名人推薦：【名人好評】

王應傑（東森房屋董事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會創會理事長）

房仲業自從〈不動產經紀業管理條例〉正式上路後，經紀人員素質逐年提升，雖然服務品質仍有改善空間，但黑心房仲之說的確言過其實，對正派經營業者是不公平的傷害。李同榮就任房仲全聯會理事長以來，確實為業界自律與服務正義做出極大努力與貢獻。這本書一方面詳述房地產趨勢，一方面提供房地產買賣交易必要的注意事項，對業者而言是服務品質提升的寶典，對消費者而言是本購屋與售屋的指南。

王福連（21世紀不動產總經理）

資訊...

【摘文1】

由景氣循環看台灣房市

「有土斯有財」，是台灣人堅信的觀念，但房地產與一般財貨最大不同的地方，在於它兼具投資與消費雙重特性，既然如此，如果能掌握房產長期脈動，掌握漲點頻率規則，無論你是想投資保值或是消費居住，都能心中自有一把尺衡量。

1972年我進入房地產業，看盡房地產業的興衰起伏，並不怨悔委身這個產業，仍要繼續在這園地中築夢圓夢。40年來，台灣房地產走勢大致可分為五大循環，每個循環的漲跌，都有其歷史背景因素。若依時間與區域的不同，呈現出的走勢與格局也迥異。

選對商圈 增值潛力強

40年前，我有兩個當兵的同僚，退伍後各自返鄉，同一時間，兩人分別在台北與高雄買了一間半新公寓自住，當年台北公寓每坪單價才一萬元，現在每坪卻高達80萬元，漲幅高達80倍；而高雄的房子漲幅，迄今卻不到八倍，增值差距居然有十倍之多！

若以大廈產品投資為例，台北地區近十年來，平均漲幅已經超過一倍以上，其中大安區漲幅更高達兩倍以上，但中南部這幾年的房價，只有平均不到40%的漲幅，而且漲幅都集中在2008年金融海嘯後的兩、三年，在此之前有些地區的房價幾乎是原地踏步。

不只南北房價漲幅有落差，同一縣市的行政區塊不同，也會因商圈發展潛力不同，而讓房價漲幅有所不同。同樣是台北市，區域的好壞，增值幅度就有明顯差距。舉例來說，十年前我有個住台北大同區的朋友買了大安區一棟公寓給他兒子，十年後的今天，大安區的公寓增值超過三倍，自己住的大同區卻增值不到一倍。同樣有個「大」字，命運卻不同。

抓對趨勢 掌握財富重分配

除了從區域的角度觀察房價以外，從時間的觀點來看，不同的時間點進場，房價增值也有差，尤其是選對房價谷底期或反彈期購屋，增值幅度更是相當可觀。例如，台北市有些人在2003年SARS風暴與2008年全球金融風暴時勇於進場，短短兩、三年內，都有超過50%的獲利，可見最悲觀的時候，往往是房市蓄勢待發的最好時機。話說如此，能在此時精確判斷是否危機入市，卻也需要兩把刷子才行！

不過，假如你想賣房子，卻選在上述市場最悲觀的時間點拋售，最少就會損失四成以上。我還看過有些換屋者，不但選錯時間把房子賣在最低點後，眼看房價逐漸回升卻遲遲不願進場購屋，並誤聽專家意見，以為租比買划算，於是一等再等，房價卻直飆一去不回頭，如此一晃就是三、五年，晃到難圓換屋美夢。錯誤的觀念，等於無形中放空手中不動產，有巢氏頓時變無殼蝸牛，得不償失。

在此，建議有意購屋與售屋者，應該要先了解房地產漲跌因素與循環走勢，因為這是買賣房地產必做的基本功課。如果只是茫然聽信媒體或是專家建議，自己沒有培養出一套房市投資邏輯，我想，無論買賣，你都會不安心！此外，尋找一位專業且具良心的房仲專家，做為一輩子的投資顧問，也是幫你節省時間與金錢的最好途徑。

第一次循環：1968年春～1975年夏（合計7年）

1968年開始，台灣由農業社會轉型為工業社會，國民所得逐年增加，三代同堂的生活型態起了劇變，北部就業人口增加，南部人口轉移，年輕人紛紛自立門戶，購買新屋的市場需求強烈，台北市率先掀起高樓大廈的興建風潮。在供不應求的交易市場中，同時帶動了預售房屋的市場繁榮，北部的高樓新廈與中南部嶄新的透天厝成為購屋新寵，當時的中古屋幾乎乏人問津，預售屋交易量遠大於中古屋，很像前幾年中國各大城市的房地產交易現象。

1973年中東戰爭爆發，因為石油禁運而引起油價上揚，後續的通貨膨脹更順勢引發了房價飆漲。這個時間點，我正好任職於華美建設業務部門，親眼見證台灣第一次房價飛漲的盛況。當時華美建設推出每坪預售不到3萬元的老爺大廈，以及每坪預售約4萬元的林肯大廈（兩者都在台北市敦化南路的仁愛圓環旁邊），都是在推出兩、三週內搶購一空。

政府第一次打房→ 四樓以上建築全面禁建並緊縮融資

1973年底，眼看房價一路飆漲，通貨膨脹將一發不可收拾，蔣中正政府立即下令四樓以上華廈禁止興建，頓時澆熄房地產市場熱度。1975年4月蔣中正去逝，房地產同時進入反轉階段的最谷底。這一次循環初升與主升段之擴張期共走了四年，高峰期走了一年半，反轉期從1974年春高峰到1975年夏谷底也剛好走了一年半，房價下挫三成。

第二次循環：1975年秋～1982年夏（合計7年）

在市場一片悲觀的同時，蔣故總統經國先生開始啟動全台十大建設，並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林，經濟成長迅速，房地產又開始啟動一波主升攻勢，1980年再度爆發中東戰爭，油價也因禁運而再次高漲，通貨具漲的情況下房價當然順勢噴出，搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。

政府第二次打房 → 追查資金來源與空地限期興建

面對如此飆漲態勢，1980年底，政府祭出劇烈的打房手段：緊縮貸款銀根、空地限時興建否則課處重稅、兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源……頓時引起土地價格下滑，市場也因持有者在政府追查資金來源與追查逃漏稅的雙重壓力下，恐慌性拋售手中的房地產，房價也因而在1981年春天反轉直下，到了1982年夏天跌落谷底。這次情況與第一次循環一樣，初升與主升段之擴張期走了四年，高峰期走了一年半，反轉期也是同樣走了一年半，大台北地區房價同樣下挫近三成。因此，坊間對於房地產景氣就出現「三年一小漲」及「七年一大漲」的循環理論。

第三次循環：1982年秋～1990年冬（合計8年半）

1982年秋季開始，房價下滑過速，整體經濟趨緩，金融市場風險再起，於是政府開始放寬建築融資，激勵買盤進場。這個時期，台灣出口經濟開始繁榮茂盛，但房地產市場因都會建地有限，加上產業與就業人口集中，都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。另外，這時候的換屋頻率逐年增高，二手房（中古屋）開始超越一手房（預售屋）市場，這一階段很像中國目前的房地產交易現況。要注意的是，此時台灣的經濟成長帶來了國民所得年年大幅的成長，股市由2000點開始大幅上攻，造成游資不斷增加、通貨膨脹再起，房價節節攀升，加上地下金融猖獗，民間違法吸金利率高達年利率30%以上，形成流動資金氾濫的潛在泡沫危機。儘管政府不斷提升放款基準利率，仍然無法吸收過剩游資，貨幣供給額年增率飆到35%以上，銀行房屋貸款利率高達13%。在房市飆漲、股市上萬點、地下金融氾濫等三大投資管道失控的狀況下，社會亂象已經達到不可收拾的地步。

政府第三次打房→ 整頓地下金融、全力緊縮銀根，房市股市雙雙反轉

在如此社會經濟亂象齊發的危機中，郝柏村任命為行政院長後，即刻下令全力整頓掃蕩地下金融，資金泛濫情況因而收斂。1989年2月28日與3月31日，政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款等金融措施打壓房價，市場從此進入反轉階段，股價也於次年2月攀上12682點歷史高點後正式崩盤，大盤指數在8個月內跌到2485點，淨跌一萬多點，房地產雖然跌幅未超過三成，但此一波段循環的房價漲幅有數倍之多，因此影響到下一波段循環的回升時程。

另外，這次的循環高峰期因資金過度氾濫因素，迥異於前兩次循環的高峰期，讓房價衝出的末升段行情長達三年之久──從1989年夏開始反轉至1990年冬谷底，反轉谷底期同樣走了一年半，房價也如同前兩次循環跌幅機幾近三成。

這三次循環都有其共同走勢：擴張期皆為四年，高峰期除第二循環長達三年以外，其餘兩次循環的高峰期皆為一年半，反轉期都只有一年半即能跌至谷底，房價下跌也從未超過三成。主要的原因是，一般民眾貸款額度大多介於六成至七成之間，只要房價下跌兩成以上，銀行的逾放比率就會攀升，但政府不容許銀行有倒閉風險出現，每每就會在房價下跌接近三成時出手拯救房市。

第四次循環：1991年春～2001年冬（市場震盪盤整十年）

這一次循環，著實打破了房地產「七年一大漲」的慣例。由於上一波段房價漲幅過多，讓後續的十年時間，房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。1992年首次民選國大選舉國民黨大勝，並修憲明定總統、副總統改由直接民選，台灣正式走向民主化憲政之路，房地產稍有反彈跡象，但前一波的泡沫陰影過深，讓房地產處於療傷階段，房價上下盤整數年。本來1995年開始有回春跡象，但1996年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件，不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈，但已經造成民心恐慌，愈高總價的物件愈乏人問津。緊接著又爆發亞太金融風暴，雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴，但銀行的逾放比率持續增加，也留下市場一顆未爆彈的隱憂，這才是延長房地產盤整期的主要原因。

在這次的循環中，房地產始終沒有大幅明顯漲幅，主要是一方面台灣漸漸邁向已開發國家、經濟成長趨緩、政府政策轉移至資訊產業的獎勵與發展政策；而另一方面是，政府並未針對房地產提供太多利多政策，導致持續20年發燒的房地產整整休耕近10年。

第五次循環：2002年春～至今

2000年開始，台灣第一次政黨輪替，民進黨陳水扁總統執政，房地產面臨消息面重大利空，房價持續盤整量縮，但因時值技術面處於低檔，且房地產市場盤整多時，因此房價欲跌也不易。為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機，新政府決定以積極的政策刺激房市，避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。例如，持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策，刺激年輕人大舉購屋意願，並採取增值稅減半的激勵措施。這些政策果然奏效，房地產自2002年春開始景氣反彈回升，在增值稅在減半的政策激勵下，稅收不減反增，不但拯救房地產，同時也解決逾放比過高的金融危機。

2003年夏天，全球面臨SARS風暴，房價在初升段中受到影響，連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡，但在此危機中，房市卻只有反應短短半年，從此就一路走揚，並邁向長達5年的主升段行情。一直到2008年次級房貸引發全球金融風暴，市場預期應是本次景氣循環的終結者（當時在持續下挫半年的狀況下，學者專家與業界一片看壞市場），但我在此時獨排眾議，在台灣不動產交易中心2008第四季季報中發表專文表示，2009年第一季開始，至少會有兩年時間，大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升。之所以會大膽做此判斷的主要因素有二：一是馬政府宣布遺產稅大幅降低至10%，我就預測未來勢必引發大量的資金回流潮；二是馬政府開此著手修訂「陸資來台購置不動產辦法」，並啟動ECFA談判，預期利多心理因素勢必引發商辦產品走揚，並帶動整個房地產豪宅商品的漲幅。這項預測，果然在2009年與2010年的房地產走勢中完全應驗，豪宅價格也不斷地衝破新高，商辦市場更是蓬勃發展（詳見圖2）。

政府第四次打房 → 課徵奢侈稅與豪宅稅

時至2010年年底，資金過剩效應未減，大家對房地產仍表樂觀之際，我同樣在台灣不動產交易中心第四季季報發表不同看法：預測2011年政府將以「稅率」控制房價，因為歷史經驗告訴我們，當房價碰觸到政府設定的警戒線時，必定會祭出嚴厲的政令打壓房價，而打房的最有效措施就是稅率控制。

果然，政府在2011年3月宣布課徵房地產奢侈稅，企圖出手打房。但有趣的是，大台北房價從2011年下半年開始卻演變成價穩量縮的格局，中南部房價則持續兩年來未了的補漲行情。至於台北市，雖然祭出豪宅稅，但房價在一年內卻上漲9.5%。所以我不禁要想問：奢侈稅打房真的正中要害嗎？沒有實價基礎的奢侈稅課徵，如同開一部沒有輪子的救護車上路，不但救不了病人，還用化療方式錯殺無辜，結果得到的成效是──房價不跌反漲，民怨不降反升。此外，奢侈稅收達不到預期10％，增值稅更因交易量劇減而大幅萎縮，期望奢侈稅打房政策可謂全然失敗！



【摘文2】

一次搞懂實價登錄

2012年政府立法通過「地政三法」，實價登錄於同年8月1日正式實施，資訊透明化開啟房地產交易透明的新頁。實價登錄確實對台灣未來房地產走勢影響頗深，資訊透明化意義非常重大，不過，政府天真以為這樣就能促使房價合理化，似乎是一廂情願的想法。實價登錄後是否能有效解決都會房價，目前各方見解不一，但我對於實價登錄的未來影響則憂喜參半。

實價登錄必然是實價課稅的前身，未來實價課稅應採資本利得課稅

說實在，只靠實價登錄很難稽核房價的真偽，儘管政府拍胸脯保證，目前登錄的資料政府宣稱與課稅脫鉤，買賣當事人沒有登錄真偽的利害關係，然而，還是存有價格真偽難辨的障礙，要做為判定房價的參考，確實需要高度解讀能力。我認為，解決房地產課稅問題最需要的是，要能提出一套全面性且公平的賦稅革新方案。

在擴大稅基以及降低稅率的前提下（讓民眾不會感受加稅的壓力），未來只有在「資本利得課稅」（意即賺錢的人要繳稅）前提下，提出一套短中長期執行的完整配套措施取代奢侈稅之無效政策，交易雙方才會因賦稅權益問題而相互箝制、監督並誠實登錄，也才不會有因要高貸而高報，或是因要避稅而低報的隱瞞行為。例如甲賣屋給乙，甲希望少報100萬元，在沒有資本利得課稅的前提下，乙可能會接受，但只要實價資本利得課稅機制啟動，乙就不會同意甲少報100萬元的要求，因為乙若在未來要出售這間房屋就得多繳100萬元獲利所得的稅，這就是資本利得課稅的精華，也就是說讓賺錢的人應該課稅，虧錢的人可以抵稅，讓房地產稅制公平化合理化！

三法齊修倒頭栽，錯把地政士當登錄前鋒

實價登錄政策，雖是房市交易制度的重大革新，但也是一項艱鉅且龐大的改革工程，更是未來實價揭露與資本利得課稅的重要依據，其規畫與執行都需要有相當的行政魄力與抗壓力。不過，現在實價登錄三法齊修，但方向卻是倒頭栽，讓地政士當登錄前鋒，責任風險需釐清，房價登錄的真偽要加諸買賣權利人責任，才是實價登錄成功與否的關鍵所在。

雖然有些專家與立法委員提出房地產資本利得與實價課稅議題，但證所稅所引起的烏煙瘴氣仍然未消，房地產的實價課稅與居住正義更將是遙遙無期，尤其實價課稅是需要實價登錄啟動後數年才能有課稅依循的資料庫，因此談不動產實價課稅應該要有長期規畫的完整配套措施，不宜匆促公布，才不至引起人心惶惶，讓市場掀起無謂的波動，造成民怨升高與執政者的沉重負擔。

實價登錄等於資訊透明化，但不等於房價合理化

實價登錄2012年10月16日開始揭露行情後，當天內政部網站就被民眾擠爆當機，顯見消費者對實價揭露交易透明化的熱烈期盼。但民眾真有能力揭開國王的新衣？我覺得有待商榷。

實價登錄可以讓房地產交易資訊更透明化，也能促進交易速度，我相信，交易量將會逐步回升。但實價登錄並不等於房價合理化，過度期待實價登錄後房價會下跌的購屋者可能會失望。實價登錄肯定對交易速度有幫助，對房仲業並無害處，但這點很多同業不見得認同。儘管如此，唯有資訊透明化，才能解除消費者對房仲業訊息提供的對稱性之疑慮，而且對房市交易速度有益。施行時價登錄不等於房價就會因而下挫，畢竟，房價會漲的因素是供需，政府偏頗的房產政策，創造了短線炒作的環境，供需是因，房價是果，但政府卻倒果為因，不但沒有強化供給，反而因噎廢食，以為停售國有財產土地，就能防範土地飆漲，這種不做不錯的鴕鳥心態，讓政府成為囤積可建土地的最大元凶。

從政府已經揭露中的交易數量與品質來看，我發現不少缺失值得政府改善：

（1） 政府公布的數量與實際成交數量比例必須相符，才不會影響資料判讀的正確性

單就台北市而言，2012年8月分移轉件數為3317件，但真正揭露的數量只有919件，只占全部移轉件數的28%，這樣的數量比例明顯偏低，讓人不禁懷疑，篩選資料是否有黑箱作業或是資料庫是否出了問題？在整個資料庫的蒐集與篩選尚未完備的狀況下，少數揭露的資訊並不足以取信於民。關於這點，內政部已經在研擬改善計畫，相信對於揭露資訊的百分比率會逐月增加，但在此之前，要以部分揭露的資料評估房地產漲跌。可能會導致判斷失真！

（2） 已經公布的資料品質要不斷提升

在政府已經公布的資料中，明顯可看出許多行情錯亂的物件到處夾雜，這不是資料庫的除錯機制不健全，就是稽核人員不夠專業！此外，對揭露比例的程度，政府也要重新研究一套機制，尤其行政主管機關應走出市場多徵詢民間有經驗的業者，避免不必要的錯誤發生。

以過去數年來台灣不動產交易中心公開的成交行情公報為例，資料的篩選方式，除了異常的物件必須由對市場熟悉的專業人士篩選刪除以外，沒有異常的物件盡量要達到100%的揭露比例，但為了顧及統計均價時的正確性，頂多是在做分析的時候，會去除掉頭尾的3%，藉以確保資料分析的準確度，但如果揭露時刻意去除掉頭尾的3%，就很容易漏失各區成交價的最高與最低價指標，例如，台北市較稀有的豪宅，假使每坪超過250萬元以上就很容易被刪除，這樣的揭露就有盲點，房價的真實性也會遭到質疑。

（3） 租賃物件的屋主不透過仲介即可不用登錄，這是最大漏洞

2012年總統大選前，執政黨因都會房價居高不下，民怨排山倒海，因此在匆促的修法過程中，並未考慮屋主只要不透過仲介經紀業就可不必登錄，這個後果造成打擊合法經紀業，卻縱容非法業者協助屋主逃漏稅，讓合法房仲業的租賃業績迅速萎縮一半，這代表有一半以上的租賃成交物件是登錄作業的漏網之魚。因此，租賃的實價登錄簡直等於是虛有其表，並鼓勵民眾大剌剌逃漏稅，合法產業卻在這惡法中遭受無情打擊，政府實在難辭其咎。

政府應速提出治本且公平的房地產稅制革新

成交資訊的公開對民眾而言，當然是件好事，我還是肯定實價登錄對資訊透明化的階段性任務的貢獻，但政府不應再欺騙民眾，刻意隱瞞實價登錄後未來實價課稅的真正企圖。現在政府再三保證實價登錄與稅絕對脫鉤，但未來若再談實價課稅時，民眾一定對政府失望到極點。因為未來這兩、三年買賣房子的人，將會因土地公告現值的不斷加速調高而接近市價，勢必付出更高額的增值稅，而民眾的持有地價稅與房屋稅也將大幅提升，這種不論損益的課稅方式，簡直就是不符合公平正義的實價課稅。

「誠實」與「認錯」是我們從小學開始的基礎教育，但政府卻經常犯下欺瞞民眾的錯誤，且一錯在錯！奢侈稅如此，證所稅也如此，實價登錄是否會實價課稅也是如此模糊不清！只會提出短線治標不治本的政策，終究只有短線效果並導致長線遭殃的惡果。知錯再錯，這也是執政黨民調低落的主因。

線上申報程序

內政部規定，不動產買賣成交案件應該由買方進行申報，但是買方如果有委託地政士申請所有權移轉登記，或是委由不動產經紀業居間或代理成交者，買方不必自己申報，可由地政士或不動產經紀業者代為申報。至於申報方式，申報人可以親自到地政事務所填寫實價登錄申報書申報，或是透過網際網路方式，以自然人憑證（輸入PIN Code）或工商憑證（輸入統一編號）到內政部的不動產成交案件實際資訊申報登錄系統（https://clir.land.moi.gov.tw/cap/）辦理申報。

成交行情這樣解讀才有意思

光憑去識別化的資料要判斷合理房價相當不易。除了上述的觀察角度外，各位在判別時，還得注意一些細節才行：

（1） 比較的物件須注意其區域、路段、臨路寬、建物外觀、屋齡、座向、樓層、格局、裝潢、管理、車位等個別性，尤其是車位坪數若內含於總價中，單價將會被稀釋因而降低許多。

（2） 特別異常的單價一定有其原因，也許是海砂屋或凶宅，購屋者不可防。另外一種情況是登錄時發生錯誤，多一個零或少一個零就影響行情很大，這類資料就不足以做為購屋的判斷與參考。

（3） 「議價差」（開價與成交價之比較）因產品而異，不可因有某些物件議價差超過三成，就把他當成公式套用任何產品，例如高總價商品因產品稀有性較難以比較，所以議價差可能較大。至於預售房屋往往售價高於新成屋許多，可供參考的同質性產品也不多，議價差可能比中古屋高出許多，因此在議價的過程中，最好以多樣同質性產品交互比較做為議價參考，才不會錯失購屋良機。

（4） 小心有心人士製造假行情掩護其他物件成交，例如某人購買獨棟雙拼五層樓共10戶，刻意利用其中一戶製造假成交資料，藉以取信無知民眾，哄抬其他9戶的單價。在大陸預售市場（一手房）就經常有登錄假資料哄抬售價的情形發生，包括二手房（中古屋）的陰陽合同（假合約），有的甚至刻意拉低成交價避免課稅。因此，內政部地政司已經針對登錄作業研擬一套稽核措施，針對成交價特別異常的物件抽樣稽核。



【摘文3】

投資族 掌握景氣循環，一出手就致勝

不久前，內政部營建署長葉世文說，「不管政府用什麼稅，未來十年房地產是最佳投資工具」，此話一出，造成不小輿論與政壇風波。姑且不論這句話的背後涵意是什麼？但我個人覺得，比較其他的投資工具，穩健的房地產確實是最好的投資選項，但問題是，講真話的官員就得忍受被冠上「炒作」的抹黑風險。

談到房地產資，有人以為低價買入再高價賣出，從中賺取中間差價就可以了。聽起來似乎很簡單，但實際操作起來卻是不容易，如果沒有做點功課，占用資金多且周轉期又長的房產投資，可是會壓得你喘不過氣來！究竟，對投資客而言，有哪些重要的技巧該知道呢？又有哪些盲點應該要避免呢？

一般來說，整體經濟環境、供需基本面以及政策消息面相互緊緊環環相扣著，並且深深影響著房價未來走勢。對於投資客來說，如何判斷房價未來走勢、如何判斷房價漲跌反轉時機，都必須要從相當客觀的種種元素分析，才能做出睿智與精準的研判。接下來，我就來與各位分享：分析房地產的漲跌因素，以及如何選擇最佳時機進出場。

房價漲或跌？留意三大因素

綜觀台灣房地產發展的五大循環走勢，可以清楚地歸納房地產的漲跌因素，包括基本面、技術面、與消息面等三大因素：

1. 基本面：主導房價正確走向

基本面包括：市場供需、土地稀有性、人口密度、全球經濟復甦力道、經濟成長力、國民所得、三率變動（利率、稅率、匯率）、股市榮衰、公共建設投入、通貨膨脹、三資匯流……等。例如，台北市地少人稠，產業和資金都很集中，在基本面上就占盡優勢，房價不易大幅下滑：景氣回升時，台北市房價往往是帶頭攀升；景氣下滑時，房價也相對抗跌。房價與股價一樣，熱門地區往往先漲後跌，冷門地區往往後漲先跌。

2. 技術面：主導景氣興衰循環

技術面是指，市場的景氣循環一定有漲有跌，技術線型必然從擴張期、高峰期、谷底期之的景氣興衰，而呈現出技術循環的週期。技術循環概分為：初升段、主升段、末升段、反轉階段等變化階段，而房地產在技術低檔盤整時，多會從都會精華區先行反彈，這就是初升段的開始，像現在的美國房地產市場，從紐約曼哈頓房產開始表現初漲現象，就可預知全美房地產逐漸脫離谷底，房地產將進入初升階段。而初升段的反彈結束後，就開始醞釀另一波主升段的攻勢，此時若逢基本面轉好，就會持續三年以上的主升攻勢。當主升段面臨技術面高檔時，市場雖處於火熱但風險也相對增加，若再有消息面利多，房價就會有末升段的衝出行情，隨即，房地產就會面臨反轉危機。

3. 消息面：主導助漲助跌的房價走勢

消息面涵蓋因素包括：兩岸政治關係、陸資來台效應、政治選舉、政策打壓或激勵、天災、人禍等。消息面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素，例如，增值稅減半就激勵買盤進場、追查資金來源就會壓迫賣方拋售、捷運與重劃之利多與地震或淹水之利空都會影響區域的房價漲跌，近年來受政策調降遺產稅影響，間接助漲房價。



【摘文4】

首購族 檢視自身需求，先求有再求好

這幾年房價逐年高漲，但民眾的薪水卻跟不上漲價的速度。根據行政院主計處最近統計資料顯示，若以台北市平均每戶可支配所得約125萬元計算，想在台北市購買預售新屋，平均需要花費12年，這對於月收入21K或是不到三、四萬的上班族來說，簡直就是天方夜譚，只能徒然望房興嘆，購屋痛苦指數達空前新高。

每戶可支配所得是指，以每戶所得總收入扣除利息、保險等非消費支出後，每戶剩餘可支配款項。至於購屋痛苦指數，則是依各縣市平均房價推算35坪住宅總價後，除以該區平均每戶可支配所得。

其實，先別怪罪外在環境的不合理，畢竟這些我們小老百姓也不能去控制。既然如此，就別一直怨天尤人，應該了解自己的需求，以積極思想訂定購屋的短中長期計畫，才有機會脫離無殼族命運。

不是買不起房 而是你不了解自己

在談購屋計畫之前，我先來談談何謂「房價所得比」（Housing Price and Income Ratio，PIR值）。我在前面〈2013年房市趨勢大預測〉曾提到過，房價所得比就是指「家戶年所得」跟「購屋總價」比率，也是最常被用來探討民眾購屋負擔的能力的指標，所以也被視為「購屋痛苦指數」。

目前一般的說法是，房價所得比在六倍為合理區間，如考慮住房貸款因素，那麼，住房貸款支付之本息負擔成本，占家戶所得的比重以「不超過三分之一」為宜。舉例說，假如是雙薪家庭，每月總所得為十萬元，那你每月支付房貸本息最好不要超過三萬元。

台北市的平均總價，以2012年來說，大約是1500萬元（平均屋齡22年），平均房價所得比約14倍。因此，如果你的家庭收入不到125萬元，想要在台北市買1500萬的房子，依照房價所得比分析，需要12年不吃不喝！

乍聽之下，或許你會問：「難道要叫我每天勒緊褲帶過苦日子嗎？」未必！買房子是件人生最幸福的事，千萬不要為了買房，而失去「身為人」的尊嚴與快樂。況且，我一直強調，房價所得比的數值其實意義不大。不過在買房前，建議你可以想想：你一定要住台北市中心嗎？一定要買那麼大間嗎？一定要買全新的房子嗎？一定要全部現金支付嗎？這些問題思考後，你應該就能很快地找到屬於你的幸福小窩！

不努力 100年不吃喝也買不起

我曾經把房價所得比的問題，在課堂上詢問學生感受。有個學生就開玩笑說，不吃不喝100年也買不起房子，因為任何人不吃不喝一個月就必死無疑。另一位學生則有感而發：假如不努力，100年不吃不喝也買不起任何一棟房子。

確實如此，人一踏出社會就要覺悟，所有食衣住行都要靠自己努力掙得。天下沒有白吃的午餐，想要買房子，就必須仔細擬定賺取第一桶金的計畫，藉以足夠支付第一次購屋的自備款。月薪不到四萬元的小資男女，「儲蓄＋投資」是很好的方式，要學會「不亂花錢」、「有錢就存起來、甚至投資穩健型基金」，因為現在靠死薪水絕對沒辦法，最後，還得靠挑戰不可能任務的決心，只要做對這些關鍵決定，很快就能擁有自己的夢想家。

儘管努力不一定有機會，但不努力，你永遠沒機會。

月存1萬元 五年後晉升有殼族

無殼蝸牛想買房子，當然不可能一開始就要求太高，但也不是天方夜譚。假如妳是單薪家庭，每月至少要儲蓄1萬元，五年後就有60萬元存款當自備款。建議先訂定最低空間需求，尋找約十坪的小套房，60萬元存款當成三成自備款，如此一來，你就能買到總價200萬元的房子。尋房訣竅是：從近往遠，從北往南。之後，你應該有能力支付1萬元以內的房貸本息，若有能力儲蓄，或是成家後另一半也有在賺錢，再來考慮要不要換屋。至於是否自住或出租，就要在購買時考慮上班的交通問題。

假如你是雙薪家庭，建議每月訂定存款兩萬元計畫，五年後就擁有120萬元存款，同樣地，你可以找到20坪兩房中古屋，總價400萬元，也許在淡水，也許在桃園，甚至到中壢，但「先有再說」。之後，你應該也有能力支付不到兩萬元的貸款本息，若你還有能力繼續儲蓄再考慮換屋。

我認識一位社會新鮮人，五年前聽我的演講後，決心訂定五年成家計畫。雖然只有3.2K（每月32,000元薪水），但他縮衣節食且省吃節用，每月付6,000元鳥籠式的房租之餘，還能存下15,000元，五年下來共存足近百萬元，也順利在桃園蘆竹看好的區塊，買了一間20幾坪舊公寓。先求有再求好，這個案例就證明，無殼蝸牛五年內必能達成買屋心願！

總之，首購族買屋前必須先建立四個觀念：

（1） 先有再求好：排除地段的限制。

（2） 先遠再求近：排除距離的限制。

（3） 先小後大：排除空間的限制。

（4） 先舊後求新：排除屋齡的限制

十年前，曾經有個單身朋友因經商失敗，變賣所有的家產，淪為無殼蝸牛。七年前，他存足150萬元現金，在陽明山購買一間20坪大中古屋，總價約370萬元。他把房子隔成兩間套房，一間自住，另一間出租給當地學生，每月房租收入與自己儲蓄足以抵付房貸。四年前他賣掉該棟房屋，靠著房屋的增值加上自己增加的存款，自備款約300萬元，買了台北市中山區20坪中古屋套房，總價約780萬元，同樣隔成兩間套房，其中一間每月出租約15,000元。

三年後的今天，他生活獲得改善，房屋也增值，因此他重新裝潢自己的房子，20坪自己住得比較寬敞舒暢。如此一來，房屋增值的總價扣除貸款金額，他的資產淨值已經超過700萬元，這就是一個典型從無到有的成功置產案例。所以我衷心地建議各位，一定要先求有再求好，先從遠再求近，先由小後求大，先從舊後求新。



【摘文5】

四大賣屋重點

買房難？其實賣房子也很難！因為賣房子要隨時等著人上門，如果本身就是「閒閒美黛子」就罷，要是自己是朝九晚五的上班族，或是從事時間不固定的工作，時間就很難配合了！更遑論要怎麼開價、怎麼廣告、怎麼注意買方真正身分與安全、打契約應注意事項，甚至如何順利交屋以及賣屋牽涉的相關權利與義務。

除非你非常有把握賣得出去，否則我是建議請個專業的房仲人員幫你忙比較省時省力！當然，有些人會覺得中間的手續費不低，但是老實說，比起先進國家的標準，台灣房仲的服務費並不會偏高，況且，房仲業長期累積的客源可以幫你盡力找到買方，還可以幫你刊登廣告、謹慎篩選買家、介紹屋況，進而談判出最大公約數的合理價錢……等等這些事項，在專業、安全以及服務品質的考量下，是很划得來的，尤其是約看、帶看等時間與精神的耗費，更是對自己產生嚴重的心理負擔！

儘管如此，在委託房仲賣屋的過程當中，有些細節仍然要注意，以下我分四點來說明：

一般都重視買房的權利與義務，但是賣房的一方也有應盡的權利與義務，千萬別傻傻分不清，最後惹得一身腥！

簽約人有規定 別傻傻分不清

在一般的售屋糾紛中，最常見到的情況是，委託人根本沒有售屋權利，例如委託人是所有權人的太太或家人，誤以為可以代為行使委託。其實，凡是缺少委任的動作，非所有權人是無法行使委託職權的。至於無行為能力或限制行為能力的所有權人，也無法親自行使委託職權，其委託契約最終仍然無效。

另一種常見的糾紛是，因家庭糾紛而不承認已成交的買賣契約，最後無權委託者被告上法院，而吃上詐欺或為造文書的官司。因此，簽訂「委託銷售契約書」之前，受委託的房仲人員，都應先確認簽約雙方是否為所有權人或合法的受委任者，才不至於白忙一場又惹上無謂的官司。

銷售契約有兩種 各有優缺點

委託銷售契約書可分為「一般委託銷售契約書」（簡稱「一般約」）及「專任委託銷售契約書」（簡稱「專任約」），兩者間最大的不同是，後者會清楚載明「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」等字樣。

早年台灣的屋主委託房仲業銷售都是簽訂專任約，這跟美國與日本是一樣的，但近幾年來，很多屋主受同業競爭的影響，一般委託銷售契約比比皆是──這就是大陸的房屋銷售模式，因為他們的銷售模式大多是品牌單打獨鬥，缺乏通路整合，很難快速滿足買賣的湊合關係，因此只有各顯神通，先搶進案源再說。屋主在這種銷售氛圍之下分不清誰好誰壞，也就會多找幾位經紀人員來嘗試委託，於是，一般銷售契約就如雨後春筍般到處可見。大部分屋主都以為，多找幾家品牌就可以多找出更多的顧客群，不過這當中沒想到的壞處可多著呢！

一般約 難享充分的行銷資源

如果你跟多家簽訂一般委託銷售契約，由於各家簽訂委託的時間不同，而有價格上的差距，因此你可能會在網路上看到你的物件出售資料，除了各家陳述方式不同外，價格也迥異，這將會讓消費者看得眼花撩亂，也會因而降低買方對此物件的信賴度。而且，這樣的物件往往在買方尚未出價之前，各家房仲已經想盡辦法壓低屋主底價，競相削價競爭，或是違反〈經紀業管理條例〉冒著廣告不實風險，擅自降低售價吸引買方上門。

其次，一般約如果無法在短時間內成交，你的房屋很可能會被市場「賣爛」，換句話說，就算短時間成交，出售的價格不會太讓你太滿意。更何況一般約的物件，除了幫你在免費網站或官網刊登以外，大部分經紀人不會再花更多的廣告資源努力行銷，這如同交太多朋友，反而不容易交到知心與理想的對象！

專任約 一家委託享受多家服務

反觀專任委託銷售契約，就是授權於獨家特定經紀人員，在一定的時間內給予專任的銷售特權。這樣不僅可免去開價不一致的麻煩，而且委託給單一公司，屋主只需針對一位房仲人員即可，省去予其他房仲接洽的時間成本。一般來說，經紀人員對於專任約都會比較用心經營，售屋資料也會比較詳盡，無論是公司廣告資源或個人廣告資源，都會比一般委託銷售契約多出好幾倍，這種專任專人經營的銷售物件，交易過程也比較不容易有糾紛現象發生。

曾擔任過省公會理事長的簡姓總經理，對於專任約就有一套特殊的銷售方式。他對於在一般約與專任約之間猶疑的賣方，他會先說服屋主給予短時間專賣，但他也知道在這麼短的期間要成交非常不容易，因此他會要求同仁把售屋資料做得非常詳盡，以爭取屋主的信賴，而且他還花錢幫忙整理房子，讓屋主有意外的驚喜。也因此，大部分屋主都因他的專心與熱誠而感動，並給了他更充分的專任銷售時間完成任務。我之所講這段故事，是要說明：專任約的優點是有專人處理，房子品質容易維護。

另外，因為專任約在市場上具有較高的穩定度與安全感，經紀人員就願意把售屋訊息盡量無私地PO給同業相互流通，藉由一家委託多家服務的概念，達成屋主委託銷售的目的，這是一般委託銷售契約無論在物件經營效能上、廣告資源、以及流通規模上，都無法與專任委託銷售比擬的地方。

漏水或其他瑕疵引起的糾紛

相信住樓房的人都有這樣的經驗，樓上住戶裝璜，卻造成你家漏水，或是你是頂樓住戶，頂樓漏水管委會遲遲不修理，加上台灣氣候多潮溼又多地震，多少會造成建築物的部分破壞，因此房屋漏水問題，一直穩居房地產消費糾紛的寶座。中古屋如果在簽約時沒有標明「現況交屋」，依《民法》第359條規定，屋主必須負擔保之責，買方則有權減少價金。但嚴重如海砂屋、輻射屋、凶宅等瑕疵，就算簽約時有標明現況交屋，買方仍有權要求解除合約。而這些糾紛的防範措施，在於屋主有無如實填寫房屋現況說明書，及仲介是否有詳細記載於不動產說明書。

停車位爭議

停車位也是很複雜的問題，屋主應詳細審查房仲業所製作的不動產說明書有無詳細標明車位的「屬性」，才能避免車位引起的交易糾紛。就屬性來說，目前停車位可分為「法定停車位」、「自行增設停車位」及「獎勵停車位」三種。

法定停車位

這是依照都市計畫法令規定，按建築物所區分的用途，以及總樓地板面積達到一定標準最少所應設置的停車位。有產權，但沒有獨立權狀、不得與主建物（房屋）分開買賣，且買賣對象僅限於同棟大樓住戶，不能對外銷售。

自行增設停車位

這是建商主動在法定停車位以外「自行增加」的停車空間，可以公共設施或獨立權狀方式登記。

獎勵停車位

這是政府以增加建物容積方式鼓勵建商設置的車位，目的是解決附近停車的壅塞有問題。有獨立權狀可移轉產權。

另外，車位形式是地上或地下幾層？是平面式、機械式、坡道式、升降式？有無權狀登記、編號登記、持分登記、使用權登記？使用權又可分為固定排隊或抽籤或輪流等…….，這些都要在委託銷售契約書寫清楚。

付款方式與貸款引起的糾紛

賣方簽訂委託銷售契約時，都應將房屋成交時的付款條件詳細載明，同時扣除原屋主貸款之額度。一般交易付款可分為：簽約款、用印款、完稅款、交屋款。有時為求方便，簽約與用印款一起給付。最容易引起糾紛的情況是，屋主過度承諾買方貸款額度，以致買方再貸不出預期款項而引起的解約問題。因此，簽約時應註明「若買方無法貸出預期貸款額度時，應於過戶時一併繳交不足之尾款」的字樣，如此就能避免不必要的爭議。

另外，簽訂買賣契約時，買賣雙方同意經由銀行「價金履約保證」也是保障買賣雙方權益的最佳付款保證模式。所謂「價金履約保證」，就是透過買賣兩邊以外的第三公正者提供檢核及保證。一般是買賣雙方在銀行開立一個聯名專戶，買方要買房子的錢都存放在該專戶中，而賣方所需支付的稅金或是其他費用則由此支付。這樣就不用擔心買方付了錢，賣方卻落跑，賣方也不用擔心產權過戶後，拿不到後面的尾款。

解除委託契約

之所會主張解除委託契約有幾種現象，包括：主張契約審閱權、後悔訂定價格太低、房仲業服務品質不佳……等，其實，這中間引起爭議的來源，大都是房仲業與屋主之間的溝通問題。尤其房仲業在與屋主議價過程中，是否站在屋主角度或買方立場、態度是否公正，是讓屋主最介意的關鍵所在。一旦屋主對房仲業者失去信任態度，不管是否誤會，屋主就會有受騙的感覺，芥蒂就會因此產生。

【摘文1】

由景氣循環看台灣房市

「有土斯有財」，是台灣人堅信的觀念，但房地產與一般財貨最大不同的地方，在於它兼具投資與消費雙重特性，既然如此，如果能掌握房產長期脈動，掌握漲點頻率規則，無論你是想投資保值或是消費居住，都能心中自有一把尺衡量。

1972年我進入房地產業，看盡房地產業的興衰起伏，並不怨悔委身這個產業，仍要繼續在這園地中築夢圓夢。40年來，台灣房地產走勢大致可分為五大循環，每個循環的漲跌，都有其歷史背景因素。若依時間與區域的不同，呈現出的走勢與格局也迥異。

選對商圈 增值潛力強

40年前，我有...

良心房仲的告白

之所以動筆寫這本書，我必須坦言，動機是來自於一系列以「黑心」為名的房產書籍，這些書運用負面報導刺激群眾的防衛心，再以少數個案誇大少數房仲人員不當的銷售手法，誤導民眾對房仲業的觀感，間接也破壞產銷之間彼此的信賴關係，甚至打擊優質房仲人員的熱誠與信心。

我從事房地產相關產業已經40餘年（包括房仲業25年），身為不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長，決定撥亂反正撰寫這本《良心房仲的告白》，幫助社會大眾釐清對房仲業的誤解，看見更多優秀的房仲人員的存在價值與重要性，甚至教導各位，如何辨別房產神話與真實世界之間的差異。

本書一開始，我先剖析40年來台灣房地產消費市場行為的轉變與房價漲跌走勢，同時提供近七年來全台六大都會的季線走勢分析，以及各都會精華行政區的商圈發展特性，讓各位能藉由這類房產趨勢變化的經驗法則中，了解如何自我判斷漲跌因素與預估房價。值得一提的是，這些資料都是台灣不動產交易中心的最新獨家資料，目前在坊間、網路，甚至同業間都尚未公開。

另外，對於大家所關心的未來幾年房產走勢，我會先以2012年台灣房地產的十大新聞為基礎，並大膽預測之後五年內的關鍵趨勢，這可是我數十年來的研究心得與經驗結晶，也是本書的精華所在。

對於時下最夯的話題──實價登錄與可能的實價課稅，我也會另闢章節做詳細說明。其實，早在2006年我擔任台灣不動產交易中心總經理時，早已費盡心力整合房仲業各大品牌正確的成交資訊，成為第一家提供不動產成交資訊的民間業者。儘管政府動作稍慢，且相關措施並未十分完善，但我也樂見其成，並給予十分的肯定。

談完現況與未來之後，我則提供個人「買房子」的實戰經驗，包括如何選對時機、選對地段、選對產品及如何選對房仲，並就首購族、換屋族與投資客等三大族群，分別提出不同的建議與攻防戰略，幫自己、家人或是孩子，找到理想家。至於「賣房子」部分，我也提出四個教戰守則，提醒要賣房子的人如何保護自己、避免糾紛，同時也提醒屋主不要有老大心態，責任都往外推，有些權利與義務也是要該遵守的。

最後，我會針對一些對於房仲業似是而非的論述予以駁斥，並且提出我的第一手觀察與澄清。同時也指導所有消費者，如何透過〈不動產經紀業管理條例〉的約束，監督從業經紀人員的服務流程，進而保障自己的權益。

「積極思想，豐富我的人生。」是我的人生座右銘，「人生，為做一件大事而來。」則是我的處事價值觀。擔任全聯會理事長的期間，我以「經營要創新，專業要提升，服務要正義，產業要尊嚴」做為會務執行的政策四要，並藉此勉勵所有從業人員，積極打造一個公平、公正的交易環境，並給予所有消費者最優質的專業服務。

這一路走來，我從不介入房地產任何短線炒作行為，經紀人員若涉足短線炒作，必定以最嚴厲的開除處分。我深信，房仲業是個信賴產業，如果從業人員只圖徇私而罔顧消費者權益，就會失去人心，如同失去從業的價值核心。服務一旦失去正義，產業哪來尊嚴？

衷心期盼本書能成為售屋者與購屋者的智識庫，更祝福所有人能因此順利圓一個屬於「家」的美夢！

良心房仲的告白

之所以動筆寫這本書，我必須坦言，動機是來自於一系列以「黑心」為名的房產書籍，這些書運用負面報導刺激群眾的防衛心，再以少數個案誇大少數房仲人員不當的銷售手法，誤導民眾對房仲業的觀感，間接也破壞產銷之間彼此的信賴關係，甚至打擊優質房仲人員的熱誠與信心。

我從事房地產相關產業已經40餘年（包括房仲業25年），身為不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長，決定撥亂反正撰寫這本《良心房仲的告白》，幫助社會大眾釐清對房仲業的誤解，看見更多優秀的房仲人員的存在價值與重要性，甚至教導各位，如何辨別...

〈推薦序〉一本給購屋售屋者的實戰手冊 詹宏志
〈推薦序〉房價漲跌現形記 林世華
〈推薦序〉買賣房屋，膽大心細很重要 陳斐娟
〈自 序〉良心房仲的告白

第一篇 台灣房地產漲跌趨勢關鍵報告
1. 由景氣循環看台灣房市
2. 六大都會區房市交易新趨勢
3. 一次搞懂實價登錄
4. 2012年房市十大新聞解析
5. 2013年房市趨勢大預測
【名人好評】

第二篇 三大族群的不敗購屋原則
1. 投資族 掌握景氣循環，一出手就致勝
2. 首購族 檢視自身需求，先求有再求好
3. 換屋族 買賣同時進行，換新居不吃虧
【名人好評】

第三篇 買賣房屋特訓班
1. 十大買屋重點
2. 四大賣屋重點
【名人好評】

第四篇 房仲業你所不知道的祕密
1. 黑心房仲？真是誤會大了！
2. 房產買賣護身符──〈不動產經紀業管理條例〉
【名人好評】

〈篇後語〉振興本業，千帆再起

〈附錄〉
1. 不動產經紀業管理條例
2. 不動產經紀業管理條例施行細則

〈推薦序〉一本給購屋售屋者的實戰手冊 詹宏志
〈推薦序〉房價漲跌現形記 林世華
〈推薦序〉買賣房屋，膽大心細很重要 陳斐娟
〈自 序〉良心房仲的告白

第一篇 台灣房地產漲跌趨勢關鍵報告
1. 由景氣循環看台灣房市
2. 六大都會區房市交易新趨勢
3. 一次搞懂實價登錄
4. 2012年房市十大新聞解析
5. 2013年房市趨勢大預測
【名人好評】

第二篇 三大族群的不敗購屋原則
1. 投資族 掌握景氣循環，一出手就致勝
2. 首購族 檢視自身需求，先求有再求好
3. 換屋族 買賣同時進行，換新居不吃虧
【名人好...