名人推薦：◆各界推薦

台北市長 柯文哲、台北市議員 簡舒培、悠遊卡公司董事長 林向愷 誠懇推薦

★屢出奇招，一級戰區闖出頭

取個第一印象絕佳的好名 我從二十四歲來到競爭激烈的永康商圈創業，深耕迄今已經四十多年。剛創業時資金不多，所以要靠自己動腦筋，我將公司取名為「三代建設公司」。為何要叫「三代」？因為這個名字給人的感覺是我的祖父、父親都從事建築，傳承到我，所以叫做三代。當然實際上他們都不是從事這個行業，但是我要建立客戶的第一印象，畢竟買房子是大事，對公司有基本的信賴，才可能將購屋大事託付出去，所以我希望營造專業與經歷豐富的印象。

凡事起頭難，但也不是有了好名字就能成功，還必須要有名氣，有口碑。那就必須行銷、打廣告，但是我沒有資金，想花錢廣告根本是不可能的事。所以我靈機一動，想到一個方便的社會資源。

免費打廣告，一舉三得 民國六十三年成立公司時，台灣還是農業社會，台北市最熱鬧的地方是西門町，上班族下班後唯一的休閒娛樂就是去看電影。觀察到這個現象後，我鼓勵員工下班後去看電影，電影票的錢老闆付。為什麼這麼大方？因為我要求他們電影看到一半時，拿紙條給電影院的服務員說：「三代建設公司李經理外找！」

當時電影院會在螢幕旁邊刊登廣告，但費用不菲，不過有項免費的服務，就是有人外找時，電影院會幫忙打上大大的字幕，好通知看電影的客人。於是我想到可以利用這個機會打打另類的廣告，讓員工下班後輪流到西門町的電影院看電影，這樣各家戲院上就常會有「三代建設公司李經理外找！」字幕，連續半年，常看電影的人多半都會有個印象：「有位李經理，正在這裡看電影，他在三代建設公司上班。」

一張電影票花不了多少錢，能讓員工在下班後有很好的娛樂，還能免費幫公司打廣告。可以說是花最少的錢，在最貴的戲院、最好的黃金時段，打響三代公司的知名度，也打響了李經理的名氣。後來很多客人都說，我對你有印象，甚至有人會問：「你是三代公司？那你是不是李經理？」買賣房地產對很多人來說一生只有一次，好不容易省吃儉用，存了二、三十年的錢，當然會非常慎重評估要將這個交易委託給誰。就算有實力，至少也要有一點知名度，人家對你才會比較放心，這就是要自己去動腦筋設想的。 經營人脈，任何環節都不放過 經營房地產必須做好鄰里關係，除了拜訪鄰居，我還發現一個很好的方法。永康商圈住家多是四層樓公寓，上下都要爬樓梯。這裡的住戶大多到東門市場買菜，我經常遇到六、七十歲的歐巴桑，兩手拿著籃子，裡面裝著滿滿的菜，沉甸甸的、很重。此時我就會主動上前幫忙，將菜籃提上去後，再親切的遞上名片自我介紹。

每個月平均幫助過一百位歐巴桑，用這樣的服務、慢慢建立起良好的鄰里關係，並開發生意。有時候不是她們自己要賣房子，而是隔壁鄰居有人要賣，她們也會主動打電話通知我：「少年耶！你對我這麼好，我告訴你，隔壁鄰居的房子要賣。」得到第一手消息後我馬上去洽談。這樣打拚，又有人緣，生意當然做得最好。

當時賣房子都會在報紙刊登廣告，我想盡一切辦法認識在《中國時報》與《聯合報》做分類廣告、排版的人，請他們看到永康商圈的房子要賣先通知我。在隔天一大早報紙還沒送到家家戶戶前，我就已經去找屋主談好了，當然，若是介紹的物件成交，我也會包個紅包答謝他們，維持好關係。 就這樣，我公司的業績扶搖直上。永慶房屋孫慶餘董事長就曾經說過，他跟信義房屋周俊吉董事長兩個人在大安區的業績加起來，還拚不過我一個人。這是因為我是天秤座，又是B型，所以在我的字典裡沒有「敵人」兩個字，所以我看待同行也同樣尊重，認為是可以學習的競爭對手，而不是冤家。許多人會有一山不容二虎的觀念，這是錯的，當有人要來跟你競爭的時候，正代表對你的肯定，應該抱持良性競爭的態度，而非敵視。

這樣的狀況一直到第六年遇到台美斷交，那時候的房地產只有一個「慘」字。民眾擔心中國對台武力侵略，社會上更掀起了移民潮。經濟重挫自然不在話下，走在台北街頭隨處可見垂頭喪氣的人，以及「售屋」的紅色廣告單。那時候房地產慘到打折賤賣都沒人想接的地步。 逆勢操作，讓景氣升溫 沒人敢買房，因為對未來有著極大的不安全感，於是我想到一個逆勢操作的方法。我開著一輛二手的「銅公仔車」到中央果菜市場買了好幾箱水果，載回公司後，請同事幫忙分裝成一盒盒精緻的「水果禮盒」，再拿著它去拜訪潛在買主。景氣真的很冷，但是我們要製造溫度，能升溫靠的就是我們的信心和專業。

拿著禮物親自上門，對方通常都會請我們進屋子坐坐，再端上一杯熱茶。除了寒暄，我還會進一步分析目前的市況，告訴他們，現在的房價已經跌到了谷底，是買房進場的最佳時機，而且現在是買方市場，台北市四處是屋況、地段很好的房子，滿街優質的房屋隨你選，還可以用物超所值的價格買下過去很想買，卻無法入手的好屋。

聽了我的分析，十個收下禮盒的人有四個真的會走出家門看房，最後並且買下。當時我鎖定大安區的房子，用專業替客人篩選好屋，例如這個區域有十戶要賣，我會從中挑選兩至三戶客戶比較喜歡，且未來有升值潛能的標的。在價位上，也替盡力為買方議價，殺到比行情還低一點點，這就是我的工作。隔幾年，客戶在馬路上遇到我，還會很興奮的走上前來向我說聲「謝謝！」他讓我賺到佣金，還真心向我道謝，這就是因為我的經驗和專業幫他們挑到真正超值的物件。Open House引領風潮 當時房地產仲介的工作很被動，大多數售屋人員都是坐在辦公室裡等買主上門。面對不景氣，我鼓勵房地產仲介不要在辦公室裡面等死，應該要把銷售網跟戰線拉到外面。客人既然不主動上門，我們就走出去接觸他們。所以我發明了Open House，在人潮走動的地段，撐把洋傘、放兩至三張活動塑膠椅子，再寫幾張看板，標示出讓人心動的房屋及價格。

它很輕巧，就算警察來取締也可以立刻收起來，不會受罰。既迷你又可以移動，我又稱它是「移動的迷你攤位」。做個Open House花不了什麼錢，卻可以用最小的成本，得到最大的效益。後來許多仲介開始模仿，在台北街頭四處可見Open House。主動出擊這招，讓不少房屋仲介做出成績賺到錢，也間接扶養了許多家庭，想到我的創意不只讓自己賺到錢，對許多人也有幫助，就感到很安慰。 怨現在景氣不好嗎？在過去的年代，景氣同樣也是高低起伏不定，想找份好工作不容易，想在商場上創業殺出一條生路，死在戰場上的人也很多。要如何求生存、打敗競爭者，用最少的資金獲得最多的社會奧援，靠的是創業的腦袋。所以我鼓勵年輕人，任何時代都是創業的時代，只要找出可以運用的社會資源，成功就是你的。

誠記越南麵食店留英二代接掌越南麵食，小吃打入百貨通路

理事長帶路 永康商圈第二代傳承最成功的就屬誠記越南麵食館，第二代小兒子杜與方為人處事圓融，富有耐心和毅力。他做人滿有智慧的、也不驕傲。接手後，誠記拓展了好幾個點都很成功。對台灣的年輕人來說，這是一個很好的榜樣。其實做吃的相關門檻並不是很高，只要肯去做，抱著謙虛的心去學，認真辛勤努力研發產品，就一定會成功。 「誠記的越南麵食是台北市第一名！」在懂得吃的饕客心中，誠記的評價相當高。一九八○年，誠記越南麵食館在永康街發跡，原本它是永康公園旁一間小小的麵攤，老闆杜漢琛、老闆娘鄭曼蕙悉心經營，從麵攤到店面，再從一家店經營到兩家，二○○三年么子杜與方留學英國回來後，接下麵店，拓展百貨通路，迄今擁有五間店，年營業額相當高。 大時代釀成的人生滋味 杜漢琛是越南華僑，高中就到台灣讀書，在救國團認識小他七歲的太太，「那時候高三畢業，大學聯考還沒放榜，參加土風舞研習會，她讀國中二年級，學校派她去。我們要追高中女生，請她們幫忙。」兩人因而相識，及至長大才來電、結婚。杜漢琛的老家在越南經商，婚後帶著老婆、孩子在越南、台灣兩地輪流居住。一九七五年四月，先總統蔣公過世，鄭曼蕙回憶：「海外僑胞都好愛國，聽到這件事好傷心，紛紛組團回台奔喪，小兒子在越南出生，男丁不准出國，先生只好留下來照顧他，我帶著兩個兒子搭上飛機。」當時越南內戰正炙，但是打了三十多年的仗，民眾對戰亂習以為常，渾然不覺戰況的嚴重。

杜漢琛說：「全家的機票都買好了，我想和他們一起出來，但老么的手續還沒辦好，我送她上飛機，在機場已經很亂了，工作人員一直說能走就走，我們也不曉得情況。他們四月十八日走，四月二十六日機場被炸，四月三十日越南就淪陷了。」

家人自此兩地分離。為了辦理先生和小兒子來台手續，「所有我可以用的方法都用了，被騙了很多錢，那時聽人家講可以從邊境離開、搭船走、或是買過境證，都呆呆的去辦。」她每天都到僑委會等待，還寫信給蔣經國，過程中說不清的辛酸血淚，「不少人比我們慘，常常聽說有些人好不容易弄到偷渡的船票，看著家人上船，眼睜睜的看著船駛離岸邊不久就沉了。」

分離的那段時間，台灣仍在恐共時期，因杜漢琛在共產淪陷區不敢聯絡，輾轉透過朋友，在僑委會的留言簿裡寫下訊息，「那個時候僑委會的留言簿是唯一的聯絡方式，想找親友的，每天都去那裡翻本子。」一天，她看到先生朋友留言，確定他和孩子平安，放下心中的大石頭。一九七七年，先生終於辦好離境手續，買了機票，帶著小兒子飛回台灣。當天上午九點她就到機場等候，直到下午四點才接到人，小兒子看到她不認得了，「我想要抱他，他嚇得一直逃，躲在先生身後用越南話罵我，離開時，他才十個月，見面時已經快三歲了，穿著一件很大的衣服，流著鼻涕，身上都是瘡，又病又瘦，很心疼。」

等了快一年，終於團圓，老天對她的捉弄還沒結束。為了養家，她在東門市場擺攤做生意，「從越南逃出來的人，都會帶些細軟，人家寄什麼就賣什麼，像珠寶、衣服……」接機那天，她以為馬上就能回家，心想還能去市場賣東西，將別人寄賣的珠寶等貴重物品帶在身上，卻沒想到一時不察，連同先生帶回來的鑽石、鐲子，在機場一起被扒了，「全家團圓了，我們卻一無所有。」從大喜到大悲，現在說起這些過往，很多人難以相信總是笑臉迎人的她，經歷這麼多滄桑，她淡淡的笑說：「那是時代的故事，很多人都這樣，我們還算幸運，他們還能搭飛機回來。」在時代的面前，每個人都很卑微，她感嘆：「我也不願意經歷這些，但後來覺得經歷這些人生的起起伏伏，自己變得更加堅強。」她領悟：「這些經歷，在心中變成很扎實的寶貝，是別人奪不走的。」

杜漢琛擁有台大化工文憑，回台後他找到化工廠的工作，其後到工程顧問公司任職，設計火力發電廠，一直待到六十二歲退休。當時，上班的收入雖可支撐家計，但被負債和利息壓得難以喘息，「荷包太薄了。我是潮州人很會吃，嘴巴很刁，越南的食物在台灣吃不到，想吃時在家裡自己做。」他認為外面賣的湯頭不行，「我煮的湯頭很精緻，出來賣應該會有競爭力。」為了擺攤，他花一年多時間，天天在家煮這、熬那，邀很多朋友來家裡試吃，確定口味後，才到永康公園賣麵。白天，他是西裝筆挺的工程設計師，下班後脫下西裝兼差，在路邊攤做小生意。

每天下午，鄭曼蕙從金華國小推著攤車到公園賣麵，杜漢琛下班後就趕來換班。兩人注重衛生，有別於當時路邊攤做生意只有兩桶水（第一桶水洗碗，放到第二桶再洗一次），不惜成本向皮鞋店租一條水龍頭，「為了牽那條水管，一個月付三千元，那時代路邊攤的抹布很髒，我一定要洗得很乾淨才拿出來，在攤車前就掛著白白的幾條抹布。」初期只賣越南河粉、雞絲河粉，豆乾海帶等簡單小菜，「開始不怎麼好，靠毅力撐下去，漸漸培養熟客。」

為了多掙點錢，兩人很勤勞，晚上賣到午夜路上都沒有客人才甘願，「有時在深夜，遠遠看到一個人站在街口，一直在等那個人過來，心裡想著『快過來吃』，也不敢把麵攤的燈關掉，一直等到他離開，才捨得關燈。」擺路邊攤，難免遇到警察開單，她說：「我們比較怕事，看到警察來，火一關、燈一關，就把攤子丟在那裡跑了。」麵食好吃，生意越來越好，只有五個位置的麵攤，常常不夠坐，那時房東將永康街六巷一號的店面騰出三分之一的位置出租，料理美味，食客絡繹不絕，後來才租下對面的六號。 歸零從頭的接班歷程 兒子們長大後，他們希望小孩回來接班，但大兒子、二兒子從小就在店裡幫忙，對餐飲業很排斥，尤其週末不能休假，兩人毫無意願。在英國念飯店管理的小兒子杜與方喜歡和人接觸，十五歲就被送到英國留學的他，原本也不願意，「我是第一批到英國留學的小留學生，那時媽媽問我要不要出國，我說好，也不知道英國在哪裡。剛開始不會講英文，一年後才適應，確實也不想回來，因為回台灣沒有朋友，不想再經歷一次那種感覺。」父親勸他，「你在國外會英文有什麼了不起，你回台灣會中文又會英文，更有競爭力和發展性。」他明白在白人社會謀職，華人總是矮人一截，「在國外再怎麼厲害，總是有個瓶頸，這是潛規則。」

大學畢業後回台，杜與方在林口服了兩年兵役，他認為當兵很好，「我學會注重倫理、紀律和管理。」退伍後，他告訴爸爸，自己對台灣不熟，也沒什麼管理經驗，讓他先在外面磨練一陣子，若是店裡有需要再回來。從國外回來，謀職很順利，第一份工作在圓山飯店當儲備幹部，因為是半官方機構，未來發展有限，便轉到美式餐廳做外場經理。二○○三年遇到SARS，景氣下滑，店裡生意衰退，杜漢琛和鄭曼蕙很擔憂，希望他能回來幫忙，鄭曼蕙笑道：「我告訴先生，我們要挖角！薪水加倍。」

「後來答應爸爸，先回來學東西，但不要管店，因為時機還不恰當。」他理性分析：「我對店不熟，回來當空降部隊也不適合。我要重新學，再讓他們來考慮我適不適合這份工作。如果我一回來就要接，員工知道我是老闆的兒子，會另眼相待。」他要求自己「歸零」，「我是員工，上面有店長，店長叫我做什麼，就做什麼。我不挑工作，內外場、掃廁所、清潔、洗碗，完全依照店長的分配，每一個要我學的地方，我都去學。」 他很明白，在服務業工作有許多眉眉角角，沒有親自去做，和員工會有距離，「要管事，每件工作都要全盤了解，我沒做過，不會知道如何管起，也不能真的管到重點，只是看表面功夫。做吃的，要講員工的語言，否則沒有辦法和他們站在同一個水平上，會是兩條平行線。因為有去做，才知道他們辛苦在哪裡，溝通上才會有幫助，否則員工心裡會有落差，覺得你也不懂，只是來收錢而已。」他說自己的個性也很喜歡在現場走動、幫忙，「這樣才能發現問題，和員工溝通時，他們會尊重我，因為我有在做，知道問題所在。」

學習的過程，他貫徹從零開始，「店裡的廁所都沒有人要洗，我一洗就洗了三年。」大家都將洗廁所當成是件苦差事，能不做就盡量不要做，但他不這麼認為，「看事情的角度不一樣，就不會覺得這是件不好的事情，我也不會告訴父母，因為媽媽也很注重廁所的清潔，我將它洗得很乾淨，她很高興，我也很高興。另外，如果我能將廁所洗得很乾淨，也會覺得很有成就感，」

雖然他明白這是店長故意在測試他的能耐，卻心甘情願接受，並樂在其中，因此和同事培養出深厚情誼，「站在員工的立場，他們不喜歡被分配到這件工作，會很開心有人願意去掃，因為有我在，以後就不用排班輪流掃廁所。」他正面思考道：「店裡的事，沒有一件是苦差事，我樂於接受挑戰，越是沒人要做的事，我越愛做，做出成績，是別人沒辦法拿走的。」他表示，各行各業都有它辛苦的地方，心態正確的去想，這些都是學習的過程。

★屢出奇招，一級戰區闖出頭

取個第一印象絕佳的好名 我從二十四歲來到競爭激烈的永康商圈創業，深耕迄今已經四十多年。剛創業時資金不多，所以要靠自己動腦筋，我將公司取名為「三代建設公司」。為何要叫「三代」？因為這個名字給人的感覺是我的祖父、父親都從事建築，傳承到我，所以叫做三代。當然實際上他們都不是從事這個行業，但是我要建立客戶的第一印象，畢竟買房子是大事，對公司有基本的信賴，才可能將購屋大事託付出去，所以我希望營造專業與經歷豐富的印象。

凡事起頭難，但也不是有了好名字就能成功，還必須要有名氣，有口...

第一章 一個草地囝仔口袋只有五百元 胼手胝足打天下 成為九十七%裡的佼佼者
錢從外面賺的才是本事 心量要大，自我要小 為自己負責的美式教育 十七歲就做成了第一筆生意 母親放手，成就了我 從工友成為最年輕的經理，只花了一年
二十四歲開公司，挑戰一級戰區 不能等，要積極，任何事都一樣
在嶺東商專會計科奠下基礎 沒有最好的時機，只有最好的行動 屢出奇招，一級戰區闖出頭

第二章 從擁有到享有 人生更圓滿 從自卑到成功，終於獲得認同
成功的正向法則
將永康商圈推向國際 包容才能溝通 擁有與享有 攜手度過十年交通黑暗期 捷運通車首日的大挑戰 社會很公平，就看你夠不夠努力 曾經窮得只剩下錢 走進教會，改變人生 負擔與分攤 和爸爸不和，解開心結追求未來 用謙卑與智慧感動人生

第三章 理事長帶路 看見永康商圈十個店家的故事 放膽、放手、放鬆—他們的成功之道
珠寶盒法式點心坊—大S訂購喜餅，一家餐廳到三個品牌年收破億元
誠記越南麵食店—留英二代接掌越南麵食，小吃打入百貨通路
一之軒—進駐永康商圈擦亮品牌，躍升成為韓國人氣名店 大來小館—食神女兒料理創意台菜，收服全智賢的胃 MATCHA ONE—中年轉業追逐夢想，賣抹茶立志紅遍全球
永業書店—萬能雜貨店，超乎想像的書店 永康刀削麵—在地老店，日本人氣女星渡邊直美也來當學徒
H GALLERY HAIR—美女設計師開AVEDA概念店，日本人最愛來的台式洗頭 照起工精品茶—南投茶農的茶店，高山茶葉及茶葉冰淇淋 芋頭大王—五十年老店，用手藝站穩永康商圈

第一章 一個草地囝仔口袋只有五百元 胼手胝足打天下 成為九十七%裡的佼佼者
錢從外面賺的才是本事 心量要大，自我要小 為自己負責的美式教育 十七歲就做成了第一筆生意 母親放手，成就了我 從工友成為最年輕的經理，只花了一年
二十四歲開公司，挑戰一級戰區 不能等，要積極，任何事都一樣
在嶺東商專會計科奠下基礎 沒有最好的時機，只有最好的行動 屢出奇招，一級戰區闖出頭

第二章 從擁有到享有 人生更圓滿 從自卑到成功，終於獲得認同
成功的正向法則
將永康商圈推向國際 包容才能溝通 擁有與享有 攜手度過十年交通黑...