３．紮實訓練聰明律師 黃坤鍵
如何 訓練價格敏銳度 便宜買房
我26歲開始投資房地產，受我母親很大的影響。我家境不好，母親賣過衣服、賣過鞋子，也曾在菜市場賣雞、賣菜，賣過很多東西，我從小就常跟媽媽聊天，喜歡從中思索一些事情。
母親的啟迪：別買賣「標準化商品」
她說同樣是女裝，常常這裡賣300元、那裡賣290元，無論怎麼賣價差都不大，甚至只會愈來愈低，賣雞賣鴨也是一樣，我把這些「訂價無法掌握在自己手裡」的商品定義為「標準化商品」。
其實，像電腦等3Ｃ商品也一樣，經常上市沒多久就開始跌價，這種商品無法創造價格，放到過季還得想辦法打消庫存，愈放愈沒價值，不像酒可以愈陳愈香。
20年前，差不多1995年左右，我母親因緣際會去工地幫人煮飯，認識了工地經理，就拜託工地經理給她機會賣房子。以前她幫工地工人煮飯，一個月薪水才兩萬八千元，但是賣房子卻能賺到三百萬。
於是我母親告訴我，房子這種商品跟賣衣服不同，因為房子較難比價：因為地點不同、樓層不同、格局不同、坪數不同，很多東西無法相提並論，好比說三重的房子，要怎麼跟仁愛路比？這母親給我的這些觀念，種下了我日後想要投資房地產的因子。跟標準化商品相比，我覺得投資房地產有幾個優點：我可以住，可以租，也可以放著等增值，畢竟房子放著也不會立刻就壞。
我22歲就當上律師，23歲就開律師事務所。因為從小家境不好，想要努力賺錢，律師事業剛起步時收入較少，我就在補習班兼差教不動產的課程。我的第一桶金大約有兩、三百萬，就來自律師執業與補習班老師的收入。
當天我的看房筆記，就形同現在的「實價登錄」
不動產的法律算簡單，不像《證券交易法》還有內線交易等較複雜的內容，所以我才有辦法一畢業就去教這個。來上我的課的學生很多是房仲，當時我們雙方只是師生沒有利害關係，所以這些仲介都很願意跟我分享他們的「事蹟」。
那時仲介費還沒有6%的上限，房仲除了賺仲介費還能賺差價，所以我常聽他們誇口說，屋主賣五百萬拿到五百萬，但房仲卻能拿到四百萬，因為他是以九百萬賣掉的。當時我還很年輕，只覺得：「天呀！不動產的獲利空間真大！」
在15年前，當時不動產的交易資訊還不夠透明，所以我一邊存錢，一邊聽仲介說他們怎麼議價，之後我就開始看房子，一邊自己做功課。做功課的目的，就是要減少這種因為資訊不對稱而不小心買貴的可能性。
有人說買房子，投資必須比自住更注意接手問題，如果是自住，買得起比較重要，有人認為：「是自住有差嗎？」但我認為自住反而要比投資更加注意接手問題，因為壞的物件放十年只會變得更壞，其增值幅度會趕不上市場的漲幅。比方說你50年前買在淡水，跟50年前買在政大那一帶，請問誰換房時比較有機會換到台北市的市中心呢？
所以看房子絕對不能亂槍打鳥，什麼區域都想看，你要先問自己最喜歡哪個區域，然後鎖定一個地區集中看屋，原則上這些標的物件最好不要相距太遠，且生活機能最好差不多。
在這段看房歲月，我拿出當年考研究所的拚勁，非常認真做筆記。我看過的每間房子都會做記錄，而且不管最後購買與否，都會持續追蹤該物件的後續發展，包括房子花了多久時間賣掉、成交價格是多少。
當年沒有實價登錄，這些資訊都要一筆一筆問出來。我會盡量找菜鳥房仲，因為菜鳥通常比較誠實，能問出較多資訊。買房子如果要靠話術殺到八折價，先決條件是做好這些功課，才有可能達到效果。
房價能砍幾折？首先你得練習猜價格
等我房子看得夠多、筆記累積夠厚，就開始練習出價，這種練習不是為了成交，而是為了培養價格敏銳度。我會在物件成交之前，猜測它會以什麼價格成交，邊猜邊修正自己的看法。
那就好像企業參與標案，如果得標的標價位比第二順位高出太多，一定會不開心，因為那代表買貴了；如果得標價格只比對手高出不到5%，就會覺得自己得標是賺到。
猜久了你就會發現，議價空間大小，會隨著地點、屋齡、總價、地點跟房型大小、甚至有無車位等因素而有所變化，影響殺價幅度的因素很多，甚至同一區在不同時間點能殺多少也可能會產生變化，這些都需要認真研究，經過猜價格的練習與修正，才能對房價的判斷愈來愈精準。
假設你在捷運淡水沿線看到開價三千萬元以上的房子，砍到八折價絕對沒問題、你甚至可以從七折開始出價；但如果是搶手物件千萬不可以開價開得太離譜，例如當時我就發現，杭州南路只要總價在1600萬以下的房子，幾乎都能在兩個月內脫手。
現在大家有實價登錄可以查詢，要做功課更方便了。對我來說實價登錄是一種中性工具，可能助漲，也可能助跌，如果房市氣氛好就助漲、氣氛差就助跌。目前觀察起來是助跌的趨勢，因為不動產政策不明朗，民眾多採取觀望態度，此時只要有人便宜賣，房價就有可能趨勢向下。
可惜很多年輕人認為假日不能好好休息、還得四處奔波看房子很辛苦，不願意犧牲自己的時間做這些功課，但是做這些功課確實能幫助自己省下可觀的房價，絕對值得。以我為例，我投資的範圍主要鎖定大安區、中正區、信義區和中山區，剛開始心苦做的功課，讓我至今對這些地區的住宅用、商用不動產的價格仍保有敏銳度，對自己的好處絕對一輩子受用。
第一次進場就賺錢，長期持有，就不怕任何風吹草動
我就這樣四處看房子、做筆記、磨鍊價格敏感度，一直到我預測一間房子多久以後能賣掉（市場搶手度）、成交價是多少（跟開價相比能砍到多少價格）的數字非常接近，才正式進場買房子。
我首先鎖定徐州路一帶，記得我成交的第一間房子，當年的門牌是徐州路82號。這條路本來就短，當時我觀察到這裡釋出的物件很少，對我來說，這代表兩個意義：一是住進去的人似乎都不想賣，這表示生活機能還不錯，住起來舒適。二是物件少，將來也比較容易以高價賣出。
最後我買下一個一層樓只有兩戶、共80坪打通的物件，總價約2880萬元。因為這附近就是台大醫院，考量到能接手的對象應該是醫生，於是我把房子隔成40坪、40坪兩戶的物件，且10個月就獲利出場，沒有持有太久。
不過，當時我接觸房地產的時間還不夠長，以為房地產應該要短期操作，今天買明天賣。直到我因為律師工作認識了幾位房地產專家，跟著他們學了不少，才開始投資店面。
我從這些專家身上學到，買進後至少放個十年、二十年，因為在這段期間，房價可能從30萬變成300萬，這才是真正的在房市賺大錢的重要關鍵！當時某個專門投資蛋黃區店面的專家告訴我，只要買在黃金地點，不管房價怎麼波動、打房政策怎麼「推陳出新」，你晚上都不必擔心會睡不著覺。「想想看，如果你買在東區第一排黃金店面，還會有什麼原因讓你睡不著覺呢？」專家如是說。
每一項專業，都是助你減少資訊不對稱，成功砍價的好工具
在買房的過程中，跟房仲套關係當然也很重要，我在大量看房時偶爾會出價，讓房仲相信我是真心想買。此外我也會幫房仲找顧客，讓房仲知道你也有朋友想買房，唯有彼此交換資訊，長久下來才能建立良好的關係。
不過對我來說，觀察到別人沒有發現的小細節，才是成功砍價的關鍵。比如說，我有一次在開庭的路上，在土城看到板橋有間房子要賣的廣告。這種案件通常會吸引我的眼球，這表示刊登這則廣告的房仲可能是個菜鳥，因為一開始找不到案源，所以拜託親戚拿出來給他賣賣看。因為對方是他的親戚，只要這位房仲非常渴望成交，那麼多殺一點的成功機率相當高。
年輕人想要低價買房，也能考慮法拍屋，法拍屋甚至能買到六折價。我在國父紀念館附近買到一間法拍豪宅，每坪就只有96.9萬，跟附近平均行情130萬相比，算是在精華地段撿到便宜屋。
我曾經因為看房子調閱謄本，而發現另一個「商機」。某天我去看房子時，發現旁邊就是宮廟。而我在調閱這間房子的謄本時，得知這間宮廟有債務被假扣押，可能面臨被法拍的命運。雖然宮廟屬於嫌惡設施，但這間房子的地點不錯，靠近遠企，屬於可以長放的投資型商品。因為我有做功課，掌握別人不知道的訊息，因此能以低價買進別人不敢買的標的。
還有一間房子的狀況是，那是民生社區一間一樓的老舊住家，如果當作住家，實在沒什麼吸引力。但我發現附近都沒有便利商店，就找之前在補習班認識的超商展店友人，把這個一樓住家改造成格局明亮的便利商店，之後再賣掉，此時的價格就已非破舊住家的行情了（獲利450萬元）。我建議想買房投資的讀者，除了研究怎麼殺價，也要研究買下後如何為房子增加附加價值。
對我來說，任何一種專業都是工具，只要認真做功課、掌握這些工具——不管是研究地段行情、學會調閱與看懂謄本，或是跟房仲建立好關係互相交換資訊，就能比別人知道更多訊息，找到砍價打折的機會。
現在我在台北市有七間房，在台北市與台中市則有七家店面。我深深覺得只要勤於看房子、多交朋友，不管資金有多少、有沒有富爸爸可以靠，都能藉由投資房地產翻身致富。
【紅色子房深度解析】
我一直認為，「認真」與「務實」是黃坤鍵律師成功白手起家的關鍵。我認識許多在國際大型事務所服務的律師，思慮敏捷程度還不及黃坤鍵律師的一半。
他畢業自台大法律系，我曾經問他：「為什麼選擇一畢業就創業？不像其他同學去知名大事務所工作歷練？」他也很務實地說：「因為當時在補習班兼課教法規，收入還不錯，如果去了大事務所工作，就得放棄補教收入機會。」
還好，「房地產」這個產業也必須務實，不見得沒去大事務所就碰不到大案子。黃坤鍵一路走來，也闖蕩過正義國宅都更案、帝寶豪宅法拍案、文林苑都更等知名不動產個案，特別是後來認識房地產等投資大戶，跟著學習許多不動產投資知識，快速累積上億身價，自有或共同投資台北市七間房、台北市及台中六個店面，堪稱年輕人白手起家的模範。
從黃坤鍵的不動產投資歷程，我認為最值得一般讀者學習的，就是他對於「價格預測」的分析訓練過程。如果我們買房的目標訴求很簡單，一要便宜買房，二要比競爭者優先買到房，就要好好學學他是怎麼辦到的。
畢竟一般不動產估價師，學習的是如何估「合理價格」，比如用市場比較法、成本估算法、收益還原法等來回鑑定物件的價格，相信許多學校老師已經教得很透徹；問題是這樣的價格並不一定買得到該物件。從投資者角度實際參與標售、法拍屋、競標等經驗，如何估算出「可能成交價格」才是最務實的便宜買房術。
仔細分析黃坤鍵律師「精準預測成交價格法」，我認為有三個面向：
一、供給需求面
黃坤鍵會鎖定某熟悉特定區域，長期觀察當地的供給與需求的變化。比如說，他從最熟悉的台大法學院周邊生活圈開始，觀察當地物件釋出的數量，再追蹤賣掉去化的數量，了解當地物件的搶手程度。
你該怎麼做呢？只要讓當地兩三家不同仲介，知道你在找這一區的房子，他們自然會常常與你討論有哪些釋出的個案，有哪些被秒殺的房屋。如果該區釋出的物件，價格合理但放了廣告超過半年仍乏人問津，表示成交價格預測比起實價登錄資料，可以再往下修。如果釋出稀少的物件很快就被買走，那麼成交價格預測比起實價登錄資料，可以再往上調。
隨著大數據（Big Data）資料處理技術的精進，讀者也可以從網路參考紅色子房交易熱度分布圖，來觀察區域供給需求交易量變化。
二、價格趨勢面
對於看過的物件，黃坤鍵都會詳加做筆記，即使對該物件沒有意願，他仍然會在當下做一個出價預測。等過了一陣子，再追蹤該物件的成交狀況，如果成交有價格，就比對自己的預測，反覆修正出價趨勢，然後再整理觀察，同類型物件的價格趨勢。比如店面價格可能持續高漲、新成屋開價不斷創新高、相似年份的中古屋價格可能下修等等。
幸好，現在讀者在網路上有紅色子房交易均線分析圖表可以幫忙，讓讀者掌握房價每月、每季、每半年的價格趨勢變化，少掉記筆記、算Excel的工作。但是，預測物件價格可能成交區間帶的敏銳度，還是必須靠讀者反覆實際演練！
三、仲介經營面
仲介的目標很簡單，就是買賣成交。成交的關鍵在於當買賣雙方資訊不對稱情況下，仲介是否能抓出買賣雙方的預期成交價格，同時在保有自己仲介費用的情況下，讓雙方達成價格協議。
黃坤鍵對經營仲介人脈也很有一套，他在教授房仲人員法規知識的同時，也與他們保持良好的「亦師、亦客、亦友」的關係，透過這層關係，打破資訊不對稱的藩籬，讓房仲老鳥Hold住議價節奏，藉由房仲菜鳥幫忙了解真相。
通常房仲老鳥，想的是如何成交並賺到最多的服務費，所以對於來回議價有他的一套。但是，如果是房仲菜鳥，他就單純地以為，把賣方底價掀出來讓你知道，也許就有機會成交。
因此，若能在掌握屋主可能底價的情況下，搭配對供給需求面、價格趨勢面的精準修正出價，就有機會用便宜理想的價格，讓房仲幫忙談到成交。當房仲感覺你可能是他未來可以長期配合的買房客戶，也不會想要一次就賺飽你的服務費，同時樂於幫你達成使命。
最後，誠如黃坤鍵所強調，房地產最迷人的地方，就是它不是標準化商品。因此，想要找到好的房地產物件，就是必須善用工具，認真且務實地做功課，才能精準出價便宜買好房。
不過，提醒讀者一個好消息。從現在起，你不用像黃坤鍵一樣，靠著辛苦認真大量寫筆記與手寫計算，來訓練自己的預測功力，因為有了地產軍師紅色子房的網路分析工具的協助，絕對能幫助你在做功課的過程中事半功倍！
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