第四章 撥開烏雲未見藍天 政府打炒房的由來
2021年初，前三立新聞主播姜怡如，面臨了一個難題：她媽媽的房子，賣了快一年還沒賣出去，但是新冠病毒疫情卻洶洶來襲！
快一年前，她替媽媽處理房子，先是找認識的房屋仲介幫忙，後來又有其他仲介業者主動找上門，但買方的出價都讓她不滿意。
忽然間，新冠病毒疫情來得又急又兇，房地產市場會不會受到影響呢？業者提醒她，2003年SARS那波讓房地產大跌，建議她降價出售。她心裡難免不安，但父母的心血也不能賤賣，因此陷入難題。
小年夜前兩天，她剛好經過台北信義區的永慶房屋的世貿松仁直營店，心中忽然有個想法：這麼多家都沒賣成功，為何不試試永慶房屋？於是，她「鼓起勇氣」走進去，沒想到竟然在不到兩週的時間內，房子就順利成交了！
最難搞的時刻找上永慶房屋，房子兩週就賣掉
「我一年後找上永慶房屋，是最難搞的時機。可是我沒料到，不到兩個禮拜就成交了。這讓我真的很開心，對父母有交代，又解決了問題，」姜怡如說。
為何說「鼓起勇氣」？因為此前有多間房仲業者幫忙賣房，每家找到的買方、開的價格各有不同；唯一相同的是，價格都沒有達到她的預期，而且全都異口同聲提醒她「千萬不要給永慶房屋賣」。
他們的說法是，永慶房屋會用惡質的方式想辦法成交，例如把斡旋買賣雙方，關在不同的小房間內談判長達七、八個小時，用疲勞轟炸的方式讓雙方累到失去正確的判斷力後，就簽字成交。
姜怡如一開始聽了覺得半信半疑，但畢竟「三人成虎」，加上已有委託的房仲業者，也就沒特別想去找永慶房屋。然而，多家業者賣了快一年都沒成功，加上記者的訓練養成，讓她覺得或許自己該親自去查證一下。
「我只是散步經過松仁直營店，不是說有誰介紹，就直接走進去，也覺得接待我的仲介很誠懇，就決定也給他們賣，」姜怡如說。
自己的房子，價格卻是房仲說了算？
沒想到，永慶房屋不僅透過內部的聯賣制度（參見第七章），在很短時間內就找適合的買家，斡旋過程中雖然雙方的確分處兩室，但不過兩小時左右就成交，談成的價格也令她滿意，甚至比起其他仲介提議過的價格，價差最多竟達368萬。以最後1,668萬的成交價來看，差了22%，這個價差幅度比例決非可忽視的小數目。
在這過程中，姜怡如發現了台灣房仲市場存在著一個奇怪現象——這是一個資訊完全封閉的市場。雖說政府早在2012年就實施「實價登錄1.0」，但房仲提供的資訊卻仍讓她感到困惑，總是覺得不太符合市場行情。尤其最後發現不同房仲的價差，竟然可以如此高，更讓她覺得是否這中間「有什麼貓膩」？
「我的房子的買進價、也就是成本我知道，但是要賣出去的價錢，好像是仲介喊了說了算？」第一次買賣房屋的姜怡如說。在這當中，也許存在其他仲介想跟投機客合作，先壓低價格賣給投機客，再用高價轉售出去來賺差價的可能！？只有永慶誠實提供完整成交行情資訊，讓買賣方都滿意，「買方是一對帶著小孩的夫妻，還特別在成交後謝謝我將房子賣給他們。」
她心中的疑惑，其實正是大多數消費者在買賣房屋時所面臨同樣的疑問。到底市場行情是多少？判斷的標準在哪裡？參考的數字是什麼？到底怎樣的價格才不會是被不肖仲介聯手投機客「低買高賣」？
資訊不夠透明，黑心仲介有機會上下其手
房仲專家房孝如，前信義房屋副總經理兼文化基金會執行長，在2016年出版的著作《多少錢才合理——百萬筆房屋交易的教訓》中指出，成交價格的決定有兩種方式，一是依賴數據，一是依賴人。當市場資訊夠透明時，買賣雙方比較能用客觀數據來做出決策，成交價往往比較可靠，比較有一致性。但當資訊不夠透明時，就只能依賴中間人來「喬」價錢，但這樣一來就很容易出現價格混亂的狀況，讓買賣雙方無從判斷，也讓黑心的仲介有機會上下其手。
房孝如在書中直指台灣房仲市場的問題：「房屋交易太偏重人為的操作，而全無數據的支撐，對台灣最大的傷害，就是交易逐漸變質為騙局。台灣的房地產業者，不論是代銷或房仲，經過三、四十年的發展，累積出的不是如何向消費者交代價格的合理性，而是在每一次接觸中，如何佈局、請君入甕的能力，當然也就不足為奇。」
所以為了讓消費者了解市場行情，不被黑心仲介坑殺，所以有了「實價登錄」政策的出檯，在實價登錄1.0版，乃是以30個門牌號為一個區間來揭露資訊，而2.0則是揭露到單一門牌號碼的成交價格。此外，1.0並沒有納入預售屋紅單轉讓的規定，2.0還進一步把最容易炒作房地產的預售屋納入，希望藉此杜絕市場炒作惡習。
「這可說是2.5版了，政府打炒房是玩真的。」內政部政務次長花敬群說。
其實，房價的高漲絕不只是單純的市場經濟問題，正常因素如經濟發展、物價通膨等造成的房地產價格上升無可厚非，但人為炒作造成的房價「瘋漲」，則是違反了「地盡其利、地利共享」的原則，造成年輕人不買房、不結婚、不生子，可說根本是國安問題！所以打擊炒房，絕對是政府無可迴避的責任。
原本早在1997年的《房地產仲介業管理條例》草案中，就有實價登錄的法條內容，可惜在立法院二讀時，因為大多業者的反對而被刪除。
實際上是不肖業者仍打著利用「資訊不對等」賺取暴利的算盤。實價登錄法被刪除，讓時任地政司司長張元旭感到十分無奈。
實價登錄能否落實，關鍵在業者的良心
「法律是最基本的要求，整體產業環境的提升，其實是需要業者的自覺，醞釀更高的服務標準，然後回過頭來要求法律跟上，沒有業者支持的力量，法案自然推不動。」張元旭表示實價登錄在台灣能否落實，關鍵在於業者的良心。
不過，在當時的時空環境下，也只能先求有（不動產仲介業管理條例）、再求好（實價登錄）。第一波房仲業法制化至少把市場基本秩序架構清楚，先做到規範經紀人的「人必歸業」，以及規範公司的「業必歸會」，而關於資訊透明的「實價登錄」，又要等到十多年後才有辦法再度推動。（見第三章）
張元旭在退休之後曾被指派主管「財團法人國土規劃暨不動產資訊中心」（已於2019年與「財團法人台灣地理資訊中心」合併），主要任務就是推動交易資訊的透明化。這個任重而道遠的任務，正需要「業者支持的力量」。
這時，站出來的又是老戰友——孫慶餘。
「國土中心承辦過『台北市不動產資料庫』的系統，沒有立法強迫業者提供交易資訊，但歡迎業者自動提供資訊，當時永慶房屋是最勇於提供資訊的業者。」張元旭說。
投機客資料庫，比實價登錄還超前部署
為何不良業者不願意房價資訊透明？為什麼永慶房屋敢？因為永慶相信越透明、消費者越安心、越信任，越容易達成交易。原因就在於他們早就超前部署，採取高道德標準的自我要求。在《不動產仲介經紀業管理條例》於1999年通過前，就於1998年自主建立「投機客資料庫」，拒絕跟短期頻繁交易的投機客合作買賣，不做炒高房價的主謀、共犯或幫兇，「其實投機客若沒有不肖仲介的情報配合，根本無從投機倒把，他們與有品牌的房仲業者結合成共犯結構，消費者才會誤信虛假的估價而上當。」孫慶餘表示。
在永慶房屋的客戶管理系統上，只要輸入客戶電話就可以進入查詢到該名客戶的過往成交紀錄，只要是一年內短期且頻繁交易的人，就會被列為拒絕往來的投機客。例如，某個客戶的檔案上，顯示出從2004年到2008年，總共成交了八筆，最高成交金額甚至高達2億7千萬。這麼大咖的客戶，資料庫裡面卻註明了兩個字：「拒往」。
「對別的房仲來說這一定是大客戶，但在我們眼中就是拒往，上億元的生意也往外推，」永慶房屋總經理吳良治說。
一開始投機客還不知道永慶房屋的做法，有些甚至直接表明自己是想合作的投機客，但都會在永慶房屋碰上軟釘子。孫慶餘記得有一回走在信義路上，有不認識的人趨前跟他說話，抱怨永慶房屋的業務都不幫忙。結果他回去一查，果然就是在資料庫中的投機客，「永慶房屋並不反對長期持有的投資客，但是做投機客眼線，用手段壓低價格買進；再抬高價格賣出得到，賺二次服務費，甚至自己也下海當起投機客，我們絕不允許。」孫慶餘說。
拒絕投機客生意，將百億元營收往外推
事實上，雖然永慶房屋已經這麼做了21年，但也直到2019年才正式對外公開這個做法，就是希望讓外界更加了解他們拒絕投機炒作，不光只是口頭說說而已。
這個資料庫中迄今已經列管7,000多筆名單。根據永慶房屋的統計，每月至少拒絕70件到80件服務案件，以雙北市每戶平均成交約1,800萬元計算，每年拒絕的營收多達六億元，累積至今已拒絕超過百億元。
「我們非常自律，拒絕與投機客合作。攤開我們經手的交易資料庫，消費者絕不會發現在同一門牌號碼下有短期頻繁交易的紀錄，所以我們清清白白不怕人看，」葉凌棋自信地表示。
此外，早在1998年，永慶房屋就明文規範員工及其二等親內，購售屋必須通報，且兩年內不可轉售；主管更延長至三年內不得轉售，以高道德標準自我要求，絕對不能因為掌握房價資訊，而「球員兼裁判」傷害消費者權益。
永慶房屋在2007年資訊化取得成果之後，更毅然推動「全面公開成交行情」查詢的「超級宅速配」系統，民眾上網就能免費查詢永慶房屋成交不動產的行情，之後更主動提供成交資訊給政府。
因為有永慶房屋這樣積極響應的業者，終於在2012年促成被稱為「實價登錄三法」的《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產仲介經紀業管理條例》修正案三讀通過實施，不動產「實價登錄1.0」終於確定，台灣在實現「居住正義」的道路上終於達成了一個里程碑。
剩下最後一哩路，美中不足的「實價登錄1.0」
整體而言，「實價登錄1.0」的確提升了台灣房市資訊的透明度。根據英國房地產服務和投資管理公司仲量聯行（JLL）所發布的「全球不動產透明度指數」（Global Real Estate Transparency Index）中，台灣從2010年排名33名，進步到2018年的第26名，透明指數也從「半透明」類組進步到了「透明」類組，全球排名優於韓國、馬來西亞、中國大陸等地。
但是，「實價登錄1.0」卻因沒能走完「最後一哩路」，飽受國內地政學者專家的詬病。
原因在於「實價登錄1.0」以30個門牌號碼為區間（一開始還是50個，後來才縮小為30個），這種「區段化、去識別化」的呈現方式，讓消費者只能看出「建物門牌號碼區間值」，卻無法看清楚單一門牌真實的成交價格。當真是走到「最後一哩路」，卻仍看不清前面目標。
「一棟大樓門牌號碼常常只有兩號，你知道門牌號碼30號含蓋範圍有多廣嗎？即使在同一個社區、同一棟大樓中，不同的樓層、面向、座向、景觀……失之毫釐，房價就可能差之千里，」葉凌棋認為「實價登錄1.0」所提供的資訊，並不能讓買賣雙方真正掌握市場行情。
黑心仲介如何利用這樣的「資訊模糊」，從中上下其手？舉例來說，因為「實價登錄1.0」不是以單一門號為單位，黑心仲介可以拿鄰近較低的實價登錄價給賣家看，讓合作的投機客用低價買下，稍微整修之後再出售。這時，仲介再拿附近地區實價登錄價格比較高的給買家看，用高價賣出。
「實價登錄」變成「實價虛錄」
不肖房仲業者就是這樣與投機客聯手，賺取不正當暴利。這跟早期「低買高賣」賺價差模式完全一樣，只是現在還多了實價登錄的價格「佐證」，讓「實價登錄」變成「實價虛錄」。
「有些老人家或沒有購屋經驗的人不懂，就是信任仲介，加上實價登錄1.0不是那麼精確，投機客低價買進再重新裝潢，買家也未必看得出裝潢好不好，很容易就被騙，」吳良治說。
參考歐美國家的做法，更能看出問題所在。在英國，只要上網登錄Rightmove的網站，每一個建物的成交總價、日期、類型、產權、隔間，全都一目瞭然。在美國也是如此，登錄上Zillow網站，不但有不亞於Rightmove的完整資訊，甚至還有未來房價可能的漲跌分析。試問在這樣的環境下，如何會產生消費者被不肖仲介與投機客聯手「低買高賣」的爭議？
即便有了「實價登錄1.0」，資訊不透明的問題仍舊存在，仍有業者大打「混水摸魚」戰。房孝如在《多少錢才合理——百萬筆房屋交易的教訓》書中，就舉證了信義房屋利用媒體釋放不實訊息。
其中之一是根據2014年底《經濟日報》一篇新聞裡提到台北市文山區「台北日內瓦」社區每坪50～55萬元，「臻園」則是每坪55～60萬元，而這些價格均由信義房屋向媒體發布。但經房孝如在內政部實價登錄網站逐一核對，才赫然發現價格都被灌水了。以「台北日內瓦」為例，根據實價登錄網站的紀錄，在2012年8月到2014年12月的成交價格，都介於每坪34~43萬之間，遠比信義房屋公布的低了許多。
「台灣的房地產業者，長久以來，都有利用資訊不透明。以謊話來影響市場交易的惡習。透過虛偽不實、引人錯誤的訊息，讓大家對市場產生困惑，然後再加強不實訊息的力道，終至謊話成真，市場價格不再是由供需決定，而是由業者謊話的密度及強度所決定。」房孝如在書中如此感嘆。
雖然有瑕疵，但「實價登錄1.0」實施以來，已然成為民眾購屋時重要的參考指標。花敬群在2020年12月中指出，「實價登錄1.0」上路八年多來，買賣、租賃、預售屋等申報登錄案件可供查詢資料已有306萬2千多件，網站累積查詢人數已達1億6千4百萬人次，呼應民眾想要了解不動產交易價格的需求。
「實價登錄1.0」倒退到「實價登錄0.5」
不論制度本身的缺陷、不實登錄、或業者的扭曲資訊，都凸顯出「實價登錄1.0」的「升級」必要性。黑心業者炒房炒得太過分，系統性地坑殺消費者，所引發的民怨，讓政府知道必得加大整頓市場的力道。
2014年8月開始的「巢運」，就反映了這股民意。延續25年前的無殼蝸牛運動，「巢運」針對高漲不下的房價，提出了「房地合一」實價課稅的主張。當時還在大學教書的花敬群，正是背後主要的推手，他深知房市不正常飆漲，關鍵問題是不肖房仲業者與投機客聯手炒作房價，炒得太嚴重。
在替於2016年3月出版的《多少錢才合理》寫的推薦序中，花敬群兩次提及房孝如所描述「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系，消費者根本難以個別的力量從此生態系統中逃脫，」直指房市被不肖仲介業者與投機客不當炒作，是實現居住正義最大問題。因此，唯有透過政策手段，包括「實價登錄2.0」與「房地合一」等做法，一方面讓資訊更加透明，一方面打到不肖業者與投機客的痛處，才有機會讓房市回歸正軌。
「房價資訊不透明所產生的『交易的教訓』，告訴我們價格資訊不對稱、價格資訊扭曲錯誤、價格資訊操作、價格資訊分析不足與價格資訊制度不當，使得市場陷入多元的不公平競爭，並引發各種透過市場交易與專業服務下的投機、欺瞞與剝奪。終究，市場內的行為存在著複雜的關聯，如果最源頭的價格資訊與最基本的交易服務制度都存在重大問題，衍生而來的必是無效率與不公平。」花敬群在推薦序中如此寫道。
總統蔡英文在2016年競選時，也提出了改革房市的「住宅三箭」：杜絕房市炒作、健全租屋體系、建20萬戶社宅，發表承諾將「建立實際交易價格登錄，讓交易資訊透明，進而推動非自用住宅實價課稅，進行稅制改革，讓稅制公平、讓房價合理。」
當時是蔡英文房地政策首席幕僚的花敬群，在蔡英文順利連任後，被延攬入閣擔任內政部政務次長，要將改革之箭射出。在花敬群的主導下，內政部著手研擬更健全的「實價登錄2.0」版，並在2018年將政院版修法草案送入立法院排審。
但「實價登錄2.0」的審議，卻遭遇非常強大的壓力，遭反改革聯盟阻撓，因為只要資訊透明，他們就無法再賺黑心錢。在這些業者的強力遊說下，政院版延宕一年仍未能通過，修法失敗。
反而是立委後來提出的修法版本在2019年通過，但僅是把實價登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」，最重要的「資訊揭露至門牌」與「預售屋即時登錄」並未通過，也因此被外界譏為從「實價登錄1.0」倒退到「實價登錄0.5」。
站在反對方的其他房仲業者，針對「實價登錄2.0」中的「將成交資訊揭露至個別門牌」一事，表示房地產交易是買賣雙方兩廂情願，房仲業者只是賺取固定比例的服務費，根本不存在從中動手腳的理由，將成交行情提供給政府公開，是侵害了買賣雙方的隱私。
「這其實還是不肖業者想繼續利用資訊的不對等，跟投機客合作坑殺消費者的託辭，在資訊不透明的情況下，根本不存在真正的兩廂情願！」葉凌棋不滿地表示。
龍頭以身作則，自推實價登錄3.0
但社會對「居住正義」的渴求已勢不可擋，民意絕大多數支持「實價登錄2.0」。就在2019年政院版修法草案闖關失敗前一個月，永慶房屋進行過民調，有78%的消費者支持實價登錄完整揭露門牌地址，對房價透明有高度期待。
但花敬群明白交易透明已刻不容緩，「市場與制度被房價駕馭，房價資訊越容易被壟斷，市場交易就越出現不公平或剝奪，投資與套利行為越受到鼓舞。」
與過去法制化遭遇逆流一樣，此刻正需要「上進的業者」出來響應。
過去永慶房屋規模小的時候，就為建置合理的法制環境帶頭衝，如今已是台灣房仲業龍頭，更是積極參與。事實上，的確也有很多人期待永慶有所作為，例如消基會副董事長陳智義就希望永慶房屋能為首帶起「良心仲介」風潮，成為力促重新啟動「實價登錄2.0」繼續修法的重要力量。
就在「實價登錄1.0」倒退嚕一個月後，永慶房屋在2019年8月就自行推出「實價登錄3.0」，把在永慶房屋所有物件成交的價格，揭露更新至個別門牌。同年12月更將資訊上線，讓買賣雙方皆可免費在官網和APP上查詢。
在「實價登錄3.0」中，永慶房屋還會針對每位客戶需求，客製化一份「誠實房價報告書」，提供即時完整的成交行情資訊。內容包括三大部分：（一）除政府實價登錄資料外，永慶房屋成交的物件一旦完成交屋，立即更新並揭露至門牌地址；（二）提供區域、路段及社區的行情趨勢分析；（三）提供鄰近社區近期最新成交行情，讓客戶全面且完整的掌握房價資訊。
姜怡如在跟永慶房屋接觸的過程中，對其資訊透明度感到印象深刻。她要出售的物件是二樓邊間，三面採光良好，其他仲介業者根據內政部實價登錄網站上的公開資訊，也提供她鄰近區域、類似物件成交的價格。但因為最細只能看到xx路xx巷，無法看到更多具體的資訊，因此參考度並不高。
「其他業者給我看到的價格都很低，他們有沒有說謊？沒有，的確是內政部網站上抓下來的訊息。但是同一個巷子，我看不到其他房子的屋況，也不知道是哪一間，沒有到單一門牌，這很不合理，」姜怡如說。
而她一到永慶房屋，經紀人就讓她直接在電腦上看到完整的資訊，連「xx號之xx樓」直接到單一門牌的資訊都有，讓她得以清楚看到那一區的行情。一開始她還有些驚訝，因為沒想到同樣是實價登錄，不同業者呈現的資訊卻會有這麼大的差別。
「都是在政府同一的政策下，我想為什麼可以這樣做？我還問永慶房屋業務，這樣不會違反個資法嗎？他說『沒有，這是合法的，這揭露的是成交門牌，不會有買賣方的姓名，沒有所謂個資問題，每家房子賣多少錢都看得到，如果你房子在我們這裡成交，也是全國人都會看到成交價，』」姜怡如說。
總部統一控管，揭露資訊一致
此外，因為資料庫由永慶房屋總部統一控管，各門市業務無法修改，不論是去哪家分店、問哪一個地區的行情，「誠實房價報告書」都會呈現同樣的資訊，減少業務刻意挑選資訊以誤導客戶被「低買高賣」的狀況。
「我敢跟你保證，找三個永慶房屋的業務拿誠實房價報告書，結果通通都一樣，因為系統設定就是這樣，這個門牌下去就是這20筆，誰也動不了，到哪個店都一樣，這樣就不會有問題。去找其他的房仲，同一家公司不同業務，就會給不同的資訊，」吳良治說。
這或許能解釋為何其他業者都「勸告」姜怡如不要找永慶，因為只要委託永慶，消費者就會發現真相。永慶堅持不炒房、不隱瞞、不造假「三不政策」， 只有永慶才完整透明揭露資訊，而當永慶提供透明行情資訊給消費者後，同業就賺不到黑心錢。
令人意外的是，從決心領先政府法規自行推動到整個系統上線，永慶房屋只花了不過短短四個月。這除了證明身為國內最大的房仲集團，永慶房屋擁有全台最充足的房屋成交資訊，以及建置最完善的資訊團隊外，也凸顯了永慶房屋高舉的「保障消費者權益」的確不是一句口號。畢竟，市場行情的模糊，所能帶給房仲業者的利益如此巨大，若非集團上下都認同「先誠實再成交」是「對」的事情，絕無實現的可能。
「從董事長提議要做，經過領導團隊討論敲定，底下同仁其實都沒有太大的意見，立即就展開行動，」談起永慶房屋推動這件創舉，葉凌棋表現一派輕鬆。
實價登錄3.0，連加盟店都要求導入
後來，連旗下的加盟業者都主動要求導入這個作法。這原先僅適用於永慶房屋雙北直營店，但旗下三個加盟品牌——永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產——看到消費者的支持，還自己開會討論決議，跟總部要求同步實施。結果，自2020年6月起，「實價登錄3.0」服務在永慶集團旗下四大品牌1,200多店全面落實。
兩大誠實房價保證，先誠實再成交
2020年8月，永慶房屋再度出招，首創「兩大誠實房價保證」：若有故意隱瞞成交行情資訊，以致賣方有低賣之情形，永慶房屋承諾退還已收賣方全額服務費；如銷售物件為一年內買賣取得，永慶房屋將提供屋主聲明取得之價格給買方參考，若未提供導致買方有買貴的情形，永慶房屋承諾補貼最高新台幣三百萬元價差給買方。
為了落實「先誠實再成交」的理念，保障消費者權益，永慶房屋還推出了兩支真實案例改編、從買方跟賣方角度來提醒消費者留意黑心仲介的廣告。
「退休老伯伯賣屋」的影片，描述一位老伯伯考量退休後的生活，打算賣房養老，卻慘遭黑心仲介聯手投機客坑殺，刻意拿附近較低的成交行情誤導他低價出售，接著再轉手高價賣出，短期內低買高賣從中賺差價。另一支「小夫妻買房」的廣告，描述一對夫妻辛苦存錢買房，卻遇上黑心仲介刻意隱瞞前屋主幾個月前才買的價格，讓這對夫妻在資訊不透明的情況下誤判行情，被引導出了高價買屋。
不只誠實更敢保證，引發同業反彈
根據真人真事改編的影片，直擊消費者的痛點，讓人超有感，也凸顯出「實價登錄2.0」的重要性。但是沒想到，永慶的這些做法卻遭到同業反彈，信義房屋透過全聯會要求永慶能將廣告影片下架。
這件事讓孫慶餘想起觀光漁港的例子。以前在台灣不時聽到漁港有些黑心商家，用偷斤減兩欺騙消費者，導致誠信盡失，所有商家都一起受傷。於是，漁港管理委員會跟商家約法三章，要求不能再欺騙消費者，還擺放公秤以示誠信，才讓生意慢慢回流。
「全聯會應該要像漁港一樣，推動誠實成交、如此房仲業才可以長久的發展，成交行情揭露到門牌這種做法才對，而不是打壓吹哨者逼著大家一起同流合汙，在此事件上全聯會有失立場。而且我們自己的政策跟廣告，其他人怎麼能來要求我們下架呢？」孫慶餘不免感嘆。
面對這樣的壓力，永慶仍堅守立場，保持初衷。行動勝於言語，良心仲介誰都會說，重點在於是否敢拿出「當責」的態度，永慶「不只誠實，更敢保證」的姿態，讓所有反對業者再無藉口。
「這是世界的潮流，當孫董打電話告訴我永慶自發推動，我說，謝謝董事長，我樂見其成，能夠把這樣的事情往前推，」花敬群接受好房網訪問時，肯定永慶一路堅持房地產資訊透明，杜絕不當的炒作，是穩定房價、實踐居住正義的重要關鍵。
房地合一稅2.0，炒房殺手鐧
果然正確的事勢不可擋，立法齒輪又再度轉動，「實價登錄2.0」總算順利上路。除了「實價登錄2.0」之外，打炒房另一支箭也在7月1日同步上路，那就是「房地合一稅2.0」。
為了擴大打炒房力道，立法院在2021年4月9日三讀通過「房地合一稅2.0」修法，並於7月1日上路。根據新規定，個人若持有房地兩年內出售，將課徵所得稅45%，持有二至五年出售，將課徵35%；境內法人售屋最高稅率將由20%提高為45%；此外，預售屋、特定股權交易也將一併納入課稅。
跟「實價登錄」從1.0升級到2.0版一樣，「房地合一税」也經歷類似的升級歷程。在2016年開徵的「房地合一稅1.0」，跟2.0版的最大差別就在於閉鎖期。不但將「短期持有」的定義，由兩年延長為五年，且取得房地之起算日，亦回溯自2016年。（圖三）
圖三 房地合一稅1.0與2.0版的差別
居住正義跟社會福利？
堪稱是打炒房殺手鐧的「房地合一2.0」一通過，房地產業界哀鴻遍野，認為政府打壓炒房手段錯誤。不動產大聯盟總會理事長、富旺國際董事長、也是前仲介全聯會理事長的林正雄，就是反對陣營中的主力。
但在永慶房屋看來，其他業者之所以反彈，其實正是踩到了投機做法的痛點，因為將閉鎖期延長再配以重稅，當可以遏止炒作歪風。事實上，根據永慶房屋在2021年第二季的網路會員調查，57%消費者認為房地合一稅能有效抑制投機炒作，也有73%的受訪消費者，支持延長房地合一的短期持有定義。
因此，當全聯會要帶領其他業者去跟政府陳情，希望永慶房屋也能派代表參加時，孫慶餘卻給了個軟釘子，並不願意參與。
「全聯會要說業界有什麼意見的話，不能少了我們這個第一大品牌的背書。但這件事是對的，我們何必去抗議，」孫慶餘雲淡風輕地說。
先誠實再成交，做到市場第一名
事實上，「做對的事」讓永慶房產集團績效亮眼。根據永慶房產集團公布的資料，2020年雖然疫情蔓延，但整個集團的年度總銷近 7000 億元，全年新展超過 150 店，總店數突破1200多，全台 19 縣市穩居店數市佔第一。
直營的永慶房屋績效也再創新高，2020年業績較 2019 年成長三成，成交件數也成長兩成，成交市占更一舉衝上 45%。2020 年總共替近一萬餘戶客戶圓滿成家，平均每天成交約40戶。此外，永慶房屋在12月更創下十年來「單月業績」最高紀錄，大安區年度總銷更突破 300 億元，平均一天成交三至四間房子，震撼業界。
「誰說一定要用黑心仲介的做法才能賺錢？我們先誠實再成交的新式仲介做法，一樣能做到市場第一名，好心是會有好報的，就是最好的例證。」孫慶餘說。
2020年新冠肺炎全球蔓延，因疫情影響下，美國開始大量印鈔、台商也回流，炒房蠢蠢欲動，民怨高漲，政府即時精準出手打炒房。2021年7月「實價登錄 2.0」、「房地合一稅2.0」 政策雙雙上路，台灣保障消費者買賣屋權益將獲得更完善的保障，可說2021是房地產業健全發展的關鍵年，也帶動台灣房地產業進入另一個階段 。
行情走勢圖建議位置2
不過，雖然「實價登錄2.0」與「房地合一稅2.0」上路，消費者就不會再被坑殺了嗎? 這得看業者的良心與政府的規範。很不幸的是，「道高一尺、魔高一丈」黑心房仲與投機客，已經發展出新的暗黑手法，令人感到憂心。
例如，「房地合一2.0」的重點在於針對短期內買賣房屋的所得課予重稅，目的是藉此打擊投機炒作。然而，卻有投機客想要透過墊高裝潢費的方式來規避被課稅的可能。例如，投機客一間房子以一千萬購入，兩年內又以一千四百萬賣出，但卻可能透過人頭公司，虛報五百萬的裝潢費，如此一來等於買賣並未獲利，自然就無法被課到稅。因為有這樣的做法，房仲業者還是有機會繼續跟投機客合作，來坑殺消費者。
根據《工商時報》在2021年5月底的一篇報導，國稅局已經發現這樣的伎倆：「中區國稅局指出，國稅局在抽查短期房地交易案件時，近期又發現部分房仲業人員運用水電裝修、拉皮工程等大額發票做為成本費用抵減稅負，惟金額過高，明顯高出市場行情。 經查核後，國稅局人員發現房仲業人員、工程行、裝潢公司串通，以假發票虛增房地裝修費抵稅。中區國稅局最後裁定連補帶罰，同時針對重大逃漏稅案件移送司法機關偵辦刑責，目前則針對類似案件重點查核，以打擊逃漏稅情況。」
也難怪即便法制規範力趨嚴格，市場資訊日益透明，孫慶餘仍舊認為「革命尚未成功，撥開烏雲仍未見藍天。」
這時，所有的命題又得回到「上進的業者」身上。對永慶來說，為消費者提供公平交易的環境，是從開張第一天就堅持的經營原則。當市場上仍有想方設法鑽漏洞的業者，消費者找正派經營、真正將資訊透明公開的業者，或許才是最佳的保障。
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