買屋皇后首度完整披露多年實戰心得+七位專業達人不藏私傳授:
‧如何從月收入推估自己負擔得起的房價
‧如何跟銀行協調貸款利率
‧如何跟仲介及建商周旋,不被他們的銷售花招迷惑
‧如何看穿展示屋的陷阱
‧破除鬼月和吉祥數字樓層的迷思,爭取議價空間
‧各種房產文件要怎麼看
‧如何控制裝潢預算並確認工程品質
投資房市眼光獨到的藝人傅天穎,從十八歲開始從事房地產買賣,累積了數千萬的獲利,但她靠的可不是運氣,從選屋、殺價到賣出,傅天穎很有自己的一套,她厲害的議價功力,更是在房仲界廣為流傳。
但是傅天穎跟一般投資客最大的不同處在於,她買的房子很多都是自住,並非單純投資。只是她也勇於換屋,勤做功課,抓準時機,在適當的時間點將房子賣出,再換新房。就這樣一步一步朝著自己的夢想屋邁進,在這過程中,也累積了許多不同於純投資的看屋購屋觀點。
而除了傅天穎的房市實戰心得,本書也提供專家意見。從房貸、房仲、代書、風水、設計、裝潢到水電,有七位達人分別提供房貸基本know how、聰明的購屋避險絕招、房產文件容易疏漏的事項、看屋時須注意的風水要點、裝潢黃金守則及水電裝修注意事項等等。
買房子是人生大事,本書提供過來人的心得,不管你是不是購屋新鮮人,都希望能讓你用最低的預算買到理想的房子。
作者簡介:
傅天穎
演藝圈出名的房市投資達人,自從十五歲那一年,父親用她當模特兒打工攢下的錢幫她訂了她人生第一間房子之後,便啟蒙了她對房市投資的興趣。十八歲起,她開始從事房地產買賣,十多年來,經手了至少二十間房子,累積了上千萬的獲利。二十到二十三歲時,她也投資過股市,以電子股及營建股為主。
由於父親的影響,從懂事以來便以「存小錢做大事」「積沙成塔」「無信不立」為座右銘。
章節試閱
買屋三部曲之一 買屋錢哪裡來?
小錢不運用,大錢從哪來
善用貸款來生財
如何跟銀行談貸款,是買屋新手較生疏的一課。建議你一開始就多找幾間銀行,比較他們的貸款成數及利息高低。要注意的是,不管你選擇哪家銀行,可能都是頭兩年可提供你優惠利率,但是三、四年後又會調漲回來。
如何和銀行協調貸款利率
若是利率要被調漲回來,你可以利用自己過去良好的信用及還款紀錄作為籌碼,先跟原貸款行談是否可繼續提供優惠利率;若是銀行仍堅持調漲利率,就去找第二家銀行談,如果他們能提供理想的利率,你可以將原來在第一家銀行的貸款轉到第二家去。但是轉貸會產生一筆手續費,所以你要合算清楚,轉貸的結果對你到底划不划算!
轉貸時還有另一個情況也必須計算在內。比方說你原先在這家銀行貸了200萬,現在要轉到另一家銀行,可能只願意貸給你180萬;許多銀行會有這種狀況,就是不願意如數照原貸款金額全部貸給你。他們也許會要求你先還一部分款項,比方說一到兩成,這樣他們才不會吃虧。
所以,到第三年利率被銀行調漲回來時,比方說原本是2.05%∼2.8%,要被調到3.2%,這時也許轉貸利率可以談到2.2%,但是新銀行會要求你先付一、兩成貸款,如果這時你手頭沒有多餘的錢可以還款,建議你跟銀行協調,或許把利率調高一點,比方說從談定的2.2%調高到2.3%或2.4%,條件是請他們提供你全額貸款。
但是,如果你手邊有多餘的現金,我會建議你就按新銀行的要求先付一、兩成貸款,這樣做比較划算。不要小看0.1%、0.2%的房貸利息,合算起來是很可觀的;付二十年的貸款,搞不好都可以買兩棟房子了!
從實效性來看,還要考量你會在這間房子住多久。如果是長期自住,建議你還是不要全部貸款,雖然房貸的利息可以抵稅,但畢竟有限,而全貸的利率還是比較高一些。但是如果你像我一樣,短期內有可能再賣屋、換屋,那麼把利息當成是租金來付,就很合理了。
妥善投資終生受用
現在低利率,甚至是負利率時代已經來臨,銀行定存的利息收入和受薪階級調薪的速度,根本趕不上物價調漲的幅度。現在買房子保值,絕對比租房子更划算!許多人是用租金去買房子、付貸款,因為買了房子再租出去都划算。
建議想投資房產的上班族,買房子的前兩年,可以先付一些房貸利息,把它當作租金來繳,在這兩年當中,如果有漲幅,就可以把房子脫手,賺取差價利潤;而且你可以從小的房子開始買,再慢慢一步一步往上,一邊住房一邊買房,然後愈換愈大,慢慢轉出一筆不小的財富。當然你同時要考慮貸款的多寡,評估自己的經濟實力及還款能力。如果貸得多,利率調整時就會吃不消。
當包租婆,用房租付利息
如果有當包租公或包租婆的想法,在買屋時就要先合算一下,如果不是自住,這房子租出去可以收多少房租回來?比方說,在台北縣買一個300萬的小套房,銀行貸款的利息大概要9千元,跟每月租金相比,其實不相上下。買一間400萬的房子,一個月的租金可收1萬2千元,要付給銀行的貸款利息可能要1萬3千元,就差不多打平了。如果是買一間1800萬的房子,一個月的租金如果可收到7萬元,貸款利息才4萬8千元,意思是你連頭期款都不用付了,可以由房客來慢慢付清呢!
以收入來估算可以負擔的房貸
原則上來說,房貸的比例約占個人收入的三到五成,家庭收入的三到四成,算是可以接受的範圍;三成之內則是比較沒有負擔,也比較安全的比例。比方說,一對夫妻帶兩個小孩的四口之家,有著夫妻的雙薪收入,假設每月共收入6萬元(每人3萬元),他們可以負擔的房貸就是1萬8千∼2萬4千元之間;如果是要租屋,也要朝著這個價位的兩房兩廳方向去尋找。
若是考慮價位,當然最後找到的地段與交通條件不一定盡如人意,但是經濟能力畢竟是現實考量,房貸太過沉重、占收入的比例太高的話,就得跟其他的生活所需或生活品質做出取捨。
房貸=個人收入×30∼50%=家庭收入×30∼40%
房貸如果升息,舉例來說,只要調升0.05個百分點,以500萬的貸款來說,每一年就要多付2千5百元的利息。但是大部分銀行只會在網站、營業廳及媒體上公告,不會一一主動通知客戶實際應繳的房貸本息金額變成多少,貸款人自己一定要多留意,問清楚每個月要繳的金額變成多少,轉帳的戶頭裡要有足夠的款項,以免金額不足,發生遲繳狀況,影響到你的信用紀錄。
法拍屋是另一個選擇
還有一個選擇就是法拍屋。許多人在之前利用房貸優惠利率購買的房子,後來因為銀行調漲牌告利率,加上個人本身的收入並無相對增加,所以房貸就超過收入的三到五成,在負擔不起的情況下,便出現許多法拍屋。法拍屋的品質雖然良莠不齊,但是不乏好的物件,所以如果你買不起新屋,又不想住老舊成屋,法拍屋倒也是一個可以考慮的選擇。若是決定購買法拍屋,建議你準備四成以上的自備款,然後運用一點成本來美化裝潢一下屋況,再脫手時,每坪開價甚至可以多個6∼7萬元,要達到三成以上的投資報酬率並不難。
萬事起頭難,圓夢頭期款
萬事起頭難,如果第一步能跨出去,就不會再覺得困難重重。想投資房地產或是單純想買屋換屋的你可能想要問:到底要準備多少錢,才足以開始實現這個夢想呢?
愈早開始理財規畫,預備頭期款並不難
當初,我單純是用孤注一擲的勇氣,以一搏百,連頭期款都還沒有著落,就敢做這樣的投資,因為我努力做足功課,相信自己的判斷。但若你是單純的上班族,想憑每個月的固定薪資來攢下購屋金,我會建議你,愈早開始你的理財規畫愈好。
其實要準備來買房子的頭期款並不難,比方說一間300多萬的房子,跟銀行貸到九成的款,頭期款也只要30幾萬就夠了。如果你的月薪是3萬元,可以強迫自己每個月先存下1萬塊,三年下來就有36萬元的存款,足以支付購屋的頭期款了。或是你也可以把時間拉長一些,先做好六到七年的儲蓄險規畫,月繳3千多元,六、七年之後就可以拿回30幾萬,以及100萬的終身保障,一樣能把購屋的頭期款準備起來。
每月還款能力也是重要考量
當然啦,除了頭期款,之後每個月的還款能力一樣要列入考慮。如同我之前提到的,每月要付的貸款最好控制在月收入的三成左右,這是最安全、也不至於太沉重的還款負擔。就像上面的例子,以3萬塊的月薪買了一間300多萬元的房子,每個月要負擔的貸款大概就是8千∼9千塊,約占月薪的三成。
所以考量到月收入、頭期款,以及每月必須償還的貸款,就可以估算出自己能力所及、負擔得起的房子,價位落在哪個區間。比方說你的月薪如果有5∼6萬元,以三成來計算,貸款可負擔到1萬8千元,就可以買價位約420∼500萬的房子,自用收租兩相宜,可以視利率高低,保留換屋或出租的彈性,做個有屋階級的黃金單身貴族!
二○○七年開始因為美國次貸風暴影響,銀行政策緊縮的結果,成屋套房的坪數低於15坪,都很難向銀行貸到款,以至於有些一坪房價高達50萬的地段,由於買主僅準備了一點自備款,利率攀升後就還不出錢給銀行,套房馬上套牢變牢房,甚至變成法拍屋。但事實上,如果你工作穩定、信用良好、基金或保險等投資狀況平穩,信用卡使用紀錄也沒問題,即使你購買的是11∼15坪的小坪數物件,要跟大部分的銀行談貸款,還是有空間的。
買屋三部曲之一 買屋錢哪裡來?小錢不運用,大錢從哪來善用貸款來生財如何跟銀行談貸款,是買屋新手較生疏的一課。建議你一開始就多找幾間銀行,比較他們的貸款成數及利息高低。要注意的是,不管你選擇哪家銀行,可能都是頭兩年可提供你優惠利率,但是三、四年後又會調漲回來。如何和銀行協調貸款利率若是利率要被調漲回來,你可以利用自己過去良好的信用及還款紀錄作為籌碼,先跟原貸款行談是否可繼續提供優惠利率;若是銀行仍堅持調漲利率,就去找第二家銀行談,如果他們能提供理想的利率,你可以將原來在第一家銀行的貸款轉到第二家去...