創造增值空間的地產魔法師

富住通商用不動產董事長 莊明昇

《誰是接班人》是川普當選美國總統之前，曾主持的熱門真人實境秀節目，到底該找誰來接班？是企業發展到一定時程後都要面臨的問題；二代接班比較能永保基業？還是專業經理人才能無私奉獻？等同於雞生蛋、蛋生雞的爭論，始終沒有定案。

奇異公司(ＧＥ)是個參考樣板，因為奇異從不空降CEO，而是企業內部自行考察培養，CEO候選人都會遭遇很多難題，董事會會觀察其是否能逢凶化吉，解決問題，甚至深入CEO候選人的家庭、社交活動，評估他是否是一個善盡家庭及社會義務的人；二○○一年，威爾許交棒給四十四歲的伊梅特，伊梅特曾經是一個因績效差而差點被奇異開除的人，但屢敗屢戰，終於通過考驗，得以承擔大任。

富住通商用不動產董事長莊明昇的經營手法及理念，與奇異不謀而合，目前他的企業仍在發展軌道上奮力前進，但為了企業長久生存，他已經開始未雨綢繆，著力於「培養、考察、選擇接班人」這一區塊，以為自己將來退休做準備；他說：「將企業經營成功不算厲害，把它成功交接出去，才是真正厲害。」

保守年代不保守

大格局不甘忍受「平凡」

莊明昇一九五五年出生於台南新營，一路從新營國小、南新初中讀到興國高中，大學讀的是輔仁大學經濟系，父親是公務員，母親則經營百貨店，姐姐在家幫忙。

興國高中是有名的升學主義學校，有一段時間他成績不好，老師把他父親找來學校，叫他準備將小孩轉學，或接受留級；父親並沒有責怪他，只陳述學校的意見，他想了一想，轉學是自己不願意的，留級更是他人笑柄，所以回答父親說：「我要拼不轉學、不留級。」父親聽完後，只告訴他：「那你必須要很努力。」

從此父子很有默契，父親只是每天一大清早就去敲他的門，敲完三下就離開，也不管他有沒有起床，接著就去買早餐，等他開飯，經過一段時間的努力，奮發用功讀書，成績終於轉危為安，跟得上進度。

莊明昇說，這是他從父親身上學到的第一課：真正的關心不是口頭上說說，而是尊重他，協助創造一個有奮鬥氣氛的環境，藏在敲門、買早餐之下的叮嚀、愛護之心，其實溢於言表。

大四時，他考上財稅特考，畢業退伍後，分發到合庫中和支庫上班，附近是菜市場，收市後很多菜販來存錢，經手數錢一職日久，手部感染了皮膚病，再加上每晚加班對帳，一角都不能多少，有時便是為了抓帳，忙到三更半夜，他左右思量，認為浪費青春絕不是自己所願，於是遞上辭呈，另謀出處。

離職後，他也沒閒著，考上經濟部乙等特考，被分發到中華工程公司。當時的中華工程公司還是國營，隸屬於經濟部，他上班第一天一大早就去報到，等到上午十一點，才有人姍姍來遲，領著他看簡報，他充分感受到國營事業毫無效率可言，不適合還在拼鬥中的年輕人，於是拂袖而去。

經過多年磨練，他體會到自己天生適合從事高風險、高收入的工作，針對各類型工作評比，他發現房地產非常適合心目中的設定，是一個高獲利且可永續經營的事業，於是和朋友合作，集資開了一家仲介公司，開始進入不動產業，後來也和內部員工結婚。

為人父──飄洋過海

為孝道──善意的謊言

老婆有土地代書專長，後來考上書記官，先是協助店內土地成交相關事宜，後來把仲介公司收掉，專心做土地代書業務，成立「全福」土地代書事務所，開始為仲介同業服務不動產買賣、地政相關事項。

創設「全福」後，以專業的優勢、優質的服務、及中肯的談判技巧，很快獲得房仲業各大品牌的合作，例如鴻源、大同、天弓、賓仕、巨東房屋……等，莊明昇賢伉儷盡心盡力，很快累積了第一桶金。

時序來到一九八九年，此時的莊明昇已經累積非凡身價，加上當時國內治安不好，綁架事件時有所聞，考量小孩的將來，他決定移民澳洲，落腳於布里斯班。移民前，他將「全福」土地代書事務所送給員工，自己裸退，感謝三十幾位員工陪他一起經營多年的辛勞。

他的企業經營哲學類似比爾蓋茲與巴菲特，用企業賺得的錢讓員工過得幸福快樂，同時，對於自己的下一代，並不刻意安排接班，因為自己是過來人，明白自己奮鬥的果實比較香甜，自己釣到的魚最鮮美的道理。

舉家移民初期，只有父親知道消息，還不敢讓母親得知，免得老人家的思子之情，要遙寄萬里外的異鄉，恐時日一久，對母親的精神狀況不利；為了圓這個善意的謊，他每隔一段時間，就從澳洲飛回台灣，直奔母親膝下，使其心安。

就這樣，一直到他正式取得居留證為止，母親始終不知道莊明昇其實已移民海外，還以為他只是在台北做生意，每隔一段時間開車回老家探望她一趟。

等到在澳洲的家已安頓好，兩個小孩也已適應當地的生活，不用太過操心之後，他決定正式搬回台灣來，盡孝子的責任。由於大高雄都會區離新營近，頂多九十分鐘車程，既有發展機會，又方便返鄉探視父母，於是他選擇定居高雄，開啟他人生事業第二春。

莊明昇的人生規劃有套自己的邏輯，早年為家庭、小孩，中年為父母，等到自己逐漸步入晚年，他說，要為社會做志工。就像聖經以弗所書第六章二節所說的：「要孝敬父母，使你得福，在地上長壽。」想要盡孝而就近落腳高雄的莊明昇，他的事業版圖，以超乎他自己預料的速度，又急速擴張起來。

山窮水盡，柳暗花明

改變與創新，自創藍海市場

大概是天生註定要吃房地產這碗飯，莊明昇毅然決然重回老本行，他雄心壯志不減，一開始就加入美國ERA集團，這是一家專注於商用不動產的國際仲介公司；但莊明昇就是喜歡走康莊大道，展現專業、透明、大氣度的格局。

為了展現外在專業形象，他在左營區明華一路租了一整棟透天厝當作辦公室兼總部，等著生意上門，準備大展身手。然而，業務不見好轉，倒是會計小姐通知他，下個月公司帳戶只剩下五萬元，員工薪水及租金將發不出來。

沒想到一創業就瀕臨倒店邊緣，莊明昇趕緊改變經營策略，終於化險為夷後，他開始思考轉型，因為繼續在房屋仲介苦撐，恐怕無以為繼，畢竟房仲市場已經殺成一片血紅，再固執下去，只會成為烈士，但如果做到市場區隔，專做土地仲介及開發，則是商機無限，建立口碑也比較容易。

這是市場學上「走泥路」的概念，眾人都走的路，都已鋪好柏油地磚，但大家擠破頭窮極踩踏；無人走的路，充滿泥濘，可是通常山窮水盡、柳暗花明，步入桃花源。

於是他經營起自己的品牌，減少房屋買賣，專營土地、店面、大型物件買賣租賃，而且就從租屋所在地附近的土地開始賣起，公司成員全體總動員找地主簽委託，又用盡全力找客戶賣出成交。

二十幾年前，當時公司附近的明華一路一帶大都還是空地，同仁調閱了都市計畫，了解商圈發展，順利地說服客戶一一買下，土地幾乎都被公司員工賣光；現在的明華一路高樓櫛比，很多都是在公司仲介下的投資客或建商蓋建起來的。

　 為了讓公司更具體制及競爭力，富住通公司更於二○一一年七月通過法國艾法諾ISO9001認證，也為建立品牌公信力及客戶認同度，於二○一四年獲得中華民國國家競爭力發展協會頒贈「國家品牌玉山獎傑出企業」及「傑出企業領導人」二項大獎，實屬實至名歸，並且獲得內政部頒贈最優不動產經紀業，在高雄地區僅此一家，別無分號。

經營社團，擔任獅子會總監

5212密碼，扶助弱勢

莊明昇一步一腳印經營自己的品牌與公司，為了拓展服務領域，除了高雄地區外，也進軍臺南、臺中，也為了「We Serve」的理念，在二○○六年加入了全球最大國際服務社團──國際獅子會高雄同心獅子會，從會員、會長、分區主席、委員會主席、總監顧問逐步擴充人脈及影響力，在二千位獅友的愛戴下，於二○一二、二○一三年度擔任國際獅子會300E2區總監，當年並以5212（我愛E TWO）的數位密碼，帶領全體獅友達成全年度超過一萬袋的捐血（迄今是全國社團紀錄），募款一千萬元救助全球弱勢族群，捐助高雄市政府輔導的弱勢社團三部汽車，舉辦義大世界皇家劇院第一場一千人以上音樂會，邀請黃國倫、寇乃馨、黃小琥、蕭煌奇等一線大咖參與演出及募款活動，義大高層並蒞臨參加，盛況空前，獲得好評。

莊明昇也曾舉辦約莫十年度的富住通盃國際標準舞全國邀請賽暨慈善活動，邀請全球排名前十大舞林高手前來高雄表演及比賽，提升高雄地區國際標準舞的水平，每一次的大會都是高朋滿座、盛況空前、一位難求，他也投入練習，以令人為之一亮的精彩演出，獲得滿堂彩，迄今仍為舞蹈界津津樂道，視為傳奇。現在富住通公司仍然每年熱心公益，積極舉辦富住通社服日，為高雄地區佈下服務的種子，帶領同仁一起加入服務的行列。

把企業當平台，首重誠信

對同仁如家人，福利不吝給

莊明昇經營企業首重誠信，他常常告訴同仁，富住通猶如一個科學園區，同仁都是園區裡優秀的廠商，公司給每位同仁願景及方向、趨勢與潮流，但決定作多大，端看每位同仁的努力以及向上提升的企圖心。他了解高端客群的需求，不僅培養每位同仁事業上的知識，也鼓勵同仁參與社團，投入公益，並且培養專長，如高爾夫球、馬拉松長跑、品酒、汽車等，讓同仁和高端客群不僅是客戶關係，進而成為同好，猶如親信、家人般的信任與融和。

誠信是立業之本，他說：「縱有專業卻得不到客戶信任，專業猶如無用之地。」他特別要求同仁不可以「也許、好像、我的經驗是……」搪塞，而應該實事求是，對客戶也絕不可有欺瞞行為，才能得到信任。

一個企業要成功，員工是最重要的組成分子，尤其以「人」為本的不動產仲介業，即使有優秀的個人，但沒有團隊合作，猶如單兵作戰，無法集中火力，因此他將同仁視為家人，給予最好的教育訓練（每月大型外聘頂尖講師），每年國內外旅遊、贊助優秀子女獎學金、健康檢查……等，提供最好的待遇、服務給同仁。

莊明昇認為，同仁也是顧客，由顧客結合成一群「志同道合」的團隊，用合作取代惡意競爭，真正成為商用不動產的專業團隊。優秀的同仁、盡責的主管、創造價值的團隊，是富住通能夠持續向前邁進的動力，莊明昇也非常感謝，二十多年前他單槍匹馬至完全沒有人脈的高雄，有賴全體同仁的用心經營，迄今才能在不動產業有一片天。

「了解需要，做到最好。」是富住通同仁共同的價值，因為所有同仁的努力與堅持，建立了客戶的口碑。

榮獲國家品牌玉山獎、ISO9001

深耕大高雄，引領區域發展走向

富住通也是中南部唯一承作私人標售案的公司；二○一二年，富住通成立「富達利開發股份有限公司」，主要營業項目為土地、店面、豪宅、農工等不動產公開標售，及商場開發與興建。

這是富住通集團再次步向轉型化的開始，主動進軍商圈經營，而不是被動等待業主上門；揚棄了房地仲介公司常認為自己只是「介紹買賣」的舊思維，大膽承接、投資某些商場的經營，讓自己成為業主，並且藉由集體開發的力量，實現幫土地加工的願望；莊明昇強調，土地只是原料，經過加工後才是商品，加工程度不同，增值空間就不同。

區域人口的文化力量，才是土地增值的原因；好的居民素質，創造出好的整體環境，這對於土地而言，是內在的文化加工，再輔以外在的資本軟硬體介入，進行「韌體」加工，雙管齊下，土地增值空間，不可限量。

好的居住環境，其房地產價值永遠不受景氣影響，而是一直往上，因為欲進入者眾，買盤永遠供不應求，這就是莊明昇的理念──永續經營。他徹底領悟房地產的本質，跟人性有不斷向上、向善的本能一樣，房地產就像成長中的孩子，如果社區願意經營，如同父母願意投資教育，那麼房地產就會往正向良好的方向發展。

就像憂慮小孩被綁架而遠送澳洲追求更美好的天地一樣，他把房地產當成像栽培小孩子一樣經營，擔心房地產被髒亂、失序、汙染綁架，失去發展機會，於是主動介入經營，企圖讓商圈發展轉向美好，同時創造投資者、經營者、消費者三贏的局面。

這樣的覺悟，他能內化於自己與業主的心中，同時說服投資者，從大環境改造老舊社區、介入商圈經營，一點一滴，還給高雄應有的繁榮。從他身上，我們真正看到了一位企業家展現出來的民間力量，他不單是仲介房地產，而是讓房地產活化、仲介繁榮的第一把交椅。

完整交班，永續經營

經營好友，樂在生活

莊明昇說，企業要永續經營，順利接班很重要。公司運作上軌道，客戶成為忠實「粉絲」，業務人員每天西裝革履、信心滿滿出門，這樣的朝氣與活力，希望能一直延續下去，讓富住通成為大高雄的傳奇，創富、安住、人生通達，也讓從業人員都能安身立命，藉由奮鬥找到美滿人生。

他定期跟好友群聚會，富住通二十年的口碑，建立了無數的客戶、老友、顧問、協力者、鄰居、同好，他會分門別類，固定每一、二個月作東，懷著感恩的心，擺下宴席，讓大家痛快暢飲紅酒，敘舊或分享近況、願景，彷彿回到那個高雄地區還是一大片農田曠野、藍天綠地的年代。

人步中年，就是逐漸返還的過程，身體上，逐漸返還大自然；精神上，逐漸返還本真；金錢上，則逐漸返還社會。

莊明昇依循這個節奏，生活上已不勉強自己，一切以自然為依歸，最喜歡打高爾夫球，但醉翁之意不在酒，在乎山水之間，尤其當開出一顆好球，落點遠在球道中二百五十碼外，所有煩惱彷彿被這顆球帶著呼嘯遠去，那種暢快淋漓，真是言語無法形容萬一。

喜歡做公益的他，除了每年參與澎湖縣清寒獎助學金贊助、因此獲頒「澎湖榮譽縣民」外，每年一定舉辦「富住通社服日」，鼓勵全體同仁一同捲起袖子參與社會服務；他希望藉著默默的付出，一點一滴喚起社會更多人的愛心。播種在他，但收割不一定要在他，這樣的結果就是他想要的；他認為，土地要用心加工，而且是善的加工，才會增值，這就是他對房地產的堅持，也是他對土地的許諾。

為了讓偏遠地區的學子有更好的就業機會，他不僅提供屏東科大學生獎學金，更提供固定工作名額給屏科大畢業生，甚至還在屏科大開班，教授房地產的相關知識與法規，跟高科大也有類似的合作關係。

他認為，人才就跟水庫一樣需要培養，不要只想著挖角或心存僥倖遇到千里馬，而是要像涵養水源般，從源頭養護，才能源源不絕為公司注入新的活力與創意，就算栽培後不為自己所用，至少也為社會留下了一顆待萌芽的好種子。

他也把公益概念導入公司體系，為了感謝員工辛勞付出，每五年送出一份黃金禮物給仍堅守崗位的同仁作為獎勵，原因無他，就是飲水思源，客戶跟員工是他一生最大的貴人，只有感謝再感謝。

高雄可以不一樣，也需要更多像莊明昇這樣，具有美學概念、堅持土地良善加工、及共享共榮願景的企業家，以宏觀視野，為高雄地產界增添新的發展與思考空間。

那些EMBA教會我的事

．經營企業首重誠信，土地成交金額動輒數千億，沒有讓客戶信賴的機制，沒有人會捧著委託上門。

．要對外誠信，先從內部做起；防止業務員互相爭奪委託案，或惡意破壞成交再自行介入，特別在公司內部設立了「評議委員會」，目的在於仲裁、接受申訴並衡平業績上的冤抑。

．企業要永續經營，順利接班很重要。讓富住通成為大高雄的傳奇，創富、安住、人生通達，也讓從業人員都能安身立命，藉由奮鬥找到美滿人生。

．主動介入經營，企圖讓商圈發展轉向美好，同時創造投資者、經營者、消費者三贏的局面。

．教育為人才之本，完整多元的教育訓練，讓同仁了解高端客群的需求，進而增加互動，培養成事業打拼伙伴。

．把公益概念導入公司體系，為了感謝員工的辛勞付出，每五年送出一份黃金禮物給仍堅守崗位的同仁作為獎勵，他認為，客戶跟員工是他一生最大的貴人，只有感謝再感謝。

．人才就跟水庫一樣需要培養，不要只想著挖角或心存僥倖遇到千里馬，而是要像涵養水源般，從源頭養護，才能源源不絕為公司注入新的活力與創意。

創造增值空間的地產魔法師

富住通商用不動產董事長 莊明昇

《誰是接班人》是川普當選美國總統之前，曾主持的熱門真人實境秀節目，到底該找誰來接班？是企業發展到一定時程後都要面臨的問題；二代接班比較能永保基業？還是專業經理人才能無私奉獻？等同於雞生蛋、蛋生雞的爭論，始終沒有定案。

奇異公司(ＧＥ)是個參考樣板，因為奇異從不空降CEO，而是企業內部自行考察培養，CEO候選人都會遭遇很多難題，董事會會觀察其是否能逢凶化吉，解決問題，甚至深入CEO候選人的家庭、社交活動，評估他是否是一個善盡家庭及社會義務的人；二○○一年...

【推薦序】築夢容易，堅持卻非常困難 / 陳世哲(本文作者現為國立中山大學管理學院院長)

這是我擔任中山大學管理學院院長的第三年，也是中山大學EMBA畢業生將他們畢生心血集結發表的第三本書，前兩年的書名分別是《傳承‧承傳》以及《平凡的力量》。前兩本書，在金石堂的銷售榜中，都曾進入書籍類前十大排行榜，可見這兩本書的影響力。

沒有例外，今年EMBA的第19屆畢業生，再度將他們在中山大學的所學出版書籍集結成冊，這次的書名為《築夢的堅持》，相信這本書必然又會在金石堂排行榜中拔得頭籌。這本書是由15位EMBA同學，把他們創業的故事，敘說如何追夢、進而把公司打造成15家的隱形冠軍。

我們都知道創業是一件非常困難的事情，而且也都是在摸索中一步一步的前進，其中失敗率更是高的驚人，這些同學，也是因為他們在創業中有一些疑問，有一些挫折，他們回到學校，與來自各行各業的同學互相切磋琢磨，解決實務難題，讓創業更加成功。

讀了這本書，有幾件事情，與讀者共同分享：第一，這本書涵蓋的創業行業非常廣，包括茶飲、醫美、數位電子、太陽能科技、建設、精密機械、第三方支付等。把這些不同產業的故事寫成書，讓大家閱讀，可以讓讀者吸收更廣闊的知識。中山大學EMBA學生的行業特質就是多元化，學生來自不同領域，互相分享，激盪過程產生很多大家意想不到的效果。透過這些不同產業的分享，讀者可以了解到他們EMBA這兩年學習的總彙整。

第二，本書是15個創業的故事，書中的創業的故事，看似平淡風清，但是仔細閱讀，可以了解到創業是一件非常難的事情，他們都曾經遇到過大起大落的風浪，他們也曾在低潮中，持續創新，讓公司持續成長。所以讀了這本書，讀者可以了解到創業的艱難，更重要的是，如何克服創立一家企業的困難是多麼不容易的事情。

最後，我想談談這本書的書名《築夢的堅持》，築夢是容易，但是要堅持是非常困難，15個EMBA同學的堅持，才能造就企業的持續成長以及發展。再者，高雄地區的產業跟台灣其他地區有些不同，高雄中小企業非常多，他們雖然不大，但是經營的努力卻是不比大企業來的遜色，他們有很多都是默默經營的「隱形冠軍」。

讀了這本書，寫作有如行雲流水，非常容易閱讀，但讀後也看到創業背後的心酸，再次推薦這本書，可以擴展我們的知識視野，對於有創業經驗與企業經營有興趣的人，值得一讀再讀。

【推薦序】築夢容易，堅持卻非常困難 / 陳世哲(本文作者現為國立中山大學管理學院院長)

這是我擔任中山大學管理學院院長的第三年，也是中山大學EMBA畢業生將他們畢生心血集結發表的第三本書，前兩年的書名分別是《傳承‧承傳》以及《平凡的力量》。前兩本書，在金石堂的銷售榜中，都曾進入書籍類前十大排行榜，可見這兩本書的影響力。

沒有例外，今年EMBA的第19屆畢業生，再度將他們在中山大學的所學出版書籍集結成冊，這次的書名為《築夢的堅持》，相信這本書必然又會在金石堂排行榜中拔得頭籌。這本書是由15位EMBA同學，把他們創業的故事...

第1章建立全球五金帝國的成吉思汗
鋐昇實業股份有限公司董事長黃文彬
「品牌定位綠海策略，以『物美價廉』的行銷策略深入全球市場。」
第2章創造增值空間的地產魔法師
富住通商用不動產董事長莊明昇
「人若精彩，天自安排。」
第3章勇奪國際設計大獎的世界品牌No.1
卡訊電子股份有限公司總經理洪誌臨
「沒有最好，只有更好。」
第4章打造眼科診所經營新思維
愛明眼科診所院長劉世琪
「不怕別人超越，只怕自己不進步。」
第5章堅持完美，躍昇美麗境界的良醫
蔡雅敏皮膚科診所院長蔡雅敏
「皮膚科醫學，是科學與藝術、醫療與專業的結合，偏一不可。」
第6章台灣遊戲登上國際的最佳推手
弘遠數位娛樂董事長謝淑芬
「做人如山，望萬物，而容萬物；做人似水，能進退，而知進退。」
第7章創辦連鎖飲料王國的商業奇才
圓石禪飲集團董事長楊紘璋
「創業除了堅持，還需要熱情，才能做好一件事。」
第8章瞄準新綠能時代藍海商機
大衛太陽能有限公司總經理陳鄭彥
「人生就像演一場戲，努力扮演好你的角色。」
第9章打響品牌締造銷售奇蹟
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「住在玻璃屋裡的人，不要對外丟石頭，把餅做大，讓利更重要。」
第10章點泥成金的先行者
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「利用變動，創造價值的變動。」
第11章堅持品質至上的贏家哲學
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「好的品管是不能做出好東西的，唯有好的製造才能做出高品質的東西」
第12章建築工人到建設老闆的奮鬥故事
國立建設有限公司董事長劉明輝
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第13章挑戰新金融支付版圖
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「放慢腳步，做好準備，機會會等你，不要急。」
第14章現代建築美學的全能住宅王
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第15章外商高階工程師翻轉創業成功
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「勇者無懼、勇往直前！」

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