第一章 看屋作功課
人生如有百歲，五十歲是半百，也是上半生和下半生的分水嶺，上半生有許多人都在工作上獲得成就，下半生處於休息的退休狀態。我剛好相反，我的上半生婚姻受挫、工作抑鬱，還好上帝眷顧，五十歲時，我買了新式豪宅，自此改變了居住品質、開啟事業，也享受親情，所以我的人生上半生精采，下半生更精采，比起一般退休族而言，我是得了雙倍的人生。大家一定沒想到換屋會造成這麼大的影響，現在我就來分享一下自己的經驗。
我是三十一歲離婚，獨自帶兩個兒子長大，當了十四年單親媽媽，四十五歲再婚，老公是公務員，也是單親爸爸，也有兩個兒子，我們各自有一個房子，他是三十坪在信義區華廈，我是四十五坪在木柵區公寓。因為他的孩子都上大學了，我的小兒子剛上高中，所以老公來木柵跟我們住，他的兒子住在他的房子。
會興起換屋念頭，最主要的原因是我有「團圓宅」的夢想，我的娘家在彰化有一個大別墅，家族團圓時的歡樂氣氛經常縈繞在我腦中，我想複製這個經歷。特別是現在上帝給我一個大家庭，所以我更希望一家六口都能住在一起，即使無法住在一起，也要有個全家都坐得下的團圓餐廳。因此再婚之後，我就開始看房子，準備換屋。
剛開始，我不希望退休後負債，所以我想找約兩千多萬元的郊區別墅，不過這樣的物件通常都是地點很偏僻或很老舊，因此，看屋三年都沒找到滿意的房子。不過，看屋三年是作功課，沒有經過這段時間的學習，我可能不知道自己真正需要什麼房子。這個學習跟學數學、英文一樣重要，需要時間。所以如果你心中有了「換屋」的念頭，一定要開始展開「看屋」的學習過程。
在這三年中，我發現以下幾個心得：
1. 別墅不適合養老：通常別墅都在郊區，生活機能不佳，出入都要開車，而且大部分沒有無障礙空間，即使是電梯別墅，從室內要推輪椅到車上，還是需要一番周折。新式豪宅大樓有物業管理、完善無障礙空間，較適合養老。
2. 停車問題要想好：我曾經看過一個別墅，停車場在戶外的另一區，當天剛好下雨，我們要上上下下走一段戶外階梯才到停車場，試想如果從大賣場買許多東西回家，要怎麼把東西搬回家？還有，停車位要買幾個才夠用？因為住在公寓房子二十五年，飽受沒停車位之苦，所以我覺得我們家至少要四個車位才夠用，因為即使未來兒子不跟我們住，他們也會回家看我們、跟我們吃飯，如果停車成為障礙，他們回家看我們的機會就會減少。這都是未來會面對的問題，既然要換屋了，就要一次徹底解決停車問題。
3. 兩戶打通是妙招：從小孩的觀點考慮，這一代的年輕人薪水低、房價高，如果不希望他們因此不敢結婚或租屋度日，最好還是幫他們打算一下買房的問題，否則他們可能終其一生，都會是無殼蝸牛。從我們的角度想，我們已到中年，很想住百坪大房子，這是我們打拚一輩子的成就，我們值得住在大房子享受養老，而不是反而退縮去住小房子。在看過幾次新式豪宅，我發現可以買坪數相同的房型，兩戶打通。兩戶各有獨立門牌、產權清楚，子女會很心甘情願幫忙繳房貸，因為他們知道這個房子未來是他們的，他們有「存屋的希望」。而我們也滿足了中老年住百坪大宅的夢想。
當時許多朋友提出所謂的實用建議，認為年老時應該要換小的房子，最好是捷運共構宅，把多出來的錢拿去幫孩子買房，也就是年輕時住三十坪，中年時住四十五坪，到老年時反而要住二十坪，終其一生，我們的奮鬥，難道就是為了房子越換越小嗎？而且六、七十歲正是退休社交頻繁的年齡，有個大房子可以招待親友、子女團圓，也算是一生的成就象徵，所以我覺得，要同時滿足幫小孩買房和自己住大房的夢想，兩戶打通絕對是妙招。
4. 奉養父母很重要：當你五十歲時，你的爸媽大概也都七、八十歲了，接著就要面對高齡的長照問題，如果不想有任何奉養上的遺憾，最好要安排孝親套房。讓他們跟你同住，可以省去許多照顧上的麻煩和擔心，父母在精心照顧下，也會比較長壽，你看郭台銘和張忠謀的母親都很長壽，跟同住精心照顧，絕對有關。我知道八十歲的人都還很健康，會拒絕跟子女同住，但等到九十歲動幾次大手術後，現實就讓你們不得不低頭，但房子的問題並不是那麼容易解決的，如果沒事先安排好居住空間，到時就會措手不及，而做了次等的安排。
5. 捷運和空間取捨：交通不僅會影響你的生活品質，而且會影響房屋價值，未來房子如果要出售，交通也是買家首要的考慮，交通便利的房子很快就可以脫手變現。當然，房子最好可以在捷運旁，但捷運旁的房價都很高，只能買到小坪數，是否有必要堅持住在捷運旁？自己要好好取捨，我經過看屋比較，捷運旁的房價約是沒捷運的二到三倍，也就是我想住一百二十坪的房子，在捷運旁只能買到五十坪的房子，扣掉公設三分之一，居住空間比公寓小，所以換屋以後也無法住大房子。經過取捨後，我覺得住百坪大宅，對我比較重要，所以我就找一個沒捷運，但有十二路公車，開車也很方便的新房子。我知道這個取捨很困難，但買房就要務實一點，想像自己上班的動線，如果不是太困難，就不必堅持要在捷運旁。
6. 生活機能不能少：我曾經去看過很陡的山上別墅，也曾經去看過封閉式的美式別墅，這些如夢如幻的社區，都有機能不便的問題，商店都不是走路可達。而且生活不只是採買而已，還有其他需求，判斷生活機能好壞，最好的方式就是診所、美容院步行可達，只要有這兩種，生活機能就不會太差。
7. 指標建築有保障：在看屋的三年中，我曾經去看過低於市價很多的新房子，去了才發現房子背後就是墓園。還有一些小建商，房子就緊鄰捷運軌道（不是捷運站），從三樓客廳就可能看到捷運轟隆隆的開過去。還有一些建案棟距太近，每棟樓都緊緊相連，會造成採光不足和壓迫感。還看過一個建案，浴室的門和馬桶剛好擦肩而過，所以上厠所都要先開門，人進去後，把門關起來，才能上厠所，這都是很沒經驗的設計師設計的，小建商為了省錢，比較可能用這類的小設計師。這種建案在預售時期可能看不出缺點，但建好之後，缺點畢露，房價就會下跌，後悔就來不及了。所以如果可以，盡量買大建商的指標建築，因為大建商的保固能力較強，找的設計師較有水準，所以比較不會出現過於離譜的問題，即使出了問題，他也較有能力補救。另外，指標建築有無形的價值，會吸引企業家或各行菁英進住，這些鄰居捨得花管理費，會抬升居住品質，房子管理好，價值就會增加，所以買指標建築較有保障。
8. 買新屋增值力強：我第一個公寓房子也是預售屋，當時六百萬元買進，住了二十五年之後，以一千八百萬元賣出，所以我歸納了「買房三三三原則」：
(1)有房屋總價的三分之一自備款，就可以買房：許多人買房遲遲不敢下手，希望存到足夠的錢才買，有這種想法
的人經常會錯失房子或買到比自己需求更小的房子，因為「存款」是過去的經濟力，「貸款」是未來經濟力，而
你的經濟力是持續進行，所以應該要把未來經濟力也算進去，三分之一的槓桿風險不大，而且合理，所以銀行
才會以房貸七成來做新屋的貸款成數。例如：你手上有一千萬元，你就該看三千萬元的房子，而不是去看一千八
百萬元的房子，否則你會很快就覺得不夠用想換房。
(2)房貸負擔是總收入的三分之一：這就是「未來經濟力」的評估，許多人會當房奴，可能就是把總收入的二分之
一甚至更多，拿去繳房貸，所以覺得買房讓他們降低生活品質，為了買這個房子，使他們了無生趣。總收入的
三分之一繳房貸，還可以有三分之二去生活，房貸是有點壓力，但也不是全然無法運作。我在「理財六分法」
裡有說，把收入分成六等份，把食、衣、住、行、育、樂、投資、保險八大需求塞入這六大格中，買房之後，
可以把「住+投資」都拿去繳房貸，因為買房本身就是「使用理財」，你一邊使用，它一邊增值，而且增值幅度
可能相當可觀，所以絕對是一個很好的投資。
我在這裡說的是「總收入」，也就是全家人的收入都算計進去，我是豪宅內少見的上班族，也就是我要使盡吃奶
力，才能達到換屋的夢想。所以我不僅把老公的收入算進去，也把兩個兒子的未來收入算進去。因為「兩戶打
通」就是買兒子未來的房子，所以他們有義務繳房貸。例如房貸十二萬元，一人應該負擔三萬元，子女剛出社
會或許薪水不高，以三萬元為例，可以先讓他們負擔收入的三分之一也就是一萬元，父母經濟能力較佳，先墊
付。未來子女的收入越來越高，父母的收入越來越少，就可以增加子女的房貸負擔，減輕父母的房貸負擔。這
個政策要順利推行，必須每個人都從這個房子受惠，大家才能付得甘心樂意。每年兒子都給我二十六萬四千元
的孝親費，大家聽了都很羨慕，但其實這只是兒子繳自己的房貸，所以「打算卡要緊，死做沒路用」，油管安排
好了，錢就源源不絕。
(3)房屋漲三倍，就可以考慮換屋：我的公寓房子六百萬元買進，一千八百萬元賣出，我再去買四千七百萬元的房
子，打算一億五千萬元時賣出，再換屋。許多人覺得我痴心妄想。但房地產就是這樣，你永遠不知道二十五年
後會漲到什麼地步？但你希望它有較高的漲幅，最好要買新屋，因為房子也跟美女一樣，屋齡就是最殘酷的殺
手，新房增值力較大，你住二十五年後，它屋齡只有二十五年，對需要交通好、大空間、錢不夠的人來說，是
很好的物件，你要賣出換屋困難度就不高。別忘了舊屋賣出的錢就是你買新屋的本錢，如果在賣屋上卡關，就
會造成資金問題，如果你一開始就買中古屋，等你住到要換屋時，屋齡可能四十年以上，除了有都市更新價值
外，增值力就不大了！而且新屋可以讓你享受最新的科技、安全性較高，這些都值得你用三分之一坪數的公設
去換。
以上就是我看屋三年所作的功課，雖然過程中充滿挫折、失望，家人潑冷水，數度想打消換屋的念頭。但這是影響你後半生的重要關鍵，所以無論如何都要堅持下去，以後家人就會感謝你！
第十四章 疫情教會我們的那些事
疫情使很多人生計出問題，對我也是很大的警惕，疫情讓人醒思，教會了我們許多事，以下是我歸納的幾個重點：
1. 不能單靠鐘點費過生活：有去工作才有錢賺的職業，在疫情期間最受波及，例如：導遊、鋼琴老師、健身教練……，平時我們都需要他們，他們也都很有才華，但疫情使他們收入迅速歸零，所以如果是這種職業的人，應該要培養另外的謀生技能，才能有雙重保障。
2. 不能大舉投資店面、聘僱員工：像餐廳就是衝擊最大的行業，特別是婚宴廣場，當然我們在正常時期也很需要他們，但為了自保，平時賺錢時一定要培養被動收入，否則完全無法迎戰疫情。我有一位朋友，他租了地下室兩百多坪開健身中心，疫情期間無法營業，又因極端氣候的一場暴雨，淹掉地下室所有健身器材，租金、器材貸款、沒有收入，種種壓力如海嘯般襲來，真的是任誰都招架不住。
3. 隨著社會變遷靈活轉換工作：我從事文字工作三十幾年，退休後，我幫一位名人寫自傳，賺了五萬元的稿費，但卻反而使我非常厭惡文字工作，因為五萬元稿費雖然聽起來很高，但如果開公司去做實業，要超越這個數字太容易了，而且文字工作時有時無，工作時又要對業主卑躬屈膝，所有的要求，都要絞盡腦汁去完成。所以結束了這個文字工作後，我就很想棄文從武，去做跟文字無關的工作，所以我才會改做跟文字無關的食品業。也因為我靈活轉換跑道，才沒有受疫情影響，宅配冷凍料理包，反而成為防疫受惠行業。
在居家防疫期間，物流業一度因為負荷過載，所以暫停運送，很明顯的，疫情襲擊下，物流人員很缺、其他行業很閒，沒工作的人就要去找缺人的工作，這就是產業的變動，所以我們都要觀察社會變化，靈活轉換職場，以免坐困愁城。
4. 萬事起頭難，堅持就不難：我剛創業時，大家都在看我笑話，當然傳統產業跟金融業比起來，獲利真的太微薄了！做股票有時一開盤就跟昨天相差幾十萬元，甚至幾百萬元；但做食品，累得半死，可能只賺幾百元或幾仟元。所以剛開始大家都不看好我做莊粽。
但我覺得，股票有一個實業支撐比較踏實，股票不好的時候，實業可以幫補。利潤微薄總比完全沒利潤好，反正閒著也是閒著，既然有發展實業的本錢，就去發展。有布局就有希望，只要控制好成本，長期堅持，就可以看到成果。
我們的鄰居中有臭豆腐大王、掃地機器人教父、牛肉大王，他們都經歷過相當辛苦的創業期，其中，臭豆腐大王說他：「創業前八年都沒生意。」這對我絕對是極大的鼓勵，現在他有一個兩億多元的廠房，新竹以北的臭豆腐，都是從他們公司出去的。「堅持」和「穩健」是這些老闆們的共同特徵。
疫情期間，我有充分的時間思索公司未來的走向，當然「與世隔絕」的生活模式絕對是我們要考慮的。從前我們在看「未來時代的電影」，裡面有些場景是人類躲在屋內不敢外出，目前的狀況已經有點類似了！
5. 無論任何時期，都要有自己的房子：美國經歷疫情洗禮後，很多人居家上班，因此深覺房子的可貴，導致房地產大漲，許多房東見狀想賣房，間接苦了租客，我有一位朋友因租金漲了二十%，所以到處找房子，在疫情期間又要找房子搬家，是非常痛苦的。但一點辦法都沒有，年輕沒買房，中老年就沒資產換屋。
我爸爸常說：「土地有限，房價只會一直往上漲。」這句話沒錯，雖然前幾年有些人認為台灣少子化，未來房子一定是供過於求，他們要等房價便宜再買。但事實就是房子一直往上漲，本來買得起的，也變成買不起。
所以無論你多年輕，只要能買得起房，「可供上班自住」，即使小一點也沒關係，可以從小屋慢慢換成大屋。這裡所說的「可供上班自住」非常重要，就是你自己居住，每天上班往返，交通是便利的。舉個例：有一位朋友住在永和數十年，她和兒子收入都很高，所以想買房，但永和的新房很貴，他們又想住新房，所以一直遲遲買不到房，後來他們找到基隆的新房，我問他們要住在那裡嗎？他們說不可能，他們還是要租屋在永和，基隆當投資或渡假之用。我覺得這樣就很不好，因為在「住」有兩筆開銷，一個是租金，一個是房貸，而且居住品質並沒有改善。
所以買一個能「自住」的房子，無論在疫情期間或正常時期都很重要，買房子不簡單，一定要像我一樣使盡吃奶力，才能買到第一間房，有了可自住的小房，應該交通機能也不錯，所以也易脫手，未來就可以小屋換大屋。
住自己的房子可以遮風避雨，又沒有人能趕你走，還有資產增值的優點，絕對是最務實且基本的「使用理財」。
6. 安排年金：無論多麼富貴都要為自己安排年金，疫情期間，我想了想，我們家至少有四個收入可以防止斷炊：
1. 莊粽
2. 股票
3. 勞保年金
4. 老公的公務員月退俸。
因為沒有經濟壓力，所以防疫期間我們的生活品質都如常，還會夢想疫情結束後，我們要出國旅遊。
我們鄰居中，有許多老闆娘都不太在意年金，他們覺得老了有租金收入，不必仰賴勞保年金，所以在五十幾歲就把整筆一百多萬元領回，不再繳勞保費。當然因為他們經濟條件優渥，被動收入很多，不差這一筆年金，但人生很難說，像瘟疫也是沒有人想像得到的災難，在COVID-19爆發前，英國吵著脫歐、中美貿易大戰打得不可開交，但瘟疫爆發，大家根本都不會再吵脫歐或貿易戰的問題，因為現在的死亡人數已超過第二次世界大戰，根本就是第三次世界大戰，而且病毒一再變種，G7雖然想在二〇二二年終結疫情，也不一定能如願。勞保年金是一種基本保障，無論你老到九十歲、一百歲，都有基本的生活保障，不應該輕易放棄。
7. 要像在航空母艦中一樣自給自足：居家防疫是一種自給自足的訓練，從採買、烹煮到運動、日常所需，都要學會自給自足，不會煮飯的人也要學習，因為餐廳都關了，你想仰賴外食，不如自己煮來得快。不會的技能，現在都要學習，而且要當成生活常態一樣安排。
經過疫情的考驗，我也才發現自己是「宜室宜家」的人，從小我就被定位為「外向活潑」的人，我自己也誤以為如此！直到退休後，特別是防疫期間，我才發現自己是「內向文靜」的人，每天宅在家，都很怡然自得，我喜歡體操運動、料理家務、理財規畫、出貨進貨、烹煮美食、寫部落格，家中大小事，我一定要安排得妥妥貼貼的才放心，任何細節都不放過！有空休息時，我也追劇追得很入戲，邊追邊查google研究歷史，完全著迷！
看著老公每天往外跑，我總覺得自己的「宅」好像不太健康，是不是個性有點封閉？後來我發現自己其實是「類」母親，我媽媽從國小老師退休後，也喜歡宅在別墅裡，她料理家務、理財規畫、大小事都不放過、指揮外傭做事、在花園看書報、有空就追劇、賓客來滿漢全席隨時上桌，我根本是她的翻版，再印證箴言31章的「賢妻論」，我發現我們這種人不是封閉，而是「宜室宜家」的稀有族群！
所以我從來不認為自己宅在家是忍耐或苦撐，雖然我想念出國、化妝和穿搭的日子，但我要讓未來的我也想念防疫這段居家的日子。我們總是會去追數十年一次的日全蝕或月全蝕，但瘟疫是一百年才一次，你絕對可以把防疫期間變成人生中最值得紀念的日子！
我的下半生因為換了大房子，而有好的開始，雖然遭逢百年一見的瘟疫，但我的直系血親都跟我同住，封城在家，覺得非常安全，我們享受天倫之樂，沒有空巢期的孤獨。雖然時間滴答滴答的過，但我的人生持續前進，並沒有停滯。被動收入也持續進帳，所以無論封城封多久，我都不恐慌。疫情教會了我許多事，目前持續受教中，不管什麼方法？能「生存」下去就是一大勝利，與大家共勉之。
最後我想用陸劇《正陽門下的小女人》來總結一下對人生的看法，我跟女主角一樣都是從人生的低點往上爬，我們都找了少說話、多做事、有內涵、存善心的再婚伴侶，我們也都覺得「孩子」比「事業」重要，後來「孩子」都成為老年時的「力量」。
劇裡許多窮人一生都在追錢，但「錢四腳，人兩腳」，如果人生的目標只有追錢的話，是追不上錢的！只有「走正道、重和諧、多奉獻」，錢才會跟著你跑！父母、配偶、子孫就是你奉獻的首要目標，為了養育孩子，我去學股票；為了把他們安頓好，我換大房子；為了不拖累他們，我開公司。一切出發點都是他們，上帝的祝福就跟著他們而來！我想這個模式是可以複製的，雖然每個人的條件都不同，但都有奉獻的目標，只要好好照顧他們，就會有不同的福氣，願主祝福大家，讓我們透過「全家人的幸福理財」而享有長治久安的人生！
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