2021地政士不動產實用小法典（地政士/不動產...

★2021年全新改版，完整收錄最新修正法條！
★六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規彙整！

【常見問答】
Ｑ：請問本書是最新的法規嗎？
A：本書收錄至出版日前之最新法規。

Ｑ：本書內的法規有逐條收錄嗎？
A：本書彙整六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規，100%逐條收錄！

【本書適用】
這本《地政士不動產實用小法典》適用於以下考試：
．專門職業及技術人員普通考試地政士考試（6月考）。
．專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試（11月考）。
※正確考試資訊以簡章為準※

【本書優勢】
本書自2012年初版以來即為三民補習班地政士不動產經紀人面授與函授專班上課御用輔助教材並對外銷售，秉持著呈現最新暨蒐羅完整法規的使命，打破業界一年一版的常規，迄今九年已改版十九次，累積銷售量已突破上萬冊。並由三民名師群根據地政士、不動產經紀人證照考試命題範圍，將法規依實務彙整分為「基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規」六大類54種，幫助考生有架構地查閱學習。再搭配本社出版的地政士/不動產經紀人專業科目重點整理書籍，讓您不但知其然，也知其所以然。
地政士/不動產經紀人證照考試涉及的法規是出了名的繁雜。擁有本書，幫讀者省去大量蒐羅瑣碎法規的時間，讓您把時間花在學習的刀口上。

【本次改版修法重點】
本書收錄至出版日前之最新法規，改版修法重點包括：
1.民法（110.01.20修正）
（1）調降民法成年年齡：成年年齡制度，攸關自然人完全行為能力之取得，以獨立行使負擔民法上之權利及義務，對於社會生活影響深遠。且現行法制上，有關應負刑事責任、行政罰責任之責任年齡，亦均規定為18歲，與民法成年年齡有異，為免使外界產生權責不相符之感，將成年年齡自20歲調降為18歲。
（2）齊一男女結（訂）婚年齡：鑑於未成年人結婚生育對其健康可能造成不利影響，同時妨礙其學業、就業、能力發展與獨立性。故將男女最低訂婚及結婚年齡調整為一致，分別修正為17歲及18歲，並增修相關配套規定。
（3）修正其他以民法成年為門檻之法律規定：現行法律中，多有參考民法成年年齡，而將「年滿20歲」、「成年」或「未成年」等設定為相關資格或要件等法定門檻，本次修正調降成年年齡，將連動影響此類法律規定，就其中配合民法調降成年年齡而須併同修正之相關法律。
2.平均地權條例（110.01.27修正）
（1）為促進申報登錄資訊更為透明、正確，修正將成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件，另增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。
（2）增訂自行銷售預售屋者，應於銷售前以書面報請所在地之地方主管機關備查，並應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報登錄資訊。
（3）為遏止申報登錄義務人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬情事，修正罰則對於屢不改正者加重罰鍰額度；另增訂違反自行銷售預售屋申報登錄規定、規避、妨礙或拒絕查核及違反自行銷售預售屋前應報備查規定之罰則。
3.地政士法（110.01.27修正）
修正由權利人及義務人（即買賣雙方）於申請買賣移轉登記時共同申報登錄，刪除地政士於買賣受託案件之申報登錄義務及其違反義務之處罰規定。
4.遺產及贈與稅法（110.01.20修正）
配合民法成年年齡將下修為18歲，及考量以屆滿成年之年數，按年數增加扣除額更符合照顧未成年人之意旨，修正繼承人為未成年直系血親卑親屬及受被繼承人扶養之未成年兄弟姊妹，按其年齡距屆滿成年之年數，每年增加扣除額，提供適度之教養所需及生活保障。
5.不動產經紀業管理條例（110.01.27修正）
（1）刪除不動產經紀業對於仲介成交買賣案件之申報登錄義務；代銷經紀業預售屋案件申報登錄期間修正為簽訂買賣契約書之日起30日內辦理，並增訂委託代銷契約相關書件應報請備查；另成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件；及增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。
（2）依申報登錄義務人違法情節對於申報登錄制度影響程度修正罰則，區分罰鍰額度及處罰方式，以符比例原則；增訂規避、妨礙或拒絕查核及違反委託代銷契約相關書件應報備查規定之罰則。
6.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（109.12.25修正）
（1）配合民法修正土地及共有部分應有權利範圍之計算方式，並刪除共有部分停車位得分配土地權利範圍。
（2）修正地下層停車位面積之計算方式。
（3）修正建造預售屋不得使用電弧爐煉鋼爐碴（石）等材料之檢測規定。

【考生上榜心得1】不動產經紀人上榜生：蕭韞真
國文：59分
民法概要：83分
不動產估價概要：88分
土地法與相關稅法：89分
不動產經紀相關法規概要：82分

非相關科系學生，就一定要有自己一套有效率的備考方法。在準備前我先做好了重點分析，用統計的方式將相關考試（包括地政普考、地特）近十二年來的考題做分析，以出題率去排除機率低的條文，將最容易考出來的題型跟條號做記號，將時間集中在投報率高的項目上，以便在眾多科目中提升自己對考試的掌握度。
分享各科準備方法：
【土地法及土地相關稅法概要】成績89分。若是沒唸過地政士先考經紀人的考生，建議這科花相對少一點時間準備，因為這是掌握度最低、投報率也最低的考科，可以利用歷屆考題分析出重點條號後，將這些條號反覆抄寫去增強記憶，但不太建議瘋狂練寫這科的選擇題，跟民法一樣，申論題的分數反而更有機會衝上來，因為範圍越廣的科目，重點反而越好抓，至於出過較少次的條號，用看熟的方式就好了。
【不動產估價概要】成績88分。這是我始終都看不懂的一科，在這種霧煞煞的情況下還可以拿下這個成績的關鍵，就是設法衝高選擇題的分數，最好衝到滿分。得分技巧就是做熟歷屆選擇題，因為出題的重複率極高，申論題的答案還可以從選擇題裡找到蛛絲馬跡、去刺激模糊的記憶。另外建議條號一定要背。
【不動產經紀相關法規概要】成績82分。不動產經紀業管理條例、公交法、消保法、公寓大廈管理條例四法都沒有什麼特別的技巧，因為內容很雜很多，課本先看熟然後直攻選擇題分數即可。建議掌握出題率最高的不動產經紀業管理條例這部分，可以的話這個法條直接背個八分熟，投資報酬率是比較高的。
【民法概要】成績83分。千萬不要放棄這科。瘋狂做題目、瘋狂做題目，然後再瘋狂做題目，做完後再重複做題目、重複做題目、重複做題目，慢慢就會發現出題老師的命題套路，雖然1000多條看似很多，但其實重點條號就那200多條，重點中的重點就那幾條，建議多背重點條號，絕對用的到，物權的部分搭配土地法一起唸很有效率，申論書寫上提及到也會有加分的作用，這是一科只要你敢寫，閱卷老師就敢給分的科目，因為很多對手都已經放棄這科了。

【考生上榜心得2】地政士上榜生：陳怡禎
國文（作文）：67分
土地法規：62分
土地稅法規：73分
土地登記實務：80分
民法概要與信託法概要：58分

本科為建築系，大學畢業後首先投入建築師考試，於年後剛好銜接地政士上課檔期，於是在三民補習班的蔡老師與家人鼓勵下報名了地政士班。當初報名原因是為了多學習一項專業，跨領域從事相關產業，增加自己的專業技能，而從12月底至隔年6月考試為期半年之全職備考過程。
分享各科準備方法：
【民法概要與信託法概要】
1.初期配合戴老師的上課，反覆複習及預習民法課程（應至少3-5遍），掌握每個章節都要確實明白。
2.整理上課體系圖筆記，練習申論時應時常拿出筆記對照架構。
3.大量練習申論題，記住法條（考試答題必寫）並找出各法條之關聯性可以用很活而不死背的方式練習民法。
4.製作自己的考場體系圖做為讀書時的架構索引。
5.信託法及親屬繼承編每年幾乎各一題，考前加強這兩部份（全背），再配合總則、債編、物權編以重點考點的部分讀。
【土地法規】
1.我習慣配合康老師的上課方式，以主題式的方式整理土地法規之重點，進而比較各主題之異同。
2.針對重點整理架構:事由（如:區徵之原因）、程序（如:區徵之申請文件和禁止時間）、完成後效力（如:權利義務變動）、撤銷或廢止（如:他項權利或耕地租約之影響）。
3.申論答題時應寫出重點法條，及適時寫出大法官釋字或是學者見解之比較，增加答題之豐富度，和一般考生的答題下較能明顯拿到高分。
4.地政士法全背（考一題且應拿20分上下），以保障其他題之失誤。
【土地稅法規】
1.找出各條文關鍵字並發明既好又有趣的口訣背誦。
2.製作結構稅率表。總共9種稅，其中可分為課稅目的、納稅義務人、稅率、稅基、免稅或優惠稅率的辦法、準備的文件、申請的期限、處罰方式。整理成表格以便對照每種稅法的異同，也方便日後記憶衰退時快速找到重點。
3.申論答題時得用憲法（如:第143條）或課稅目的做為破題。稅法的作答要點應著重於答題架構完整、稅率表達清楚、以及把握計算題。
【土地登記實務】
1.針對四大重點整理架構:人（主體）、事（客體）、時（申請程序）、物（申請文件）且同時得為申論答題架構。
2.這科應該是相對背誦部分較多之科目，我會找出各條文關鍵字加以發明口訣背誦。其中分為測量（考一題）及登記（考三題），而其中以登記之部分為投資報酬率較高，若時間緊迫應將重點著重於登記之部分。
3.平時練習申論時做到精準下標題，由於此科內容龐大，其實只要平時有練習，考前最後衝刺時特別加強記得各題型之大標子標及小標就已足夠（配上法條更佳）。
【策略】
到備考後期著重於易拿分的土登及有興趣的土法，而由於土稅簡單所以單靠前期上課後自己做的稅率結構表拿來複習維持記憶，最後民法我前期花了較多時間理解後，中後期階段就靠大量練習考古題（每題寫2-3遍），幫助找到考試重點和答題架構。
考場上一定會遇到沒看過或是不知如何下手的窘境，但就如蔡老師說的只要各科4題中有3題拿下高分就有機會上榜，而拿下高分的秘訣就是不斷地練習申論手寫每天有效地練習達6小時題目，是我備考期間最後衝刺時的戰略。

作者簡介：

三民補習班權威名師

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