千年房市：古人安心成家方案

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歷史之所以迷人，在於人最好奇與關心的是人類本身，且從認識別人的故事中，好像可以找出自己未來的方向。所以，一位善於說故事的人，不要只...

成三破二――房地產經紀人的報酬

《四世同堂》裡面有位金三爺，住在北京，自由職業，不種田，不做官，也不是工人，每天跑東跑西，給賣房的找買主，給買房的找賣主，買賣完成，他拿佣金，近似房產經紀人。用老舍話講：「當他立在高處的時候，他似乎看不見西山和北山，也看不見那黃瓦與綠瓦的宮殿，而只看見那灰色的，一壟一壟的，屋頂上的瓦。那便是他的田，他的貨物。有他在中間，賣房子的與買房子的便會把房契換了手，而他得到成三破二的報酬。」
什麼是「成三破二的報酬」呢？
百花文藝出版社一九七九年版的《四世同堂》標有注釋，說那是舊社會買賣房地產的陋規，買方付房款的百分之三，賣方付房款的百分之二，給經紀人做報酬。這話大致沒錯，只是圖省事，沒說清什麼叫「成」，什麼叫「破」。「舊社會買賣房地產的陋規」也是文革語氣——別人幫你成了買賣，你給人家錢，屬於市場規則，跟「舊社會」和「陋規」什麼的根本扯不上嘛，譬如現在是新社會，您讓房屋仲介幫您買套房，不也照樣要掏錢嗎？
「成」和「破」不難解釋。過去中國人講究祖業代傳，自家的房子無論如何不能賣，賣了就是破家；別人家的房子無論如何要買過來，買了就是成材。所以，「破」就指代賣房的人，「成」就指代買房的人。現在的開發商得慶幸自己沒有生在民國，不然就數他們最「破」，因為他們賣房最多。
在民國時期的房產交易中，還有跟「成」和「破」非常近似的一套詞兒，那就是「興」和「敗」。比如福建閩清，經紀人也是取房款的百分之五做佣金，其中百分之三由買方出，百分之二由賣方出，當地稱之為「興三敗二」。很明顯，「興」是指買方，「敗」是指賣方，解釋同前。
「成三破二」也好，「興三敗二」也罷，房產經紀人的佣金比率都是百分之五，這部分佣金也都是由買賣雙方分攤。相似地，台灣今天房仲抽成依規定不得超過百分之六，一般來說都是賣方出得比買方來得高，例如向賣方收取百分之四，向買方收取百分之一到二的報酬。
不過，民國那麼大，「成三破二」和「興三敗二」也只是在北京和福建等個別地方流行，跳出北京和福建，可能又是一套規矩。例如江西南昌，人們通過經紀人買地，要付百分之三的佣金，通過經紀人買房，則要付百分之四的佣金。而不管是買地還是買房，都是買家一方付錢，這在當時叫做「田三屋四」。


賣房先問親鄰

〈宋朝購房流程〉和〈一份契約裡的元代房政〉等文章都曾提到，當你想賣房子時，有三種人可以限制你，一是族人，他們說我賣房敗家，給同族同宗的人丟臉；二是四鄰，他們一直跟我處街坊，好像不捨得忠厚誠懇的老鄰居李小二被一個陌生人所代替；三是租我房子的房客，他們似乎是怕新房東一來就要上調房租。其實，這些都不是原因，真正的原因是法律，法律給了他們限制我賣房的權利。
宋太祖時期（九六○－九七六）有明文規定：「應典賣倚當物業，先問房親，房親不要，問四鄰，四鄰不要，他人並得交易。」這是給了族人優先購買權，讓我賣房時必須徵求族人的同意。
宋太宗時期（九七六－九九七）又有明文規定：「據全業所至之鄰皆須一一遍問，候四鄰不要，方得與外人交易。」這是給了四鄰優先購買權，讓我賣房時必須徵求四鄰的同意。
宋仁宗時期（一○二三－一○六三）再追加一條：「戶絕莊田檢覆估價，曉示見佃戶依價納錢，竭產買充永業，或見佃戶無力，即問地鄰，地鄰不要，方許無產業中等已下戶全戶收買。」又給了房客、佃戶們優先購買權，我賣房也要徵求他們的同意。
到了元朝，也有法律規定：「凡典賣房舍，須立問賬，先問房親，次及四鄰，不願者畫字，願者批價。」按照上述法律，我要列個「問賬」（到元代又叫「問貼」），寫明我想賣房的理由，以及想賣多少錢，先交給三叔二伯、九弟八哥他們，問這些族人是否樂意買我的房，如果他們都說「No」，再拿著問賬去找隔壁王大爺和對門張大媽，如果他們也搖頭，再找租我房子的房客們開個會，問問他們是否願買（如果他們願意買就在紙上報價，這叫「批價」）。總而言之，我必須讓問賬上密密麻麻列滿大家的簽名（這叫「畫字」），才有權把房子賣給別人，否則就是違法，族人、四鄰以及房客們就有可能去舉報我。這樣折騰你，當然是不想讓你隨便賣房的意思。
不讓市民隨便賣房，是為了維護宗族利益。您知道，過去的宗族勢力是非常強大的，你的房子表面上歸你所有，實際上連你本人和你的房子在內，都是宗族的一部分，你的每一個族人都有幫你做決定的權利，也都有優先買你房子的權利。
每一條法律出現之後，都能限制一些人，也總會有一些人找到它的漏洞。比方說，您最近缺錢，想賣房子，按照法律程序，您立了一份問賬，問賬上寫的價錢是四十萬，而隔壁王大媽想花三十萬買您那套房子，您當然不賣，王大媽就採用拖的辦法，她老人家既不畫字，也不批價，讓您乾著急。這時候您只有這麼幾條路可走了：
一、忍痛割愛，吃個悶虧，把房子三十萬賣給王大媽；
二、置些禮物，晚上給王大媽送過去，請她儘快畫字或批價；
三、抓起殺豬刀直奔王家，用武力解決問題。
第一條路太吃虧，第三條路太危險，十有八九，您會走第二條路，拎上桂格活靈芝去求王大媽，低三下四對她說：「大媽您就高高手，受累把問賬簽了吧。」
不瞞您說，這種荒誕場景在元朝屢見不鮮。所以到了幾十年後，重新修訂的元代法典《大元通制•戶婚》又收錄了一條更爲人性的法律：
諸典質田宅，須從尊長畫押、給據、立賬，歷問有限房親及鄰人、典主，不願易者限十日批退，違限不批退者笞一十七。願者限十五日議價，立契成交。違限不酬價者笞二十七，任便交易。親鄰、典主故相邀阻，需求書字錢物者笞二十七。
按照這條法律的規定，王大媽如果一直拖着，超過十天還不畫字，官府會打她十七小板。如果她趁機向您索要禮品，官府會打她二十七小板。您看，這樣就合理多了。


「找」房款

今天買東西，標價八十，給人一百，對方收了錢，會找您二十。在這裡，「找」是找零的意思。精確點兒說，就是賣方把超出商品價值的那部分貨款退還給買方。
過去賣東西，標價一百，人給八十，一咬牙，賣了，隨後又覺得虧，喊住買家，讓他再掏二十。這種行為在清朝也叫「找」，不過不是找零，而是找要。精確點說，就是賣方向買方追討一部分貨款，以補足商品價值。
可見同一個「找」，古今涵義大不同，在今天是「損有餘」，在過去卻是「補不足」。不信您翻《康熙字典》，這本過去的書給「找」釋義，裡面四個字寫得分明：補不足也。
當然，不敢說「找」在過去一定就是指「補不足」，但至少在清朝的不動產交易中，這個字有「補不足」的意思。有例為證：
康熙六十年（一七二一），江蘇省武進縣居民劉文龍以七兩紋銀的價格賣了一畝八分地，八年後，劉某說「原價輕淺」，又委託仲介向買主「找」了一兩紋銀。咸豐元年（一八五一）六月，浙江省山陰縣居民高宗華以十八塊大洋的價格賣了六分地，三個月後，高某說「契內價銀不足」，又委託仲介向買主「找」了七塊大洋。道光年間（一八二一－一八五○），浙江省蕭山縣居民王某賣掉自住堂屋一間和閣樓一座，後來王某去世，其妻莫某和兒子王本智認為當時賣得太便宜，「契價不足」，又委託仲介向買主「找」了三十五兩紋銀。
上述事例並不是精心挑選出來的，如果您留心明、清兩代和民國時期江南地區的不動產交易紀錄，就會發現「找」這個字在契約裡簡直俯拾皆是。換言之，賣方在交易完成後再次索要價款的現象很普遍。
如果在今天，您從開發商手裡買了一套新房，或者從某個業主那裡買了一套舊房，只要您如數把合約上約定的房款給了賣方，只要你們順利過了戶，那麼就代表交易已經完成了，回頭等您住進去，覺得買虧了也好，占便宜了也罷，我猜您都不會去找賣方索還一部分房款（除非那房存在品質問題），當然更加不可能再給賣方加錢—哪怕他們嚷嚷著「原價輕淺」，抑或以「契價不足」的理由起訴您。事實上，即便他們起訴，法院也不會受理，現代法律只要求賣方找零，而不支援任何人在交易完成後再加收價款。
可是， 清朝的法律跟現在不一樣， 當時政府明文規定， 允許賣方「憑中公估找貼一次」，也就是說，即便雙方已經過了戶，只要後來的市場價高於原來的交易價，賣方就還可以再讓買方掏一次錢。這條法律不太合理，也沒什麼現實意義，但我總覺得它在清朝可以抑制炒房，假如當時就流行炒房的話。

成三破二――房地產經紀人的報酬

《四世同堂》裡面有位金三爺，住在北京，自由職業，不種田，不做官，也不是工人，每天跑東跑西，給賣房的找買主，給買房的找賣主，買賣完成，他拿佣金，近似房產經紀人。用老舍話講：「當他立在高處的時候，他似乎看不見西山和北山，也看不見那黃瓦與綠瓦的宮殿，而只看見那灰色的，一壟一壟的，屋頂上的瓦。那便是他的田，他的貨物。有他在中間，賣房子的與買房子的便會把房契換了手，而他得到成三破二的報酬。」
什麼是「成三破二的報酬」呢？
百花文藝出版社一九七九年版的《四世同堂》標有注釋，說...

第一篇 建造與開發

第一章 一次徵收土地事件
第二章 元豐六年的拆遷補償
第三章 宋朝的環評
第四章 太監包工
第五章 浮報數額
第六章 房子齊步走
第七章 北魏第一高樓
第八章 個性的房，手工的鞋
第九章 水邊的商鋪
第十章 用念力完成開發
第十一章 在元朝自主建房
第十二章 唐代巨賈竇乂的經商之道
第十三章 擇日動工


第二篇 房市也瘋狂

第一章 西周土地有多便宜？
第二章 漢代居延的超低房價
第三章 南北朝的高房價
第四章 陳仲躬買房——大唐房屋交易
第五章 宋朝購房流程
第六章 宋朝房奴問題
第七章 蘇轍買房記
第八章 宋朝人怎樣用房子賺錢
第九章 元朝的地價和工資
第十章 明朝成化八年租售比
第十一章 弘治朝集資購房事件
第十二章 集體躁狂的嘉靖樓市
第十三章 從《金瓶梅》看明代房市
第十四章 從《紅樓夢》看清代房市
第十五章 明末清初上海的土地交易
第十六章 清朝小户型
第十七章 回到民國去買房
第十八章 誰堵了房市的下水管
第十九章 想做房奴而不得
第二十章 題門貼——南北朝的房屋廣告
第二十一章 從《儒林外史》看貸款買房
第二十二章 出典、活賣與抵當
第二十三章 「找」房款
第二十四章 成三破二——房地產經紀人的報酬
第二十五章 練氣功和買房子
第二十六章 頭陀苦行與不買房運動
第二十七章 借房等死


第三篇 租房時代

第一章 在唐朝租房
第二章 在《水滸》裡租房
第三章 帝制時代的廉租房
第四章 宋朝住房自有率
第五章 官員租房
第六章 公房出租
第七章 公房租金及其去向
第八章 蘇軾來信――房租減免
第九章 租房先給謝禮
第十章 典不到的河房
第十一章 二房東的小竹筒
第十二章 寧羨房東不羨仙
第十三章 咱們房東有力量
第十四章 有多少才子佳人都成了房東


第四篇 住房政策

第一章 西周售房合同
第二章 漢代也有財產税
第三章 西漢初年人人有房？
第四章 懸錢立券，家園豁免──南北朝的抵押貸款
第五章 唐代的土地公有制：均田法
第六章 宋朝的售房合同
第七章 宋朝的住房救濟
第八章 一份契約裡的元代房政
第九章 房產估價在元明
第十章 明太祖的國六條
第十一章 萬曆年間買房過户
第十二章 萬曆年間的房價很便宜？
第十三章 雍正版售房合同
第十四章 帝國的契税
第十五章 利瑪竇繳契税
第十六章 田宅充公
第十七章 賜宅
第十八章 鱉過橋──國營不動產
第十九章 千年房屋税
第二十章 當第二套房成為時尚
第二十一章 最牛是房牙
第二十二章 捆住房子
第二十三章 賣房不破租賃
第二十四章 公設比
第二十五章 賣房先問親鄰
第二十六章 親房帖
第二十七章 當鋪與房貸
第二十八章 丢了合約，没了權證
第二十九章 分割避税
第三十章 受災戶補助
第三十一章 Faculty Tax
第三十二章 愛護公物
第三十三章 鐵打的衙門流水的官
第三十四章 星級衙門


第五篇 居住環境

第一章 蛆缸裡居住
第二章 樹上的禪師
第三章 外城的衛生
第四章 騎黄馬戴口罩
第五章 跟著房子去旅行
第六章 從城市農業到社區農業
第七章 肥遯――隱居的條件
第八章 萬曆復活
第九章 當居住變成賽跑


第六篇 家居生活

第一章 天子坐明堂
第二章 五畝之宅（附開心農場）
第三章 桃花島，燕子塢：《射鵰英雄傳》的居家環境
第四章 從平房到樓房
第五章 城居地主
第六章 元代四種小户型
第七章 那些羞澀的豪宅
第八章 大觀園有多大
第九章 左青龍右白虎
第十章 男人在左，女人在右
第十一章 嵇康的辯術
第十二章 住在木桶裡
第十三章 隔牆有耳
第十四章 演A片的貓和當搬運工的狗
第十五章 我的廁所我做主
第十六章 當馬桶代替廁所
第十七章 李赤的坐便器
第十八章 墨子的衛生間
第十九章 合作取暖
第二十章 和尚不出家
第二十一章 駙馬爺上夜班
第二十二章 伏藏：古人的藏寶處
第二十三章 天國裡的豪宅
第二十四章 給死人辦證
第二十五章 清宫無蚊帳


第七篇 裝潢設計

第一章 大唐居家裝潢流行色
第二章 芥子園裝潢問題
第三章 中庭的植物
第四章 有關梁山的聲學改造

第一篇 建造與開發

第一章 一次徵收土地事件
第二章 元豐六年的拆遷補償
第三章 宋朝的環評
第四章 太監包工
第五章 浮報數額
第六章 房子齊步走
第七章 北魏第一高樓
第八章 個性的房，手工的鞋
第九章 水邊的商鋪
第十章 用念力完成開發
第十一章 在元朝自主建房
第十二章 唐代巨賈竇乂的經商之道
第十三章 擇日動工


第二篇 房市也瘋狂

第一章 西周土地有多便宜？
第二章 漢代居延的超低房價
第三章 南北朝的高房價
第四章 陳仲躬買房——大唐房屋交易
第五章 宋朝購房流程
第六章 宋朝房奴問題
第七章 蘇...