你或許無法像有錢人一樣,
一棟一棟購屋當投資,一間一間炒房賺差價。
然而,買房子卻是大多數像你、像我一樣的小市民一輩子之中最大一筆投資、最重要一筆財富。
你應該相信,只要看準時機、選對產品,買到會增值的房子,那麼,是保障生活、累積財富的重要起點。
這本書是台灣最資深的房地產研展天王--太平洋資產管理公司總經理張欣民,
累積數十年市場經驗實力,要告訴你 怎樣買房會增值
在ECFA之後,兩岸關係大不同,尤其陸資、陸客來台,對台灣房地產的發展、市況影響,將是全新經驗,加上政府破天荒地快速通過「奢侈稅」課徵,想買房的小市民究竟該加快腳步,還是觀望比較好?
張欣民認為後ECFA,捷運沿線以及升格後的五是兩個應該最富有發展性,也是投資最可以關注的大面向,因此,他個別開闢專門的篇章討論,在這大面向下怎麼投資。
此外,很多人進場買房,面對各式各樣商品的類型,各有各的門道,怎麼選擇,該注意哪些要點,「老師級」的張欣民也特別一一細說分明其中的陷阱、秘訣。簡單來說,這本書由「張老師」現身指導,包含了五大重點,絕對是想買房投資應該手握一本的guide book!!
ˇ一定要看,投資買房會增值十大心法
ˇ絕對獨家,台灣房地產二十類產品買增值必懂竅門
ˇ保證最新,北到南、台灣新五都房市潛力探索
ˇ熱錢分析,掌握ECFA、陸資熱錢評價效應
章節試閱
第二十八堂課 工業住宅---民間平價住宅
張老師劃重點 購買工業住宅注意事項
○ 是屬於有法律爭議的產品
○ 房價較便宜,通常較正常住宅便宜1.5~2成
○ 市場轉手性較差
○ 房貸成數較低、房貸利率偏高
○ 房屋稅、地價稅和土增稅都適用自用住宅稅率
○ 水電費率與一般住宅一樣
○ 注意居住品質:周邊工廠產生的噪音和汙染
○ 建商或銷售人員有無誤導隱瞞
工業住宅是屬於一種特殊的不動產產品,這種產品很早就存在,只是近十年來由於產業外移、都市往外擴張,加上法令的修改,因此給了建商及地主一個讓土地再利用的機會,由於這類產品價格較便宜,市場銷售都不錯,地方政府雖然想讓這類違規產品就地合法,但中央機關還是不點頭,因此房屋市場上所謂的工業住宅仍處於妾身不明的狀態。
嚴格來講,工業住宅基本上是可分為合法工業住宅及違法工業住宅,前者都是位於政府興闢的工業區中,主要是要讓工業區員工有個就近的居住空間,最典型的例子就屬台北五股工業區了,在五權一路以東的區塊都是屬這類產品,在市場上也都可自由買賣,跟工業區外住宅沒有任何差別。
至於違法工業住宅產生的年代可以追溯到二、三十年前,民眾或建商在工業用地上蓋透天厝的情形早就存在,後來演變成興建廠辦大樓,但在法令限制下只有工業興辦者才可購買工業廠辦,實際上已經開始有人購買後違規當住家使用。
二○○二年內政部修正「都市計畫法台灣省施行細則」第一八條,放寬「一般商業設施」可以設在乙種工業區。此外,「建築技術規則」也不再限制單層最小單位面積必須在一五○平方公尺以上,同時取消廁所必須集中設置的規定,這一系列來自經濟發展共識、都計法令、建管法令的系列鬆綁,讓「乙工建案事務住宅」大量應運而生。
這些法令的鬆綁,讓「乙種工業區」的土地使用幾乎等於「商業區」,從此業者也堂而皇之的以「一般事務所」的名義,在乙工土地上大興土木,雖然是以一般事務所名義申請建照,但是從預售案名到現場接待中心到樣品屋,實際上都是在賣住宅產品,隨著二○○三年SARS之後房市快速上揚,工業住宅推案熱也達到歷史巔峰。
最近這一波的工業住宅銷售熱,建管單位似乎沒看見,只有公平會以不實廣告糾正或開罰業者,但仍然改變不了市場上工業住宅叫好又叫座的事實,建商及代銷都大撈一筆,購屋人也因買在相對低點,有些個案地段又不錯,住起來也不比一般住宅差,大家也都過著幸福快樂的日子。
按照都市計畫法的規定,工業區土地不得興建住宅,如作為非工業使用,即可以建築法第九十條「處六千元以上、三萬元以下罰鍰,並勒令停止使用」。但因市場推案量大、實際違法使用者眾,各地方政府從來沒有實質的處罰情事,公權力形同無物,因此在不違眾怒的情況下,台北縣政府時代提出一個解套之道,就是由建商或住戶以繳交代金的方式就地合法,一來解決違法使用的亂象,二來又可達到一定程度的社會公平正義,然而,這個方案被中央機關營建署給否決了,因此工業住宅又陷入違法違規的灰色地帶。
購買工業住宅注意事項
這裡所謂的工業住宅並不是不能買,因為只要取得政府核發的建照、使照的建築物都是合法的,不管是過去以廠房名義興建的工業住宅,還是近期的乙工事務所工業住宅,房屋本身都是合法的,其關鍵在於不能違規使用,所以若是屬於乙工事務所工業住宅,只要在房子依法設立公司,連政府官員都承認,根本沒有辦法做「違規使用」的查核。只要賣方「依法申請為事務所」,買方「依法設立公司登記」,實質使用就無從認定是否違法了,這是在無法就地合法之前,工業住宅「住戶」最好的自保方式。除此之外,買這類工業住宅還須注意以下事項:
1、 工業住宅是屬於有法律爭議的產品
工業住宅若無做工業或是一般事務所使用,就違反了都市計畫法、建築法等法令,會被罰款或是嚴重者會要求拆除,只是政府機關從未開罰就是了。
2、 房價較便宜,通常較正常住宅便宜一‧五至二成
雖然不少工業住宅個案規劃、建材、設備不輸一般住家,但因其土地成本低,所以房屋售價都比附近住宅區房子便宜,大約便宜個一‧五至二成,對於首購族群而言非常有吸引力,這也是工業住宅幾乎一推出就熱銷的主要原因。
3、 市場轉手性較差
儘管工業住宅有價格便宜的優勢,但是未來要轉手時難度也會比較高,因為它的合法性有問題,加上工業住宅個案一般戶數較多,也會因籌碼較不安定,而較難脫手。
4、 房貸成數較低、房貸利率偏高
工業住宅在金融機構眼中是屬於非正常住宅產品,從建商手頭買下之後,因為是整批分戶貸款,看在建商的面子,購屋者大多還能貸到正常的房貸成數,利率條件也不會太差。不過,若是第二手,房貸成數就會低人一等,但是房貸利率卻是高人一等,這也是工業住宅轉手性較差的原因之一。
5、 房屋稅、地價稅和土增稅都適用自用住宅稅率
根據財政部解釋令,只要是做自用住宅使用,工業住宅在稅賦上與一般住宅相同,房屋稅、地價稅和土地增值稅都可適用自用住宅優惠稅率,只要在戶籍遷入後向稅捐處申請即可,但要注意,若為無居住事實的空戶,可能就無法適用優惠稅率了。
6、 水電費率與一般住宅一樣
過去的傳統印象是,工業區因水電用量較住宅區大,因而計價費率會有不同。但實際上是,水費不分住宅或營業使用,而是依住戶申請的水管口徑大小,負擔不同的基本費。至於電費部分,只要是作為住家使用,乙工建案的電費一樣是以住家費率計算。這是很多民眾在考量工業住宅建案時,常會搞混的地方。
7、 注意居住品質:周邊工廠產生的噪音和汙染
很多工業住宅社區周邊還有工廠在運轉,因周邊混雜了工廠及辦公室、住家,可能會有噪音、空氣等污染,居住品質多少都會受到影響,日後房屋要脫手也比較有難度,購屋前要先實地了解。不過,「若周邊生活機能不錯、公共建設良好,交通條件又周全,房價還是有發展潛力的!
8、 建商或銷售人員有無誤導隱瞞
工業住宅建案常常會衍生許多糾紛,主要問題在於少數業者在銷售這類產品時,並未充分告知購屋者相關權利義務,甚至就是以一般住宅個案在賣,使消費者在無法察覺之下購入一項問題產品。
第二十八堂課 工業住宅---民間平價住宅
張老師劃重點 購買工業住宅注意事項
○ 是屬於有法律爭議的產品
○ 房價較便宜,通常較正常住宅便宜1.5~2成
○ 市場轉手性較差
○ 房貸成數較低、房貸利率偏高
○ 房屋稅、地價稅和土增稅都適用自用住宅稅率
○ 水電費率與一般住宅一樣
○ 注意居住品質:周邊工廠產生的噪音和汙染
○ 建商或銷售人員有無誤導隱瞞
工業住宅是屬於一種特殊的不動產產品,這種產品很早就存在,只是近十年來由於產業外移、都市往外擴張,加上法令的修改,因此給了建商及地主一個讓土地再利用的機會...
目錄
part one 張欣民開講─正確的投資觀念
第1堂課 房市投資10大心法
第2堂課 創造房屋投資價值10大撇步
第3堂課 買屋殺價10大絕招
第4堂課 如何避開奢侈稅10大步數
第5堂課 投資房產7大好處
第6堂課 投資房產4大模式
part two 沿著捷運投資─最佳保值捷徑
第7堂課 捷運住宅增值四部曲
第8堂課 捷運住宅投資必勝10大要訣
第9堂課 三環三線之已完工路線
第10堂課 三環三線之施工中路線
第11堂課 三環三線之規劃中路線
第12堂課 三環三線之未核定路線
第13堂課 信義線與松山線
第14堂課 台中捷運線(綠線)
part three 區段、區段、區段─五都房市新亮點
第15堂課 新五都時代房市大洗盤
第16堂課 台北市房市新亮點
第17堂課 新北市房市新亮點
第18堂課 大台中市房市新亮點
第19堂課 大台南市房市新亮點
第20堂課 大高雄市房市新亮點
part four 投資必看─各類房產投資門道
第21堂課 套房
第22堂課 別墅
第23堂課 酒店式公寓(商務出租住宅)
第24堂課 明星學區住宅
第25堂課 溫泉住宅
第26堂課 地上權住宅
第27堂課 工業住宅
第28堂課 商務中心
第29堂課 店面
第30堂課 水岸景觀住宅
part five 趨勢觀察─後ECFA與奢侈稅衝擊
第31堂課 後ECFA時代房市投資三部曲
第32堂課 合宜住宅及現代住宅---無殼蝸牛有春天
第33堂課 奢侈稅讓房地產業界學到了什麼?
第34堂課 奢侈稅對房市的可能衝擊?
part one 張欣民開講─正確的投資觀念
第1堂課 房市投資10大心法
第2堂課 創造房屋投資價值10大撇步
第3堂課 買屋殺價10大絕招
第4堂課 如何避開奢侈稅10大步數
第5堂課 投資房產7大好處
第6堂課 投資房產4大模式
part two 沿著捷運投資─最佳保值捷徑
第7堂課 捷運住宅增值四部曲
第8堂課 捷運住宅投資必勝10大要訣
第9堂課 三環三線之已完工路線
第10堂課 三環三線之施工中路線
第11堂課 三環三線之規劃中路線
第12堂課 三環三線之未核定路線
第13堂課 信義線與松山線
第14堂課 台中捷運線(綠線)
part...
購物須知
退換貨說明:
會員均享有10天的商品猶豫期(含例假日)。若您欲辦理退換貨,請於取得該商品10日內寄回。
辦理退換貨時,請保持商品全新狀態與完整包裝(商品本身、贈品、贈票、附件、內外包裝、保證書、隨貨文件等)一併寄回。若退回商品無法回復原狀者,可能影響退換貨權利之行使或須負擔部分費用。
訂購本商品前請務必詳閱退換貨原則。