現代經濟轉型與房地產行業預警

現代經濟是市場經濟，市場經濟從本質講就是一種發達的金融經濟，它的運行正常有效，則資金的籌集、融通和使用就充分有效，社會資源的配置就合理，對國民經濟良性迴圈所起的作用也就明顯。中國自改革開放以來，與房地產業發展息息相關的土地制度、住房制度改革和金融改革不斷深化，從而推動了我國房地產業得到高速發展，成為拉動內需、擴大消費和促進國民經濟發展的新的增長點。但是，房地產業的快速發展也帶來房地產市場供求失衡、房地產經濟與國民經濟發展不協調等問題，而宏觀經濟的頻繁變動和融資制度的不足給房地產業、金融業等同樣帶來較大風險，如：頻繁的大幅波動不利於房地產業自身的健康穩定發展，融資過分依賴於銀行所帶來的巨大金融風險，融資對其他行業的擠出效應對國民經濟整體協調發展的影響，等等。
2007年始於美國波及全球的金融危機以一種特殊形式向世人展示了金融領域風險積聚、風險傳播和風險釋放對實體經濟的影響。在經歷了2007年房地產紅火、高漲的市場氛圍後，2008年下半年，我國房地產業也面臨融資困難、資金鏈條斷裂的危險。資料顯示，2008年12月份“國房景氣指數”為96.46，比11月份回落了2.0點，比上年同期回落9.99點：這其中，資金來源分類指數為91.06，比11月份回落了0.88點，比上年同期回落13.8l點。不可否認，過去幾年中國在房地產市場也形成了泡沫。這個泡沫所帶來的風險不僅威脅了房地產市場的穩定，也威脅了金融市場乃至整個國民經濟的健康發展。
為有效地預防和管理房地產風險，使我國房地產業在未來能夠穩步、健康並持續地增長，促進房地產經濟與宏觀經濟協調發展，必須對我國房地產市場融資風險及其預警進行深入研究。特別是在當前國內外政治、經濟形勢下，建立我國房地產融資風險預警體系，具有十分重要的意義。
筆者不失時機地把握了市場熱點，有針對性地提出建立房地產融資風險預警系統，可以為政府房地產主管部門提供一個宏觀調控的資訊和判斷基準。通過房地產融資風險預警系統實現對房地產業的投資、融資、市場供求等及其與宏觀經濟的協調性進行顯示和預報，國家主管部門通過房地產市場的預警預報，瞭解房地產業的發展狀況及其與宏觀經濟的協調比例關係，為國家宏觀調控和引導房地產業健康、持續發展服務；通過預警系統，房地產企業也可以瞭解市場整體狀況，及時調整開發計畫。同時，房地產融資風險預警系統所提供的房地產市場監控、預測、預報等方面的資訊，使房地產開發企業能夠從中瞭解到房地產業發展的相關情況，從而有利於房地產開發企業自主地調整開發策略，化解融資風險。
本書運用經濟學和金融學的相關理論，將預警管理、風險管理、房地產經濟、金融理論與應用實踐相結合，在總結多年研究成果的基礎上。對比分析中外房地產融資風險預警理論與實踐，探討房地產業融資風險與預警問題，提出構建我國房地產融資風險預警體系，並以我國近幾年房地產融資風險預警為物件進行實證研究，以促進我國房地產業有效規避風險，實現可持續發展。通過研究得出以下一些結論：
1.與宏觀經濟波動一樣，房地產經濟波動是客觀存在的，它是宏觀經濟週期的組成部分之一。房地產經濟波動受房地產供求關係、房地產市場結構、貨幣因素、心理預期因素、綜合因素等多方面因素的影響。
2.房地產經濟的異常波動往往帶來嚴重的經濟後果(如造成宏觀經濟風險、房地產業風險、金融風險等)，是經濟分析與決策中面臨的最重要的問題之一，應該引起足夠的重視。
3.目前我國房地產業在發展及融資方面存在投資規模較大、融資過分依賴銀行貸款、預警研究不足、風險調控實施不暢等問題，應當從加強房地產市場預警研究、加強宏觀調控、拓展房地產融資管道等方面著手及時採取措施加以解決。
4.房地產風險預警是一個綜合性較強的研究課題，國內外有多種不同的方法對此加以分析和闡述。筆者在借鑒國內外常用的風險預警方法基礎上，設計了適合我國國情的房地產融資風險預警分析方法，即“綜合預警分析六步法”，並建立了相應的評價指標體系。
5.提出並採用“三層次、兩維度、複合準則”的分析模式，構建了符合我國國情的房地產預警指標體系。在預警系統分析中，指出應該對警值及其變異程度進行綜合分析，定義了“單位時期”概念，並運用移動極差進行“單位時期”及多時期的變異程度分析。對於預警系統的判斷準則，補充了連續多點準則、多點趨勢準則，以彌補“單點準則”在預警值判斷和警級分析方面所存在的缺陷。
6.從我國實際情況出發，剖析了銀行貸款在我國房地產投資中的構成，指出了其所帶來的巨大風險，以我國近10年房地產開發和融資的資料為依據，運用房地產融資風險預警方法和分析模型進行實證分析，這對我國房地產業的健康發展具有積極的意義。
7.認為有關房地產業的發展總是隨著經濟過熱而出現更為異常的波動，甚至起到推波助瀾的作用。房地產業因其特殊性，一直是政府和民眾關注的焦點，存在著房地產業發展和宏觀經濟調控的矛盾，以及中央政府宏觀調控與地方政府房地產業發展政策的博弈，應高度重視，採取措施，實現雙贏。
8.在房地產融資風險預警研究的基礎上，就我國目前房地產融資管道拓展，融資體系建設，融資風險管理，發展、引進、規範國內外融資業務和產品，完善金融法規和制度等提出了一些政策建議，目的是希望我國房地產業實現可持續地健康發展。
由於篇幅所限，一些觀點沒有展開，一些問題的探討還不夠深入，全書的品質還應有所提高。筆者將不遺餘力地加以研究，希望對房地產行業發展提供具有參考價值的意見和建議。

退換貨說明：

會員均享有10天的商品猶豫期（含例假日）。若您欲辦理退換貨，請於取得該商品10日內寄回。

辦理退換貨時，請保持商品全新狀態與完整包裝（商品本身、贈品、贈票、附件、內外包裝、保證書、隨貨文件等）一併寄回。若退回商品無法回復原狀者，可能影響退換貨權利之行使或須負擔部分費用。