代銷‧仲介紅不讓──代銷‧仲介業法律與行銷...

李序
本人執行律師業務四十餘年，接觸過各種類型的法律案件，其中又以「不動產」相關事件所占比例為最高，舉凡不動產買賣、租賃、合建、都市更新、危老重建……等等皆有之，近幾年來有關不動產「仲介」、「代銷」等法律問題逐漸受到民眾重視，所衍生的糾紛也不斷地增加。綜觀現代人生活繁忙，想要買賣、租賃房地產多半透過不動產經紀業者（包含代銷及仲介人員）居中牽線來進行交易，除了節省尋找物件和雙方磨合的時間外，「信任專業」也是很重要的原因之一。因此，不論是買賣雙方或代銷、仲介從業人員在面對委託交易案件時，都必須留意相關的法律規範，才能減少兩造的紛爭並保障自己的權益。

為了讓消費者與代銷、仲介業者，對於相關法規及權利義務能有更清楚的認知，永然文化出版公司於民國101年7月首次邀請了本人及吳任偉律師、許淑玲律師、連世昌律師、吳家德總經理一同撰寫《代銷．仲介紅不讓──代銷．仲介業法律與行銷成功雙秘笈》，從法律及實務專業面解說。本書作者們以在預售屋、成屋買賣、租賃、互易等相關「仲介、代銷」所遇到的各項法律為依據，分別從基礎概念、進階應用、常見糾紛實例解析等角度切入剖析法律議題，最後再輔以代銷、仲介業者行銷秘笈，是一本對於不動產經紀業者而言，非常完整且值得參考的書籍。

近來年，由於房價不斷高漲，已成為民怨之首，為了平息民眾怒火，執政黨蔡政府進行一系列打房措施，包含從實價登錄、提高房屋稅、地價稅、限制貸款措施，甚至實施「房地合一1.0」，及後續的「房地合一2.0」，然而成效不彰，反將房價越打越高，於是今年（2023）7月1日，政府再推辛辣的打房政策──新修訂的《平均地權條例》，除限制私法人購買住宅房屋外，對於購買預售屋及新成屋，在轉讓過程當中也有所限制，甚至針對民眾檢舉炒房提供獎勵措施，這些作為，無非是希望能儘快達到打房的效果，但成效如何，還需要時間加以觀察。

本書此次修正再版，適逢《平均地權條例》及相關子法修訂，並於民國112年7月1日起正式上路，這些法規與「仲介、代銷」密不可分，也與民眾權益息息相關，因此，各位作者特地撥冗，針對新法的影響進行大幅度的修訂與補充，將法規條文及實務行銷結合以呈現出一本精彩、實用的不動產專書，本人特於此序一併致謝！

期盼本書不僅能引領不動產經紀業人士在競爭激烈、變動快速的山頭，能昂然挺立，衝出漂亮的成績單；也能對與仲介代銷業打交道的消費者提供方向與協助，以獲得雙贏的局面！

李永然序於永然聯合法律事務所

李序
本人執行律師業務四十餘年，接觸過各種類型的法律案件，其中又以「不動產」相關事件所占比例為最高，舉凡不動產買賣、租賃、合建、都市更新、危老重建……等等皆有之，近幾年來有關不動產「仲介」、「代銷」等法律問題逐漸受到民眾重視，所衍生的糾紛也不斷地增加。綜觀現代人生活繁忙，想要買賣、租賃房地產多半透過不動產經紀業者（包含代銷及仲介人員）居中牽線來進行交易，除了節省尋找物件和雙方磨合的時間外，「信任專業」也是很重要的原因之一。因此，不論是買賣雙方或代銷、仲介從業人員在面對委託交易案件時，都必須留意相...

李序

第一章基礎概念
文◎吳任偉
壹、「不動產」的定義與範圍
一、相關法律規定
二、《民法》規定的「不動產」，是指「土地」及「定著物」
三、《不動產經紀業管理條例》所規定的「不動產」
【專題研究1】：112年《平均地權條例》修法重點掃描
四、其他法律所規定的「不動產」
五、「不動產」與市場上俗稱的「房地產」有何差別？
【專題研究2】:《國土計畫法》
貳、不動產經紀業：就是「代銷」與「仲介」
參、不動產經紀業的經營要件
肆、代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
一、法律定性
二、代銷業務類型
伍、仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型
一、法律定性
二、仲介業務類型
陸、不動產經紀業與「個資保護」

第二章進階應用
文◎吳任偉、許淑玲
壹、代銷法律制度簡介
一、代銷業與《不動產經紀業管理條例》
二、代銷業與《公平交易法》
三、代銷業與《消費者保護法》
【專題研究1】《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
【專題研究2】預售屋買賣常見爭議類型
四、代銷業與「廣告真實義務」
貳、仲介法律制度簡介
一、《不動產經紀業管理條例》
二、《民法》：「居間」或「委任」契約？
三、《公平交易法》：不實廣告
四、《消費者保護法》：定型化契約
五、物之瑕疵擔保與保固期之介紹
六、員工保密及競業禁止條款
七、仲介契約書參考範例

第三章代銷紛爭實例解析
文◎連世昌
壹、圖解代銷業、建商、買方之法律關係
貳、代銷業與建商之間屬承攬（或兼委任）契約關係
貳之一、買到爛尾樓，建商跑路，怎麼辦
一、預售屋履約擔保機制
二、受益權歸屬問題
三、「續建條款」的執行
參、預售屋買賣契約書審閱期
參之一、實價登錄2.0－預售屋建案資訊都要露
一、銷售前的備查：預售屋建案資訊
二、「預售屋買賣定型化契約」
三、交易後的申報：銷售預售屋或代銷業者
肆、甚麼是預售屋「轉紅單」與「換約」機制？未完工交屋前，可以
「換約」嗎？
一、甚麼是紅單？紅單轉讓，行不行？
二、預售屋換約
伍、房貸授信拉「緊」報，「貸」誌大條！
一、常見的預售屋貸款紛爭，可歸納為以下幾點
二、違約預防之道
陸、都是躁鬱症惹的禍
一、訂約事項、訂約能力及履行能力
二、建議之道
柒、走調的「春天戀人」：建案廣告不實
一、甚麼是廣告？廣告的效力？
二、建案廣告的相關規範
三、明星藝人薦證廣告，也有事嗎？
捌、天王之怒！預售屋外竟有不雅景觀
一、注意！一般房屋交易，告知義務只及於買賣房屋的屋況及使用情
形，難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務
二、建議之道
玖、預售屋面積膨脹或縮水，如何找補？
拾、車道及其他空間面積由誰負擔？
拾壹、乙種工業用地或商業區可以蓋住宅嗎？
一、依《都市計畫法》、建築法規規定，「四季紐約」建地在乙種工
業區，是不可以作一般住宅使用的
二、筆者的話
拾壹之一、建造執照建物使用用途登載為「一般事務所」，究竟是否可
作為住家使用？
拾貳、什麼是地上權住宅與使用權住宅？
一、必須了解常見的地上權開發型態有兩種
二、地上權住宅的優、缺點
三、地上權住宅vs.使用權住宅
拾參、買屋坐落方位有爭執
拾肆、預售屋交易與房地合一稅2.0
一、房地合一稅2.0──納入預售屋交易
二、預售屋？成屋交易？大不同
三、建議之道
拾伍、停車位規格有誤差
一、什麼是法定停車空間及獎勵增設停車空間？
二、停車位的尺寸規格應該多少才對？
三、停車位尺寸規格不符，新制規定可全部找補
四、建議之道
拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰？
一、一方違約，他方得解約並沒收（退還）已繳價款
二、違約方賠償以房地總價款（最高）不超過15%為限
三、建議

第四章仲介常見糾紛之預防與實例解析
文◎李永然
壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質
貳、不動產仲介人員對義務的應有認識
一、廣告不得誇大
二、重要事項說明的義務
三、應親自處理事務的義務
四、保守秘密的義務
五、應盡「善良管理人」的注意義務
參、不動產說明書
肆、常見糾紛
一、以台北市、新北市為例，參內政部房地產消費糾紛原因民國111
年統計表
二、契約書審閱期
三、給付服務報酬與違約金
四、未提供不動產說明書
五、凶宅及漏水房屋
六、斡旋金與要約書

第五章代銷、仲介業者行銷秘笈
文◎吳家德
壹、行銷人應有的認識
一、代銷、仲介業銷售內容之差異
二、行銷的意義
三、行銷架構
四、房地產代銷業的行銷內容
五、代銷的作業流程
六、代銷公司產品策略流程
七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」？
八、賣方4P與買方4C
九、何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？
十、個案現場銷售組織與內容
十一、銷售法則
貳、仲介業行銷流程與內容
一、仲介業的產業特性
二、經營型態
三、重要交易規範──契約書
四、不動產仲介的作業流程
五、接待客戶的銷售技巧
六、成交的技術

附錄
成屋買賣契約書範本
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣契約書範本
參考書目

李序

第一章基礎概念
文◎吳任偉
壹、「不動產」的定義與範圍
一、相關法律規定
二、《民法》規定的「不動產」，是指「土地」及「定著物」
三、《不動產經紀業管理條例》所規定的「不動產」
【專題研究1】：112年《平均地權條例》修法重點掃描
四、其他法律所規定的「不動產」
五、「不動產」與市場上俗稱的「房地產」有何差別？
【專題研究2】:《國土計畫法》
貳、不動產經紀業：就是「代銷」與「仲介」
參、不動產經紀業的經營要件
肆、代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
一、法律定性
二、代銷業務類型
伍、...