從居住安心到居住尊嚴的理想境界

如果我們再不改變「拚房」與「賭房」的現況，未來在台灣會出現兩種極端：有錢人「收藏」一堆房子，卻寧可空置不住；反之，窮人終其一生，再怎麼努力都買不起。想一想，這是我們要的社會嗎？

2012 年底曾有一個機緣與《錢買不到的東西》作者哈佛教授邁可．桑德爾餐敘並聽其演講。他直言，因為市場太貪婪，未來錢買不到的東西將越來越少，大家要面對的是財富分配不公，他的論點也與法國經濟學家皮凱提在《21世紀資本論》提到的全球貧富差距擴大極為相關。

皮凱提認為，19 世紀曾出現極度的財富不平等，當時帶來的影響是，若想進入「上流社會」，唯一的希望就是透過繼承、婚姻。但進入21 資本世紀，因為財富集中在少數人，導致貧富差距越來越大，所以未來有更多靠爸靠媽族。

從他們的觀點，我的感受特別深，因為這些年房地產已過度「商品化」，年輕人畢業後不想提早投入職場，他們希望爸媽提供頭期款，先存1 間屋，再從1 間滾成2 間、3 間、

4 間⋯⋯，然後翹著二郎腿等著提早退休。

想像一下：如果人人都想買房子賺大錢，那麼誰要作育英才、教育下一代、誰要工作與服務，更遑論未來我們面對的是少子化、老年化的社會，購屋需求將大幅下降。

如果我們再不改變人人都想靠房子賺錢的信念，可預見我們的環境終究有一天變成鬼城，生活環境每況愈下；屆時，錢買不到的是，房子能提供安定身心靈，讓人安居樂業的意義。而當房子漸漸從居住消費本質，變成貼上「賺錢」標籤的投資財，相對的社會也會付出不少的代價，相信大多數的「一屋族」都能感受到不公平的痛苦及市場的腐化。

房屋交易欺騙多

「欺騙」是最明顯，也是我最痛恨的腐化。因為台灣不動產資訊長期不對稱，以致很多人購屋的過程都帶著一分不安心，從開始購屋，消費者就得懷抱著忐忑不安的心情，投入一輩子的心血，這種怪異的消費行為只出現在房地產，讓人詫異的是民眾卻也習以為常。

這跟我們去百貨公司購物的「篤定」心態大不相同。一般人到百貨公司購物，都抱著商品會有相當的品質保證以及售後服務，也明白這不比殺價的夜市，商品是不二價或頂多刷卡打9 折，自然也心甘情願。

但我們一進到接待中心後，心情總是忐忑不安，看到其他客戶在議價，心裡直想：「這會不會是假客戶」；拿到代銷公司提供的銷售價格，擔心可能變成冤大頭，心裡想「這應該只是表價，底價一定更低」；看了模型及建材表後，跑單小姐說：「現在只剩五樓與九樓，其他都已賣光了」，你不由得懷疑：「這會不會高樓層都留著不賣，先賣難賣的低樓層」，如此好讓他們達到clean（完銷）的目的。

正因市場猜忌與懷疑多，降低成交的效率，同時造成了不公平。先談預售屋，當建商在規劃某一個案時，為什麼特定人能在未公開前就優先預訂，再把「紅單」轉手賺錢。那麼誰才能變成「特定人士」？是需要被酬庸的人，或是與建商關係良好者？

然而，遊走灰色地帶的紅單，只是交易的冰山一角，不動產資訊的不公平卻處於無形。比如建商老闆透過媒體或活動，不斷放話某個案未公開即秒殺，銷售率達8、9 成；或是透過媒體釋出價格已創歷史新高的「假象」，就算有等到實價登錄公布後，也已經是過往雲煙，民眾早已忘光光；財力雄厚的建商也經常玩這一招，每周在主流媒體鋪天蓋地大砸廣告，就像買了一張保險，一旦公司發生負面新聞或消費糾紛，以此牽制媒體的報導角度與方向。

預售屋交易潛在地雷無所不在，但中古屋的「黑暗」並沒有比較少。對經紀人來說，有成交就有佣金，只要找到頻繁進出的投資客配合，來回賺個兩、三趟並不難，這就不難說明為什麼投資客能大喇喇地在市場「掃貨存房」，甚至部分「大咖」還被媒體奉為投資神話。

中古屋的操作手法是，經紀人一方面努力說服屋主脫手，開發出低於市價的物件，再找投資客負責裝潢包裝，不管短期收租或長期脫手，經紀人都樂得再賺一次佣金。只用1成掃貨的投資客，利用財務槓桿，脫手後賺3成，資本就像自體繁殖般，日日夜夜地錢滾錢，但他們繳得稅比一個雙薪家庭還低，受害的就是那一群真正有需求，卻苦於找不到好房子的自住者。

房地產交易的不公平，再往上追溯，連政府都要記上一筆。因為政府對居住正義沒有一個理想藍圖，以致建商、財團都一面倒的朝向富裕階層，對於經濟最弱勢的窮人，卻未盡照顧之責。他們終其一生都可能買不起房子。因為當房地產已變成一種投資商品，他們的居住權受到扭曲與損害。

房地產擁有居住使用（消費財）與投資商品（投資財）兩種特性，但應以使用消費為主，投資商品為輔。當房屋的居住與賺錢產生衝突時，應該優先考慮居住的本質，而不應本末倒置，把賺錢與否放在第一順位，這是全民都應建立的基本共識。

當然隨著房價節節推升，「居住正義」口號前仆後繼出現，然而，我發現不同利益團體，對居住正義卻有各自不同的解讀。比如，不希望房價下跌的建商，塑造居住正義就是打房的形象；不希望老家被劃進更新範圍的屋主，向政府哭喊「居住正義在哪裡」；也有民意代表想討好選民，把居住正義當成選戰工具，要求政府提供便宜的合宜或社會住宅。

居住正義的四個內涵

不同立場者，對居住正義這個抽象的名詞，有著各說各話的意圖，那麼到底什麼才是「居住正義」？從最基本的住宅，乃至都市發展，再把範圍擴大到生態環境，居住正義的內涵應包括四方面。

第一是「居住安心」，主要是讓購屋者買得安心、也住得安心。透過健全房市制度，落實房屋市場的管理、透明房市的資訊，避免價格被哄抬炒作，同時也要提供獎優懲劣的制度，以確保購屋品質有保障。

第二是「居住公平」，透過財稅金融制度的改革，讓非自住客、賺錢者、豪宅持有者多繳稅，比如調高持有成本與交易成本的稅制，並且緊縮非自住、投資客的房屋貸款，減少炒作空間；相反地，對長期自住者給予稅賦的減免，同時提高房屋貸款成數，如此將能提升房屋市場公平與效率。

居住正義的第三步要「居住保障」，也就是保障弱勢的居住權，而非所有權，讓買不起房子的民眾，至少也要租得起房子。

政府的做法首要健全租屋市場，透過房屋租賃法令的建立，保障房東與房客的權益與租屋品質；此外，政府應提供多元的租屋補貼，包括供給面的社會住宅出租與興建、空屋餘屋的包租與代管等；以及需求面的租金補貼及租屋輔導照顧。

當居住正義從居住安心、居住公平，再邁向居住保障後，終極目標是「居住尊嚴」。透過全面提升居住品質，進而讓台灣成為具居住品味城市，讓全民以居住台灣為傲，享有居住尊嚴。

當中要努力的方向，包括居住空間與鄰里環境的改善，拉近價格與價值的距離，唯有全民同時提升居住品味，鐵窗文化、嫌惡設施、違章建築退出社區；取而代之的是，我們要改善公共設施環境，提升社區綠化，讓文化脈絡與歷史也能與老房子同存，並追求永續生活環境，讓房子不再是價格、賺錢的代名詞。

過去我們傳統的居住目標是「住者有其屋」，強調居住者必須要擁有房屋，造成許多人為了擁有房屋而付出過高的代價，不但忽略了居住品質，更犧牲了生活品質。未來我們要打破房屋未必要擁有的傳統觀念。

我長期研究住宅，主張「住者適其屋」，作為居住生活的目標。這裡的「適」包括：住宅空間的合適、住宅區位的適宜、居住環境的適切與住宅價格的適中等。居住目標理想不再強調傳統的「住宅所有權」，而將重點關注在居住者和住宅的關係，並強調住宅品質與價格的合理。

希望多年之後，我們的居住環境不再是要付出很高昂代價，但只能屈就在狹小、老舊、殘破不堪的老房子；我們在買房子的過程，不再用單一、線性的思考，只把「價格夠不夠低、能不能賺錢」放在第一順位，而是認真評估究竟住在哪裡生活品質會提高，不管買不買得起，至少都能順利住（租）到一間好房子。

這是我長期在房地產研究30 年來最衷心的期昐。



稅制改革 落實居住公平

我的好朋友曾經分享一個「討海人vs. 炒房客」的動容故事。19 歲的楊斯來自南台灣小鎮，父親是討海人，從小到大父子倆見面的次數少之又少。因為父親要把握從晚春到仲夏的飛魚季，等到秋天還要抓住上天的恩賜，順著一批又一批的黑潮，把抓得的母烏魚取下魚卵，趁天還沒亮送到廟埕前拍賣。

討海人冒著風雨、忍受寂寞，在擁擠的漁船思念家鄉與孩子，但家人能否豐衣足食，還得看老天爺賞不賞臉，好的時候一年賺400、500 萬元；但漁獲量差時，一年收入只有100、200 萬元，扣掉買船的貸款，只能清苦過日。楊斯的大伯比較有錢，經過朋友介紹，大伯到台北先是當房仲，後來見買賣房子轉手可以賺錢，於是當起投資客，拿著祖父留下的遺產約1000 萬元，買下1 間總價3000 萬元房子，隨心所欲地出國享樂、打高爾夫球，不用辛苦地工作，而5 年後再以4000 萬元賣出，輕鬆賺進1000 萬元，而這5 年他繳的稅金僅60 萬元，實質

稅率不過6％。

相較之下，楊斯父親以5 年賺進1200 萬元計算，減去免稅額與扣除額後，父親應納135 萬元稅款，實質稅率約12％。「為什麼努力辛苦工作的討海人，與輕鬆炒房賺錢的投資客，命運卻天差地別？」楊斯深深覺得不公平，他義憤填膺地說：「為什麼我們的稅制是在懲罰努力工作的人，卻鼓勵受薪階級加入投資房地產的行列⋯⋯。」

台灣因房地產的持有稅及交易稅過低，以致房子從原本「居住使用」為主，變成當前全民瘋狂的「投資工具」，以致排擠了有住屋需求的一般購屋大眾，許多人的薪水苦追不上高漲房價，因為擔心再也買不起房子，最後不得不加入「拚房」行列，殊不知，未來卻很可能「賠上」一輩子的幸福。

台灣金融業放款在不動產不斷上升，且比重超過3 成，從2009 至2012 年間，銀行見房地產在相對高點，當時若非百大企業或上市上櫃公司員工，想要取得高額貸款與低利率並不容易；反之，坐擁多間房產，賣1 間屋、賺1 年薪水，不用努力工作就能獲取金錢的投資客，卻能從銀行獲取較低利率及較高成數房貸，借錢炒房且繳很少稅。

2016 年3 月華南銀行遭檢調主動偵查後才發現，在大台北地區某分行遭犯罪集團在102 年11 月底至104 年2 月期間內，向華銀超貸房貸34 件、金額達5.2 億元，並已產

生逾放2.7 億元。

再言重一點，台灣房價2009 年以後漲翻天，金融業難辭其咎。因為金融機構放款讓投資客取得低利貸款，再拿大眾的錢去炒作房市，甚至給予企業家或公司更優惠的貸款條

件，讓他們有利可圖。更誇張的是有些公司老闆利用公司資金買房、炒房，然後老闆個人享用公司豪宅，炒房賺錢落入個人口袋。

最典型的案例就是頂新集團的魏家炒作「帝寶」豪宅。2009 年魏家打著「鮭魚返鄉」旗幟，約花了13 億元陸續買進9 戶帝寶，就在頂新爆發假油事件成為眾矢之的，甚至被立委踢爆魏家「買房零自備款」，這件事也得到央行的間接證實，央行指出頂新房屋貸款達8 成，但1 成多的自備款卻利用無擔保借款，以致貸款成數高達99％。

央行進行糾正後，銀行雖追回超貸部分並將總貸款成數壓低至7 成，卻已無事於補，因為頂新絕對不是唯一，房價早已一飛沖天。這件事只證明了：「有錢人或富豪透過買

房、存房、炒房，賺取大批資本利得，讓人痛恨的是，他們不用從自己口袋掏錢，占盡一般大眾存款戶的便宜。」

改變房市不公平的怪現象

不公不義是房地產成為民怨之首的原因之一，但「公平」會因角色與角度，各有不同的看法。

學術界在討論「公平」， 通常可分「水平公平」（horizontal equity）與「垂直公平」（vertical equity）等兩種標準。前者主張相同的階層，要給予相同待遇；後者則要求不同階層者，要有不同待遇，但台灣的不動產稅制卻同時出現「垂直不公平」與「水平不公平」的怪異現象。

「垂直不公平」意思是，在不同所得階層，社會卻給予較高所得，擁有較低稅賦的待遇。比如前述的「討海人」與「投資客」，投資客的所得比討海人較為高，但投資客所繳納的稅賦卻比討海人少得很多，明顯不公平。

而「水平不公平」則是讓不同階層者，擁有相同待遇。典型代表是大家耳熟能詳有「樂透宅」之稱的「合宜住宅」，或近期很熱門、只租不售的「社會住宅」，或是早在20 年前政府推出的「國民住宅」或「軍宅」，這也是不公平的典範。

不管是合宜住宅、社會住宅、國宅或軍宅，共通點都是數量少，無法滿足全部申購者的需求，因此政府必須設下有限的名額，並訂出申購優先順序，在僧多粥少的狀況下，就算符合資格也需要慢慢排隊，如此將造成「為什麼同樣都是中低收入家庭，卻出現他有、我沒有」的不公平，這也是桑德爾教授在《正義》書中點出的不公平現象，更遑論部分有權、有勢者，能提早「卡位」區位佳、補貼多的國宅或軍宅。

從購屋看到居住不公平，如果我們再不站出來改變，不公平的社會將壓榨年輕人的未來，淹沒他們的熱情與夢想。

因此，1 年9 個月的副市長任期，除了居住安心之外，也要認真看待居住公平的問題，雖然金融改革是中央政府職權，並非各地方的權責，但社會要對建立改善不動產課稅公平有共識，努力調整房地產的交易稅與持有稅，長期讓房地產回

到正常化的居住使用，而非投資炒作。

從居住安心到居住尊嚴的理想境界

如果我們再不改變「拚房」與「賭房」的現況，未來在台灣會出現兩種極端：有錢人「收藏」一堆房子，卻寧可空置不住；反之，窮人終其一生，再怎麼努力都買不起。想一想，這是我們要的社會嗎？

2012 年底曾有一個機緣與《錢買不到的東西》作者哈佛教授邁可．桑德爾餐敘並聽其演講。他直言，因為市場太貪婪，未來錢買不到的東西將越來越少，大家要面對的是財富分配不公，他的論點也與法國經濟學家皮凱提在《21世紀資本論》提到的全球貧富差距擴大極為相關。

皮凱提認為，19 世紀曾出現極度的財富不平等，當...

不放手，直到夢想到手

偶然地因緣際會，郝龍斌市長邀請我擔任台北市副市長，展開了1年9個月的人生意外之旅。

原本非常排斥作為政府官員，不但要精於政治算計，聽命長官辦事，服從「官大學問大」的官場文化，而且要受制於民意代表，缺乏尊嚴的政治生態。然而經過一番思慮，認清理想的實踐必須付出代價，在「不入虎穴，焉得虎子」的心態下，加上郝市長的誠摯邀請，決定放手一搏。

台灣房市的不合理，特別首善之都的台北市更是問題嚴重，不只是高房價，大多數人無法負擔，購屋與租屋市場更是充斥欺騙不實且不友善的環境，進而造成投資炒作、貧富差距的社會問題，更別提弱勢家庭的居住保障不足、公共出租住宅的短缺、居住品質的不佳、居住品味的待提升。

另一方面，台北市都市老舊，雖然造成居住不安全、生活不便利、環境景觀雜亂無序，然而因為各方的權益分配爭議不斷，使得都市更新的推動不易。特別是文林苑事件更引發社會各界對都市更新的負面觀感，造成都更執行不公平且不效率的刻板印象。

由於我過去長期在「房市」及「都更」專業領域表現，社會各界期待我進入市府，能改善房市的不合理以及都更的無效率。然而我也深深了解理想與實踐會有落差，尤其地方政府的政策工具有限，能否在有限的副市長任期內有所改善，的確是很大的挑戰，我也只能自許「過河卒子」、拚命向前、全力以赴。

然而，身為都市發展的專業學者，我不只關心房市與都更的議題，長期觀察各地的都市環境，體認台北市不只是新舊雜陳、違建林立、混亂失序，更嚴重的是欠缺都市的歷史文化與友善永續的發展脈絡與願景。在急功近利的都市發展下，都市的規劃與建設欠缺品質與品味，我希望進入市府後，也能夠對此有所改善。

另外，身為學術界的一分子，體認到專業知識在政府部門應扮演更為積極的影響力。尤其面臨重大公共建設或政策的決定，不應用政治取代了專業，只是順從長官的偏好與想法，如何提出創新的作法，提供更多的替代方案，並經過財務、經濟、社會、政治等各方面的可行性分析與評估，才供給長官作最後的決策依據。希望以這樣專業知識為基礎的作業程序能夠成為制度，而這也是我想要推動的核心工作。

最後看到社會許多意識形態的衝突，不同價值觀的彼此對抗，欠缺對話與妥協，令人擔憂。政府與產業兩部門的合作顯然不足以因應當前社會快速的變遷，如何促使第三部門，特別是NGO專業團體參與公共政策，協助政府不足的能量，使其成為制度，形成真正且成熟的公民社會，更是我想要落實的理想。

在我上任市府的前夕，我在臉書上寫下「不放手，直到夢想到手」，並將上述五項工作使命列為我給自己的努力目標。雖然擔心進入市府有可能成為「唐吉訶德」，空有理想卻無法實踐；但讀書人自許要有「鴨子精神」，雖然水面上要保持優雅的姿態，但雙腳在水下必須努力划動，逐步實踐理想。

在努力實踐上述五項工作的同時，也告訴自己，面對工作的挑戰遇到困難時，要能夠「堅持理想，務實作法，尊重專業」，如此才是實踐之道，也才能心安理得，問心無愧。

經歷了這段人生的意外之旅，從學府的理想到市府的實踐之路，的確有很多的收穫與感觸，希望能和大家分享；特別看到當前混沌不明的居住正義，更希望能透過台北市的實踐經驗與個人心得，提供一些想法與作為，如此凝聚社會共識，真正落實居住正義。因此，興起撰寫本書的念頭。

在本書付梓前，全國正為房屋稅是否調整而爭論不休，但我仍想藉本書的主軸提醒大家探討居住正義的實踐與提升，強調「理想只是口號，實踐才是王道」。內容第一章從探索學者從政如何能讓理想實踐，必須先調整做人與做事的心態，所謂換了位置，必須換腦袋開始；進而在第二章探討居住正義的內涵與實踐作為，從何謂居住正義到居住安心、居住公平、居住保障與合理房價的實踐經驗；第三章從居住正義的全面檢驗談都市更新，包括公私權益的分配正義、多元都更的多元價值、專業協商機制的程序正義，以及尊重歷史文化與環境

的永續正義；第四章從居住正義的再提升談都市品味，包括空間上說故事的都市品味內涵、現在台北的垂直村落、過去台北的老城重現，以及未來台北的城市願景；第五章從居住正義的再思考談專業機制與公民社會的制度建立；最後一章談一棒接一棒的居住正義慢跑，從居住正義的理想新境界、尚未完成的居住正義、到「整合舊局、開創新局」的居住正義接棒慢跑。

居住正義的實踐，除了要掌握問題的關鍵，明確藍圖架構，重要是要對內獲取市府團隊上下的支持，同時對外爭取議會及社會各界的認同，減少爭議，如此理想的實踐較容易落實。

回想這段人生意外之旅，我個人感受是收穫滿滿。首先我很感謝有機會與郝龍斌市長共事，近距離觀察政治人物應有的高度與判斷，雖然很多人可能持有不同看法，但從我跟他近距離的接觸，在處理許多政務上，他的確有許多值得令我敬佩與學習的地方。特別他對市政的認真學習乃至全盤掌握，而且對專業的尊重與屬下的信任，都展現政治人物的應有風範，另外，為人處事的正直與法治觀念的重視，也讓大家無憂的願意一起共事。

其次，能夠在台北市府團隊工作，徹徹底底改變我對台灣公務人員的觀感。在沒入府前，我對公務人員的印象來自媒體傳達的印象，但真正入府之後，我對市府公務人員的高素質感到十分佩服，尤其各局處首長，都是菁英中的菁英，重要的科室主管都相當專業與敬業，透過適當的溝通與討論，都能盡全力達成交付使命。

本書得以完成，首先我必須感謝劉育菁好友的協助，透過她的初稿文字整理，讓居住正義這個嚴肅艱澀的主題，能夠以較通俗淺顯的文字方式展現。另外，我也要謝謝大學同窗老友顏堯山的漫畫插圖，讓本書更為活潑生動。當然也感謝我的助理周育如的資料整理協助與校正，使得本書內容得以完備。最後，特別要感謝天下雜誌吳韻儀及蘇鵬元的寶貴意見與協助出版，讓居住正義的實踐經驗能和讀者分享。

謹以此書獻給曾經一起打拚的市府同仁及所有關心居住正義的朋友，希望本書的出版，能夠引起社會各界對「實踐」居住正義的討論與重視，讓居住正義不只是「理想」或「口號」，而能真正在台灣落實。

不放手，直到夢想到手

偶然地因緣際會，郝龍斌市長邀請我擔任台北市副市長，展開了1年9個月的人生意外之旅。

原本非常排斥作為政府官員，不但要精於政治算計，聽命長官辦事，服從「官大學問大」的官場文化，而且要受制於民意代表，缺乏尊嚴的政治生態。然而經過一番思慮，認清理想的實踐必須付出代價，在「不入虎穴，焉得虎子」的心態下，加上郝市長的誠摯邀請，決定放手一搏。

台灣房市的不合理，特別首善之都的台北市更是問題嚴重，不只是高房價，大多數人無法負擔，購屋與租屋市場更是充斥欺騙不實且不友善的環境，進而造成投資炒作...

自序　不放手，直到夢想到手
引言　實踐理想的考驗與機會

第一章 房市學者真能解決居住正義難題？
——學府到市府的換位思考
第1節 拋開小我思維 追求大我利益
第2節 堅持理想 更要有務實作法
第3節 人人都該換腦袋 才能利人又利己

第二章 難道還要放任囤房、炒房？
——實踐居住正義，才能住者「適」其屋
第1節 從居住安心到居住尊嚴的理想境界
第2節 破除房市亂象 建立買屋信心
第3節 稅制改革 落實居住公平
第4節 保障居住權 人人有房住
第5節 打擊炒作 回歸合理房價

第三章 拆掉老屋就算都市更新嗎？
——提高住戶的生活品質才是都更目的
第1節 權益分配 兼顧私人與公眾利益
第2節 多元都更 加速改善都市面貌
第3節 程序正義 消弭都更爭議
第4節 永續環境 傳承歷史文化記憶

第四章 台北城市如何脫胎換骨？
——從生活中培養都市品味
第1節 展現文化底蘊的獨特樣貌
第2節 有機成長的台北城
第3節 利用公共空間 說台北的故事
第4節 全民參與 共同打造未來新城市

第五章 如何提升政府決策品質？
——建立政策的專業標準作業流程
第1節 拋開政治考量 建立專業機制
第2節 發揮公民社會力量 尋求最大共識

第六章 政黨輪替，政策也要輪替？
——居住正義改革只能繼續前進
第1節 台灣版的居住正義藍圖
第2節 實踐居住正義的九大改革
第3節 凝聚目標 逐步落實

後記　好時價（House+）公益平台設立初衷
附錄　任職台北市政府大事誌

自序　不放手，直到夢想到手
引言　實踐理想的考驗與機會

第一章 房市學者真能解決居住正義難題？
——學府到市府的換位思考
第1節 拋開小我思維 追求大我利益
第2節 堅持理想 更要有務實作法
第3節 人人都該換腦袋 才能利人又利己

第二章 難道還要放任囤房、炒房？
——實踐居住正義，才能住者「適」其屋
第1節 從居住安心到居住尊嚴的理想境界
第2節 破除房市亂象 建立買屋信心
第3節 稅制改革 落實居住公平
第4節 保障居住權 人人有房住
第5節 打擊炒作 回歸合理房價

第三章 拆掉老屋就算...