麼潛在的隱憂與風險？所以我們也會以「停、看、聽」的方式，不斷提醒您注意。而本書兩位作者，也必須很明確的告訴身為投資者的您……「這是個『異鄉國度』，如果沒有當地及台灣國內專業房產投資公司的引導與保障，未來產生糾紛時，您在處理相關房產的問題上，勢必會增加許多的困難。」
或許您不知道，在歷史上，柬埔寨曾經是東南亞極為強大的國家之一，也有極輝煌的王國及遺跡存在，只是近代經歷赤棉的血腥屠殺，讓整個王國發展幾乎靜止，我們身處在台灣，亦常將柬埔寨與內憂外患、戰禍連年畫上等號，會覺得當地的人民，一定是一張張苦難的面孔，但事實上，柬埔寨人民與我們刻板印象裡的感覺是完全相反的。柬埔寨是個極開朗的國家，很多到當地旅行或工作的外國人，都會意外的看到，其實柬埔寨人民的臉上，總掛著既樂觀又純真笑容，一幅幅友善的面容，總會令人心中油然的升起一股溫暖。

古代的柬埔寨王國在今日暹粒市（Siem Reap）附近建造了許多宏偉美麗的石造印度教廟宇、宮殿及建築。他們是絕對有媲美希臘、羅馬的藝術天分，同時，他們的建築也不馬虎，連雕像衣裙上的花紋、裝飾，也是雕飾的一絲不苟。尤其在他們著名的巴戎寺（Bayon）裡，刻有二百多個充滿慈祥微笑的佛面，更是讓柬埔寨得到「微笑高棉」的稱號。而這個「微笑高棉」也正呼應了這個國家人民樂天知命的態度。

本書將會告訴您，為什麼您要來柬埔寨投資房地產？我們將從整個柬埔寨的歷史開始介紹起，讓您先了解這個國家的歷史之後，到柬國的優勢機會、往下再到房產法令規定、實例及報酬率計算、投資的安全性以及需注意的地方，最後到整個東南亞國家簡介及房地產機會所在，鉅細靡遺。而我們也秉持專業及長期研究的角度，真切地告訴身為投資者的您，到底機會在哪？藉由Q&A的方式，逐題幫您釋疑解答。不管您屬於甚麼年齡層，或是從事甚麼工作，或者對柬埔寨存在著甚麼既有的印象，我們目的就是要告訴您……「假如您想獲取高的投資報酬率，投資機會一定就是在柬埔寨，請跟隨我們腳步，讓我們一步一步的告訴您，怎麼能獲利、又能安全的投資柬埔寨……，不要再遲疑了，跟著我們一起去柬埔寨吧！」

當您打開這本書，映入您眼簾裡的，絕對不是直接告訴您一個陌生的地方叫做「柬埔寨」或是一個叫「金邊」的城市，而是先從五十年前的台北市說起，在近代的台灣歷史裡，台灣曾經經歷過日本殖民統治，爾後進入國民政府時代迄今，其間經歷許多風風雨雨，在近代的歷史的進程裡，某些軌跡是跟柬埔寨相似的。只是台灣比較幸運點，並未遇上極重大或極殘忍的破壞。

民國六十年代的台灣首都台北市，並非高樓大廈林立，而是在一片平房當中偶然矗立著幾棟大樓，甚至從台北市南京東路一帶都可以遠遠眺望到觀音山，這種景象，不只存在著台北市而已，往...

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導讀
第一章 序言
第二章 您了解柬埔寨嗎？
第三章 為什麼要投資柬埔寨房地產？
第四章 柬埔寨房地產投資安全性及法令介紹
第一節 主管機關、法令、稅務層面問題
第二節 在當地金融機構狀況相關問題
第三節 購買房產流程
第五章 金邊市區域分析，您找對地方了嗎？
第六章 東南亞未來房地產潛力發展分析
第七章 參訪柬埔寨只看到房地產嗎？

【附錄一】台灣方面：金邊國際管理顧問有限公司
【附錄二】柬埔寨方面：誠摯投資顧問有限公司

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第二章 您了解柬埔寨嗎？
第三章 為什麼要投資柬埔寨房地產？
第四章 柬埔寨房地產投資安全性及法令介紹
第一節 主管機關、法令、稅務層面問題
第二節 在當地金融機構狀況相關問題
第三節 購買房產流程
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第六章 東南亞未來房地產潛力發展分析
第七章 參訪柬埔寨只看到房地產嗎？

【附錄一】台灣方...