錯過今天還要再等10年! 給你自己一次翻身的機會 10年一次的財富重分配! 。金石堂財經類排行榜暢銷書作家田大權真心佳作! 。全球公認最易上手、最好弄懂的投資工具-房地產! 。10年來最熱的買賣時點;想要買屋、換屋的人,看這本就夠了! 。作者是經常受到各大媒體邀請的房地產趨勢專家田大權。 。《田大權教你買屋賺大錢》是田大權繼知名連鎖書店財經暢銷書排行榜《田大權教你精打細算買好厝》之後,2009全新改版修訂力作。 。當市井小民都在問房價還會再漲嗎?房市還可以進場投資嗎?買屋出租划算嗎?田大權以多年的房地產經驗,更前瞻和大格局的角度為辛苦的買屋大眾,解析台灣房市的現在與未來,幫你掌握時機,賺大錢。 。田大權的文筆幽默淺白,針對60個讀者最關心的房地產問題,深入淺出地為讀者解惑。他認為,房地產短期內不會再漲,國內房價相較前幾年雖然已經處於相對高點,但拿台北相較國際大都市的房價卻還是偏低,且預期台灣的房市未來將由內需市場,邁向國際市場,由自住市場轉換為投資市場。此際,唯有掌握時機、選對產品才能賺大錢。 。「觀念正確,下手才準確。」未來想要在房市賺大錢,就看這本! 讓您了解房市趨勢,掌握賺錢時機 房價還會再漲嗎?現在還能投資房地產嗎?陸資來台對台灣房市有何影響?……,想掌握賺錢時機大賺錢,你一定要知道。 讓您了解房市問題背後的問題 為什麼豪宅愈來愈貴?回流台商、大陸富豪真的會為房市帶來無限商機?……,想要投資房地產市場,你一定要洞悉。 讓您挑對賺錢產品,投資、自住不吃虧 套房還能投資嗎?工業住宅、夾層、頂樓加蓋等產品,買到是賺到還是虧到?……,想要選對產品賺大錢,你一定要學習。
作者簡介:
田大權.現任大聲行銷顧問股份有限公司執行總監.文化大學不動產講師.士林社區大學不動產講師.中華民國不動產人力資源協會秘書長工作經歷 .力霸房屋總部行銷總監 .中華民國不動產記者聯誼會會長 .大成報房地產組副組長講座經歷 Intel、Yahoo、聯詠科技、華頓投信、匯豐中華投信、保誠人壽、渣打銀行、青創總會、商業周刊、扶輪社等專題講座,與房市黏著度極高、每話必有佳句的創意行銷天王。媒體經歷 東森廣播網「房市報報」節目主持人、台北商業台「易購屋」節目主持人 TVBS「MONEY我最大」、東森財經台「買房子這樣就對了」、中天「今晚哪裡有問題」、非凡「與觀眾有約」、超視「命運好好玩」、年代「今晚誰當家」、CCTV「海峽兩岸」、廈門衛視「第一反應」等談話性節目來賓,是各大報章媒體爭相邀訪的房地產專家。
各界推薦
名人推薦:
知名作家、主持人吳淡如東森財經新聞主播陳斐娟News98【財經起床號】主持人陳鳳馨TVBSMONEY我最大節目主持人邱沁宜
名人推薦:知名作家、主持人吳淡如東森財經新聞主播陳斐娟News98【財經起床號】主持人陳鳳馨TVBSMONEY我最大節目主持人邱沁宜
章節試閱
★房價還會再漲嗎?
短期不可能大跌
1. 房價要在短期間之內出現大跌的局面,可能性不高!
2. 主要的依據有幾個,其一,是「原料」的因素。其二,有行有市。其三,如果大家都不想削價售屋。其四,新政府帶來新「火種」。
房價短期內大跌的可能性不高
台灣地區的整體房價走勢,在經過近幾年這波大景氣的洗禮之後,已經進入了所謂的「高峰期」,有些區域,確實就在這短短的幾年間,一口氣漲了一倍之多,更有些地方,從一個原本「沒有行情」的區域,「漲」出了一個全新的市場!
如果要問房價還會不會漲?因為牽涉的變數實在太多,單就某幾項指標或因素就作出整體性的評斷,確實沒有太大的意義!但是,唯一可以斷定的是,房價要在短期間之內出現大跌的局面,可能性是不高的!
所謂「不會大跌」,主要的依據有幾個,其一,是「原料」的因素。和所有的產業都一樣,原料貴,生產者為了反映成本,市場售價就不會低!這裡所謂「原料」,又分為土地與建材兩種。
以土地而言,因為這幾年市場的大景氣表現,把所有地主的「胃口」都養大了,腦袋也養精了!以往印象裡那些外表看似有些「剛毅木訥」、「忠厚老實」的地主,這會兒全都變成了超級房地產專家!包括政策法規、市場行情、營建成本、建商利潤,乃至於推案時機、包裝手法…等等,所有主、客觀因素,全都算的一清二楚!
精算出的價格,幾乎全都緊緊扣住那個關鍵的「臨界點」,對建商而言,不僅一點也佔不了便宜,甚至一不小心,就可能賠錢!這種情況,尤其又以寸土寸金的台北市區為甚。
在這種「硬著頭皮」的情形下買土地,利潤與風險本就已是一線之隔,如果要確保利潤,就唯有將風險轉嫁出來,呈現在房價的表現上,這也是為何台北市區的房價不斷上漲,而且屢創新高的基本原因。
再者,就是原物料的上漲,與營建相關的建材,包括鋼筋、水泥、石材、木材…等等,幾乎 每一樣都至少漲了三、四成到一倍多,再加上因為油價上漲,所墊高的運輸成本,也使得以前一坪大約8-10萬的營建成本,一下子就漲到15-18萬去了,簡單算算,如果每坪的工程造價多了6、7萬,30坪房子的總價馬上就多了兩百多萬!
當然,您也可以期待,等到鋼筋水泥、石材木材,甚至是國際油價都跌下來之後再說,不過,依照目前國際的整體趨勢來看,在未來三、五年內要看到這些原物料下跌,機會確實有限!
況且,依照經濟學的理論,原料漲的時候,產品一定會馬上因為反映成本而漲價,但是原料跌的時候,產品的價格卻通常不會跌!
大家都不想削價賣房,房價就不會跌
再者,則是市場面的因素,也就是所謂的「有行有市」的觀念,房地產市場有一個基本的觀念,就是只要有人買,就有「成交價」,只要有成交價,就會有「行情」!只要有行情, 這價格就「守的住」!
雖然台灣社會經歷了長年的景氣低迷,但是不可否認,在「最冷的冬天賣冰棒」賺錢的人還是大有人在,僅管這些購屋族群可能不是所謂的「一般老百姓」,但是其所創造的價格,還是會牽動著整體市場的「行情」!所以,只要市場的成交量持續穩定,這價格要出現大跌的可能性還是不高的!
至於「撐住房價」的另一個因素,則是預期心理的影響,畢竟,每個人都不希望自己的房子跌價,尤其是對於在這幾年高檔進場的朋友而言,房價不漲就已經很難過了,更何況是跌呢?
以全台灣目前高達88%的房屋自有率來看,對於絕大部份擁有自有住宅的人而言,最基本的心態是不希望房價下跌,就算要脫手,至少也希望夠「回收成本」,非到必要,理當不會出現拋售求現的狀況!人同此心,心同此理,如果大家都不想削價出售,這房價又要怎麼跌呢?
另外,由於未來台灣的整體發展態勢,在政治紛亂的局勢告一段落之後,勢將展現出全新的風貌,只要新政府真的願意作一些實質「拼經濟」的事。而說穿了,反正再怎麼爛,至少也會比過去這幾年強的多!只要有新的「火種」,就台灣整體經濟的基本面來看,這把火還是有機會燒的旺的,只要整體經濟局勢出現復甦的走勢,從長遠來看,房價也自然就能出現支撐或上揚的機會與條件,所謂「漲跌」意涵,也將重新回歸市場基本面理性的供需機制,朝健康穩定的方向發展!
房價還會漲嗎?有屋在手,希望無窮!無殼蝸牛,加緊努力!
★[平均房價]的意義何在?
市場會切割,不會平均
1. 以往的房地產分析是用路段的「均價」作基礎,再依照個案的差異性,局部討論與修正。
2.現在採取「平均」的計算原則,算出來的房價極有可能會造成消費者解讀時極大的誤判!不是買高了,就是賣低了!
3. 大豪宅是富豪的「投資性商品」,和一般的住宅社區的「自住型產品」,是兩個完全不同的市場,價格不同,銷售方式也不同。
參考平均房價買高、賣低就慘了
同一條巷子的房子,卻是兩個市場?這一點都不奇怪!而且早就發生了!台灣各大城市的都市計畫,長久以來一直是屬於住商混合的狀況,除了少數幾個特定的重劃區,刻意將住宅區的規劃設計的規定與範圍,作了明確的規範之外,否則一般市區內的住宅,通常是任其自由發展,而當這幾年,市區裡到處都陸續出現了豪宅產品之後,這樣的情況就更多了!
在這種的情形下,不僅使得區域房價的「行情認知」,產生了極大的錯亂,連分析房地產市場的方法與邏輯,也產生截然不同的變化!
以往在作房地產分析時,通常是用路段的「均價」作基礎,再依照個案的差異性,局部討論與修正,但是,目前這種「路段性」的思考,幾乎沒有任何「平均」的意義與基礎了!
一坪100萬的大豪宅,和一坪40萬的老公寓,都在同一條巷子裡,問題是,這兩間房子的價格要怎麼平均?平均下來70萬,能當成「區域行情」來看嗎?高估了老公寓,也低估了大豪宅!兩個都不算數,參考的意義何在?
再者,也許這間大豪宅是富豪的「投資性商品」,這間老公寓卻是住了卅年的標準「自住型產品」,豪宅的推案量越來越大,金額也越來越高,一間上億的豪宅,可能就是一棟傳統的老公寓全部加起來的總額!兩者間在買賣與使用的目的上,都有著天南地北的差異,成交的速度,以及成交的對象都是兩碼事,硬是把兩間房子拿來「平均」一下,有意義嗎?
這對於消費者有啥關係?關係可大了!因為房地產市場上有非常多的研究機構,甚至是各大房仲公司的資料庫系統,還是採取以往這種「平均」的計算原則,算出來的結果一旦公佈出來,極有可能會造成消費者解讀資料的過程,產生非常大的誤判!不是買高了,就是賣低了,都不好!
還有,就是傳統的研究方法也會面臨極大的挑戰,以往分析整體房地產市場走勢的依據,或有以經濟成長率、GDP、物價指數…等等指標作參考,再相對於「平均房價」作相對應的分析。
但是,這會兒也沒法平均了,因為購買豪宅的富豪,一個人的財富能力可能遠遠高於一般受薪階級一百倍,他們一口氣買下十間房子時間,可能比十個人各別買一間的時間還快,用他們的成交量,來「平均」一般老百姓的交易量,中間自然會有很大的落差,這就是為什麼有學者指出,「房價漲50%,薪資增2%」的問題!弄得大家人心惶惶,其實在事實上,兩者之間還是有非常大的出入!
說穿了,只是大家對於這幾年快速變遷的房地產市場,都還沒有作好準備!
房地產本來就是「個案」,光是同一棟大樓、同一個社區,就有因為樓層高度、景觀差異而有價差,雖然差異有限,但是一坪差個兩、三萬,30坪的房子來回也差了六、七十萬,也不能說它只是個小數而已,更何況是同一條路,甚至是同一條巷子,產品不同,大家一起坐下來「平均」,本來就有問題!
豪宅門檻高,只會愈來愈有價值
再來就是談到這些豪宅的主人們,對於「資產」的認知,可能比咱老百姓還要認真的多!由於這些買的起豪宅的富豪們,個個都不缺錢,也不希望房子跌價,萬一真的出現同社區的某一位富豪,因為手頭緊,想要把豪宅認賠出售,您覺得這些富豪鄰居們,會放任這傢伙「打 壞行情」嗎?當然是不會的!
這也就是為什麼這種豪宅社區,可以長期一直維持在高價的原因,一方面是由於「門檻高」,住戶素質整齊,良性循環的結果,房子當然越住越有價值,一方面則是由於他們擁有更大的掌控資產的能力,就算真的出現「老鼠屎」,他們也不會任其在市場上賤賣!
這點也和一般的住宅社區相去甚遠,一般的住宅社區住戶層次相對複雜,使得價格產生變化的各種主、客觀因素也多,要整合住戶的共識,維持住宅的品質,讓房子越住越有價值,本來就已經是件不容易的事了,更何況是對於價格的變化?
還有,就是這樣的變化也會影響到房屋仲介業者的經營模式,以往的店頭式經營,一般都是以「商圈」為基礎,在這個商圈的房子,管你是豪宅或國宅都會賣,問題是,當豪宅越來越多,銷售的方法也不同了,它將不只是一間貴的半死的房子而已,還包括銷售的技巧、服務的品質,都是一門新的學問!
有鑑於此,有些仲介業者已經陸續成立了「豪宅部門」,也有些仲介業者也用刻意區隔市場的手法,專作豪宅買賣的生意,為的就是要突顯不同的專業,這些都代表了房市已經走向了另一個新的階段,就長遠來看,絕對是正確,而且必要的!
★頂樓加蓋:到底是不是違建?
85年以後的頂樓加蓋,是道地的違建
1. 依據「公寓大廈管理條例」的規定,屋頂平台不能再以「分管使用同意書」讓頂樓的所有權人使用,就算先前已有此約定,亦屬無效!一旦有人舉報,還是會即報即拆!
2. 在民國71年前所完成的頂樓加蓋違建,屬於「既成違建」不用拆除。
3. 在84年12月31日前,所興建的頂樓增建,則屬於「舊違建」,將依法「列管」,暫時不予拆除,但是如果有人舉報,則還是有被拆除的風險存在!
4. 在85年1月1日以後興建的頂樓加蓋,則是道道地地的違建!即報即拆!
頂樓加蓋值多少錢?
雖不能「腳踏實地」,卻可以「仰天長嘯」!頂樓加蓋也算是透天厝?
頂樓加蓋,長久以來一直是台灣的房地產市場中的「稀有產品」,本質上,它就是違建!但是有些建物,又屬於違建中可以短期內不需除拆除的違建!
一點都不用奇怪!這種在國內的建築管理制度上光怪陸離的案例,不勝枚舉!
每次打開報紙或搜尋網路,看到那些每家都強調專業服務、品質信譽的仲介公司,所登的那些中古屋的小方格廣告上,上面大大的幾個字,寫個「投資首選」、「超高投報」…,大概就知道是「頂樓加蓋」的產品了!…咦?不是違建嗎?
所謂「殺頭的買賣有人幹,賠錢的生意沒人作」!還真的有許多人利用頂樓加蓋的部分,多隔了幾間套房出租給學生,隨便算算也有個十幾%的投資報酬率,當起了金光閃閃的「包租婆」!對不對或好不好,其實也不須用正氣澟然的態度去批判些什麼,它畢竟是個房地產市場上的特殊現象,以及存在已久的現實。
1. 以造價成本計算
至於頂樓加蓋的部分值多少錢呢?或許還比較多人關心吧!由於在本質上頂樓加蓋是沒有產權的(其實也沒有使用權!)一般在市場上有幾種算法,一種是以造價成本來計算,如果是鋼筋水泥的,依照早年的營建成本,一坪頂多算個5、6萬,如果是鐵皮或木造的,一般則抓個1、2萬1坪。
2. 以房價計算
另一種算法則是用房價來計算,一般而言,頂樓加蓋的部分每坪的單價大約是同棟一般住宅單價的15%左右為合理,當然,也有另一種,就是直接喊個「整數」!因為這檔事本來就是「你情我願」,愛賣不賣,愛買不買!
當然,基於專業的出發點,我在這兒也不能用「鼓勵」的態度,教育讀者朋友們去幹違法的事,否則版稅沒賺多少,吃上官司就麻煩了!所以還是要來談一下頂樓加蓋各種在法律規定上的問題!
所謂的頂樓空間或稱其「屋頂平台」,在權利上是屬於該棟建築物所有的所有權人,定義上是屬於「公共空間」,但是以往有許多朋友都有個錯誤的觀念,不論是購買預售屋或是中古屋,如果買的是頂樓的房子,售價通常比同棟其他樓層高了許多,原因就在於頂樓除了擁有比低樓層更較佳的視野景觀條件之外,最主要的是買了頂樓的住戶,似乎也擁有了可以在頂樓加蓋的「權利」!
由於法令管制的關係,目前一般的預售屋的建商與銷售業者,大概已經不太敢再向您拍胸脯保證,賣您這些頂樓,還可以「附贈」個頂樓加蓋了,就算還有勇敢的業者告訴您,他們會取得同棟其他承購戶的屋頂平台使用權,基本上,這還是違法的行為,說穿了,這還是「唬爛」!
因為依據「公寓大廈管理條例」的規定,屋頂平台不能再以「分管使用同意書」讓頂樓的所有權人使用,就算先前已有此約定,亦屬無效!一旦有人舉報,還是會即報即拆!
71年前完成的頂樓加蓋,不用拆除
但是如果您買的是中古屋,就有兩個非常重要的時間點要特別留意了!
依現行法令的規定,在民國71年(1982年)前所完成的頂樓加蓋違建,屬於「既成違建」不用拆除,判斷的依據,是以民國71年林務局的空照圖為準。
而在84年12月31日前,所興建的頂樓增建,則屬於「舊違建」,將依法「列管」,暫時不予拆除,但是如果有人舉報,則還是有被拆除的風險存在!而在85年1月1日以後興建的頂樓加蓋,則是道道地地的違建!即報即拆!
也就是說,就算您購買的頂樓加蓋,是在84年前就已經蓋好的,也不代表完全沒事!建議還是要和鄰居們保持和睦關係才是!
總的來說,不管是哪一個年代所興建的頂樓加蓋,基本上,它還是屬於違建,萬一因為這塊「加蓋」的部分,造成了整棟大樓在結構上或安全上的問題,甚或是引起了意外,這罰的還不輕哪!
而且由於頂樓加蓋屬於室外違建,如果建材用的差,或是施工作的不好,極有可能因為天候的關係產生危險,萬一發生意外,這就不只是「你家的事」而已,像先前就有多起因為颱風來襲,瞬間風勢太強,掀起屋頂造成鄰房受損,或影響人身安全的案例,這也確實是想購買或使用頂樓加蓋產品的消費者該注意的事!畢竟人命關天,可不能鬧著玩!
違法加蓋須負法律責任
首先是在民事責任方面,在公寓大廈管理條例通過後,頂樓所有權人在屋頂平台加蓋房屋,管委會可報請縣、市政府處以新台幣12萬元以上,60萬元以下之罰金,並且會要求該住戶在1個月內拆除,回復原狀,若未拆除,則由主管機關拆除回復原狀,相關費用由該住戶負擔。
而在刑事責任方面,頂樓所有權人未經全體住戶同意於頂樓加蓋,將構成刑法之「竊占罪」,可處5年以下有期徒刑。
所以,無論就安全性或合法性的角度來看,建議消費者若非必要,最好還是不要選擇這種產品!如果堅持一定要買,仍必須弄清楚相關的規定,並且在進住之後,盡可能地與鄰居保持良好的互動關係!
★房價還會再漲嗎?短期不可能大跌1. 房價要在短期間之內出現大跌的局面,可能性不高!2. 主要的依據有幾個,其一,是「原料」的因素。其二,有行有市。其三,如果大家都不想削價售屋。其四,新政府帶來新「火種」。房價短期內大跌的可能性不高 台灣地區的整體房價走勢,在經過近幾年這波大景氣的洗禮之後,已經進入了所謂的「高峰期」,有些區域,確實就在這短短的幾年間,一口氣漲了一倍之多,更有些地方,從一個原本「沒有行情」的區域,「漲」出了一個全新的市場! 如果要問房價還會不會漲?因為牽涉的變數實在太多,單就某幾項...
目錄
第一章關鍵時刻,關鍵報告■台灣房市燒滾滾,全民動起來房價還會再漲嗎?高房價會泡沫化嗎?現在還能進場嗎?通貨膨脹對房市是好?是壞?平均房價的意義何在?是國有財產局,還是國產炒作局?「購屋痛苦指數」怎麼算?媒體的房地產報導能相信嗎?台商回流是房市繼續活絡的保證?有錢人都住哪裡?■陸資,終於擺脫了「禁忌話題」!大陸「富豪團」來台對台灣房市有何影響?陸客來台,台灣究竟可以賺多少?紅通通的陸資真的會來嗎?陸客來台投資為哪樁?陸客來台蓋樓為哪樁?■外資來了!來玩真的?真的來玩?台灣房市應該向國際化邁進嗎?外資對台灣房市的影響力將愈來愈大?面對外資進場要如何因應?第二章產品不同,商機不同■豪宅崛起,誰與爭鋒什麼樣的產品夠格叫「豪宅」?豪宅價格飆上天,到底在貴什麼?豪宅價格拼命飆,到底是怎麼回事?豪宅主人最在意產品的哪些事?■台灣商用不動產前景正旺台灣商用不動產的未來在哪裡?陸觀光客來了!店面商機也來了?台商回來了!廠辦的春天也來了?■富貴險中求,「變型金剛」有人愛工業住宅:買到算賺到?夾層屋:到底可不可以買?頂樓加蓋:到底是不是違建?農舍:農地蓋別墅,係金ㄟ?第三章新手上路停、看、聽■第一間房子,就要有投資概念!買屋自備款要幾成才安全?要買「地段好的爛房子」還是「地段差的好房子」?什麼叫做「合理房價」?買預售屋好還是成屋好?房貸該怎麼規劃最適合?購屋也有時尚學?自住要不要考慮換屋行情?「OOXX宅」,究竟是「名詞」?還是「廣告詞」?■「妝」出一個幸福的家裝潢該花多少錢才恰當?如何挑選在賣場挑到適合的家具?如何和設計師打交道?客廳的設計要注意些什麼?餐廳、廚房的設計該由誰決定?衣帽間是必要的嗎?第四章投資專家必殺技■一線三星投資術買房子要鄰近捷運?如何精準投資商圈?如何挑中會改建的房子?景觀值多少錢?■房地產投資專家的思維什麼時候適合買預售屋?什麼時候適合買中古屋?小套房還能投資嗎?住商混合大樓也有商機?■進場靠機會,出場靠智慧如何獲利了結,漂亮出場?怎樣讓房子賣出好價錢?怎樣讓房子銷售更快速?■「好野人」的觀點和你不一樣預售屋和成屋哪個獲利空間大?區位決定一切?投資就要理性掛帥?■房地產投資地雷區該不該搶進「補漲區」?租金計報酬率高就可以購買?景氣好,商圈行情一定好?
第一章關鍵時刻,關鍵報告■台灣房市燒滾滾,全民動起來房價還會再漲嗎?高房價會泡沫化嗎?現在還能進場嗎?通貨膨脹對房市是好?是壞?平均房價的意義何在?是國有財產局,還是國產炒作局?「購屋痛苦指數」怎麼算?媒體的房地產報導能相信嗎?台商回流是房市繼續活絡的保證?有錢人都住哪裡?■陸資,終於擺脫了「禁忌話題」!大陸「富豪團」來台對台灣房市有何影響?陸客來台,台灣究竟可以賺多少?紅通通的陸資真的會來嗎?陸客來台投資為哪樁?陸客來台蓋樓為哪樁?■外資來了!來玩真的?真的來玩?台灣房市應該向國際化邁進嗎?外資...
商品資料
出版社:財經傳訊出版日期:2009-08-20ISBN/ISSN:9789861301440 語言:繁體中文For input string: ""
裝訂方式:平裝頁數:312頁
購物須知
退換貨說明:
會員均享有10天的商品猶豫期(含例假日)。若您欲辦理退換貨,請於取得該商品10日內寄回。
辦理退換貨時,請保持商品全新狀態與完整包裝(商品本身、贈品、贈票、附件、內外包裝、保證書、隨貨文件等)一併寄回。若退回商品無法回復原狀者,可能影響退換貨權利之行使或須負擔部分費用。
訂購本商品前請務必詳閱退換貨原則。