Chapter 1　物權之變動

第二節　不動產物權變動

不動產物權變動主要有三種考法：第一，非依法律行為取得不動產物權之情形；第二，登記之公信力；第三，違章建築之爭議。以往司法官與律師高考，對於這個部分命題較少，反而多出現於研究所考試中，惟民國98年1月物權修法後，不動產登記之公信力於民法第759條之1明定，接下來當年度（98年）高考三級法制與高考二級司法行政皆測驗不動產登記之公信力，此命題熱區可能會繼續延續下去。

◆題型1-2-1　 出資興建建築物（互易契約）

【節錄自94台大第3題】

甲與乙締結房屋合建契約，約明由乙在甲所有之土地上建屋十棟，屋成之後，其中之六棟及所座落之土地歸乙所有，其餘則分歸甲，雙方並各自以此約定請領建照。惟房屋建成，尚未為所有權登記前，乙之債權人丙聲請拍賣其所建之全部房屋，應歸甲取得之房屋A，則由丁拍定，丁並辦妥所有權登記。不過，另一方面，甲卻將A屋及其所座落之土地賤價賣給戊，戊於辦妥A屋所座落土地所有權之移轉登記後，卻向丁請求拆除座落其上之房屋，問：

(一)丙拍賣乙所建，但由甲請領建照之A屋，其後由丁拍定，並由丁登記為所有人，是否均於法有據？

◆題型分析

債權人聲請法院拍賣之對象，必須係債務人之財產，若聲請拍賣第三人之財產，第三人得提起異議之訴。因此，本題中爭點在於A屋是否為乙之財產，此又涉及出資興建建築物之原始取得，以及建築執照不影響原始取得之判斷。

◆擬答（本題字數約354字）

(一)丙聲請拍賣A屋，於法有據

1.按出資興建建築物之人，因建築之事實行為而取得建築物所有權，不以登記為必要，亦不因建築執照為何人之名義而有不同，蓋申領建築執照僅係行政機關管理之一種行政措施，不能僅憑建築執照人之名義，遂認定為建築物所有權原始取得人。

2.本題中，甲與乙締造房屋合建契約，約定甲出土地，乙負責興建房屋，日後甲取得四棟房屋與其座落土地，乙取得六棟房屋與其座落土地，顯見該合建契約重在財產權之交換，由甲之土地交換乙之房屋，應屬互易契約。

3.乙為出資興建A屋之人，原始取得A屋之所有權，縱使A屋所有權之建築執照為甲請領，亦不影響原始取得之效力。至於乙依互易契約負有移轉A屋所有權於甲之義務，僅係契約上之義務，不影響原始取得之判斷。

4.綜上所述，乙尚未將A屋移轉於甲之前，A屋仍屬乙所有，丙為乙之債權人，聲請拍賣A屋於法有據。

◆答題參考

最高法院71年度台上字第2736號判決

土地所有人提供其土地由他人建築房屋，雙方按土地價款與房屋建築費用之比例，以分配房地之約定，係屬何種性質之契約，應依具體情事決定之。如建築之房屋由建築人原始的取得所有權，於建造完成後部分移轉於土地所有人，土地所有人則將部分土地移轉於房屋建築人，以互相交換，固難謂非互易，但若建築之房屋，建築人自己不取得所有權，由土地所有人原始的取得所有權，於建造完成後，將部分房地移轉於房屋建築人，以作為完成房屋之報酬，則應屬承攬。

最高法院79年度台上字第2402號判決

互易為當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權之契約，依民法第三百九十八條規定準用關於買賣之規定。故互易為諾成契約，關於出賣人之義務，於互易均有準用。互易契約成立時，互易所約定之財產權，固未必已存在，若契約之一方負有移轉定作物所有權於他方之義務者，不妨於建築之初，使他方原始取得所有權，以履行移轉所有權之目的。

Chapter 1　物權之變動

第二節　不動產物權變動

不動產物權變動主要有三種考法：第一，非依法律行為取得不動產物權之情形；第二，登記之公信力；第三，違章建築之爭議。以往司法官與律師高考，對於這個部分命題較少，反而多出現於研究所考試中，惟民國98年1月物權修法後，不動產登記之公信力於民法第759條之1明定，接下來當年度（98年）高考三級法制與高考二級司法行政皆測驗不動產登記之公信力，此命題熱區可能會繼續延續下去。

◆題型1-2-1　 出資興建建築物（互易契約）

【節錄自94台大第3題】

甲與乙締結房屋合建契約，約明由乙在...

九版序

日本的大學入學試驗，常以「サクラ サク（桜 咲く）」（櫻花開

了），來代表入學試驗合格，也就是上榜的意思。起源來自以前沒有網路的年代，地方的學生到東京的大學接受入學試驗，雖然考試時會前往東京，但放榜時會特地前往東京的大學觀看榜單的人很少，而在沒有網路的年代要如何得知是否上榜呢？為此，早稻田大學首先以「合格電報」來通知考生，合格的話電報字句是「サクラ サク（桜 咲く）」、不合格的話是「サクラチル（桜 散る）」（櫻花謝了），其他的大學也開始跟進，逐漸形成全國通用的話語，「櫻花」即變成試驗合格的代名詞，即使至今，「サクラ サク」仍是考試合格的慣用語。

日劇「東大特訓班」的作品原名「ドラゴン桜」（龍櫻），是取故事背景龍山高中的「龍」和代表「櫻花開花碩果」（サクラサク）的「櫻」來命名。劇中的櫻花樹也是象徵隔年的4月要考上東大的誓言。劇中阿部寬飾演的貧窮律師，在龍山高中帶領學生以東大合格為目標，除了聘請特別講師群外，也傳授當時通過司法考試的考試技巧，其劇中的名字為「櫻木建二」，即喻有以櫻花樹為養分培育大家通過東大入學試驗之意。

身處台灣的我們，現在已經是21世紀網路世代，國家考試放榜也不用特地到考選部前觀看榜單，只要透過考選部網站就可以第一時間得知，希望本書可以像「東大特訓班」的「櫻木建二」老師一樣，變化成各位讀者的櫻花樹，在讀者細心灌溉照顧下，讓每個人心中美麗的櫻花燦爛滿開，「サクラ サク」！

唐　浩

2019年2月

九版序

日本的大學入學試驗，常以「サクラ サク（桜 咲く）」（櫻花開

了），來代表入學試驗合格，也就是上榜的意思。起源來自以前沒有網路的年代，地方的學生到東京的大學接受入學試驗，雖然考試時會前往東京，但放榜時會特地前往東京的大學觀看榜單的人很少，而在沒有網路的年代要如何得知是否上榜呢？為此，早稻田大學首先以「合格電報」來通知考生，合格的話電報字句是「サクラ サク（桜 咲く）」、不合格的話是「サクラチル（桜 散る）」（櫻花謝了），其他的大學也開始跟進，逐漸形成全國通用的話語，「櫻花」即變成試驗合格的代名詞，...

本書使用方法 ‧1

Chapter 1 物權之變動
▼第一節 物權通則 ‧1-2
題型 1-1-1 一物一權原則【99輔大財法所第4題】 ‧1-2

▼第二節 不動產物權變動 ‧1-5
題型 1-2-1 出資興建建築物（互易契約）【節錄自94台大第3題】 ‧1-5
題型 1-2-2 土地徵收之效力＋登記公信力【98高考三級法制第1題】 ‧1-7
題型 1-2-3 物權行為無效或撤銷＋登記公信力【98高考二級司法行政兩岸組第1題】 ‧1-9
題型 1-2-4 地政機關錯誤＋登記公信力【節錄自96東吳財經法組第3題】 ‧1-11
題型 1-2-5 民法第759條所稱法院之判決【節錄自104台大B卷第3題】 ‧1-13
題型 1-2-6 違章建築之產權移轉【節錄自95政大財經法組第1題】 ‧1-14
題型 1-2-7 違章建築交易對善意第三人之保護【96政大民法組第1題】 ‧1-16

▼第三節 動產物權變動 ‧1-19
題型 1-3-1 動產交付之方式【93律師第3題】 ‧1-19
題型 1-3-2 善意取得之效力＋善意取得之例外【93政大財經法組第3題】 ‧1-22
題型 1-3-3 盜贓物回復請求權：善意受讓人歸屬說【86律師第4題】 ‧1-23
題型 1-3-4 盜贓物回復請求權之主體【99東吳財經法組第2題】 ‧1-25
題型 1-3-5 惡意占有人之返還請求權【95東吳財經法組第2題】 ‧1-26
題型 1-3-6 善意取得與占有之綜合測驗【92台大第3題】 ‧1-29
題型 1-3-7 占有改定、指示交付之善意取得【103台大B卷第2題】 ‧1-32
題型 1-3-8 占有人之自力救濟【101台大A卷第2題】 ‧1-35

Chapter 2 物上請求權與時效取得
▼第一節 物上請求權 ‧2-2
題型 2-1-1 所有物返還請求權之主體：所有人、用益物權人【88律師第3題】 ‧2-2
題型 2-1-2 所有物返還請求權之主體：擔保物權人、共有人【99輔大民商法組第2題】 ‧2-6
題型 2-1-3 違章建築之所有物返還請求權【節錄自104台大A卷第2題】 ‧2-8
題型 2-1-4 違章建築之所有物返還請求權【節錄自105律師第2題】 ‧2-10
題型 2-1-5 違章建築之所有物返還請求權【106司法官第2題】 ‧2-13
題型 2-1-6 買賣不破租賃之類推適用【節錄自106律師第1題】 ‧2-16
題型 2-1-7 違章建築之推定租賃關係【107北大第2題】 ‧2-18
題型 2-1-8 債權相對性：房屋對土地之使用權源【94東吳公法組第3題】 ‧2-20
題型 2-1-9 房地異主時房屋所有人之土地使用權【節錄自94台大第3題】 ‧2-24
題型 2-1-10 債權物權化與誠信原則【103台大A卷第1題】 ‧2-25
題型 2-1-11 債權相對性：土地所有與占有之分離與結合【98台大A卷第1題】 ‧2-29
題型 2-1-12 買賣關係上的占有連鎖【節錄自97政大民法組第3題】 ‧2-32
題型 2-1-13 訴訟契約合法性＋拆屋還地之請求對象【98台大B卷第1題】 ‧2-33
題型 2-1-14 物上請求權與不當得利之綜合測驗【96台大A卷第2題】 ‧2-37
題型 2-1-15 物上請求權與不當得利之綜合測驗【99台大B卷第2題】 ‧2-41
題型 2-1-16 物上請求權與不當得利之綜合測驗【102司法官第2題】 ‧2-45

▼第二節 時效取得 ‧2-50
題型 2-2-1 時效取得不動產所有權之法律效果【節錄自89司法官2第3題】 ‧2-50
題型 2-2-2 時效取得地上權之客體【98輔大民商法組第2題】 ‧2-52
題型 2-2-3 越界建築與耕地之時效取得【99律師第3題】 ‧2-55
題型 2-2-4 時效取得地上權之人，應否支付地租？【81司法官第3題】 ‧2-59
題型 2-2-5 完成時效取得地上權之要件，是否為有權占有？【97司法事務官1第3題】 ‧2-61
題型 2-2-6 物上請求權與時效取得之綜合測驗【94司法官第3題】 ‧2-64

Chapter 3 所有權
▼第一節 不動產相鄰關係 ‧3-2
題型 3-1-1 過水權之構成要件與法律效果【97台大A卷第2題】 ‧3-2
題型 3-1-2 管線安設權之侵害與鄰地所有人之損害賠償責任【105台大B卷第3題】 ‧3-6
題型 3-1-3 袋地通行權之償金性質【96政大財經法組第4題】 ‧3-9
題型 3-1-4 無償袋地通行權之類推適用【節錄自88司法官第3題】 ‧3-11
題型 3-1-5 袋地通行權與公用地役關係【93台大第3題】 ‧3-13
題型 3-1-6 意定鄰地通行權之繼受問題【102台大B卷第2題】 ‧3-16
題型 3-1-7 越界建築之鄰地使用權與土地購買權【92東吳民商法組第3題】 ‧3-19
題型 3-1-8 越界建築（當事人有特別約定）【91北大第2題】 ‧3-22
題型 3-1-9 果實之越界【79司法官第3題】 ‧3-24

▼第二節 區分所有建築物 ‧3-26
題型 3-2-1 民法與公寓大廈管理條例之用語體例【98政大民法組第1題】 ‧3-26
題型 3-2-2 專有部分與共有部分、基地權利之處分一體性【98政大民法組第2題】 ‧3-27
題型 3-2-3 區分所有建築物專有部分與共有部分之使用【100司法官第2題】 ‧3-29
題型 3-2-4 頂樓平台之使用收益權限【節錄自95政大財經法組第1題】 ‧3-32
題型 3-2-5 規約與契約對區分所有權之繼受人之效力【99東吳財經法組第1題】 ‧3-34
題型 3-2-6 區分所有人積欠之管理費【98軍法官第3題】 ‧3-36

▼第三節 動產所有權 ‧3-40
題型 3-3-1 動產與不動產附合【85司法官2第3題】 ‧3-40
題型 3-3-2 動產與動產之混合【93東吳民商法組第3題】 ‧3-43
題型 3-3-3 動產加工【82律師第3題】 ‧3-44

Chapter 4 共有
▼第一節 共有之內部關係 ‧4-2
題型 4-1-1 共有物之使用收益【節錄自87律師第3題】 ‧4-2
Try again 【節錄自98律師第2題】 ‧4-4
題型 4-1-2 共有物之處分、管理及不同意共有人之救濟方式【103司法官第2題】 ‧4-5
題型 4-1-3 共有物之所有物返還請求權【103律師第2題】 ‧4-7
題型 4-1-4 應有部分設定擔保物權【92司法官第3題】 ‧4-9
題型 4-1-5 共有人之優先承買權【101東吳財經法組第2題】 ‧4-12
題型 4-1-6 共有人與承租人之優先承買權競合【節錄自104台大A卷第2題】 ‧4-15
題型 4-1-7 土地法第34條之1相關問題【90司法官第3題】 ‧4-18
題型 4-1-8 共有物管理決定之救濟方法【99地政士第2題】 ‧4-21
題型 4-1-9 分管契約對應有部分受讓人之效力【節錄自98司法官第3題】 ‧4-23
題型 4-1-10 分管契約對應有部分受讓人之效力【節錄自95台大A卷第2題】 ‧4-24
題型 4-1-11 分管契約對應有部分受讓人之效力【98東吳民商法組第3題】 ‧4-26
題型 4-1-12 分管契約對應有部分受讓人之效力【106台大法研B卷第2題】 ‧4-28
題型 4-1-13 分管契約之終止【節錄自91司法官第3題】 ‧4-29

▼第二節 共有物之分割 ‧4-32
題型 4-2-1 不分割協議之期限與對應有部分受讓人之效力【97司法官第3題】 ‧4-32
題型 4-2-2 不分割協議之期限與對應有部分受讓人之效力【98高考二級法制第3題】 ‧4-36
題型 4-2-3 協議分割請求權之消滅時效【節錄自88司法官第3題】 ‧4-38
題型 4-2-4 法院裁判分割之方法不受共有人主張之拘束【節錄自91司法官第3題】 ‧4-40
題型 4-2-5 法院裁判分割之限制【89律師第3題】 ‧4-41
題型 4-2-6 共有物合併分割與金錢補償方法【103東吳第3題】 ‧4-46
題型 4-2-7 協議分割下應有部分擔保物權之處理【節錄自91律師第3題】 ‧4-48
題型 4-2-8 裁判分割下應有部分擔保物權之處理【節錄自98律師第2題】 ‧4-50
題型 4-2-9 裁判分割應受補償共有人之保護【98東吳財經法組第3題】 ‧4-51
題型 4-2-10 應有部分設定抵押權時共有物之分割與回復【101司法官第2題】 ‧4-53

▼第三節 公同共有 ‧4-56
題型 4-3-1 公同共有物之處分與管理【78律師第2題】 ‧4-56
題型 4-3-2 公同共有人本於所有權之請求【節錄自87律師第3題】 ‧4-59

Chapter 5 用益物權
▼第一節 地上權 ‧5-2
題型 5-1-1 基地租賃之地上權登記【節錄自95台大A卷第2題】 ‧5-2
題型 5-1-2 未定存續期間地上權之終止【99普考地政第4題】 ‧5-4
題型 5-1-3 積欠地租而終止地上權【97北大第3題】 ‧5-7
題型 5-1-4 地上權內容之登記與對抗效【104司法官第2題】 ‧5-9
題型 5-1-5 地上權之默示更新【94律師第2題】 ‧5-11
Try again 【節錄自105律師第2題】 ‧5-14
題型 5-1-6 地上權工作物之補償請求權【84律師第2題】 ‧5-15
題型 5-1-7 區分地上權之設定【95輔大民商法組第2題】 ‧5-16
題型 5-1-8 區分地上權之效力【95北大第3題】 ‧5-18

▼第二節 不動產役權 ‧5-21
題型 5-2-1 不動產役權與鄰地通行權之不同【85司法官1第3題】 ‧5-21
題型 5-2-2 不動產役權之設定【91政大民法組第3題】 ‧5-22
題型 5-2-3 自己不動產役權【99北大第2題】 ‧5-24
題型 5-2-4 時效取得不動產役權【102輔大第2題】 ‧5-26
題型 5-2-5 不動產役權之不可分性【節錄自98司法官第3題】 ‧5-27
題型 5-2-6 不動產役權與人役權之區別【節錄自104台大B卷第3題】 ‧5-29

▼第三節 典權 ‧5-31
題型 5-3-1 同一人所有之房屋與土地，單獨設定典權【節錄自92律師第3題】 ‧5-31
題型 5-3-2 典權人之典物取得權【節錄自89司法官2第3題】 ‧5-33
題型 5-3-3 典權人之典物取得權（定期典權）【節錄自102政大民法組第4題】 ‧5-35
題型 5-3-4 轉典關係下出典人之回贖權【94北大第3題】 ‧5-36

Chapter 6 抵押權
▼第一節 抵押權的特性與效力 ‧6-2
題型 6-1-1 抵押權之成立上從屬性【節錄自96東吳財經法組第3題】 ‧6-2
題型 6-1-2 抵押權之成立上從屬性：依設立登記內容認定【105台大A卷第2題】 ‧6-3
題型 6-1-3 抵押權之移轉上從屬性【節錄自89司法官2第3題】 ‧6-5
題型 6-1-4 抵押權之從屬性與不可分性【節錄自93司法官第3題】 ‧6-7
題型 6-1-5 抵押權擔保債務之一部承擔【節錄自102律師第2題】 ‧6-10
題型 6-1-6 抵押權不可分性之例外與物上代位性【節錄自91律師第3題】 ‧6-11
題型 6-1-7 抵押權物上代位之行使方法【86司法官第3題】 ‧6-14
題型 6-1-8 抵押權標的物範圍【96律師第2題】 ‧6-16
題型 6-1-9 抵押權標的物範圍【100台大B卷第2題】 ‧6-19
題型 6-1-10 承攬人抵押權之效力與抵押權擔保債權範圍【99司法預試第1題】 ‧6-23
題型 6-1-11 抵押權分離物之保全【99政大民法組第2題】 ‧6-26

▼第二節 抵押權次序之讓與及拋棄 ‧6-29
題型6-2-1 抵押權次序的讓與【98不動產估價師第2題】 ‧6-29
題型6-2-2 抵押權次序之讓與及拋棄【98政大公法組第2題】 ‧6-31
題型6-2-3 抵押權次序之讓與、拋棄及變更【97律師第2題】 ‧6-33

▼第三節 抵押權的實行 ‧6-36
題型6-3-1 拍賣標的物之擴張【96司法官第2題】 ‧6-36
題型6-3-2 併付拍賣、抵押權妨害除去請求權與土地法第104條
優先承買權【103台大A卷第2題】 ‧6-39
題型6-3-3 抵押物租賃關係之除去與建築物併付拍賣【節錄自102律師第2題】 ‧6-43
題型6-3-4 併付拍賣與法定地上權之要件【84司法官第3題】 ‧6-45
題型6-3-5 法定地上權爭議：土地與房屋嗣後同其所有人【節錄自89司法官1第2題】 ‧6-48
題型6-3-6 法定地上權爭議：土地與房屋嗣後同其所有人【101台大B卷第2題】 ‧6-51
題型6-3-7 法定地上權爭議：土地與房屋嗣後異其所有人【83律師第3題】 ‧6-53
題型6-3-8 法定地上權爭議：房屋嗣後因滅失而改建【節錄自92律師第3題】 ‧6-56
題型6-3-9 法定地上權爭議：土地上「建築物」之意義【98司法事務官第2題】 ‧6-57
題型6-3-10 抵押權效力範圍、法定地上權與共同抵押【104律師第2題】 ‧6-60
題型6-3-11 流抵契約之約定與效力【95司法官第3題】 ‧6-64
題型6-3-12 流抵契約對第三人之效力【99台大A卷第2題】 ‧6-67
題型6-3-13 流抵契約與第三人異議之訴【99司法官第3題】 ‧6-69

▼第四節 多數擔保競合 ‧6-72
題型6-4-1 共同抵押權之拍賣與內部分擔額【97關務人員三級財稅行政、關稅法務第3題】 ‧6-72
題型6-4-2 共同抵押權異時拍賣之求償權【99原民三等地政第2題】 ‧6-74
題型6-4-3 物上保證人與保證人平等說【85律師第3題】 ‧6-75
題型6-4-4 物上保證人與保證人同一之內部求償權【101律師第2題】 ‧6-78
題型6-4-5 物上保證人與保證人同一之內部求償權【102台大A卷第2題】 ‧6-81

▼第五節 最高限額抵押權 ‧6-84
題型6-5-1 最高限額抵押權之擔保範圍【100律師第2題】 ‧6-84
題型6-5-2 最高限額抵押權之確定與最高限額【90律師第3題】 ‧6-88
題型6-5-3 最高限額抵押權之分配與塗銷【97司法事務官2第2題】 ‧6-90

Chapter 7 質權
▼第一節 動產質權 ‧7-2
題型7-1-1 責任轉質之效力【95律師第3題】 ‧7-2
題型7-1-2 營業質之善意取得與物之有限責任【78司法官1第3題】 ‧7-4
題型7-1-3 動產質權之消滅及讓與擔保人之物上請求權【105司法官第2題】 ‧7-6

▼第二節 權利質權 ‧7-9
題型7-2-1 債權質權之設定【節錄自93司法官第3題】 ‧7-9
題型7-2-2 債權質權中債務人之抵銷權【節錄自89司法官1第2題】 ‧7-10

本書使用方法 ‧1

Chapter 1 物權之變動
▼第一節 物權通則 ‧1-2
題型 1-1-1 一物一權原則【99輔大財法所第4題】 ‧1-2

▼第二節 不動產物權變動 ‧1-5
題型 1-2-1 出資興建建築物（互易契約）【節錄自94台大第3題】 ‧1-5
題型 1-2-2 土地徵收之效力＋登記公信力【98高考三級法制第1題】 ‧1-7
題型 1-2-3 物權行為無效或撤銷＋登記公信力【98高考二級司法行政兩岸組第1題】 ‧1-9
題型 1-2-4 地政機關錯誤＋登記公信力【節錄自96東吳財經法組第3題】 ‧1-11
題型 1-2-5 民法第759條所稱法院之判決【節錄自104台大B卷第3題】 ‧1-13...