土地登記：相關法令、學理架構、實務案例、...

第一節　土地登記之意義
　　土地登記係登記機關依土地法第37 條及土地登記規則與其他有關法律規定，將應登記之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得設定、喪失、變更情形，記載於專備之登記簿，以產生效力及方便日後處分其物權，並藉以管理地籍，課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。
一、定義
　　土地法第37條：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」土地登記規則第2條：「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。」
二、法源
　　土地登記規則第1 條：「本規則依土地法第37條第2項規定訂定之。」
三、登記機關
　　土地法第39條：「土地登記，由直轄市或縣（市）地政機關辦理之。但各該地政機關得在轄區內分設登記機關，辦理登記及其他有關事項」。土地登記規則第3條：「土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。建物跨越兩個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之。直轄市、縣（市）地政機關已在轄區內另設或分設登記機關，且登記項目已實施跨登記機關登記者，得由同直轄市、縣（市）內其他登記機關辦理之。」
四、應登記之標的物
　　(一) 土地。
　　(二) 建築改良物。
五、應登記之權利客體
　　土地登記規則第4條：「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：(1) 所有權。(2) 地上權。(3) 中華民國99年8月3日前發生之永佃權。(4) 不動產役權。(5) 典權。(6) 抵押權。(7) 耕作權。(8) 農育權。(9) 依習慣形成之物權。土地權利名稱與前項第1款至第8 款名稱不符，而其性質與其中之一種相同或相類者，經中央地政機關審定為前項第1款至第8款中之某種權利，得以該權利辦理登記，並添註其原有名稱。」
六、應登記之法律關係
　　因法律行為或法律事實，使得不動產物權產生取得、設定、喪失、變更者，應辦登記。
　　(一) 民法第758條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」
　　(二) 民法第759條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」

第二節　土地登記之目的
一、地籍整理
　　土地法第36條規定：「地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。」土地法第38條第1項規定：「辦理土地登記前，應先辦地籍測量。」調查地籍之目的，在於明瞭土地之客觀狀態、標示與權屬關係，包括各宗土地之坐落、界址、面積、地價、使用狀況、改良物情形、土地所有權人、他項權利人等相關資料，故土地登記時可將地籍整理完整，為土地登記之一大目的，是各項政務推行之基礎工作。
二、確定產權
　　民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」同法第759條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地一經登記，權利即被確定，合法產權受到法律之保障與限制，足以對抗第三人。
三、規定地價
　　憲法第142條：「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。」土地法第153條規定：「標準地價之公布，應於開始土地總登記前分區行之。」土地法第156條規定：「土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價20%以內之增減。」而照價徵稅、照價收買、漲價歸公等皆以規定地價為本。故土地登記辦理時，同時辦理規定地價，可作為地稅課徵及實施平均地權之依據。
四、稅賦公平
　　現代社會、政府為國民提供各項公共財及服務，無不需要各種財政收入以應支出之需，賦稅收入是政府取得財政收入的最主要途徑。基於量能課稅原則，擁有之不動產價值高者，應繳較多的稅賦，擁有不動產價值低者，繳較少的稅，此即垂直的公平。因此土地登記後，確定所有權人土地的面積，並規定地價，確定土地價值，所據以課徵之稅賦方屬公平。
五、推行土地政策
　　土地登記後，不論公、私所有土地，已詳盡登載於土地登記簿上，且有地價冊及地籍總歸戶冊可資查詢。土地政策之改革或推行皆以土地之分配與利用兩方面著手，臺灣地區過去實施耕地三七五減租、公地放領、耕者有其田以及平均地權諸政策，能夠順利施行，成效顯著，實以完備之地籍資料為基礎。今後國土計畫及區域計畫、都市計畫之修訂、農地釋出、重大開發工程的建設，仍須以完備之地籍資料為藍本。

第一節　土地登記之意義
　　土地登記係登記機關依土地法第37 條及土地登記規則與其他有關法律規定，將應登記之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得設定、喪失、變更情形，記載於專備之登記簿，以產生效力及方便日後處分其物權，並藉以管理地籍，課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。
一、定義
　　土地法第37條：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」土地登記規則第2條：「土地登記，謂...

六版序

　　《土地登記》自2021年五版以來，感謝各校不動產相關科系與房地產業界朋友之愛護及採用，使筆者受到莫大的鼓勵。本書是國內少見將土地登記的相關法令、學理架構、實務案例、解釋函令予以有系統整理，且將重點提示與歷屆國家考試之選擇題與問答題予以蒐羅、歸納集合理論、實務與應考需要集大成之教科書，除了適用於土地登記科目之教學與應考準備之外，也適合業界當作不動產登記之重要參考書。
　　由於土地登記規則、地籍測量實施規則、民法、平均地權條例等相關法規陸續修法，筆者致力於提供讀者更新、更符合現行法令之內容，因此希望本書的再度改版，以符合各界教學及應考之需要、提供讀者參考。
　　最後筆者要感謝五南圖書出版公司專業和高品質之編排協助，使本書得以再次修改，另外也要感謝黃馨慧協助校對的辛勞，也感謝許多讀者的垂詢及支持。本書如有任何疏漏或疑問之處，尚祈各界賢達不吝指教。

陳淑美
2023年10月
於崑山科技大學

六版序

　　《土地登記》自2021年五版以來，感謝各校不動產相關科系與房地產業界朋友之愛護及採用，使筆者受到莫大的鼓勵。本書是國內少見將土地登記的相關法令、學理架構、實務案例、解釋函令予以有系統整理，且將重點提示與歷屆國家考試之選擇題與問答題予以蒐羅、歸納集合理論、實務與應考需要集大成之教科書，除了適用於土地登記科目之教學與應考準備之外，也適合業界當作不動產登記之重要參考書。
　　由於土地登記規則、地籍測量實施規則、民法、平均地權條例等相關法規陸續修法，筆者致力於提供讀者更新、更符合現行法令之內容...

第 1 章　土地登記總論
　第一節　土地登記之意義
　第二節　土地登記之目的　
　第三節　土地登記之原則　
　第四節　土地登記制度之比較　
　第五節　土地登記之效力　
　第六節　土地登記之種類　

第 2 章　登記書表簿冊圖狀
　第一節　登記機關應備置之書表簿冊圖狀　
　第二節　書表簿冊之保存、抄錄及謄本公開發給
　第三節　登記簿之補造、重造及防止偽造　

第 3 章　登記之申請及處理
　第一節　登記之申請　
　第二節　申請登記之文件　
　第三節　登記規費及罰鍰　
　第四節　登記處理程序　
　第五節　網路申請登記

第 4 章　總登記
　第一節　土地總登記　
　第二節　建物所有權第一次登記　

第 5 章　複丈與標示變更登記
　第一節　標示變更登記之意義
　第二節　土地複丈及建物複丈　
　第三節　土地分割登記
　第四節　土地合併登記　
　第五節　建物分割及建物合併登記
　第六節　土地重劃確定登記　
　第七節　地籍圖重測確定登記　
　第八節　土地建物面積增減登記　
　第九節　其他標示變更登記　

第 6 章　所有權移轉登記
　第一節　變更登記　
　第二節　所有權移轉登記之程序　
　第三節　買賣所有權移轉登記
　第四節　贈與所有權移轉登記　
　第五節　交換所有權移轉登記　
　第六節　共有物所有權分割登記　
　第七節　拍賣所有權移轉登記　
　第八節　公有不動產出售所有權移轉登記
　第九節　判決調解與和解所有權移轉登記　

第 7 章　他項權利登記
　第一節　他項權利登記之意義、種類　
　第二節　抵押權設定與塗銷登記　
　第三節　抵押權移轉登記
　第四節　抵押權內容變更登記
　第五節　地上權設定、移轉及內容變更登記　
　第六節　典權設定、移轉及權利內容變更登記
　第七節　不動產役權、農育權之設定、移轉及內容變更登記　
　第八節　耕作權登記　

第 8 章　繼承登記
　第一節　繼承的意義、要件及法律適用　
　第二節　臺灣光復前之繼承習慣　
　第三節　臺灣光復後之繼承登記
　第四節　遺產繼承登記的種類　
　第五節　無人承認之繼承　
　第六節　繼承登記之應備文件　

第 9 章　土地權利信託登記
　第一節　信託概論　
　第二節　信託登記　

第 10 章　更正登記及限制登記
　第一節　更正登記　
　第二節　限制登記之意義及種類　
　第三節　預告登記　
　第四節　查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記、清算登記　

第 11 章　塗銷登記及消滅登記
　第一節　塗銷登記　
　第二節　消滅登記　

第 12 章　其他登記
　第一節　更名登記及管理者變更登記　
　第二節　住址變更登記　
　第三節　書狀換給及補給登記
　第四節　使用管理登記

第 1 章　土地登記總論
　第一節　土地登記之意義
　第二節　土地登記之目的　
　第三節　土地登記之原則　
　第四節　土地登記制度之比較　
　第五節　土地登記之效力　
　第六節　土地登記之種類　

第 2 章　登記書表簿冊圖狀
　第一節　登記機關應備置之書表簿冊圖狀　
　第二節　書表簿冊之保存、抄錄及謄本公開發給
　第三節　登記簿之補造、重造及防止偽造　

第 3 章　登記之申請及處理
　第一節　登記之申請　
　第二節　申請登記之文件　
　第三節　登記規費及罰鍰　
　第四節　登記處理程序　
　第五節　...