土地登記：相關法令、學理架構、實務案例、...

第一節　土地登記之意義
　　土地登記係登記機關依土地法第37 條及土地登記規則與其他有關法律規定，將應登記之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得設定、喪失、變更情形，記載於專備之登記簿，以產生效力及方便日後處分其物權，並藉以管理地籍，課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。
一、定義
　　土地法第37 條：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」土地登記規則第2 條：「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。」
二、法源
　　土地登記規則第1 條：「本規則依土地法第37 條第2 項規定訂定之。」
三、登記機關
　　土地法第39 條：「土地登記，由直轄市或縣（市）地政機關辦理之。但各該地政機關得在轄區內分設登記機關，辦理登記及其他有關事項」。土地登記規則第3 條：「土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。建物跨越兩個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之。直轄市、縣（市）地政機關已在轄區內另設或分設登記機關，且登記項目已實施跨登記機關登記者，得由同直轄市、縣（市）內其他登記機關辦理之。」
四、應登記之標的物
　　(一) 土地。
　　(二) 建築改良物。
五、應登記之權利客體
　　土地登記規則第4 條：「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：(1) 所有權。(2) 地上權。(3) 中華民國99 年8月3 日前發生之永佃權。(4) 不動產役權。(5) 典權。(6) 抵押權。(7) 耕作權。(8) 農育權。(9) 依習慣形成之物權。土地權利名稱與前項第1款至第8 款名稱不符，而其性質與其中之一種相同或相類者，經中央地政機關審定為前項第1 款至第8 款中之某種權利，得以該權利辦理登記，並添註其原有名稱。」
六、應登記之法律關係
　　因法律行為或法律事實，使得不動產物權產生取得、設定、喪失、變更者，應辦登記。
　　(一) 民法第758 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」
　　(二) 民法第759 條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」

第二節　土地登記之目的
一、地籍整理
　　土地法第36 條規定：「地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。」土地法第38 條第1 項規定：「辦理土地登記前，應先辦地籍測量。」調查地籍之目的，在於明瞭土地之客觀狀態、標示與權屬關係，包括各宗土地之坐落、界址、面積、地價、使用狀況、改良物情形、土地所有權人、他項權利人等相關資料，故土地登記時可將地籍整理完整，為土地登記之一大目的，是各項政務推行之基礎工作。
二、確定產權
　　民法第758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」同法第759 條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」土地法第43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地一經登記，權利即被確定，合法產權受到法律之保障與限制，足以對抗第三人。
三、規定地價
　　憲法第142 條：「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。」土地法第153 條規定：「標準地價之公布，應於開始土地總登記前分區行之。」土地法第156 條規定：「土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價20% 以內之增減。」而照價徵稅、照價收買、漲價歸公等皆以規定地價為本。故土地登記辦理時，同時辦理規定地價，可作為地稅課徵及實施平均地權之依據。
四、稅賦公平
　　現代社會、政府為國民提供各項公共財及服務，無不需要各種財政收入以應支出之需，賦稅收入是政府取得財政收入的最主要途徑。基於量能課稅原則，擁有之不動產價值高者，應繳較多的稅賦，擁有不動產價值低者，繳較少的稅，此即垂直的公平。因此土地登記後，確定所有權人土地的面積，並規定地價，確定土地價值，所據以課徵之稅賦方屬公平。
五、推行土地政策
　　土地登記後，不論公、私所有土地，已詳盡登載於土地登記簿上，且有地價冊及地籍總歸戶冊可資查詢。土地政策之改革或推行皆以土地之分配與利用兩方面著手，臺灣地區過去實施耕地三七五減租、公地放領、耕者有其田以及平均地權諸政策，能夠順利施行，成效顯著，實以完備之地籍資料為基礎。今後國土計畫及區域計畫、都市計畫之修訂、農地釋出、重大開發工程的建設，仍須以完備之地籍資料為藍本。

第一節　土地登記之意義
　　土地登記係登記機關依土地法第37 條及土地登記規則與其他有關法律規定，將應登記之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得設定、喪失、變更情形，記載於專備之登記簿，以產生效力及方便日後處分其物權，並藉以管理地籍，課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。
一、定義
　　土地法第37 條：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」土地登記規則第2 條：「土地登記，...

五版序
　　「土地登記」自2017年三版以來，感謝各校不動產相關科系與房地產業界朋友之愛護及採用，使筆者受到莫大的鼓勵。本書是國內少見將土地登記的相關法令、學理架構、實務案例、解釋函令予以有系統整理，且將重點提示與歷屆國家考試之選擇題與問答題予以蒐羅、歸納集合理論、實務、與應考需要於大成之教科書，除了適用於土地登記科目之教學與應考準備之外，也適合業界當作不動產登記之重要參考書。
　　由於土地登記規則與地籍測量實施規則、土地法、民法、平均地權條例、農業發展條例及土地稅法等相關法規陸續修法，土地登記簿謄本分類公示，筆者致力於提供讀者更新、更符合現行法令之內容，因此希望本書能再度改版，以符合各界教學及應考之需要。除了法令及內容之更新，筆者也補充近年國家考試之試題，提供最新考情，以利讀者參考。
　　最後筆者要感謝五南圖書出版公司專業和高品質之編排協助，使本書得以再版，另外也要感謝陳梓菱同學協助校對的辛勞，也感謝許多讀者的垂詢及支持。本書如有任何疏漏或疑問之處，尚祈各界賢達不吝指教。

陳淑美 2021 年9 月
於崑山科技大學

五版序
　　「土地登記」自2017年三版以來，感謝各校不動產相關科系與房地產業界朋友之愛護及採用，使筆者受到莫大的鼓勵。本書是國內少見將土地登記的相關法令、學理架構、實務案例、解釋函令予以有系統整理，且將重點提示與歷屆國家考試之選擇題與問答題予以蒐羅、歸納集合理論、實務、與應考需要於大成之教科書，除了適用於土地登記科目之教學與應考準備之外，也適合業界當作不動產登記之重要參考書。
　　由於土地登記規則與地籍測量實施規則、土地法、民法、平均地權條例、農業發展條例及土地稅法等相關法規陸續修法，土地登記簿謄...

第一章　土地登記總論
　第一節　土地登記之意義
　第二節　土地登記之目的　
　第三節　土地登記之原則　
　第四節　土地登記制度之比較　
　第五節　土地登記之效力　
　第六節　土地登記之種類　
第二章　登記書表簿冊圖狀
　第一節　登記機關應備置之書表簿冊圖狀　
　第二節　書表簿冊之保存、抄錄及謄本公開發給
　第三節　登記簿之補造、重造及防止偽造　
第三章　登記之申請及處理
　第一節　登記之申請　
　第二節　申請登記之文件　
　第三節　登記規費及罰鍰　
　第四節　登記處理程序
第五節 網路申請登記　
第四章　總登記
　第一節　土地總登記　
　第二節　建物所有權第一次登記　
第五章　複丈與標示變更登記
　第一節　標示變更登記之意義
　第二節　土地複丈及建物複丈　
　第三節　土地分割登記
　第四節　土地合併登記　
　第五節　建物分割及建物合併登記
　第六節　土地重劃確定登記　
　第七節　地籍圖重測確定登記　
　第八節　土地建物面積增減登記　
　第九節　其他標示變更登記　
第六章　所有權移轉登記
　第一節　變更登記　
　第二節　所有權移轉登記之程序　
　第三節　買賣所有權移轉登記
　第四節　贈與所有權移轉登記　
　第五節　交換所有權移轉登記　
　第六節　共有物所有權分割登記　
　第七節　拍賣所有權移轉登記　
　第八節　公有不動產出售所有權移轉登記
　第九節　判決調解與和解所有權移轉登記　
第七章　他項權利登記
　第一節　他項權利登記之意義、種類　
　第二節　抵押權設定與塗銷登記　
　第三節　抵押權移轉登記
　第四節　抵押權內容變更登記
　第五節　地上權設定、移轉及內容變更登記　
　第六節　典權設定、移轉及權利內容變更登記
　第七節　不動產役權、農育權之設定、移轉及內容變更登記　
　第八節　耕作權登記　
第八章　繼承登記
　第一節　繼承的意義、要件及法律適用　
　第二節　臺灣光復前之繼承習慣　
　第三節　臺灣光復後之繼承登記
　第四節　遺產繼承登記的種類　
　第五節　無人承認之繼承　
　第六節　繼承登記之應備文件　
第九章　土地權利信託登記
　第一節　信託概論　
　第二節　信託登記　
第十章　更正登記及限制登記
　第一節　更正登記　
　第二節　限制登記之意義及種類　
　第三節　預告登記　
　第四節　查封、假扣押、假處份、暫時處分、破產登記、清算登記　
第十一章　塗銷登記及消滅登記
　第一節　塗銷登記　
　第二節　消滅登記　
第十二章　其他登記
　第一節　更名登記及管理者變更登記　
　第二節　住址變更登記　
　第三節　書狀換給及補給登記
第四節 使用管理登記

第一章　土地登記總論
　第一節　土地登記之意義
　第二節　土地登記之目的　
　第三節　土地登記之原則　
　第四節　土地登記制度之比較　
　第五節　土地登記之效力　
　第六節　土地登記之種類　
第二章　登記書表簿冊圖狀
　第一節　登記機關應備置之書表簿冊圖狀　
　第二節　書表簿冊之保存、抄錄及謄本公開發給
　第三節　登記簿之補造、重造及防止偽造　
第三章　登記之申請及處理
　第一節　登記之申請　
　第二節　申請登記之文件　
　第三節　登記規費及罰鍰　
　第四節　登記處理程序
第五節 網路申請...