除了住宿，風格民宿還要給客人夢想！
開業之前的必修課
從夢想出發‧打造自己的創業提案
大多人都說：「人類，因夢想而偉大。」然而，在這裡我們要說：「成功的民宿老闆，以夢想為起點。」
為夢想堅持到底的動力
創業，不是件容易的事，從一開始的規劃到實際執行和成果的檢驗，這一整個過程，光是在腦海中虛擬演練一遍，就能發現其中遇到的關卡可說是困難重重。創業，不但需要起步的衝動，也需要面對與克服挫折的勇氣。當然，民宿創業也不例外，甚至面臨到的困難與挫折將會更為艱鉅。
在創業的路上，沒有所謂的高低階，每個人都是從零開始，會產生成功或是失敗的分歧，第一個要件就是「堅持到底的動力」，每一個創業者都無法只憑一招半式走進創業這一條路，甚至要有校長兼撞鐘的覺悟。然而，民宿創業比起其他行業更是要集設計、行銷、財務、服務、建築、管理等技巧都要能精通並且系統化，並且日復一日，不斷鞭策自己朝著夢想向前走，如果僅僅只是靠「賺錢」這個目的是沒有辦法持久的，必須要仰賴更大的動力－「夢想」。
夢想‧決定你蓋的是民宿還是日租套房
許多人都曾經問過這樣的問題：「民宿跟旅館的差別在哪裡？」撇除在規模以及法規上的差異，若說「旅館」是標準化與一致性大量生產下的產物，那麼「民宿」，就是獨一無二，強調獨特性與客製化的精品；最重要在於民宿是民宿主人結合夢想與人生體驗的結晶。
要走上民宿創業之路，最重要的在於「你的夢想在哪裡？」
民宿創業與其他類型創業最大的不同點在於，其他的創業方式，夢想是最終目的，但在民宿創業中，每一個計劃、方向代表著你的夢想，不論是建築外觀、裝潢細節甚至是服務流程，都必須以「夢想」為核心去延伸與發展，如果除去「夢想」這一點，民宿姑且只能稱作日租套房。
如何將夢想與民宿創業二者緊緊連結，我們可以利用管理學上的5W1H﹝原因（WHY）、對象（WHAT）、地點（WHERE）、時間（WHEN）、人員（WHO）、方法（HOW）﹞分析法，來為你的夢想打造出基本雛形，完成你的創業提案。
民宿創業的入門條件：
條件一：莫忘初心
民宿的建造跟行銷要回到夢想本身，才能真實的傳遞其中的故事並凸顯民宿特色。
條件二：實現夢想的覺悟
用心付出、培養，堅持，有了勢在必行的覺悟，才能步上創業這條路。
條件三：時時檢視自己的夢想
當感覺自己無法堅持下去或茫然時，重新檢視你的夢想，確認自己在做的事情與夢想之間是不是有差距。
條件四：堅持到底的勇氣
創業路迢迢，要面對的挫折與困難重重，要具備兵來將擋，水來土淹的豁達勇氣，才能夠繼續堅持下去。
選地停•看•聽
選地大學問
「好的開始是成功的一半。」這句話中的＂一半＂之於民宿創業者來說，莫過於是地點的選擇。除了透過自然的美景賦予住客度假的樂趣外，也能創造更多的感動體驗。李育奇設計師建議在選地上一定要把握以下三個大原則：
原則一：建地、建物要符合法規
一般購屋者在購買建築物時，多會關注周邊景觀、座落區位、生活機能等判斷基準相同，民宿建築的立地挑選，更因做為公眾使用而需關注建物相關的安全評估，而格外留意於如何趨吉避凶，諸如地點選定、基地瞭解等等，不但是挑選民宿建築所在位置必須掌握的先決條件，也可避免資本消耗。此外，由於農地所興建的最大基層面積不得超過農業用地的百分之十，所以雖然購買200坪農地就能興建20坪的建築物，但空間量與民宿經營規模得以相互對應而不致虧本，也是在挑選土地前需建立的基本判斷。常理而言，由於民宿主要利潤來自於假日入住所得，所以當然5間以下房間的民宿看似可以規避許多法令管理規章，且得免於開立發票，卻也同時受到房間數量的限制，導致投資者的回本速度也相對較慢，所以在人力與財力的雙重考量下，建議初投入民宿市場的投資者，仍以5∼10間房間的規模所需為宜。
原則二：土地用途要注意
創業者在購買土地時，除了前述區位、環境、交通、價格等基本考量外，實際面向來說亦需是否座落於住宅或商業區段內，以免造成購買後卻不能開設民宿的狀況。此外還需留意土地本身狀態，是否為建管單位所轄的「畸零地」、農業局所轄的「山坡地」、地政單位所轄的「道路預定地」、工務局所轄的「法定空地保留地」或原子能委員會管轄的「輻射屋」等等，以免將來發生土地成交後卻無法施工、建築物因天災受損，或無法安心入住等情事。
原則三：土質地形是關鍵
另外若挑選座落於容易發生水患的「低窪地」，建議也多徵詢周邊居民，以瞭解周邊區位內是否容易淹水，或土質是否較鬆軟等地質問題，以免造成將來投資風險。如果若已經購買土地，則建議應於建築興建前先增加土質改良工程費用，或透過其他改善工程挹注，以確保建物安全性。
不宜購買的土地類型
擁有豐富選地、買地經驗的蔡達寬建築師，將不適宜購買的NG土地分為以下五大項：
NG1：不能蓋建物的土地
農地風險高，在購買上還是以建地為佳。許多民宿主人都以為買農地蓋農舍，就可以把農舍變民宿了！但是農舍起造人必須擁有農夫資格才能申請建造，且隨農舍所在地之不同，而有不同的建蔽率和容積率，在後續成本及手續上，比建地來得複雜。另外有些土地的所在位置景致優美，幾乎無遭人為破壞過，但此類土地很有可能是國有林地或保安林地，這類地目雖然可以交易，卻完全不能建造屋舍、禁止開發在購買前一定要注意。
NG2：需做水土管控的土地
有些山坡地或是被劃定為水土保持區域的土地，相對需要投資較高成本在解決水土保持問題。而田地、靠海的土地缺乏地耐力，都有地下水位高，容易下陷的問題，透過土質鑽探，這類型的土地最好避免購買，否則易造成地下工程費用高於地上建物的問題，更甚者，當颱風與地震發生時，可能會造成無可彌補的災害。
NG3：需要花費時間的土地
如果基地位在於農田的灌溉水圳旁，農田水利會對於民宿的污染物排放管制會較嚴格，須取得搭排證明，相對需花時間成本。盡量購買格局方正的土地，不方正的基地容易產生畸零角落，若為了擁有方正的建築格局，就必須犧牲建物面積，放棄畸零區域，但若想充分使用畸零地，則又必須與鄰居協調合作，反而浪費時間與力氣。「裡地」是指沒有連接建築線指定道路的土地，同樣需與鄰居協調進出動線，在時間就是金錢的前提下，民宿主人實在無多餘時間協調。
NG4：周邊環境不佳的土地
有一些民宿主人在選地時沒有實際從交流道開車走過，沒發現看似不遠的路途，卻要翻山越嶺或在左彎右拐的田中小路中迷路，讓遊客費盡千心萬苦找到民宿時，早已沒有遊玩的興致，所以蔡達寬建築師建議民宿選地時，要考量到與交流道距離的問題。然而，選擇大馬路旁的土地就是正確的答案嗎？蔡達寬建築師表示， 因為鄉鎮的主要幹道一到夜晚就是砂石車和貨車出沒的時間，隆隆車聲第一時間傳到民宿裡，讓睡眠品質大打折扣，最好是選在主要道路的次要道路上，而且也不可靠主要道路太近才好。同樣的問題也發生在機場附近或位於航空城的土地，應考慮有頻繁的飛機起落，其噪音可能迫使你需要增加隔音的預算，也無法營造使人放鬆的戶外自然氛圍。
而獨立在田園中央的土地一年則是要面對二次毒氣問題，台灣的稻田一年收成兩次，也就表示會噴灑農藥兩次，如果你的民宿在田中央又剛好位於下風處，那麼空氣污染問題就要特別注意。
最後，也是為大多人最為避諱就是大片的墳墓區塊，任何人都不會買看得到墓地的土地當民宿，但蔡達寬建築師提醒，民宿附近也是遊客可能騎腳踏車出遊的範圍，所以遊客會經過的路線也要考慮景致，避免選擇附近有大面積墓地的土地。
NG5：細節不佳的土地
有些民宿為了爭取好視野，會開窗面向大海，蔡達寬建築師提醒，台灣東北角的方位會有東北季風，若面朝此方位，肯定又濕又冷，以台灣東部民宿為例，面向東南邊看海為佳。而選擇在山坡地，最好選擇南方的向陽面，北方的向陰面容易潮濕。
另外就是與地相鄰的景觀，四周是否有水塔、電塔、廟宇、墓地等影響視野的障礙物，當然就不是很好的選擇，然而，與山為林，與河為伴，有山有水的民宿似乎十分理想，但潛在危險就是淹水和土石流，蔡達寬建築師建議可觀察低窪道路兩旁的牆面，是不是有積水過的痕跡，藉此判斷是否會淹水。
選地觀察重點
經過206南台灣大地震後，土地液化的問題浮上檯面，建地安全的重要性是不能忽視的重點，創業者在選地上，可以掌握三個基本地形觀察重點：
近山不連山，鄰水不靠水
為了美好的視野，民宿在區位的選擇上當然以具有美景為主，在挑選美景時，務必注意自己的建物一定要與河岸保持適當距離，避免因河水沖刷造成地基淘空；而坐擁山景時，務必注意與山坡保持距離，並避免直接蓋在坡地上，一方面避免坍塌，另一方面也避免邊坡滑動或巨石鬆動，衝毀建物。
留意土地邊坡與河川走向
選擇購買山坡土地時，可以先觀察附近的路面、排水溝、岩層等是否有大裂縫，如果有過大或是明顯的裂痕，很有可能是邊坡滑移的徵兆。
地質報告
在選定地點之前，委託專業技師進行地質鑽探，分析建地的地質結構，一方面確認地質的穩定性，另一方面也可確認土地是否有地下水位高，容易下陷的問題。
選擇你的工作夥伴
傳遞美的生活體驗
民宿，提供的不只是住宿，而是將民宿主人的生活體驗、美感分享給他人，在過去，民宿被認為是難以被承襲或是擴張的行業，然而，現在許多成功的案例告訴我們，只要選擇對的工作夥伴，民宿，不但可以繼續傳承，更可以連鎖擴張。
民宿，不只是將民宿主人的夢想具體化；有時候，民宿之所以成功，並非因為外在的裝潢或是地點，是在於民宿主人的魅力，然而，對的人該有什麼樣的條件？其實並沒有絕對準確的準則，但是，有些基本特質與條件是一定要具備的：
對服務抱持著熱情
在服務業中，最需要的技能不在於學歷或能力，而是保持熱情。經營民宿後每天都有許多的例行工作，突發狀況更是常常發生，長期下來，熱情很快地就會燃燒殆盡。如果只是靠休息充電來維持熱情是緩不濟急的，最重要的是能夠享受服務的過程，從服務他人的互動中，得感受到能量與快樂，才能讓熱情長存。
隨時保持正面樂觀的想法
從事服務業必須將個人的情緒拋在腦後，以專業、熱誠的態度接待每位客人，日本服務業有句名言：「客人是你接待的其中之一，你卻是客人的唯一。」來說明服務重要性，一定要樂觀正面的看待工作，才能以最佳的情緒和表現，發自內心樂於接待客人。
柔軟的身段
民宿與旅館一樣，服務就是商品本身，在每個一細節上提供給客人細膩的服務精神，與客人的每一個互動都是服務，也是創造口碑的機會，帶著一顆樂於服務的心與柔軟的身分來面對各式各樣的客人，才能無往不利。
具備體力耐力
民宿工作常常需要每間房間走透透，不論是迎接客人、協助提行李、打掃整理，都需要耗費龐大的體力，良好的體力與耐力是從事民宿工作的必要條件之一。
打造自己的招待之道
在過去，由於民宿與民宿主人密不可分的關係，被界定為無法擴張化的產業，然而，這個概念已經被打破，透過打造良好的文化氛圍與教育訓練，一樣能將民宿主人的理念做傳承，如何打造自己的招待之道，有下列五個原則：
原則一：不跟客人說No
日本著名的加賀屋旅館有一條服務的通則：「絕對不能跟客人說『不可能』、『不知道』、『不懂』、『沒辦法』」，不論是合理或不合理的要求，客人所要的只是你對他的重視，如果在第一時間拒絕對方，不但讓客人感到不被重視，同時也放棄了服務客人建立口碑的機會。
原則一：不跟客人說No
日本著名的加賀屋旅館有一條服務的通則：「絕對不能跟客人說『不可能』、『不知道』、『不懂』、『沒辦法』」，不論是合理或不合理的要求，客人所要的只是你對他的重視，如果在第一時間拒絕對方，不但讓客人感到不被重視，同時也放棄了服務客人建立口碑的機會。
原則三：抱怨的客人才是買貨人
對於服務業來說，最可怕的不是客訴的客人，而是一語不發，漠然地離開的客人。前者是還願意給機會做改善，並期待你有所回應與互動。後者則是已經失望到連抱怨都不想抱怨，連下次光臨的機會都不給，更可怕的是從客人傳出去的口碑，是無可挽回的損害。
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