花數十萬學費學選點？還是看看我的經驗好了！
如同上一章所述，各種不一樣的產業，會有不一樣的地點因應。要先釐清自己的產業性質，再來找店面才會較為適當。因此，什麼地段、地點適合什麼樣的生意，其實絕對要依照個案來好好仔細推敲跟判斷。我自己有個三十萬的痛苦經驗與教訓，已在前面篇章闡述（請參考58頁），同時也有我自己的成功經驗。我只能說，地點不是絕對，要因應生意性質來找店面，才是選點最重要的祕訣。
１、接近人群聚集的場所
選擇開店地點，跟買房子一樣，有三個重要的要素「location」「location」「location」。好的品牌、好的產品、好的口碑，非常重要，但是一切就緒，客人找不到你的商店，試問，他們如何進行消費？那什麼樣才是好的店址呢？有幾項基本的要求：
（1）商業活動頻率高
這種地區通常是市中心，在此區域商業活動頻繁，營業額必然較高。這樣的店址就是所謂寸金之地。這類地區的特性在於：會吸引大量的人潮，對於很多零售行業，提供食、衣各項商品的商店都是很好的地點。
（2）人口密度高
在居民區附近開店，人口比較集中，人口密度較高，人們去店裡的頻率相對高，生意好做。在這類地區，各年齡層和社會階層的人都有，會有較多的顧客，不過有一點要注意的是，現在的特殊形態社區，例如養老社區，老年人的比例偏高，比較適合養生、醫藥類的商店進入；如果是高級住宅，豪宅附近，比較適合高檔路線的精品服飾、高級餐廳、音樂教室等進駐；如果是綜合型的社區，則多數零售商店都滿適合。換句話說，高密度的住宅區要看居民的年齡、收入、職業等不同類型，做出不同的區別。
（3）客流量多
商店開在這類的街道上，因為客流量大，來店客相對較多。但要考慮街道哪邊客流量大，還有一些地形或交通的影響，來選擇最優地點。對於一些客流量多，如果是因為是交通要道，人潮的成分都是上下班的地方，比較不適合逛街的服飾店、精品店，比較適合的是早餐店、便當店、小吃店或可以讓上班族喝酒休閒的商店。
除非你一開始就打算開始長期抗戰，否則開店地點儘量不要選擇小巷弄，商店的位置攸關前三個月的勝敗與否，曝光度高的商店，比較能讓頭一次消費的客人有機會來「交關」你的產品。
（4）交通便利
交通便利，顧客才願意光顧，願意坐車去。早年很多商圈是圍著火車站或公車站發展出來的，現在的情形，取而代之的是捷運站，一般來說，消費者在這些地方的出口，步行不到十分鐘的路程即可到達的店鋪是最優的。如果只是公車站牌（轉運站不算，例如臺北的公館地區），最好把步行距離縮短至五分鐘以內為佳。
２、開店選址掌握八重點
一項事業的成功往往離不開天時、地利、人和。一旦決定開店，必須對所選地點作全面的考察，了解該區人口密度、人緣等等。開店選址是很講究的，一般應該掌握以下八個重點：
（1）交通樞紐
交通樞紐區就是重大交通建設的附近、鄰近火車站或公車站的地方，因為每天有大量的通勤人員，或是旅客來往，人潮多就會有各項的需求，吃的、用的、穿的都是。在臺灣，火車站的前面、周邊，都是當地商業區的發源地，臺北車站更是箇中翹楚，因為除了有臺鐵，還有後來興建的高鐵，以及臺北捷運淡水線、板南線的匯集，形成三鐵共構的地下車站，每天平均有五十萬人次的旅客會在這邊轉乘或進出，因此形成了一個地下街商圈，其中也吸引不少名店進駐展店。
從民國八十五年臺北捷運木柵線通車之後，捷運沿線的車站幾乎取代了過去臺鐵車站的地位，原因在於臺北市（大臺北地區）的人口密度相當高，縱使捷運站密集，人潮還是非常多，尤其後來陸續通車的各線，在兩線交會的捷運站，更是人潮匯集之處，當然其出口附近便是開設店面的首選。一般來說，離捷運站五百公尺內都適合開設店面，但要注意人潮行進的方向，有些出入口只是聊備一格，所以應當挑選較多人出入的出口才是正確的選擇。
（2）選擇人潮群聚的場所
某些特殊的場所，會吸引很多人到此聚集，例如電影院、百貨公司、大賣場等等，因為來此消費可以享受一次購足的便利，所以同樣有大量人潮會聚集過來，不過近幾年的發展，這些地方也逐漸形成商城方式，所以在這邊開店，其實比較像是納入其中的一個櫃位，由於所在地就是在商城裡面，假設是賣吃的商店，就會設在百貨公司的美食街，消費者可以享受比較完善的設施，租金方面相對也會比較高。如果是在百貨公司的旁邊，其實人潮還是相當多，也因為多少仍然會被分散，租金方面也會比較便宜一點點。
另外還有一個類型，就是工業區、加工區或大型工廠的旁邊，這類型聚集的都是密集的勞動人口，他們的工作時間很長，休息時間很短，比較適合餐飲業，或者販售日常用品。尤其餐飲業，要好好跟各工廠的福利委員會接洽，搶攻外送的商機，有時候作一兩張訂單，跟一天的來店散客數量不分上下。所以偶爾會看到這些地區附近的熱食店或飲料店，鐵門半開或是關門好像沒有營業，其實都是在趕工應付工廠的大量訂單。
（3）結市地段
在長期的經營中，某條街或某個市場會自發形成銷售某類商品的集散地，事實證明，對那些經營耐用商品的店家來說，若能集中在某一個地段或街區，則更能招徠顧客。人們一想到購買某種商品就會自然而然地想起這個地方，具有吸引人潮的特性。例如臺北五股的家具街、臺中也有環中路的家具街，讓消費者可以盡情地比價格，比品質。有個「結市」概念須注意，因為經營同類商品的店家很多，消費者來到這裡有更多的機會進行比較和選擇，人潮多了，生意興隆自不在話下。不過具有這個條件的地點，多半已經形成既有型態的商圈，租金都會比較高，但是店主不要被較高的房租嚇倒，反而要認真分析投入這筆資金能帶來多大效益。
一般只要開店構想對了，都是高投入、高回報，所以要捨得在店址上投資。反觀，這個區域若都沒有同質的商店，假設附近若都沒有雞排店，代表這區域的人沒有吃炸雞排的習慣，而喜歡吃雞排的人也不會想到這邊來消費，表面上看起來好像沒有競爭，實際卻隱含無「商品需求」的窘境。所以，商店選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營商鋪的創業者來說，人潮就是錢潮，千萬不要因為怕競爭而選在偏遠地區。其實，商業區的店家都比較集中，反而有助於積聚人氣，只是要特別注意經營位置的問題。
其實好店址的高租金並不是一天兩天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房東和租主在長期利潤分成較量中形成的契約，倘若租金高到一個程度，承租的商無利可圖時，商家就會轉向其他區域，捨棄生意較好，但卻結算下來無利潤的地點。因此，好店址雖然寸土寸金，但正常情況下依舊並有利可圖。總而言之，花大錢裝潢，還不如找個比較適合的好店址。當然，高租金增加了經營成本，也增加了經營壓力和風險，這也是在開店之前必須仔細評估的。
（4）西瓜要偎大邊！
「西瓜偎大邊」指將商店開在著名連鎖店或品牌店的附近，甚至可以開在它的隔壁，諸如超市、飯店、廿四小時便利商店、美妝店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區服務中心、社區文化體育活動中心……等。
這類地標的集客力較強，可以省卻開店初期的宣傳，因為隔壁本來就會有人潮來消費或進行其他活動，雖然他們不是專程來你的商店，但是他們很容易看到你的新店面，如果將來想要消費的話，自然會想到你的商店，產生不妨「姑且一試」或者「順便」的想法。舉例來說，如果你想經營吃的，其實可以將當店開在麥當勞、肯德基的旁邊。因為，這些著名的速食店在選擇店址前，必定做過大量細膩的市場調查，挨着它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應與人潮撿些顧客，因為一般消費者並不是都會接受這些速食店的高單價商品，或者消費者想換個口味，若能提供不同種類的食物，一定會有消費者上門光顧。
以我自己為例，我的第一家分店在臺中市潭子區雅潭路上，這是一條潭子通往大雅的幹道，車潮很多，但是人潮不算多，不過隔兩間店有一家「龍鳳燒臘店」，這店營業超過二十年，是潭子在地人無人不知無人不曉的便當店，每到供餐時間，來買便當的人潮不亞於夜市人潮，經常都要排隊，開在它的旁邊，買便當的消費者自然看到我的博士雞排潭子店，也經常看到客人拎著便當過來雞排。
（5）位於商業中心街道
既然是商業中心的街道，都是屬於不錯的地點，但是就必須再細分其中的優劣。原則上，東西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝東。再來，商業區當中，有純商辦區跟住商混合區之分，此時應選擇「商住辦混合區」，因為此區早中晚都有大量人潮走動。純住宅區消費人口不多，而且現在大家忙碌，回到家都只想休息，消費的機率相對減低。純辦公區的晚上則相當冷清，因此這些店面只能做固定時間生意。總而言之，就是要有人的時候才會有生意，如此一來，必有部分時間是人氣單薄的時候，選在這種區段，承租方的壓力會比較大。
商業中心的街道還有「陰陽面」之分，一條路的兩側，商家聚集較多的一面稱為陽面，反之稱為陰面，人潮多往陽面走動是必然的現象，因此，要選擇陽面來開店面，縱使租金貴個三成也是一樣，不要貪小便宜而因小失大。此外，一般住家不喜歡的路沖反而是好店面，因馬路迎面招財又有廣告看板功能，尤其在車流量大的地方，機車族、開車族停紅綠燈時都會看看附近的廣告看板，此時，他們已經無形中被你的店面強迫推銷了。
三角窗是最好的店面條件。原因是三角窗的店面招牌醒目，而且人潮可以從街頭的四個角落匯集過來，曝光率最高。但是也有部分三角窗店面應當避免，例如店面旁的馬路或巷道太大、太寬，會造成只有車潮卻缺乏人潮，因此車流愈大、交通愈擁擠，人潮反而不會停留太久，不利人潮的匯流。其次，沒有人行道或騎樓的三角窗店面也不好，原因在於雖然三角窗店面主要是店面的招牌較醒目、人潮在街道的交會點聚集所致。此時如果沒有店面外頭的人行道或騎樓，讓逛街的人潮願意駐足或停留下來，那麼人潮的效益就會大打折扣。
（6）根據經營內容來選擇地址
店家銷售的商品種類不同，對於店址的要求也不盡相同。有的商店適合開在有大量人潮的地方，例如服飾店、小吃店，但並不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如醫藥用品、保健用品的商店，就適合開在大型醫院的附近。好的店面不如「適合」的店面，就是這個道理。
（7）選擇人口成長的地方
通常都市的重劃區，或是造鎮計畫的預定區，因為經過市政府的規劃，初期雖然商店並不密集，但日後住宅大樓一旦興建完成，進住的人口往往會比老舊市中心還要來的多，重點是，會在重劃區買房的人，通常是現金流比較充裕的一群人，這些人的消費能力高，選擇在這些區塊的適當地點開店，成功的機率往往比較大。
最有名的是林口新市鎮，在民國八十六年初只有四萬五千人左右，發展至今已經接近十萬人，其中還不包括租屋不設籍，通勤至臺北市上班的人口，因此整個林口的街市樣貌，已非十五年前可以比擬。另外，桃園中正藝文特區也是很好的例子，屬於桃園市「擬定南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區）細部計畫」內藝文展演用地。此地區原為農田，並沒有什麼商業活動，但該區是桃園市通往蘆竹鄉（南崁）的必經之路，附近有南崁交流道，屬於桃園市的重要交通樞紐，桃園縣政府將中正路兩旁規劃國家戲劇院等用地，民國九十六年起藝文特區規劃開發後，位於中正路、新埔六街、南平路及大興西路一段之間的區域，人口不斷增加，形成類似臺北信義計畫區的商業密集區，商店林立，金融機構，辦公大樓進駐，自然衍生出無限商機。
（8）選擇由冷變熱的區位
如果打算往新興發展的區域開店，而不是選擇現在被商家看好的位置來經營，可以考慮將來由冷變熱、目前未被看好的街道或市區。不過這樣還是有風險，因為商圈的形成可能需要很久的時間，但是一旦能撐過發展期，將來的發展無可限量。
不過，這種機會可遇不可求，有打算做長期發展的店面，才適合這樣的規劃。選址要有前瞻性。並不是目前的黃金店面就一定賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，在選址時要眼光放遠，多了解該地區將來的發展情況。除了市政規劃外，還要注意未來同業競爭的情況。區位由冷變熱的例子，也是最具代表性的都市計畫，不能忘了提臺北市的信義計畫區。臺北市政府在民國六十四年就開始著手打造信義計畫區，最後在民國七十一年正式公告實施，一律以市地重劃方式辦理，讓信義計畫區翻身一躍變成國際櫥窗。
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