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尹衍樑 潤泰集團總裁

陳亮恭 台北榮民總醫院高齡醫學中心主任

黃勝堅 台北市立聯合醫院總院長

簡紹琦 玄奘大學校長

一篇篇貼近生活的故事分享，幫助即將或已經面對老年的讀者看到真實老後；再藉由進一步闡述觀念及各種老後狀況的應對之道，提供讀者制定屬於自己人生規劃的參考。――潤泰集團總裁 尹衍樑

當老者以身心功能界定，而住居以活躍生活為考量，每個人都逐漸走向「無齡」人生了。楊董事長真誠言語撰寫的新書，充分呼應最新價值，也具人文思想的啟發，值得一讀。――臺北榮民總醫院高齡醫學中心主...

美好退休人生即將展開，資產配置完成了嗎？

林老師與妻子兩人一個月領有近六萬元的退休俸，住在生活機能完整，且環境舒適清幽的民生社區，雖然銀行戶頭的存款不多，但日子過得倒也輕鬆愜意。

林老師長年在高中任教，一生作育英才無數，每天都過著規律而充實的生活，就連退休後也沒例外。清晨陽光穿透青鬱濃密的老樹枝葉，灑落在巷道內的柏油路上，剛享用過太太做的美味早餐，林老師牽起太太的手下樓，一如往常一起出門散步運動，再到市場採買生活所需。

漫步在民生社區靜謐的巷弄，夫妻倆有一句沒一句地聊著，聊到一雙子女雖然工作繁忙，無暇陪伴父母，但各有發展歸宿，讓父母感到放心。林先生看著身邊結褵四十載的妻子，覺得此刻人生如此圓滿，心中著實別無所求。

一日，夫妻倆清晨散步後，順道去了附近老朋友家拜訪，因為聽說老朋友把房子賣了，正準備要搬家。剛進門，林老師開口就問：「陳兄，住得好好的，怎麼突然要賣房子搬家呢？這附近的居住條件那麼好，最適合我們了，哪裡還有更好的選擇？你遇到什麼困難嗎？大家都幾十年老朋友了，如果不嫌棄，儘管說出來，只要我能幫上忙的，一定盡力而為。」

陳先生一邊感動地謝謝林老師的好意，一邊趕緊解釋：「不是的，一切都好，請放心。只是我現在孤家寡人一個，子女也不在身邊，每件事都得親力親為，更深刻了解防患未然的重要。我們都快七十歲了，身體雖然也還硬朗，生活瑣事都可以自己來，但再過幾年呢？我沒什麼存款，就單靠月退俸在過日子，將來更老了，可能需要請人照顧；萬一病了，還有一大筆醫藥費要付，我想到就頭皮發麻。」陳先生又說：「不如趁現在我的老房子還有價值，落袋為安，為將來做些準備。何況現在的我要爬上三樓已經略感吃力，房子老了又東壞西壞的，反而成為生活上的負擔。我左思右想，與其要換新房子，不如搬去服務周全的中高齡專用住宅，生活上也好有個照應。」

林老師伉儷聽到原來是陳先生防患未然的安排，也就放心了。

回家路上，走在車水馬龍的民生東路四段，林老師心中反覆思量，索性拉著太太到路旁的小公園坐下，他開口說：「我們也是靠月退俸在過日子，銀行一樣沒什麼錢，唯一的資產除了一雙子女，也就只有這間房子了。會不會有一天我們其中一個先倒下，終究是要拖累兩個孩子呢？」夫妻倆抬起頭，看著路上一整排老榕樹，心中不斷想著陳先生剛剛的一席話。

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這個案例提出了一種值得中高齡者參考的資產配置方式。故事中，陳先生盤點自己數十年努力所積累的資產，再根據實際生活需求重新配置，為老後人生尋找適合自己的最佳方案。

許多財經專家試圖預估退休後所需的養老資金，報章雜誌上也常看到加計通貨膨脹率之後出現的天文數字，無論是兩千萬還是三千萬，對於許多將退休者而言，都是遙不可及的目標。

曾經有一位搬進中高齡專用住宅的長輩分享她的理財觀，她說：「年輕的時候賺錢不多，勉強買了一個小房子，全家擠在一起；進入中年，職位升高，收入增加，有能力就換了大房子；年紀再大，面對子女離巢，自己又要籌措退休金，我索性把房子賣了來這裡過好生活。這樣不只自己安心，子女們也放心。將來如果還有餘，就平均分給三個孩子，而且現金很好分，可以免除處理家產的問題。」關於老後的資產配置，事實上有很多種選擇，只要觀念轉個彎，退休的路就會無限寬。

根據主計總處最新調查，二○一七年台灣的住宅自有率為八十四•八%，多數人都擁有至少一間屬於自己的房子。再以案例主角所在的台北市來看，平均屋齡是三十三年，且三十年以上屋齡的住宅占了六十%以上；二○一七年的最新資料，台北市四十年以上老屋占比更是超過二十九%。也就是說，如果你也像案例中的主角一樣，擁有一間位在台北市區的房子，目前它有很大的比例是處於老卻又有價值的狀態。

再來看看人口結構，二○一八年三月底，台灣已經進入高齡社會，每七個人中就有一位是六十五歲以上的長者。加諸近年台灣的生育率幾乎在全球敬陪末座，根據內政部戶政司統計，每年新生兒人數僅在二十萬上下徘徊，二○一七年台灣總生育率僅一•一二五，全球排名第三低，人口高齡化問題飛快地惡化。八年後的台灣就會成為超高齡社會，每五個人中就會有一位是六十五歲以上的長者。

從供需的角度分析，長期來看，房價必定因為需求的減少而下降。殷鑑不遠，這樣的狀況已經在鄰國日本得到印證。故事中的陳先生與多數台灣人一樣，擁有一間屬於自己的房子，但他不想固守老窩，而是趁著房屋的價值還在，捨去對他而言不再適用、日漸造成生活問題的房子，並且進一步靠它創造新價值，利用售屋所獲取的寬裕資金去規劃退休生活，例如選擇到提供服務的中高齡專用社區居住。不但不用擔心財務的變數，子女也因為父母得到完善照顧而安心，如此豈非兩全其美？



如何以押租金租賃模式選擇老後居所？

在好友陳先生搬離民生社區之後，「老後安排」就成了林老師伉儷茶餘飯後熱烈討論的話題。理智上，他們都認為陳先生說的很有道理，但要他們搬離這個住了數十年的老窩，心中卻是怎麼也放不下。走在那條走了幾十年，綠樹成蔭的人行道上，一切是那麼熟悉，情感上真是讓人難捨難離。

可是回頭面對身體一天天老化的事實，未來不是沒有風險的，夫妻倆感到進退維谷，遲遲無法討論出務實可行的方法。於是他們決定聽聽兩個孩子的意見，也想去看看陳先生搬過去之後過得如何？

夫妻倆約了孩子回家吃飯，順便開個家庭會議討論未來的安排，林老師在飯桌上說：「孩子啊！爸媽年紀大了，你們倆也都忙於工作，現在我們身體還算硬朗，看起來沒什麼問題，可是將來有個萬一呢？。」林老師繼續說：「爸爸的好朋友，住在附近那位陳先生，前陣子把房子賣了，說是要籌措退休資金，為將來做好妥善安排，現在還搬到中高齡專用社區去住。爸媽聽了有點心動，可又放不下這裡的一切，你們兩個怎麼想呢？」

女兒聽到爸爸的話，望著天花板上旋轉的老吊扇，表情陷入沉思。在南科上班，難得回家一趟的兒子說：「其實我也常在想這個問題，姊姊除了要照顧兩個孩子，還跟姊夫一起打拚事業；我跟媛婷在南部工作，經常要到國外出差，沒能回家盡孝，我們心中很愧疚。如果爸媽想看看有沒有更好的居住選項，我跟姊姊就一起陪你們去探望陳伯伯，順便了解一下他那邊的狀況。你們覺得這樣好嗎？先看看也無妨。」

兩個月後，一家人難得有時間相聚，便一同去探望陳先生。除了順道了解中高齡社區所提供的服務內容、認識附近環境，也詢問了入住的方案來參考。一家人感覺這裡環境清幽卻又不失生活機能，跟自己原本居住的地方比起來，也沒太大落差，倒是提供了許多服務，又有其他年長者陪伴共度晨昏，生活上應該會輕鬆很多。唯獨就是入住所採用的押租金租賃模式，最讓林老師伉儷感到疑慮。

要把老本放在別人口袋，總是令人不安心，林老師不斷詢問接待人員為什麼要用這樣的模式？老本有保障嗎？以後真的會退還嗎？……擔憂之情溢於言表。

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押租金這樣的租賃方式，早年比較多使用在商用不動產的租賃，承租人必須先拿出一筆比較大額的押金，房租就由押金的孳息來支應。也因為這筆錢同時具備押金與租金的功能，所以稱為押租金。

為什麼中高齡專用住宅要用租的呢？賣斷不行嗎？押租金有什麼保障？押租金的租賃方式划算嗎？這些都是消費者好奇的問題。以下說明可以當作未來退休人士在選擇中高齡社區時的參考。

為什麼要用租賃的方式經營？賣斷不行嗎？

中高齡住宅的規劃設計與一般住宅不同，還為此建置了完整的服務團隊，如果採取賣斷制，當住戶有產權轉移，導致新入住者不符合規劃設計的服務對象，不僅會產生營運管理的問題，還可能造成服務系統無法永續。否則如果以銷售的方式進行，從營建商的角度而言，可以很快回收成本，何樂而不為？但整體住戶後續服務的提供又由誰來擔保呢？

押租金有什麼保障？

以潤福為例，承租人所繳納的押租金均有簽訂合約，由潤泰集團兩家上市公司（潤泰創新 9945、潤泰全球 2915），依房屋產權持有的比例負保證返還押租金的責任，實務上並不會有太大的風險存在。

從過往的經驗看，以押租金方式租賃中高齡住宅的成功案例屈指可數，原因就在於營運公司提供給消費者的信任度有多少？若不希望自己努力大半輩子累積的老本有任何風險，選擇正派經營、有信譽的股票上市公司，就是獲得保障的不二法門。

押租金的租賃方式划算嗎？

拿目前頗受關注的「以房養老」來比較，潤福租賃方案之一的押租金制度，僅以押租金的孳息作為房屋租金，如果有一天必須退租，押租金就會退還給住戶。相較於「以房養老」這類將自有房屋抵押給金融機構借取養老金的方式，更能將房產的價值發揮極致，最重要的是沒有潛藏的負債危機。

案例中的林老師伉儷如果選擇將老屋獲利了結來籌措押租金，手頭更會多出許多寬裕可供運用的資金，只要妥善規劃安排，將可確保退休生活無虞。假設夫妻倆因為月退俸不足以支應生活，而選擇「以房養老」的方式舉債度日，未來子女若要繼承，仍須歸還銀行所借支的本息，而且現今的居住環境也可能隨著身體老化而變得不敷需求，一來一回就讓老後生活產生巨大差異。

押租金還有什麼好處？

當行動自如、生活可自理時，以押租金入住適合的中高齡住宅，萬一將來有一天需要接受醫療照護時，可以選擇退租房屋，迅速將押租金取回，以因應不時之需。試想，如果連人生的最後一桶金都確保了，那退休生活想必可以無憂無慮地愜意度過。



移居養老的生活有何不同？

自從移居中高齡住宅，老棋王的生活作息變得更加規律。

餐廳用過早餐，到住宅區一樓迎客廳看看報紙。上午如果沒有訪客，老棋王會回到他的「指揮室」，檢閱書櫃上一本本自製的精裝攝影集。裡面珍藏著一張張泛黃的相片，不只有他海軍上校退役前一幕幕彪炳的戰績，還有退伍後遨遊世界的記憶。午餐後上健身房，使用走路機、扭腰器約四十分鐘，再到大廳巡邏一圈。直到感覺本日的運動量差不多達標，老棋王或許走到二樓迴廊找人廝殺兩盤，或許也偷閒打個盹。至於晚餐結束，照例看完一輪新聞後，就盥洗準備入睡。

老棋王睡前會從床頭櫃的抽屜，拿出一盞小夜燈。這盞夜燈是他與太太赴俄羅斯旅遊帶回來的紀念品。老棋王會點亮它，次日清晨醒來再關掉，收回抽屜。

一輩子從軍，讓老棋王熟悉按表操課的生活步調。當初搬進這住宅區，多少也為延續多年的好習慣。「人生一半靠運氣，一半靠紀律。」老棋王常說，運氣不能把握，紀律卻操之在我，還益處多多。老棋王話匣子一開，通常會談到一次浴室滑倒，骨盆腔裂開，幸賴住宅區的服務人員訓練有素，立即將他送往醫院診療。不過老棋王講這個故事的重點，卻在於他之後的復健速度，硬是超出醫師預期，每次回診都讓醫師豎起大拇指。「這就是紀律。」老棋王咧嘴笑開，像是看慣大風大浪的老船長。

但這樣規律、頤養天年的退休生活，偶爾來點「波瀾」也是好事。對於一位棋王來說，當然就是有人下戰帖、鳴戰鼓的時刻。

老棋王年輕時號稱「不敗艦隊」，最高紀錄是與五人同時下盲棋，全勝。那時候軍艦橫渡太平洋氣勢軒昂，而他英姿颯爽，一身俐落軍裝。老棋王最擅長的棋路就是中炮連環馬，一手急進中兵，三兩下便轟得敵方膽戰心驚。儘管隨年事漸長，算度大不如前，老棋王落子時的指尖，仍有閃耀的鋒芒。

剛巧今天有學子參訪。閒聊中，一名學生詢問有無愛下棋的長輩，或玩個幾盤，陪這裡的阿公過點癮。導覽員看看錶，表示這裡的棋王應該在健身喔。上了二樓，果然，戴著深藍色蓋耳帽的老棋王，正用扭腰器舒緩肌肉。耳背的他，還費了勁才聽清楚有人「踢館」。

「好啊！」老棋王目光炯炯，顧不得他的健身計畫。「來，我們下棋。」

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移居養老，生活自然會出現許多變化。

事實上，某些變化可以預期，像共居與獨居本來就有差異，共居因為與人互動變多，比起獨居要注意的人情世事自然增加，有些長者可能會為此感到困擾。但也因為完善的服務系統，生活的安全係數比獨居提高許多。持平而論，移居養老是一個選項，移居的長輩與一旁協助的親人，可以減少許多擔憂。

重要的是移居養老的地點，如何才能選得好，選得對，選得巧？

關鍵因素就是配合自身的需求，來選擇移居地。喜歡熱鬧的，應該避免獨居；注重隱私與生活品質，應該審慎評估移居地的各種機能與條件。譬如，一個生活尚能自理的年長者，移居「住宅」或許是比入住「機構」更好的選項。

為什麼這麼說呢？理由很簡單，考量中高齡長者特殊性的住宅區，提供更為人性化的服務內容。舉例而言，中高齡住宅不會出現訪客時間、分門別科式居住管理等措施，住戶生活多自由自在。中高齡住宅可設置一個二十四小時有專人駐守的飯店式櫃檯，隨時因應住戶需求，亦確保居住安全。反觀以照護為重點的機構，限於功能、法規，不必然能提供這些服務項目。

案例中的老棋王，正是這樣一位精打細算的「模範生」。透他的故事不難發現，移居中高齡住宅並未影響他規律的生活作息，甚至還有助於提升身心健康。

其實，在紀律的背後隱藏著許多深遠的考量。老棋王非常精準地將寶貴的時間「投資」在必要的事務上，善用住宅區提供的各種資源，不必三不五時出門買報、買菜、健身、訪友或下棋。這些日常所需，中高齡住宅區的服務一手包辦。而時間的彈性出來了，心裡的餘裕增加，形成一個良性循環，無形中也收得延緩老化的效果。

因此，移居養老可以是一種主動出擊。運用目前社會提供的資源，減輕老化帶來的身心靈負擔，將日常生活維持在最佳狀態。好比我們的老棋王，無論身在何處，只要聽到有人找下棋，心頭就是一陣過癮，永遠都活力十足地接受挑戰。

美好退休人生即將展開，資產配置完成了嗎？

林老師與妻子兩人一個月領有近六萬元的退休俸，住在生活機能完整，且環境舒適清幽的民生社區，雖然銀行戶頭的存款不多，但日子過得倒也輕鬆愜意。

林老師長年在高中任教，一生作育英才無數，每天都過著規律而充實的生活，就連退休後也沒例外。清晨陽光穿透青鬱濃密的老樹枝葉，灑落在巷道內的柏油路上，剛享用過太太做的美味早餐，林老師牽起太太的手下樓，一如往常一起出門散步運動，再到市場採買生活所需。

漫步在民生社區靜謐的巷弄，夫妻倆有一句沒一句地聊著，聊到一雙子女雖然工作繁忙...