處理不動產不可不知的刑事風險

名人推薦：推薦序
一目瞭然的搞笑法律工具書

我所寫的書，作家圈並不認可，因為只會用平易近人的普通話，來解釋房地產世界的黑暗，一點也不以文載道；地產圈更是嗤之以鼻，因為我只寫了黑心案例，但缺乏法律論述，一個盡的恐嚇大家。
所以書架上，還是需要一本房地產法律書，補強一下。
當然我們可以自己去翻六法全書，只可惜，這小小本天書寫的不夠精采，通通都是法條與註解，而看實務上的判例，根本也通通沒有解釋，那是給律師看的，不是給一般人看的。
律師寫的書也不是沒有看過，可是都太教科書，我們不要...

宣稱合法夾層屋之不實廣告，構成詐欺？

好安心建商負責人王董趁房價高漲，為了能夠多賣幾間房子，對於銷售之預售建案廣告，除了重金禮聘國外廣告公司拍攝宣傳廣告，並指示廣告宣傳文案為：「買房屋就是要買有多一層空間利用，讓您多賺一倍房價」、「讓您買一戶，就可以媲美買二戶之空間使用」、「小小一戶、享有媲美豪宅等級之魔術大空間」，王董甚至還指示銷售人員對於參觀預售屋時，對於上門詢問夾層屋施作是否合法之民眾，均一律保證建案完全合乎建築法規規定等銷售話語。客戶阿財伯參觀好安心建商銷售建案之預售屋、詢問現場銷售人員均保證一切合乎建築法規後，遂放心下訂相鄰的二戶，打算打通後可以和自己的子女一起住。不料交屋後，隔了幾個月，阿財伯竟接獲建管單位通知他新買的二戶，裡面關於夾層施作部分均屬於違建，將擇期前往拆除。阿財伯怒告好安心建商負責人王董涉嫌刑法第339條詐欺罪。請問，阿財伯對王董之提告，會不會成功呢？

問題爭點
我國房地產之銷售其中之一種方式為預售制。消費者購買前，並無實屋可供參考，僅能信賴建商提供之廣告、工地現場搭建之樣品屋等資訊，模擬或想像未來交屋時之資訊與狀況。而建商為了促進、刺激消費者購買之意願，往往使用誇大文字描述或精美之文案圖片，甚或指示現場銷售人員對於上門詢問之消費者，保證某某為（例如：夾層屋施作）合法。但若完工後之實屋與當時銷售時宣傳之廣告內容差異甚大，例如本案例中，建管機關認定夾層屋為違建，擇日將進行拆除等，即會引發爭議，建商是否會構成刑法第339條詐欺罪？

說明解析
依照我國刑法第339條規定:「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或併科一千元以下罰金（第一項）。以前項之方法得財產上之不法利益或使第三人得之者，亦同（第二項）。」而要構成詐欺罪名，必須要符合詐欺罪所要求之客觀與主觀兩要件:（一）客觀構成要件包括行為人施用詐術、相對人陷於錯誤、相對人因錯誤處分財產、處分財產使本人或第三人財產受損，詐騙者或第三人得到等額的利益；（二）主觀要件包括行為人有詐欺故意及不法所有的意圖。
而我國關於廣告之法律規範，主要規定於消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」、公平交易法第21條:「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵（第一項）。事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品，不得販賣、運送、輸送、輸出或輸入（第二項）。」我國法規已經課予企業經營者，有確保廣告與實品應為真實之義務，然縱然企業經營者之廣告內容不實，因消費者保護法以及公平交易法並無「刑罰」「罰則」，因此建商廣告內容縱然誇大不實，不當然即會構成刑法第339條詐欺罪。也就是說，廣告不實不能就馬上推論、認定，建商馬上會構成刑法詐欺罪，而是要看廣告不實的狀況及內容而定。
所謂「夾層」，指的是夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺，超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，其經依法核准建造者，即可登記產權。而實務上所謂之夾層屋（違法夾層），通常指建築業者常藉由申請樓板挑高設計，並於完工後擅自增設夾層違規使用，以逃避容積率管制，此種利用二次施工方式興建的夾層為「違法夾層」。而消費者購買預售屋時，如果發現廣告宣稱有夾層設置等用語，消費者可要求建商出示主管機關原核准建物設計之圖說內容，先查明「夾層」是否經有主管機關核准，已確保買到的房屋夾層設計屬於合法。又消費者簽定購屋契約時，如建商或銷售公司有提到，等到房屋領得使用執照後，建商針對「建物夾層設置」進行二次施工者，這就是俗稱違法之夾層屋。
而違法之夾層屋，若遭人舉報違建或日後遭建管單位查獲者，該夾層屋之屋主除了面臨拆除之命運外，因夾層屋多為建物完工後，建商利用二次施工方式完成夾層設置，如果二次施工不良，夾層屋還會危及整棟建物之結構安全，失財事小，影響住戶生命安全事大。所以消費者購買違法之夾層屋時，應審慎考慮，以免夾層設置遭人舉報、拆除事小，損及整棟建物結構安全可謂得不償失。
如果建商於廣告文案中使用「挑高三米六」、「魔術空間」等文字、搭配夾層圖片之廣告，並於建案現場由銷售人員向欲購買之消費者保證，夾層屋為合法，誘使消費者以高於市價購買預售屋（夾層屋一旦遭舉報違建拆除，勢必影響房屋交易價值，理性的消費者如果知道此事，不太可能花錢購買此種高風險之房屋、或是以『高於市場價格』購買未來有可能遭到舉報、拆除夾層風險之房屋）。如果消費者於不知所購買的房屋，內部夾層施作已經違反建築法令的狀況下，房屋於交屋後，日後遭人舉報違建或遭行政機關拆除該違法夾層之狀況，建商很可能會構成刑法第339條第1項詐欺取財罪。類此案例可參考台灣高等法院96年上易字第1077號刑事判決認定會構成詐欺取財罪判決，建商對於建案廣告宣傳的內容，應負注意義務，以免觸犯刑法。

法律小觀點
一、 雖然銷售廣告內容不實，不當然建商就一定構成刑法第339條詐欺罪名。惟本書建議，銷售預售屋廣告內容最好不要出現「保證合法」、「保證具備某某功能、某某效用」等字眼，以免未來成屋完工時，實際交屋狀況與宣傳廣告內容不符時，遭消費者提告刑事詐欺，衍生不必要之紛爭。
二、 此外，預售屋之廣告文案多以誇大描述方式，引誘消費者與建商締結買賣契約。但即便如此，建商若能將購買夾層屋後，可能面臨拆除之風險，事前告知消費者瞭解；而且建商出賣夾層屋之價金與市面上沒有夾層屋建案同類型之產品相比，價金沒有過高之情形、或是建商不把夾層施作額外計入房屋買賣價金內。即便消費者購買夾層屋事後遭建管單位拆除，我國司法實務通常會認為，既然建商事先已經告知消費者，建案夾層屋並非合法之夾層屋，而且買賣價金與市面上沒有夾層屋之建案相比，亦無過高之情事，此種糾紛為民事糾紛，而不構成刑法第339條詐欺罪，類此案例可參照臺灣高等法院95年上易字第1811號刑事判決意旨，可作為建商於廣告文案或現場銷售時之參考。

宣稱合法夾層屋之不實廣告，構成詐欺？

好安心建商負責人王董趁房價高漲，為了能夠多賣幾間房子，對於銷售之預售建案廣告，除了重金禮聘國外廣告公司拍攝宣傳廣告，並指示廣告宣傳文案為：「買房屋就是要買有多一層空間利用，讓您多賺一倍房價」、「讓您買一戶，就可以媲美買二戶之空間使用」、「小小一戶、享有媲美豪宅等級之魔術大空間」，王董甚至還指示銷售人員對於參觀預售屋時，對於上門詢問夾層屋施作是否合法之民眾，均一律保證建案完全合乎建築法規規定等銷售話語。客戶阿財伯參觀好安心建商銷售建案之預售屋、詢問現場銷售人...

自序

人的一生總是無法與不動產脫離關係，不動產在我們日常生活中往往扮演相當重要的角色，它可能是我們人生中夢寐以求的第一個安身立命的地方，也可能是下一個致富的投資標的，又或者是我們身後財產規劃中的一個重要部分…但不論如何，不動產對於我們的權益影響甚鉅這件事是不容質疑的。
個人在實務上處理許多不動產糾紛的過程中，發現到一般民眾在處理不動產事務上常常涉及諸多的刑事風險而不自知，大多是刑事訴追程序已兵臨城下時，才恍然大悟自己已涉嫌刑事責任；個人有幸承蒙僑光科技大學財經法律系徐志明教授應邀為全校教職員講授不動產專題課程，沒想到在處理不動產事務涉及之刑事風險課程中，意外獲得熱烈的迴響，又有感於市面上的書籍多著墨於民事法律關係方面的探討，鮮少相類似的書籍。基於以上種種因素，於是決定邀同一群志同道合的律師同學們，共同催生一本有關處理不動產事務涉及之刑事風險的書籍，俾供一般大眾的讀者對於該類的刑事風險能有進一步的認識，進而達到事先防範的效果。
本書在編排上蒐集了實務上常見的紛爭案例，並加以分門別類，以讓讀者容易查詢閱讀，在內容上則將難懂的法律問題改編成活潑有趣的小故事，再配合法院實務見解以深入淺出的說明加以介紹，讓讀者除了能以輕鬆愉快地心情進入法律的世界，瞭解小故事中涉及的法律風險外，也能一撇一般民眾對於法律給人晦澀難懂的刻板印象；在每個故事的結尾，則以律師的專業角度提供淺顯易懂的法律分析與建議，使讀者日後如有面臨類似案例狀況時，能儘早意識到刑事風險的存在，以免招致不必要的刑事訟累。
有時常常想身為一名律師，除了以自我的專業幫當事人解決紛爭外，是不是有機會在法律程序的前階段讓更多的人遠離刑事風險，並為社會略盡綿薄之力？！這本書的誕生正是一個很好的註解。在這本書撰寫的過程中，由衷地感謝顏邦峻律師、洪宗暉律師、蘇亦洵律師、劉佩瑋律師，徐黛美律師、邱怡伶律師、蔡瑜軒律師等7位夥伴的全力相挺，才有幸將個人的初衷轉化成這本書，這些夥伴除了分享個人辦案的實際案例外，在百忙之中還要蒐集其他常見實務案例，並盡心盡力地完成著作，實屬不易。另外，本書能順利付梓也要感謝五南出版社的蔡惠芝主編提供許多專業且寶貴的意見，讓本書能有系統地以嶄新的風貌呈現。本書其中內容或有思慮不週、意見謬誤之處，尚祈先進賢達不吝給予指正。
最後，謹將這本書獻給我摯愛的妻子淑惠及女兒子昀。

邱政勳

自序

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PART 1不動產買賣篇
PART 2不動產稅務篇
PART 3不動產租賃篇
PART 4不動產產權糾紛篇
PART 5不動產查封拍賣篇
PART 6公寓大廈篇
PART 7地政士、房屋仲介篇
PART 8其他篇

PART 1不動產買賣篇
PART 2不動產稅務篇
PART 3不動產租賃篇
PART 4不動產產權糾紛篇
PART 5不動產查封拍賣篇
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