不動產投資與環境規劃：附國土計畫實務探討...

Chapter 1不動產價值概說

一、緒論─不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算

　　前言：不動產未來利益可區分成年純收益、資本利得、優惠減稅利益、自我實現及社會地位增加、提高之利益。
　　沒有房地產，你的薪資、股票及任何投資利潤，將被房產增值及通膨吃掉，惟不能當作投機炒作的工具，所謂未知的獲利叫投機，已知的獲利叫投資。

何謂不動產

　　不動產投資目的：保值、節稅、多元化投資、資本利得、規律報酬、退休後定期收入、自用、快速回收自有財產，獲取企業經營利潤。

不動產相關定義

1.民法第六十六條
　　稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
2.土地法第一條
　　本法所稱土地，謂水、陸及天然富源。
　　(1)水：指海洋、江河、水川、河流等。
　　(2)陸：指沙漠、高山、丘陵、盆地、峻嶺等。
　　(3)天然富源：指日照、風力、熱能、水力、空氣等一切自然力1。
3.建築法規
　　定著於土地且或地面下具有頂蓋、梁柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物；建築物之主要設備，係指基礎、主要梁柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
4.土地所有權及其土地相關權利，包括典權、抵押權、農育權、不動產役權及於地面、地上、地下。
5.建築物所有權
　　(1)建築物附著於土地，但係於土地外獨立之物。因此，建築物與基地不必同屬於一人所有，二者可以分別存在，各擁有所有權。
　　(2)民法規定，不動產出產物尚未分離者，為該不動產之部分。因此，農作
物與土地不可分別獨立存在。
6.土地法所稱
　　(1)土地改良物：分為建築改良物與農作改良物。
　　(2)建築改良物：附著於土地之建築物或工事為建築改良物。
　　(3)農作改良物：附著於土地之農作物及其他植物與水利、土壤之改良，為農作改良物。
7.政治學上所述
　　土地、人民、政府、主權為立國四要素。
8.憲法第一百四十三條
　　中華民國領土內之土地屬於國民全體。
9.經濟學上所述
　　土地乃一切能以創造利益為目的之地面、地下之土地。

　　法規定義：一般所指法規係指法律與命令，所謂都市計畫法規，事實上包括了都市計畫法律與都市計畫命令。
　　法律：經立法院三讀通過，總統公布者，如國土計畫法、都市計畫法。
　　法：乃法律行為所規定事項者，如土地法、都市計畫法等。
　　條例：臨時性規定事項者，並無一定之標準者，如平均地權條例、農業發展條例，以及道路交通處罰條例等。
　　命令：如法規命令者，依中央法規標準法者，包括規則、細則、辦法、準則等，以國土計畫法施行細則為執行依據。
　　規則：指應遵守事項。
　　細則：依法規另作補充解釋之事項。
　　辦法：依規定辦理內容之方法者，如市地重劃實施辦法。
　　準則：係指標準作業流程者。
　　母法與子法：
　　母法：凡一法律係直接根據他種法律而產生者，所根據的法律稱為母法。如：土地法、國土計畫法，憲法與國土計畫法孰輕孰重是一個考慮的重點。
　　子法：依據母法所產生的法律稱為子法，如平均地權條例。乃母法之特別法，應優先適用。子法不得牴觸母法。特別法乃指特定事物適用的法律，如土地法與民法之關係，土地法為民法之子法，亦是特別法，應優先民法於土地相關適用。
　　土地法所稱土地意義解釋層面甚多，可從各層面加以解釋，經濟學：土地、勞力、資本及地租觀念。政治學：土地乃代表國家主權，即所謂領土。民法：不動產及其定著物，不動產出產物尚未與土地分離者為該不動產部分。另土地之上下，包括地面及其一定範圍之上空及地下亦在其內。土地法：水陸及天然富源（陽光、空氣）⋯⋯。

Chapter 1不動產價值概說

一、緒論─不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算

　　前言：不動產未來利益可區分成年純收益、資本利得、優惠減稅利益、自我實現及社會地位增加、提高之利益。
　　沒有房地產，你的薪資、股票及任何投資利潤，將被房產增值及通膨吃掉，惟不能當作投機炒作的工具，所謂未知的獲利叫投機，已知的獲利叫投資。

何謂不動產

　　不動產投資目的：保值、節稅、多元化投資、資本利得、規律報酬、退休後定期收入、自用、快速回收自有財產，獲取企業經營利潤。

不動產相關定義

1.民法第六十六...

吳序

企業連鎖經營這個議題與不動產最具關係的，莫過於房屋仲介，及不動產經紀人制度。近年來，房屋仲介的加盟越來越頻繁，主要乃受到國家公共政策面之土地增值稅減半所致，證明國家整體經濟成長已有提升，而房屋仲介的企業經營也確實能為國家提高競爭力。房地產如同火車頭，只要景氣復甦，則其他行業集會提升競爭力；金融一旦遭遇風暴，企業經營馬上面臨籌資困境，因此不動產證券化即成為替代籌資工具的金融商品。企業經營為了獲利，往往以不動產價值（價格）為追求目標；反之，不動產價值（價格）越高，則租金越高，而在地盡其利、地利共享的基礎上，企業經營越有追求獲利的壓力。

本書的問世，台灣有志不動產開發的從業人員可以免去到國外取經的辛苦路程，因為我們臺灣要的是本土化的不動產開發，而不是美、英、日等國的版本。這本書結合了土地開發與企業連鎖經營理論與實務的觀念，它包含了不動產投資、貸款融資、租金訂定、估價與企業加盟立地分析、原則、因素的內容，亦包含了企業連鎖經營與土地利用法令之關係。本人相信看完這本書後，除了可以得到寶貴的知識外，還有助於不動產開發必要的認知。因此，本人在此予以極力推薦！

臺灣不動產訓練發展協會　前理事長
暨　住商不動產　董事長
吳耀焜

吳序

企業連鎖經營這個議題與不動產最具關係的，莫過於房屋仲介，及不動產經紀人制度。近年來，房屋仲介的加盟越來越頻繁，主要乃受到國家公共政策面之土地增值稅減半所致，證明國家整體經濟成長已有提升，而房屋仲介的企業經營也確實能為國家提高競爭力。房地產如同火車頭，只要景氣復甦，則其他行業集會提升競爭力；金融一旦遭遇風暴，企業經營馬上面臨籌資困境，因此不動產證券化即成為替代籌資工具的金融商品。企業經營為了獲利，往往以不動產價值（價格）為追求目標；反之，不動產價值（價格）越高，則租金越高，而在地盡其利、地...

作者序

任何一項企業經營似乎脫離不了不動產，所謂一企業需要土地、資本、勞動及企業家本身才能組合而成，而土地所形成的價值及價格、租金，乃企業投資經營最大的成本。同時，土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關，本書寫作的一個特色是將企業經營與不動產結合，例如：企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈、行人道、停車道的規劃、房仲業的加盟型態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守法令（都市計畫法、民法、公平交易法等）以及企業中最大的固定成本（土地及建物）價格決定方法。最後，探討企業（包括大專院校）所面臨到的地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取，其方法為何；另一方面，亦加入了許多土地開發的概念。

本書的發行宗旨是希望提供一個活潑、創新的概念予社會中各個角落，同時也加入了大專院校教書的一些心得，真誠地希望能夠使社會各個角落，對於企業連鎖經營與不動產關係提高教學與受學的興趣，進而培育出未來國家的產業人才。最後，邢進文要感謝五南圖書公司楊榮川董事長、林茂榮副總經理、張毓芬副總編輯等前輩，為促成發行此書的使命感。也謝謝住商不動產吳耀焜董事長為本書作序，更感謝房地產理論暢銷作者暨知名建商董座吳家德平日的指點與指正，非常謝謝。

在臺灣成長五十年，承父母的教養與親情，終生難忘，感恩母親天上的庇佑。家父自山東省長清高中至濟南大學學前參與國民政府十萬青年十萬軍遷臺，晚年長年微恙，身為獨子的我身心雖俱疲，幸好得大專院校老師如周天穎老師、林保宏老師、張嘉玲老師、胡太山老師、閻克勤老師、解鴻年老師、陳天佑老師、衛萬民老師、邱景昇老師、王傳益老師、雷祖強老師、指導教授賴美蓉、臺中市都市計劃委員會委員劉立偉老師，以及研究所求學時的林益厚老師、吳耿東老師的教學指導與鼓勵，得以讓本書順利完成。
　　
最後，感謝所有促成本書發行的打字、編輯、校閱及封面、封底製作者，以及在編務過程中，一直保持聯絡溝通的侯家嵐主編，願與您們分享這本書的榮耀。

本書尚有遺漏之處，尚祈各位先進不吝指正是幸。



後學　邢進文　謹識
2020年11月1日

作者序

任何一項企業經營似乎脫離不了不動產，所謂一企業需要土地、資本、勞動及企業家本身才能組合而成，而土地所形成的價值及價格、租金，乃企業投資經營最大的成本。同時，土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關，本書寫作的一個特色是將企業經營與不動產結合，例如：企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈、行人道、停車道的規劃、房仲業的加盟型態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守法令（都市計畫法、民法、公平交易法等）以及企業中最大的固定成本（土地及建物）價格決定方法。最後，探討企業（包括大...

PART 1 原則、因素、程序

Chapter 1 不動產價值概說
一、緒論──不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算
　　何謂不動產
　　不動產市場
　　不動產價值：黃金原則
　　美國實施土地徵收補償作法
二、不動產投資原則──不動產價格形成原則（估價）
　　需要與供給原則
　　變動原則
　　替代原則
　　最有效使用原則
　　均衡原則
　　收益遞增遞減原則
　　收益分配原則
　　貢獻原則
　　適合原則
　　競爭原則
　　預測原則
　　外部性原則
三、影響不動產價格形成的原因（因素）──三大因素解說
　　一般因素
　　區域因素
　　個體因素一：以分區為說明
　　個體因素二：以土地、建物為說明
　　不動產價值的重要性
四、不動產鑑定價值之程序
　　修法前之技術規則
　　不動產價值程序介紹（店面價值計算）

PART 2 基本衡量價值的方法

Chapter 2 基本價值方法
一、原價法（成本法）
　　原價法內容
　　原價法意義
　　求取重新建造成本之方法與產品定位的關係
　　減價修正（折舊）
二、買賣實例比較法──市價比較法
　　意義
　　特性
　　步驟
三、收益還原法──收益資本化法
　　意義
　　主要概念
　　公式
　　收益訂有期限
四、殘餘法
　　意義
　　土地殘餘法
　　建物殘餘法
　　公式
　　貢獻原則

PART 3 租金價值及路線價值分析

Chapter 3 企業經營之租金價值分析──新訂租金、續訂租金
　　意義
　　種類
　　企業案例：基地條件分析
　　租屋應注意事項
Chapter 4 路線價值
　　路線價
　　深度指數
　　四三二一、九八七六法則
　　一般土地（宗地）
　　臺灣省路線價價值法之應用
　　平行四邊形路線價價值
　　梯形路線價價值
　　三角形路線價價值
　　左右（雙面）臨街地
　　路角地土地路線價價值
　　袋地價值計算的方法
　　區段價法
　　標準田地
　　標準宗地法
　　蘇慕斯法則及霍夫曼法則

PART 4 土地開發投資及樓房投資分析

Chapter 5 其他價值分析（國土計畫的新思維）
　　素地的價值計算
　　住宅用地的價值計算
　　工業用地的價值計算
　　商業用地的價值計算
　　農業用地的價值計算
　　以農會處分不良債權計畫為例（連帶債務）
　　農地農業農用政策之研究
　　臺灣地區土地使用計畫與管制體系
　　農業用地興建農舍辦法修正草案補充說明
　　山坡地法令與分析 ≃ 以 16.7 坡度為準則
　　山坡地論壇（水土保持課題）
　　水庫集水區問題
Chapter 6 土地開發分析
Chapter 7 樓房與辦公大樓的價值估算（都市計畫與建築之關係）
　　意義
　　立體地價
　　公式

PART 5 都市計畫內（外）標的物價值開發及其他權利價值計算

Chapter 8 特殊標的物開發與價值分析
　　高爾夫球場價值開發
　　土地重劃價值開發
　　地上權價值開發
　　區段價法（公告現值的計算方法）
　　迴歸分析法
　　標準田法
　　墓地價值開發
　　溫泉地價值開發
　　公共設施保留地價值計算（高考熱門試題）
Chapter 9 房屋價值與建物價值分析──商店店面價值介紹與分析
　　房屋價值概念
　　建物工程造價成本分析
　　建築面積核算內容
Chapter 10 建築改良物價值程序暨規則
　　法源
　　辦理機關
　　折舊
　　價值程序

PART 6 投資經營分析

Chapter 11 貨幣的時間價值
　　前言
　　終值、現值、年金的觀念
　　利息的產生
　　年金終值
　　年金現值
　　永續年金
　　本利均等年賦償還率（貸款之本金分期攤還）
　　有效年利率
Chapter 12 不動產企業投資比率（工具）
　　投資概念
　　投資比率表
Chapter 13 企業抵押貸款分析
　　固定還本（本金）貸款：本金固定
　　固定付款貸款：本息固定
　　CAM與CPM之差異為何？
Chapter 14 企業加盟與明星產業規劃
　　前言
　　加盟企業與租金關係
　　商圈規劃與商機
　　商圈型態之區位選擇研究：以童裝公司為例
Chapter 15 不動產證券化與企業經營
　　前言
　　不動產證券化與企業經營之關係
　　土地信託之說明與介紹
　　【附件】證券化不動產估價報告書範本
Chapter 16 後工業化的企業連鎖經營
　　前言
　　臺灣的現況
　　加盟連鎖指標
　　結論

APPENDIX 1 範例解析（國家高普考適用）
APPENDIX 2 都市計畫法臺中市施行自治條例
APPENDIX 3 非都市土地最新修正條例

PART 1 原則、因素、程序

Chapter 1 不動產價值概說
一、緒論──不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算
　　何謂不動產
　　不動產市場
　　不動產價值：黃金原則
　　美國實施土地徵收補償作法
二、不動產投資原則──不動產價格形成原則（估價）
　　需要與供給原則
　　變動原則
　　替代原則
　　最有效使用原則
　　均衡原則
　　收益遞增遞減原則
　　收益分配原則
　　貢獻原則
　　適合原則
　　競爭原則
　　預測原則
　　外部性原則
三、影響不動產價格形成的原因（因素）──三大因素解說
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