第二章：實價登錄時代的出價絕學
同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。
先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交，房仲在磋合中也會盡量配合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個五％，也就是一千零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一千零五十萬元。
如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元。
以前我不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。
看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲，其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。
拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買，只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元，不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。
現在，你知道房屋謄本內寫的前次設定金額，除以0.8再除以1.2回推房價，根本不能當出價參考值，因為你根本就不知道上一手的人貸款是八成還九成，抑或者是銀行自己估個價就算數。如果你看到謄本的設定寫一千四百萬元，就乖乖的出價一千四百萬元，那就真的被投資客大賺一筆了，這間房屋的真正成交價格，還是一千萬元！
撥開超貸的迷霧：「實價」多少？
投資客的方法說破不值錢，超貸的重點在於貸款成數，而非利率，因為投資一定是短進短出，而且都用寬限期繳息不繳本，對他們而言百分百貸款不難，但利率一定比別人高很多，可是也沒差。再讓你看四種黑心方法：
黑心方法一：原買八百萬元，另寫假合約書影本一千萬元送銀行，所以八成貸款就會等於百分百貸款。此招就是違法，但因為比較簡單，做的人比較多。
黑心方法二：原買八百萬元，外加裝潢款二百萬元，總價也等於一千萬元，八成貸款形同百分百貸款。此招需要屋主的配合簽約，但因這買賣圈圈多半屬於投資客集團的人頭或會員，所以要如此配合也很簡單，況且老師會慫恿買方找他配合的裝潢公司才可承做，買方可以被扒好幾層皮。
黑心方法三：原買八百萬元，外加一百萬元的二年期裝修貸款，八成銀貸後自備款等於只要六十萬元，但兩者利率都很高，此時老師會教你用寬限期來降低月付額，同樣也會慫恿你找他合作的黑心裝潢廠商。這種方法比較合法些，但買方的利息會損失不少。
黑心方法四：原買八百萬元，老師找到一間小銀行願意配合寫鑑價報告變成估值一千萬元，再依七成貸款原則貸給你，所以自備款只要一百萬元，利率很高。萬一東窗事發，銀行的分行經理會被抓走，相關行員有刑責，買方的刑責未定或沒有，因為估價的人是銀行，買方並沒有作假合約。
房價都是成交八百萬元，以上四種方法，第一、二種，實價登錄上都會是總價一千萬元，別以為神不知鬼不覺，這樣做的罪名是刑法的偽造文書、使公務人員記載不實，那些「老師」不告訴你的秘密就在於此，老師們頂多算「分享」知識，有罪機率不高，學員除非慘賠，否則難對老師們提起訴訟，況且也沒錢請律師。
那利息差多少？鐵飯碗的公務人員現在可以拼到二十年期的是一．七五％，四種黑心貸款多半在二．一％以上，有的還高達三％，此時老師會安慰說：反正房價賺回來就好，老師不會說出心裡話：你他X的趕快給我簽約，不然我的房要賣給誰？
這幾年我持續地灌輸一個觀念：看實價登錄網站的行情，必須要看低不看高，看低者之後起碼要再扣五％，才是成交價參考，現在你知道原因了吧！
你可能會說，按這種方式出價，賣方不從、房仲不理，但我真的很想買啊，是不是只好考慮加一點價格？通常，只要賣方不是專業投資客，並且前任屋主持有超過五年、因已經有高額利潤，多半還是會放手成交。老實說，以目前這種時機，投資客也有可能體認拖很久老是賣不掉，不無可能咬牙賠售或平盤脫手。
判斷房價還有個小提醒，記得把房屋與停車位的價格分開，房價容易漲、停車位則是死豬價，區域停車位行情變動不大，樓層價差一層樓最多十萬元，大小車位也是一個十萬元，好不好停再加減十萬，比如地下一層一個一百萬元，地下二層就是九十～九十五萬元，依此類推。機械車位與平面車位相比，大約是六折價，比如一個平面車位行情一百萬元，機械車位就是六十萬元上下。
預售屋、新成屋的出價判斷與方法
預售案的登錄價，簡單來說只有四個字：「不必參考」。
你問為什麼？當年實價登錄上路之前，建商全力動員，將遊戲規則改成單戶成交不用登錄，整批結案後才需登錄，而多數建商選擇交屋時才「結案」，這離推案時間已過多年，對其他預售案並不具成交的參考價值。很多消費者搞不懂這點，於是建商就會反過來利用實價登錄，例如用一戶來創天價，其他的餘屋便容易高價銷售。
近年比較精采的例子是，有個朋友買了中和的預售屋，一坪五十萬元，喜孜孜的跟我分享，過兩天，建商主動找記者寫出一篇：「預售屋實價登錄，中和破每坪七十萬元！」有人真的以每坪七十萬成交元？我不信，反正建商動動手指、做做假合約，然後就這樣登錄了嘛，等到交屋前再取消合約，公司帳面上就沒有問題。
請回到中古屋的查詢方式，找出同區的新成屋，我多半會用屋齡兩年內來查詢；如果是中南部，請放大到五年內，比較符合市場交易習慣。
預售賣的是未來，如果你個人看好未來的房價會飆漲，新成屋的價格就可以多添一點，成為預售屋的出價，但未來究竟有變數，所以頂多加個二成價，反之，如果你覺得房價不會漲，甚至會跌，就不要加價或應該減一點價。當然，建材配備還有建商等級，以及地段上、景觀上的不同，都會影響價值，再配合建商的廣告戶、四樓價、網路的團購價參考，這些都成為你調整出價的判斷。
提醒你，預售完工後就是新成屋，然後房子就變成中古屋，別期待「新」可以帶來多少增值空間與加價空間，黑心建商的故事與手段，你可別忘記。
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第三章：SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權
重劃區怎麼買？投資店面是死得快還是賺得多？地上權物件能不能碰？雖然大家都知道「投資當搶快，自住要仔細」，但真正入場和脫手的時機要注意哪些重點？眼睛要睜亮、心態要擺正，即使賺不了大富大貴也能保你買屋平安。
「瞎咪！空頭戰將Ｓ大要講投資？」
大家都說我Sway只會唱衰「喊空」，好像天生跟建商、房仲跟投資客有仇似的，老是爆料講人家壞話。其實並非如此，我並不是一竿子打翻全天下的房產業者，目標只在於打擊黑心。以前從不談投資，是因為只要談到房地產投資，就是一堆黑心老師當道，坊間好幾萬的天價課程，盡是講些短線快進快出，教你大賺黑心財的非法手段，令人不齒。長期的房地產投資，必須是手段正當的投資理財工具，房產界的良心教授張金鶚老師也有三間房，其實靠的就是以時間累積，這算不算投資？也算，但這是建立在自用基礎上的投資，跟短進短出甚至政商勾結賺黑心錢大不相同。
投資客都是怎麼玩，我清楚得很，現在你也應該要懂點門道，這不但有助於建立正確的風險觀念，若哪天真想在熱門重劃區買屋自住、買間店面投資，甚至對現在正流行的地上權商品動心，先知己知彼，才能安居樂業，不賠上一屁股。
重劃區怎麼買：搞懂投資客才能挑到好物件
要了解如何在重劃區買屋，必須先了解建商與投資客的想法。建商特愛重劃區，畢竟可以逢低買進套利的機會難得；投資客也愛重劃區，因為能夠大量一次性操作多戶的賺錢機會不多，獲利時間短、金額高，也因此雖有超高的套牢風險，但仍前仆後繼、樂此不疲。
套牢的也很多，被法拍的也不少，被國稅局抓到的更多，只是他們沒說。
不論任何機構所做的土地價格調查，重劃區的土地在初期都會是呈現拋物線向上，到了成熟期後就會持平、轉下或隨大盤起伏，所以建商及專炒土地的投資客，這輩子都在找新重劃區，在早期抓住向上的趨勢就能大賺一票。如果錢夠多，玩土地投資的獲利比玩房屋高上好幾倍，但我要再次慎重提醒：如果你子彈有限，手上只有「少得可憐」的幾百萬或一千多萬，家裡還有老小要養，放棄吧！你絕對玩不過大咖炒手，縱使想卡個畸零地來玩，作夢的機會仍高過於可能的獲利，尤其重劃區的特性是有大片土地可自行開發，建商根本懶得去整合小塊畸零地。
簡單來說，重劃區是這樣操作的：圈地作都市計畫、禁建禁買賣、計劃完成、道路等公設完成、土地發回，接著就可以自由興建、買賣，政府或重劃單位也可以賣地。
一個新的重劃區，多半會有三成的抵費地(註1)公開出售，所以，專業投資人最愛的，就是不大不小的重劃區，比如像板橋的新板特區或是新莊的副都心重劃區。而公共設施的內容，更成為評估此重劃區的重要項目，像台中七期的公共設施是市政府跟市議會進駐，這都是建商最愛，畢竟台北市信義計劃區已經是標準範例；而淡水的淡海新市鎮，啥也沒有，只有喊了十年還在喊的輕軌，土地太多也很難炒，只有大型金控級建商才有本事耗上三十年。至於台中的黎明重劃區，只有高速公路，沒有政府機構來撐腰，炒完土地就會有一堆投資客快閃脫身。
(註1) 抵費地：重劃區土地規劃成建地時，除了部分土地發還給原地主外，會有約兩成土地用作道路或其他公共設施，剩下約三成土地就是政府的抵費地，標售後所得即作為都市計畫費用。
大型建商進場：土地炒手的訊號彈
重劃區有沒有前景，其實很容易看懂，重劃區房屋的未來價值也是根據相同的判斷方法。建商或炒地大咖，有著上達天聽的人脈關係，當地方政府準備要劃一大片地作新的都市計畫，他們早就準備好下手，這時現況是荒地一片，土地一坪可能只要幾百元，就可以幾千、上萬坪的買。這種獲利最高，但要用幾十年的時間跟政府耗，要有改朝換代幾次輪替、政策可能凍結、轉彎的心理與財力的準備。
等到重劃確定，開始禁建禁買賣，中型的炒地咖也會跳進來買，這時地價稍貴，而且因為禁止過戶，買賣合約有時會因為地主死亡、政府推拖拉、分配不均、政黨輪替等等因素，而造成血本無歸，比如新莊的塭仔圳重劃區就是一例，一綁三十年就過去了；就算是現在投資客最愛的新莊副都心，當初也是綁了二十年！這些投資客就綁個「預告登記」，並跟地主簽下未來才過戶的合約，此時風險極高，玩的人較少，多半只有金控級等財力雄厚的建商願意試試。
玩土地的人都知道，命要夠長、錢要夠多，才可搏得大富大貴。
等到重劃完成開始賣地，小咖的投資人看到訊息也會跳進來買，如果此時有「寶佳」這類蓋平價住宅的大型建商購地，就是買地訊號，因為這類建商買地就是要推案，他們一次不會買多，案子推完才會再買下一批土地。
大型建商買完後如果進一步吸引「中悅」或「國泰」等豪宅級建商購地，對土地炒手來說也是一種買進訊號，如果你投資的時間夠長，可以等到這些建商準備推案後賣掉土地，不然，萬一大坪數、高總價的房子一推出，如有滯銷的狀況，土地也很可能同樣滯銷，因此，比較安全可以落袋為安的方法，是在這個階段賣掉。
對土地有了基本認識，接下來聊重劃區的建案。只要重劃區面積不是太大，前幾個建案都會是投資客的天下，賣得很快，如果重劃區內又有重大交通建設或中央級政府單位進駐，銷售速度就會更快些，有的甚至不用打廣告一天內就可賣光紅單。
這些剛開始推的產品，地點上都不會擁有永久景觀，完工後看出去一定都是別人的房子或高架橋，地點也一定不是靠主要道路，更別講面公園、面綠帶、面學校，有時候還會面加油站、看得到墳墓等，建商總是先把較差的土地推出去，以後才有好地可拉抬房價，這些房屋一律好看不好住。雖然建材次等，但價格也相對便宜，這是建商對市場丟出風向球的作法。
比如桃園的青埔重劃區，整個大青埔的第一個案子，並沒有大成功，雖然價格低、地點差，但因為當時並不確定青埔的高鐵特定區是否會如期釋出，所以當投資客也不愛時，案子是掛的，後來才解套。
投資客連產品都不研究就進場，就是圖個「快」，建商當然也很「敢」，近幾年這類的案子，都敢創造出新天價，反正他手上多的是投資客的名單，有客戶可撐盤。
初生期買屋、茁壯期賣屋
所以，重劃區的炒房階段分為：初生期、茁壯期、穩定期、收尾期。
初生期就是重劃區分回地主後，第一批建案雨後春筍的上市；茁壯期則是初生期成功後，房價續漲期間；穩定期間視重劃區的大小而定，重劃區越大，穩定期越久。而收尾期就是土地快推光了，會有一波房價的大拉抬，最後推案的土地總是較精華，房價容易塑造。
投資客自然會在初生期時搶先購入，因為房價最低、獲利機會最高，職業級的投資客會在茁壯期賣掉，縱使是黑心建商產品、格局爛，反正總有想賺錢的投資人會搶入市，房屋多能脫手。到了穩定期，房價已經不太會漲，只能隨大盤起伏，此時購入要等到收尾期才能收割獲利，所以專業的投資客會撤走，好讓笨蛋菜籃族、道聽塗說族進場。
初生期或是茁壯期，買賣的內容都是預售屋、紅單屋，景氣稍好時，新成屋也是投資買賣標的，如果遇到政府打房或是景氣不好，就易淪落蚊子屋，要過個三、五年才有可能讓自住客住滿，當然，像淡海新市鎮這類蚊子屋，沒有個八年十年，難以解套。
例如台中七期初生期，聯聚建設推出聯聚和平的豪宅案，創了當地的新天價，當時市政府、市議會離完工仍遙遙無期，附近也是荒煙蔓草，區段行情每坪僅十萬出頭，建商硬是將每坪價格推到二、三十萬，你敢衝？敢衝的人或許賺到錢，但必須負擔養屋成本，比如高額的管理費與無人居住依然會發生的修繕費。敢住的人也要面對十年下來，整個重劃區的吵雜工地現況。
初生期可遇不可求，因為建商發現一旦建案大賣，調價的速度也會很快，馬上把初生期的機會一次漲足，市場就會進入茁壯期甚至是穩定期，比如台北市奇岩重劃區，第一個案子推出，馬上就升高到貼近市場行情價，快速賣完後第二個案子馬上調至歷史新高，所以只有買第一個案子並且跑得夠快的投資客有機會賺一筆，但套牢的更多。
茁壯期買入的房屋，如果運氣好也賣得掉、賺得到錢，畢竟有建商幫忙撐盤，至於好不好賣，就要看產品本身了。比方說，建案正前方的土地，要注意是不是正在銷售期的預售屋，最好是已過施工期、大致完工的案子，才好判斷景觀好壞，若窗景能保持開闊會比較好脫手，如果運氣不好，新建案接踵而至，待售時間就會拖長，像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區，甚至台中的七期重劃區等，一堆「面壁思過」的房屋，而因為鄰棟接二連三蓋高樓，景觀太差，想脫手並不容易，獲利自然大減 。
投資房不經久放，一久就會舊，舊了就沒利潤可言。從這點來看，穩定期推案的建商，或是買在穩定期的投資人，想賺錢完全靠運氣，但若是自住需求，此時購屋反倒適合，因為重劃區的建設大致抵定，公共設施大多完成，建商搶建的施工噪音也已減少，購屋人更可以確定窗景為何。
不過，各階段期間的長短，無人能控制與預測，一切交由市場買氣來決定，比如台中的烏日、苗栗的大埔，一開放推案，先機只有前二個建案，而可售出獲利的運作時間更是短到只有三個月內，也就是你一買就必須馬上賣掉，所以是超級短線，多數上車的投資客都必須等到土地快蓋完時最後拉抬，才有機會脫手獲利，這個完全看運氣。
穩定期推案能賺大錢的機會不多，利多包括比如隔壁建案推出天價豪宅並且銷售長紅、公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、甚或是政府推出有利房市的方案等等。林口就是一例，現屬穩定期，機場捷運已不算未來利多，老早就反映在房價，而合宜住宅、選手村日後變社會住宅等，不管房價還是量體，都足以影響自住客接手投資房的意願，對房價也會有破壞性的影響。竹北狀況也類似，台大校區要來不來沒個準，竹科又取消股票分紅，整個竹北早就過了投資的最佳時機。
多數職業投資客並不會在穩定期出手購屋。想當個賺錢的投資客，就必須短投、長期持有或投資兼自住，短投者必須認清投入的時機與擁有賣出的決心，見好就要收，風向不對也要認賠出場，否則斷頭的損失更會大於賠錢的出售。
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Part III 買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商
主委日記6 點交三部曲（下）：點出上百條疏失！
說點交等於作戰，那是一點也沒有錯，先得安內攘外，後要短兵相接。點交公司挺敬業，一次派出五名工作人員協助，我們將管委會編組，每個委員找出三天時間，以一位委員配一位點交公司的人員，外加建商人馬，進行驗收的工作。
我們運氣不錯，建商有餘屋要賣，配合度不會差到哪去，建商的工務部當然想同時勘查，有問題馬上補正，免得點交報告太難看，老板會罵說：「搞成這樣還跟人家點交？」要是建商在附近還有預售屋要賣就更好了，你想，假日案場人那麼多，萬一現有住戶鬧一下，新推的預售屋還要不要賣？聽說有間建商就被管委會逼著，把停車場地板不平整跟牆壁的補丁重新施作，重新搞一次可得花個幾百萬元。
我們的建商只有餘屋，所以雖然還有些配合度，但也沒到言聽計從的地步。
我們從頂樓走到地下室最底層，一一檢查樓層指示燈有沒有亮、牆壁有沒有漏水、油漆有沒有掉，這也是我第一次踏遍整個社區，包括所有的機房與屋頂上的水塔，本人有懼高症，爬上去時嚇的魂都飛了，景觀再好，我也只能認真的檢查水箱內有沒有完整的磁磚，借此轉移注意力。
每一項裝置都要打開來看，比如化糞池。通常化糞池、一次曝氣槽等設備會作在地下室最底層，蓋子上也會抹滿漂亮的車道地坪，要打開所有的蓋子，就會像飲料扭開瓶蓋般，破壞地坪的鋪面，而且這些蓋子底下藏著的，除非損毀或意外不會被打開。
建商的工務代表一邊遞茶水，一邊說：「這個不好開，應該沒問題，你看汙水的放流很順暢，表示運作正常，打開了，車道會變得比較難看些哦。」建商派的委員打蛇隨棍上：汙水處理那麼專業，有放水就好啦。
我不同意，只說了一個字：「開。」
這時我瞥見建商代表面色凝重，衝到一樓打電話。沒多久一個嚼檳榔看似黑道大哥的走了下來：「兄弟，免這麼辛苦啦，跟我去樓上喝點涼的，這些事交給點交公司跟工務部的就好啦，地下室這麼悶熱，免這麼認真啦，誰會對汙水池動手腳？開了只會更臭。」
大哥拍胸脯說：「我跟你保證沒問題，萬一住了有問題，有保固你怕啥？」
建商派的委員同意了，笑嘻嘻的上樓去喝涼水，並也準備把我拉上去休息，我們已經走了幾個小時，大熱天全身真是又熱又臭，但我仍然強硬的說：「馬上開，社區現在才住一半的人，汙水池的空間很大，此時一定沒問題。當然你們一定會作好，不要擔心，我只想看一下，以免以後有問題住戶找我算帳。」
可憐的點交人員只好用刀子先劃開環氧樹脂的地坪，再用鐵棍費力撬開鐵蓋，然後看了我一眼，可憐兮兮的問我「一定要進去嗎？」，我回看了他一眼，抱歉，這種「屎缺」要麻煩你了，還是請他鑽進去瞧瞧。
答案揭曉，六個池只有兩個池是通的，其他四個形同虛設，我知道萬一人住得更多，一旦汙水量來的突然，就很容易爆缸，或是汙水因為沒有完整的處理就要排放，以後社區會被環保單位罰錢罰到死。
建商的臉綠了，連忙叫廠商來修，花了幾周時間施工，並且多花數十萬元。修好後自然還是請點交公司的人，在複驗的時候仔細看過。
通常會被建商A掉的，都是住戶看不到的東西，除了藏在地下室的汙水處理池外，還有避雷針、接地線、消防箱內的電源。看得到卻很容易失去用處的，比如各樓層的消防偵測器與警報器、植栽排水、游泳池的熱水器等等，這些東西都要一一測試過。
游泳池的驗收，我會要求放滿水三天，一來測試放水時間，二來檢查是否漏水，三則看溢水排放順不順暢、過濾系統是否正常運作，這時候會刻意丟一些樹葉來測試。三天後把水排掉，檢查排放是否順暢，再一一用手與腳摸所有的磁磚，檢查會不會割人皮膚，小朋友的皮膚很幼嫩，大人感覺刺痛，小朋友就要流血了。
避雷針失效時，每次打雷你家插著插座的電器就很容易損壞，我聽過建商瞎到吹牛不打草稿的說：「沒裝不要緊啦，對面大樓比你家高，雷只會找他不會找你。」沒作接地線的，在家就很容易被靜電電到哇哇叫。
緊急發電機驗收過程比較麻煩，因為我堅持要測試緊急發電一小時，如此就得找個人較少的下午，對住戶公告並且測試，發電機啟動時，除了難聞的黑煙竄出外，還有轟隆的噪音，但不測不知道發電機會不會動、發電量夠不夠。
幾周後，點交公司交給我們兩本厚厚的驗收報告，內容詳載上百條該修正的疏失，細微到燈泡在哪裡壞了一顆，都寫得清清楚楚，也寫了不少建議改進的事項，一本管委會留存，一本交給建商，請他們修復後再向管委會提出複驗時間。也別忘記跟建商要圖面，包括使用執照核准的建築圖、房屋的竣工圖、水電的施工設計圖等等，方便日後查詢使用。
原本跟建商交好的委員，看到這本驗收報告後，也開始轉向，畢竟建商收買是一時，自己買的房子能安居樂業才是長久，不認真要建商改善，吃虧的可是自己。
我買屋的那年代，投資客還不多，也幸虧我們第一屆的委員中並沒有投資客，少了很多爭吵，因為投資客只想短期轉手獲利，他們不在乎以後化糞池會不會爆糞，能節省管理費才是王道。記得我在《黑心建商的告白》中告訴你的「三期加價法」？會這樣玩的建商最愛跟投資客掛勾，為了討好第一期購屋的投資客，祭出「送給管委會六千萬、但不施作任何設施」的好康，講白了就是直接用錢收買，六千萬大家分一分，一人也拿到好幾十萬元，之後投資客轉售，不知情、不認真的自住客接手，房子公設一堆問題，又無法找建商負責，神仙也難救。
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