資產評估－以中國為例

2.1 價值類型理論與資產評估目的

2.1.1 資產評估目的對價值類型的約束

資產評估目的就是資產評估所要達到的目標。資產評估的目的有資產評估的一般目的和特定目的之分。資產評估的一般目的泛指所有資產評估活動共同的目的或目標，即評估結論必須公允。資產評估的特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為（資產業務）對資產評估的條件約定和目標約定。資產評估目的不僅會對資產評估所要實現的具體目標具有限定作用，而且也會對具體評估項目的評估結論具有某種約定。從本質上講，評估目的對評估結論的價值定義及其類型的約束，是由引起資產評估的具體經濟事項所要形成的評估條件對評估結果具體價值表現形式的直接約束或間接約束。

2.1.1.1 資產評估的一般目的對價值類型的約束

資產評估的一般目的或資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的。資產評估作為一種專業人士對特定時點及特定條件下資產價值的估計和判斷的社會仲介活動，一經產生就具有了為委託人以及資產交易當事人提供合理的資產價值諮詢意見的功能。不論是資產評估的委託人，還是與資產交易有關的當事人，所需要的都是評估師對資產在一定時間及一定條件下資產公允價值的判斷。也就是說，不論由何原因引起，不論是什麼樣的評估對象，就資產評估的一般目的而言，資產評估結果及其價值類型或價值表現形式必須是公允的。從資產評估的角度來說，公允價值是一種相對合理的評估價值，是一種相對於當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件的合理的評估價值，是評估人員根據被評估資產本身的條件及其面臨的市場條件，對被評估資產客觀交換價值的合理估計值。公允價值的一個顯著特點是，它與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件相吻合，且並沒有損害各當事人的合法權益，也沒有損害他人的利益。資產評估中的公允價值既包含了資產評估中正常市場條件下的合理評估結果，同時也包括了資產評估中非正常市場條件下的合理評估結果。因此，資產評估的一般目的對價值類型的約束是一種原則性的約束。簡言之，就是所有的評估結果（價值類型）都要公允。

2.1.1.2 資產評估的特定目的對價值類型的約束

資產評估作為資產評估活動，總是為滿足引起資產評估的特定資產業務的需要而進行的。人們通常把引起資產評估的資產業務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特定目的。由於對資產評估的資產業務各種各樣，各種資產業務對資產評估都可能存在著條件約定和目標約定。這些約束條件對評估結果的具體用途和價值定義也不盡統一。下面列舉10種能引起資產評估的資產業務，其對評估結果價值類型的要求不完全相同，如資產轉讓，企業兼併，企業出售，企業聯營，股份經營，中外合資、合作，企業清算，企業擔保，企業租賃以及債務重組。

（1）資產轉讓。資產轉讓是指資產擁有單位有償轉讓其擁有的資產，通常是指轉讓非整體性資產的經濟行為。如果沒有特殊說明，資產轉讓對評估結果的價值類型並無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。

（2）企業兼併。企業兼併是指一個企業以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他產業的產權，使被兼併方喪失法人資格或改變法人實體的經濟行為。企業兼併的種類比較多，情況比較複雜。有些企業兼併活動帶有戰略性，需要從兼併方的角度或被評估資產的角度考慮評估結果的價值類型。有些企業兼併活動具有被動性，需要從被兼併方的角度考慮評估結果的價值類型。有些企業兼併活動具有整合效應，評估時需要將整合因素考慮進去，來把握評估結果的價值類型。

（3）企業出售。企業出售是指獨立核算的企業或企業內部的分廠、車間及其他整體資產產權出售的行為。如果沒有特殊說明，企業出售對評估結果的價值類型並無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。

（4）企業聯營。企業聯營是指國內企業、單位之間以固定資產、流動資產、無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯合經營實體的行為。企業聯營的種類比較多，情況也比較複雜。有些企業聯營活動帶有戰略性，需要從聯營雙方的角度考慮被評估資產的價值類型。有些聯營活動具有整合效應，評估時需要將整合因素考慮進去，來把握評估結果的價值類型。

（5）股份經營。股份經營是指資產佔有單位實行股份制經營方式的行為，包括法人持股、內部職工持股、向社會發行不上市股票和上市股票。如果沒有特殊說明，股份經營對評估結果的價值類型並無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。

（6）中外合資、合作。中外合資、合作是指中國的企業、其他經濟組織與外國企業、其他經濟組織或個人在中國境內舉辦合資或合作經營企業的行為。如果沒有特殊說明，中外合資、合作對評估結果的價值類型並無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。

（7）企業清算。企業清算包括破產清算、終止清算和結業清算等引起的資產評估，必須考慮市場條件不正常的因素對評估結果價值類型的影響。

（8）企業擔保。企業擔保是指資產佔有單位以本企業的資產為其他單位的經濟行為擔保，並承擔連帶責任的行為。擔保通常包括抵押、質押、保證等。擔保引起的資產評估對評估時的市場條件的約束可以分為兩種情況——正常市場條件和非正常市場條件。評估人員可根據項目的具體情況和有關要求選擇一種市場條件，並據此選擇評估結果的價值類型。

（9）企業租賃。企業租賃是指資產佔有單位在一定期限內，以收取租金的形式，將企業全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。如果沒有特殊說明，企業租賃對評估結果的價值類型並無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。

（10）債務重組。債務重組是指債權人按照其與債務人達成的協議或法院的裁決，同意債務人修改債務條件的事項。債務重組的類型比較多，情況也比較複雜，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。

2.1.2 價值類型理論與資產評估目的的實現

價值類型理論引入到資產評估中至少應滿足或實現兩個目標：①為資產評估確定公允價值提供坐標或標誌。②資產評估是專業人員向非專業人士提供的專業服務，因此應當保證資產評估報告和評估結論能被評估報告使用人正確理解和使用。

資產評估的一般目的或基本目標就是要給出資產在各種條件下的合理價值或公允價值。資產的公允價值始終是一個相對的概念，即相對於評估時評估對象自身的條件和市場條件而言是合理和公平的。對於一個相對的概念和指標應如何把握呢？尋找一個坐標或標誌是非常重要的。國際上通行或認可的市場價值，從其定義和滿足定義的條件來看，市場價值是一個理想條件或正常市場條件下資產得到最佳使用或處於最有可能使用狀態下的價值。毫無疑問，這是一種理想條件下的資產的公允價值，或者說是典型的公允價值。肯定了市場價值是理想條件下的公允價值或典型的公允價值，市場價值就可以作為公允價值的坐標或指標，人們就可以根據評估時的具體條件與市場價值成立的條件的比較來判斷該種條件下的公允價值。如果沒有市場價值作為公允價值的坐標或指標，各種具體條件下的資產的合理價值或資產評估的特定目的也就無從把握和實現。資產評估力圖判斷資產的公允價值的基本目標或一般目的也就無從實現。資產評估價值類型理論就是要通過合理劃分評估結果的價值類型來幫助評估人員合理把握資產評估中的公允價值。

資產評估是專業人士向非專業人士提供的專業服務，保證資產評估報告和評估結論被正確理解和使用是資產評估的最終目的。資產評估價值類型理論要告誡評估人員，什麼樣的價值表現形式是作為資產公允價值的典型標誌或正常條件下的資產公允價值，在資產評估所依據的市場範圍內會得到整體市場的認同，而其他的價值表現形式則是一定特殊條件下的資產公允價值，在資產評估所依據的市場範圍內，其合理性只能得到局部市場認同。明確資產在不同條件下的公允價值表現形式以及其公允性得到市場的認同程度是有差別的事實，這一點是至關重要的。

2.1 價值類型理論與資產評估目的

2.1.1 資產評估目的對價值類型的約束

資產評估目的就是資產評估所要達到的目標。資產評估的目的有資產評估的一般目的和特定目的之分。資產評估的一般目的泛指所有資產評估活動共同的目的或目標，即評估結論必須公允。資產評估的特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為（資產業務）對資產評估的條件約定和目標約定。資產評估目的不僅會對資產評估所要實現的具體目標具有限定作用，而且也會對具體評估項目的評估結論具有某種約定。從本質上講，評估目的對評估結論的價值定義及其類型的約束，是由引起...

前言

資產評估學是高等院校會計學、財務管理、金融學和審計學的一門專業主幹課程，也是經管類專業開設的一門專業核心課。

資產評估行業作為一個獨立的社會仲介行業，有著上百年的歷史。資產評估行業在維護多元化主體利益、促進經濟全球化、維護市場公共利益、保證證券和金融等資本市場穩定、維持稅源和財政收入穩定、服務於公共財政等領域發揮了至關重要的作用。

資產評估學是為維護產權交易各方權益，保證資產營運機制有效運行而建立的一門新興的應用性學科。該學科以市場經濟中的產權活動所涉及的資產評估行為的基本原理及其變化規律為基本研究對象，是把資產評估思想和方法與會計、審計融為一體的一門新興的綜合性學科，是現代企業管理和決策研究的新方向。資產評估以技術經濟分析為基礎，針對特定的評估目的，結合財務管理理論對資產在某一時點的價值進行評定估算。

本書共12章，內容包括總論、資產評估價值類型、資產評估途徑與方法、資產評估程序、房地產評估、機器設備評估、流動資產評估、無形資產評估、長期投資性資產評估、企業價值評估、資產評估報告、資產評估主體與行業管理。

為了適應現代經濟發展及學生就業的需求，本教材有以下幾個特色：

1. 每一章的開始設置案例導入。讓學生帶著問題去學習，可激發學生的求知欲，學習更有針對性。

2. 每一章結束後布置練習題強化記憶，布置實訓項目提高學生解決實際問題的能力。

3. 創新實用：
（1）內容更有吸引力。教材中有較多貼近現代生活的經典案例，知識來源於生活並服務於生活。
（2）內容更易吸收。每個知識點設置一個情景，學生記住的不僅是知識點本身，更有知識的用途。
（3）內容更實用。每章結束後都有實訓項目，可提升學生的實踐能力，做中學。
（4）符合應用型本科學生人才培養目標要求，充分結合就業市場需求，提高學生動手能力，真正地讓學生學以致用。

由於編寫時間較短，加上編者水準有限，書中不足之處在所難免，敬請廣大讀者不吝指正，以便編者再版時進行修改和完善。
編者

前言

資產評估學是高等院校會計學、財務管理、金融學和審計學的一門專業主幹課程，也是經管類專業開設的一門專業核心課。

資產評估行業作為一個獨立的社會仲介行業，有著上百年的歷史。資產評估行業在維護多元化主體利益、促進經濟全球化、維護市場公共利益、保證證券和金融等資本市場穩定、維持稅源和財政收入穩定、服務於公共財政等領域發揮了至關重要的作用。

資產評估學是為維護產權交易各方權益，保證資產營運機制有效運行而建立的一門新興的應用性學科。該學科以市場經濟中的產權活動所涉及的資產評估行為的基本原理及其變...

第1章 總論
案例導入
1.1資產評估的基本概念
1.2資產評估及其特點
1.3資產評估的目的
1.4資產評估的假設與原則
課後練習
第2章 資產評估價值類型
案例導入
2.1價值類型理論與資產評估目的
2.2資產評估的價值類型及其分類
2.3價值類型選擇與資產評估目的等相關條件的關係
課後練習
第3章 資產評估途徑與方法
案例導入
3.1市場途徑
3.2收益途徑
3.3成本途徑
3.4評估途徑及方法的選擇
實訓收益法評估實訓
課後練習
第4章 資產評估程序
案例導入
4.1 資產評估程序及其重要性
4.2 資產評估的具體程序
課後練習
第5章 房地產評估
案例導入
5.1 房地產評估概述
5.2 市場途徑在房地產評估中的應用
5.3 成本途徑在房地產評估中的應用
5.4 收益途徑在房地產評估中的應用
5.5 其他評估技術方法在房地產評估中的應用
實訓1 房屋、建築物評估技能與技巧實訓
實訓2 土地評估技能與技巧實訓
實訓3 工業用房評估實訓
課後練習
第6章 機器設備評估
案例導入
6.1 機器設備評估概述
6.2 成本法在機器設備評估中的應用
6.3 市場法在機器設備評估中的應用
6.4 收益法在機器設備評估中的應用
課後練習
第7章 流動資產評估
案例導入
7.1 流動資產評估概述
7.2 實物類流動資產評估
7.3 債權類及貨幣類流動資產評估
7.4 流動資產評估典型案例分析
實訓 流動資產評估實訓
課後練習
第8章 無形資產評估
案例導入
8.1 無形資產評估概述
8.2 收益途徑在無形資產評估中的應用
8.3 成本途徑在無形資產評估中的應用
8.4 市場途徑在無形資產評估中的應用
實訓1 企業商標權評估實訓
實訓2 企業商譽價值評估實訓
課後練習
第9章 長期投資性資產評估
案例導入
9.1 長期投資評估概述
9.2 長期債權投資評估
9.3 長期股權投資評估
9.4 長期投資評估典型案例
實訓 長期投資性資產評估實訓
課後練習
第10章 企業價值評估
案例導入
10.1 企業價值評估及其特點
10.2 企業價值評估的基本程序
10.3 企業價值評估的範圍界定
10.4 轉型經濟與企業價值評估
10.5 收益途徑在企業價值評估中的應用
10.6 市場途徑在企業價值評估中的應用
10.7 資產基礎途徑在企業價值評估中的應用
實訓 企業淨資產價值評估實訓
課後練習
第11章 資產評估報告
案例導入
11.1 資產評估結果
11.2 資產評估報告制度
11.3 資產評估報告書的製作
11.4 資產評估報告的使用
課後練習
第12章 資產評估主體與行業管理
12.1 資產評估主體及其分類
12.2 資產評估師職業資格制度和資產評估機構執業資格制度
12.3 資產評估行業規範體系
12.4 中國資產評估的政府管理與行業自律管理
課後習題

第1章 總論
案例導入
1.1資產評估的基本概念
1.2資產評估及其特點
1.3資產評估的目的
1.4資產評估的假設與原則
課後練習
第2章 資產評估價值類型
案例導入
2.1價值類型理論與資產評估目的
2.2資產評估的價值類型及其分類
2.3價值類型選擇與資產評估目的等相關條件的關係
課後練習
第3章 資產評估途徑與方法
案例導入
3.1市場途徑
3.2收益途徑
3.3成本途徑
3.4評估途徑及方法的選擇
實訓收益法評估實訓
課後練習
第4章 資產評估程序
案例導入
4.1 資產評估程序及其重要性
4.2 資產評估的具體程序
課後練習
第5章...