Part4房貸商品－－賺錢的祕密

辦房貸 你一定要知道的10件事

藍鈞達

擁有自己的房子，是許多人一生的夢想，如果選對時機，「家」還可能成為生財的金雞母呢！但動輒千百萬的房價，可不是隨隨便便就能湊得到，免不了得向銀行貸款，才能圓夢。

目前房貸方案雖然很多種，但2004年中信銀首度推出的「指數型房貸」，除了少數銀行外，幾乎各家銀行都以此做為房貸主要模式。其最大的特色就是利率採「指標利率」加上「加碼利率」－－指標利率是跟隨市場利率調整；加碼利率則因客戶條件或專案類型不同。

另外，現在房貸都採本利平均攤還，因此每月還款中有部分是利息，部分則是本金。在此提醒你：通常一般人在貸款時，關注的都是利率或寬限期等條件，但其實真正要搞懂的是「每月還款分配」的問題。

說來說去，重點就是銀行不會做賠本生意，任何貸款的小細節，一定要弄個清楚，才能保障自身權益。以下10大必知事項，是任何一個想成為幸福蝸牛族的人，必須謹記在心的事。

必知1 抓準市場利率就對了

加碼利率是由銀行自行訂定，不太有著墨空間，但指標利率則是跟著市場利率變動，因此選擇指標調整方式就相當重要。金融海嘯期間，央行快速降息，為了讓房貸戶早日享受降息，央行責成銀行從原3個月或6個月（季調），再增加1個月的選項（月調），並由房貸戶自行選擇。如果選擇月調，降息時就能早日享受；相反地，如果升息開始，選月調者也會比較早感受利息增加，所以在申貸前，最好先評估未來數年間利率方向，選擇對自己較有利的方式。

必知2 總費用率才是還款利率

有些銀行會用低利率吸引民眾申貸，但在優惠背後，卻包含數千元不等的申辦手續費或鑑價費等費用。銀行依規定應該要公告加上所有費用後的「總費用年百分率」（合計利率及各項費用後的年化利率），因為這都是民眾必須負擔的成本，申貸前一定要請承辦人員核算總費用率。

必知3 前段低利只是曇花一現

市場流行的指數型利率，通常分成「前低後高」三段式，第一段加碼最少，其次為二、三段，因此民眾常被第一段（約前6個月）的超低利率吸引，卻忽略後面飆高的利率負擔。畢竟房貸是一輩子的事，應請銀行算出每月繳付本利和，衡量自己能否負擔，並積極爭取後段利率的減碼。

必知4 早點還清省利息

一般房貸以20年期為主，但也有30年以上的方案，雖然時間拉長代表每月負擔減輕，但因欠債時間拉長，利息總額也會增加。如貸500萬元房貸、2%利率，採20年期，每月本息平均為25,294元，利息總額約為107萬元；但30年期，每月本息均攤雖為18,481元，但利息總額高到165萬元，比20年期整整多繳58萬元。

必知5 寬限期愈長負擔愈重

多數銀行的房貸有1～2年的寬限期－－這段期間只付利息，不需還本金，乍聽下負擔很輕，但延後本金還款，等於整體利息將會增加，若把時間拉長到20或30年，總還款金額會變多，所以較長的寬限期可說是「短多長空」。

必知6 注意提前償還是否有違約金

一般銀行提供優惠利率，都會要求民眾須綁約一段時間，否則銀行就賺不到利息。因此申貸前一定要問清楚，免得想一次清償，還得額外付違約金。另外，有些銀行是綁約期內即使提前全部清償，只要不塗銷抵押權（也就是在未來不打算轉賣），並不須付違約金。

必知7「本金」和「本息」攤還差很大

「本息平均攤還法」是指，每月繳款金額固定（都含本金與利率），但初期還的本金少利息多，但隨著本金的減少，後來就變成繳本金多而利息少，有利於銀行多賺利息，目前大部分銀行最常使用這個做法；至於「本金平均攤還法」則是，每月還的本金固定，利息會隨著本金減少而減少，相較起來付息較低。

必知8 高成數是用信貸換來的

目前房貸成數以7～8成居多，但為招攬客戶，銀行有時會推出8成5或9成的「高成數貸款方案」，吸引手頭自備款較少的民眾。然而，多出來的這1、2成，卻是比照信貸辦理，利率較高。所以要記得：還款時要先還信貸這部分，以降低利息負擔。

必知9 保人和連帶保人責任不一樣

如果貸款人還不出錢，在銀行處分擔保品後，在不足以清償的部分，可向一般保證人求償；但若是擔任連帶保證人，只要被保人不還錢，就必須代償原先保證的金額，包括利息，延遲利息及違約金等都包括在內。

必知10 房貸不要隨便跳槽

由於銀行競爭激烈，轉貸機會多，但轉貸戶通常會有設定規費、設定代書費與銀行開辦費等成本，一般而言，以500萬元的貸款來算，轉貸成本約在1萬元～1.5萬元間。所以轉貸前最好先算清楚，「跳槽」後少付的利息，是否有超過此一水準，否則不如留在原貸行。

Part4房貸商品－－賺錢的祕密

辦房貸 你一定要知道的10件事

藍鈞達

擁有自己的房子，是許多人一生的夢想，如果選對時機，「家」還可能成為生財的金雞母呢！但動輒千百萬的房價，可不是隨隨便便就能湊得到，免不了得向銀行貸款，才能圓夢。

目前房貸方案雖然很多種，但2004年中信銀首度推出的「指數型房貸」，除了少數銀行外，幾乎各家銀行都以此做為房貸主要模式。其最大的特色就是利率採「指標利率」加上「加碼利率」－－指標利率是跟隨市場利率調整；加碼利率則因客戶條件或專案類型不同。

另外，現在房貸都採本利平均攤還，因此每...

看清商品真相才能賺到錢

應翠梅

2008年下半年引爆的全球金融海嘯掀起滔天巨浪，不僅讓歷史悠久的大型投資銀行如雷曼兄弟，不堪虧損倒閉，更害慘不少投資人荷包大失血。好長一陣子，多數投資人對衍生性金融商品幾乎是聞之色變，一聽到理財專員開口推荐新種金融商品就敬而遠之。

尤其衍生性金融商品往往設計複雜，層層包裹的方式，讓人難以一窺其堂奧，不只一般投資人不懂，甚至連專業機構也可能投資失利。

其實金融商品本身是中性的，為滿足投資人及金融機構對於不同景氣的預期、資金的需求，隨著技術提升及經驗累積，金融業者充分利用傳統的金融工具，不斷組合或創造出多元的新種金融商品提供給客戶。

這類新金融商品根據不同的投資人提供不同的風險與報酬組合，使投資人有機會獲得額外的投資利益，也幫助資本市場更趨於完備。

但是部分國際投資銀行為賺取鉅額手續費、承銷費暴利，拚命發明新金融商品。全盛時期市面上充斥琳瑯滿目的新種金融商品，像是包括CDO（抵押債務債券）、CBO（債券債權證券化受益證券）、CDS（信用違約交換）等，外國媒體曾以「有毒的字母湯」來形容這類新種金融商品。

簡單地說，CDO就是把所有想得到的債權，例如房貸、車貸，重新組合成新債券，賣給其他人一起分享報酬，當然也一起分擔風險。CDO以外，還有變種的CBO，把很多個CDO包在一起銷售。利潤加倍，風險也加倍。

接著還出現CDS，把上百家公司債綁在一起，包成新的債券銷售。就是「賭」發債公司會不會倒閉，會倒多少家。

金融機構設計出上述這些種種看似天書的新種金融商品，金融機構的高層主管每年領到高額紅利，根本不管這類熱銷的金融商品暗藏多少風險 ，三、五年後，投資人又是否血本無歸。

在金融海嘯之後，曾經風光一時的投資銀行高層主管成了人人喊打的過街老鼠，歐美政府一度要對這些「肥貓」開鍘，限制薪資、分紅等。在市場上曾經熱賣的衍生性金融商品，也乏人問津。

即使台灣投資人在金融海嘯中受傷相對較輕，但光是在雷曼相關連動債券上出現的糾紛，一度讓台灣新種金融市場急凍。直到去（2009）年10月，連動債才重新在市場上試水溫。

歷經金融海嘯，投資人風險意識提高的同時，學到的教訓是「不懂的商品不要買」，但想要理財，不可能只把錢放在最萬無一失的存款（事實上銀行也可能倒閉），因此搞懂金融商品還是必要的功課，才不會被騙錢，甚至能賺到錢。

這本《賺錢的祕密--42個讓錢動起來的金融商品》，可以說是本報2003年出版的《新金融商品大觀》的續集，但它也是獨立的一本著作，不僅集合介紹近幾年問世的各種新金融商品，更分析這些商品的風險。

讓讀者在接觸金融商品的第一眼，不會馬上被艱澀的名詞嚇到，也不用擔心被金融業理財專員一開口冒出的一堆專有名詞給唬住，買到不適合自己的金融商品。

本書章節安排是依據不同商品，分成六大類—共同基金、貸款、證券市場、結構商品、保險、貨幣及債券類，有別於坊間一般介紹金融創新理論的書籍，《賺錢的祕密--42個讓錢動起來的金融商品》深入淺出介紹各種新金融商品「葫蘆裡到底賣什麼葯」，尤其著重在風險及相關稅賦、費用的解析。

新種金融商品已成為趨勢及潮流，投資人未來面臨的不再是傳統的現貨理財，而是一種新金融商品的時代。投資人如果曾在金融海嘯中受傷，現在一味抗拒新種金融商品，無異是因噎廢食；反之，如果只會聽信理專天花亂墜地介紹，難保慘痛的投資經驗不會重演。

了解並善用新種金融商品，閱讀本書，是您踏出致富的第一步。

看清商品真相才能賺到錢

應翠梅

2008年下半年引爆的全球金融海嘯掀起滔天巨浪，不僅讓歷史悠久的大型投資銀行如雷曼兄弟，不堪虧損倒閉，更害慘不少投資人荷包大失血。好長一陣子，多數投資人對衍生性金融商品幾乎是聞之色變，一聽到理財專員開口推荐新種金融商品就敬而遠之。

尤其衍生性金融商品往往設計複雜，層層包裹的方式，讓人難以一窺其堂奧，不只一般投資人不懂，甚至連專業機構也可能投資失利。

其實金融商品本身是中性的，為滿足投資人及金融機構對於不同景氣的預期、資金的需求，隨著技術提升及經驗累積，金融業者充分利用...

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Part 1 證券市場
第1堂課 股票期貨
第2堂課 複委託
第3堂課 ETF
第4堂課 TDR
第5堂課 指數權證
第6堂課 紅籌股
第7堂課 牛熊證
｛賺錢的祕密｝買證券 你一定要知道的10件事

Part 2 共同基金
第1堂課 REITs
第2堂課 REAT
第3堂課 都更信託
第4堂課 商品期貨基金
第6堂課 指數護照＆存摺
第5堂課 指數型基金
第7堂課 A股基金
｛賺錢的祕密｝買基金 你一定要知道的10件事

Part3 貨幣與債券
第1堂課 黃金存摺
第2堂課 雙元貨幣
第3堂課 美元債券
第4堂課 無到期日債券
第5堂課 次順位債券
第6堂課 可轉換公債
第7堂課 分割公債
｛賺錢的祕密｝買債券 你一定要知道的10件事

Part4 房貸商品
第1堂課 雙周繳房貸
第2堂課 利率指數型房貸
第3堂課 利率遞減型房貸
第4堂課 理財型房貸
第5堂課 抵利型房貸
第6堂課 房貸壽險
第7堂課 反向抵押貸款
｛賺錢的祕密｝辦房貸 你一定要知道的10件事

Part5 保險商品
第1堂課 利變型年金
第2堂課 投資型保單
第3堂課 萬能型保單
第4堂課 優體保單
第5堂課 產險健康險
第6堂課 外幣保單
第7堂課 微型保單
｛賺錢的祕密｝買保險 你一定要知道的10件事

Part6結構型商品
第1堂課 連動債
第2堂課 CDO
第3堂課 CLO
第4堂課 CBO
第5堂課 SIV
第6堂課 ABCP
第7堂課 ABS
｛賺錢的祕密｝買結構型商品 你一定要知道的5件事

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