黑心房仲的告白：買屋簽約前最後救命的17堂...

名人推薦：地產界兩大良心教授／莊孟翰、張金鶚
消基會董事長／蘇錦霞　　力挺推薦

一次解開不動產交易過程中一向少為人知的秘密！－－淡江大學教授　莊孟翰

這不是貼紅紙賣房子的時代，這是房仲無孔不入的時代！此書也是讓房仲業者警惕，不要成為黑心的仲介，以重建房仲業的名聲，重拾消費者的信任！
－－消基會董事長　蘇錦霞

06 我是你的眼－－房仲的新聞蜘蛛網

蕭煌奇唱〈你是我的眼〉，他看不見，所以，你是他的眼睛，帶他閱讀浩瀚的書海，歌詞動人心弦。但在浩瀚的房市，你以為自己有幾雙火眼金睛能看得一清二楚？告訴你一個大家不願面對的真相，你所看到的新聞，多是我製造的，你的房產知識，是來自我的帶領，叫你買你就買、勸你賣你就賣；換句話說，我，就是你的眼。

不信？現在就去翻翻報紙和財經雜誌，有多少新聞是房仲製造出來的？看到了嗎？每天都有，是我和同業們各自腦力激盪、輪流發稿，才能共創市場榮景。

各大房仲都有一個部門叫「企研室」，聽起來是不是很有學問？頗有經濟研究室或智庫的味道，說穿了，企研室的工作就是以潛在的買賣方為對象，配合市場氣氛，用趨勢報告當包裝，寫出一條條大小新聞，像餵鯉魚吃飼料那樣「餵」給記者大哥大姐。不要小看這些新聞，每一條都是真相，也都不是真相，但每一條都在為我們賣屋的康莊大道鋪路，讓你信以為真、興高采烈地衝動買屋。所以，我說，我是你的眼，是因為，你看到的，都是我寫的。

萬年不敗好題材：陸資、天價、漲不停


「陸資來台」：這個梗百用不爛，回想一下，新聞炒陸資來台買屋，是不是跟喊狼來了沒兩樣，炒了好多年啦，至今真正下手買的屈指可數，但只要兩岸之間有點風吹草動，我就會打蛇隨棍上，再搭配一些數字，告訴你有陸資要來搶買豪宅喲、搶購店面喲、自由行出租公寓好賺喲，結果你們這群菜籃族還不是乖乖就範，先買再說。

「富豪買屋創天價」：這個新聞點最妙了。以前，富豪買屋都不想讓人知道，現在，則是我們房仲主動發出新聞稿，說又有富豪買屋，而且，「據傳價格又創新高」、「每坪達天價數字」。是不是真的？反正價格就用「據指出」或「據了解」呼嚨過去就好啦，反正沒有富豪會真的跳出來說他一坪買多少，我說一坪買兩百五十萬元，買的人多有面子，得意都來不及了，怎會跳出來澄清呢？況且，價格被寫高了，他以後還可以利用這個新聞再高價賣屋，堪稱皆大歡喜。

「天價法拍墊高市價」：通常，房子被法拍總是難上檯面，最近一個明星有房子被法拍，就頗有意思。是這樣的，明星房屋最後被自己人買下來，該明星透過法拍來解決債務問題，也就是，不想用左口袋還錢，就先喊破產，然後用右口袋買下。但重點是我發出的新聞：「某明星法拍屋，創區域天價紀錄，溢價高達二十％。」懂了吧，管他法拍內容為何，只要價格高過法拍的底價，就是高出市場行情，就是有人搶購，這樣，你看了之後，是不是也想進場呢？

「購屋壓力創新高，不吃不喝二十年才買得起台北屋」：就字面上來看，新聞寫購屋壓力大，似乎是為無殼蝸牛伸冤、痛心提醒政府房價太高，但換個角度解讀，就變成製造恐慌氛圍：台北房價只有繼續漲，不可能跌，這時候不買，以後房價還會更貴喔！而且，這麼多年來，房價漲成這樣，你的收入又沒有增加，你不買屋，難不成要等老闆給你「有感加薪」嗎？還是買吧、買吧！有土斯有財唷！

「房價二十年來都是只漲不跌」：這個老梗我們已經用好多年了，其實意思說穿了和上一段是一樣的，只是陳述角度不同，但即使是老梗，使用也有技巧，對比的基礎很重要。寫法一定是要拿這兩年房價漲很多的時間點來往前推，這樣你不管往前推十年、二十年，幾十年，你買屋都是賺到啦！等房貸繳完就是大獲利的時候，哪還要擔心現在房價是高點呢？但我沒說的是，房價仍有波段跟地段的問題，二十年來，還是有很多地方賣不掉、漲不多，整體房價也有過漲跌起伏——但那是你的問題、你家的事，我只會鼓吹漲很多的案子，比如帝寶。你啊，這個呆菜鳥，你不知道的是，帝寶剛推出時撐在六十萬元一坪可是撐好長一段時間。


一口氣拉抬十五％的回馬槍：反向解讀奢侈稅

「奢侈稅上路，自住客需求大增」：這是奢侈稅後我想出來的見招拆招法（詳見第七堂課）。因為投資客都不見了，誰來買屋？自然是自住客。這個簡單道理發展成新聞，就變成「要繳奢侈稅的房屋都出租了，剩下都是不用繳的，房價哪有跌的餘地」？順便再來一記：「供給量大減三成」的新聞，我用供需的道理「教育」你，一年成交的房屋有幾十萬戶，現在有大量的投資房暫時不拿出來賣，市場上好案子變少，想買的自住客卻沒少，你想房價會不會跌？你要不要現在來買屋？

「投資房漲價十五％避奢侈稅」：這條新聞我當然要讓媒體大寫特寫了，你想，投資客是把奢侈稅轉嫁給你，房屋開價隨便算也會漲十五％，我們房仲在古早以前就習慣把「開價」當「成交價」來大作文章，所謂三人成虎，寫多了，你這還不相信如今整體房價又加了十五％？我想盡辦法就是要告訴你，管他什麼稅，現實上就是漲價有理，不要等了！

老套之所以是老套，必有其經典之處，其他的老梗新聞還有－－

「漲價二成」：只要有一間房子漲兩成，我就寫成全區漲兩成－－資料哪裡來？你管我呢！

「成交量下跌」：我就說，利空出盡，看屋量大增。

「房價上漲」：我就說，追漲力道十足。

「直航增班」：跟我也有關，反正製造更多大陸人來台買屋的氣氛。

「建商天價行情，中古屋帶動上漲」：建商的高貴表價，我一定發新聞稿發得更兇。想想看吧，帝寶一坪兩百五十萬元的新聞稿，是誰發的？

最後再來分享個小笑話，你知道「新婚六月購屋潮」的新聞是怎麼來的？

房仲界每年照節氣，不，是照買氣，向來就有這樣的發稿順序：「一月農曆過年前買屋潮」、「二月寒假看屋潮」、「三二九檔期，中古屋看屋量大增」、「四月購屋客搶攻五二○檔期」、「五月鬼月前趕交屋，成交量大增」、「七月父親節買屋送爸爸最夯」、「八月不懼鬼月來，成交價穩量增」、「九月檔期前，九二八檔期建商飆天價」、「十月雙十國慶，外資入侵大增」。十一月咧？十一月比較淡，只好再掰個「投資客再度出手，天價店面成交」，十二月再來個快樂收尾：「年度交易量再創紀錄，高價、大坪數市場交易最熱」。

所以不要再鐵齒了，只能你還守著電視，翻著報紙，看著雜誌，我就是你的眼，你逃不掉的。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　......(更多精采內容請看本書)



魔鬼藏在細節裡－－看格局圖揀好厝

根據我自身及幫人看屋的經驗，沒有所謂完美的平面圖，我覺得完美的圖，也不見得適合你，所以，了解自己的需求再針對圖面來判斷，是整個購屋環節中最重要的功課之一。


陽台和雨遮：建商最好Ａ錢的地方！

當你搞定客餐廳、臥室、浴室這些主要的室內格局後，別輕易忽略陽台、雨遮這類附屬建物的格局。我曾看過寬二公尺、長五公尺的雨遮，你不妨算算，「這戶人家給鳥兒們住的地方」，價格大概相當於一台賓士車！我也看過某建案所有的客廳與房間、窗戶外都有陽台，這些「配件」好看卻不見得好用，卻都是你購買的虛坪，何必浪費呢？別以為你看上的這戶房子，公設比三十％就覺得還可以，加計用不到的雨遮、陽台，恐怕室內實坪只剩一半！所以，看格局圖時，千萬別忽略這些看似微小的細節，請列入評估房子好壞的關鍵條件吧！


1、 實用的陽台

陽台跟室內一個價格，就成本分析來說，對買方自然是不合理，但沒有陽台對生活又有極大的不便利，所以購屋在看圖面的時候，要先確認這個陽台到底有沒有用，買到沒用的陽台，徒然浪費錢罷了。

客廳旁有陽台，室內採光較佳，並且增加空間的利用彈性，比如陽台可以增加植栽、有休閒的功能等。但相對來說，如果你是個不愛使用陽台的人，客廳旁有陽台，就是浪費錢買個堆灰塵的地方，很多人還寧可偷偷外推當室內空間。當然，可不可以私下做陽台外推要看社區的規定，以及自己要先對違建被拆的風險做個評估。

廚房旁的工作陽台，功能性第一，主要是用來擺放洗衣機，以及晾曬衣服用，此一工作陽台的重要性較客廳旁陽台重要得多。工作陽台的長度與寬度是看圖的重點，通常，你的曬衣桿要能有一米五以上的長度，因為雙人床的尺寸為一五○公分×一八○公分，工作陽台的寬度，起碼要能曬這樣長度的床單，可以此標準來估算陽台的寬度夠不夠用。

當然，如果你家的衣服習慣全部送洗，只有少數幾件可掛室內晾乾，完全不需要用到工作陽台，或許這陽台就顯得浪費錢；但請留意，哪天你要轉手時，多數家庭還是需要晾衣服的空間，除非你打算在這房子住上超過十年，否則盡量避免外推工作陽台，以免變成日後賣屋時的缺點。

2、 有用的雨遮

雨遮，就是窗戶外有多個薄薄頂蓋卻不能出去的那一塊，現在建商都把雨遮越做越大，表面上的說詞是環保或增加建物的美感，其實說穿了就是好賺啦！台灣多雨多太陽，別以為像他們說的：「深達一公尺的雨遮，有深凹長窗的美感，可調節室內採光，達到節能省碳的省錢效果。」這樣的文宣表面上是對的，但卻是用來騙騙外行的消費者！

雨遮是有其存在的必要性，規畫良好的雨遮，可讓房屋的外觀一致、質感提升，但有登記、必須算入房價的雨遮，寬度不宜超過五十公分，因為五十公分已經足以遮雨，如果你的雨遮是一公尺或一．五公尺寬，都屬於過於浪費的騙錢設計。別想說雨遮上可以放植物兼做花台，除非有做欄杆，否則，那塊貴森森的空間，就是你浪費錢的地方，啥也不能用，放植物還要擔心被風吹到樓下砸到路人。

若是看到面積很大、幾乎繞著房屋外圍一圈的雨遮，這樣的物件請別買，要知道，建商會蓋出這樣的房屋，就是意圖Ａ你的錢，整體品質堪慮。

公共空間：和你家大有關係！必看全區平面圖

看完室內居住空間後，還有一張「全區平面圖」一定要認真看懂，特別是新成屋和預售屋，此圖非常重要，建商或房仲也一定要提供圖面能讓你對照。那中古屋怎麼辦？沒問題，你想買的社區，該選擇高樓層低樓層？邊間一定好？有沒有建築及風水上致命的風險？按照以下準則一一檢視，一樣適用。

當然，一張平面圖不能代表全部，還要搭配實際條件，例如各戶面對的景觀是不是永久景觀，你一定知道，面對公園的房價通常比較貴，面對老公寓鐵皮屋的房價比較低這類常識。但我同樣要一再嘮叨提醒的，是更容易被忽略、等到入住或是發生問題之後才會恍然大悟的細節，比如隱私問題。

1、 太師椅格局社區：留意斜對角的隱私問題

這是很常見的格局，由三或四棟樓形成的ㄇ字型，房仲或代銷或許會告訴你，這社區如同太師椅般，中間那兩棟風水很好。但跟你真正有關的是棟距，你有考慮到嗎？從圖上看，不管是旁邊戶還是中間戶，縱使面對面的中間棟距超過二十米，斜邊的棟距其實不遠，要向隔壁借醬油只要打開窗戶就借得到，而你在家挖鼻孔，恐怕也逃不過鄰居的法眼，更別說小偷不需太費力氣就能從別戶溜到你家！

遇到這樣的格局，不是不能買，而是你必須想像一下隱私的問題會對生活帶來多少影響，以及考量此社區安全性、住戶素質等相關問題。但如果大樓轉角中間，有卡一根柱子或卡個沒開窗的牆面，小偷就不容易從一戶溜到另一戶，自然是安全多了。

二、C字型、口字型大樓：低樓層、轉角戶不能買

我發現台灣每年竟然有超過一千戶的新成屋或預售屋產品，是屬於口字型或C字型的建築形式。如果你看的是預售屋，對於社區大廈的構型恐怕較難有直接性的感覺，畢竟一般人不會天天看建物圖，自然容易被呼攏。而看新成屋或中古屋的人，往往也不太會留意社區大樓的整體外觀，眼光多半只專注在室內裝潢、公設與價格比較上，但是一間房子好不好住，其實看清大樓的構型，可是有助於幫自己把守最後一道關卡！

當你遇到口字型、C字型的大樓社區，切記，盡量別碰低樓層，因為陰濕是這種格局低樓層的通病，而且難解。第一，中庭常有游泳池等公設，濕氣將瀰漫整個中庭，而只要有人在游泳池裡開心玩水，你在家就會不斷聽到小朋友尖叫。

第二，這種社區不能買轉角戶，因為在結構上比較脆弱，強烈地震來臨時，是結構第一個被破壞之處，牆壁比較容易裂開，即便不是黑心建商蓋的產品，安全沒問題，但你家要一天到晚補土補漆也是相當煩人。

而順著建物的「破口」對過去的幾戶，就是風口處，這就是「天斬煞」，不論幾樓都要面對這個大缺點，傳統風水說這裡放啥都鎮不住，從科學角度來看，是因為風會集中從此一破口直灌你家，風聲造成噪音、捲入外頭的髒空氣，你住在其中的感覺並不會太好。

3、 兩棟式社區：避棟沖

兩棟式的規畫也很常見，除了棟距問題，還有「棟沖」的問題，從臨棟的牆壁中間線，有如一把刀般，直接切入這一戶。同樣道理，只要你覺得隔壁的大樓很近，你可以感覺到那把刀威脅到你，也都算棟沖。在風水上來說，是會間接影響居住者健康的不好格局。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　.....(更多精采內容請看本書)

06 我是你的眼－－房仲的新聞蜘蛛網

蕭煌奇唱〈你是我的眼〉，他看不見，所以，你是他的眼睛，帶他閱讀浩瀚的書海，歌詞動人心弦。但在浩瀚的房市，你以為自己有幾雙火眼金睛能看得一清二楚？告訴你一個大家不願面對的真相，你所看到的新聞，多是我製造的，你的房產知識，是來自我的帶領，叫你買你就買、勸你賣你就賣；換句話說，我，就是你的眼。

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各大房仲都有一個部門叫「企研室...

Part I 黑心房仲必殺技：讓你暈頭轉向的17 堂課

1　奢侈稅後：群魔繼續亂舞
2 99.9％都是假設：販賣夢想之房仲店頭接待術
3 人人有屋賣，個個都是投資客
4 房仲與建商：合縱連橫賺翻天
5 區域聯「炒」之房仲好兄弟
6 我是你的眼：房仲的新聞蜘蛛網
7 奢侈稅時代的借力使力推銷術
8 第一次當黑心房仲就上手（一）：你的心血，我的薪水
9 第一次當黑心房仲就上手（二）：不計手段開發客戶，四海之內皆可賣
10 第一次當黑心房仲就上手（三）：帶看時間定生死
11 月薪三萬也能買豪宅：新婚族不必愁，黑心房貸助您成家
12 全能住宅改造王：比投資客更厲害的超省錢包裝術
13 房仲密傳的快速成交葵花寶典（一）：強迫中獎的配餐法
14 房仲密傳的快速成交葵花寶典（二）：你殺你的，我賺我的　
15 房仲密傳的快速成交葵花寶典（三）：見面談的真相
16房仲密傳的快速成交葵花寶典（四）：天書般的合約書
17 番外篇：男女通吃、老少咸宜的事業線攻擊


Part II 不再上當，從此學會買屋的4大關鍵

關鍵 1 和房仲過招的9大ＳＯＰ標準流程
關鍵 2 解開屋況說明書的秘密：務必謹守六大關！
關鍵 3 魔鬼藏在細節裡：看格局圖揀好厝
關鍵 4 經濟艙還是商務艙? 裝潢成本學問大

Part I 黑心房仲必殺技：讓你暈頭轉向的17 堂課

1　奢侈稅後：群魔繼續亂舞
2 99.9％都是假設：販賣夢想之房仲店頭接待術
3 人人有屋賣，個個都是投資客
4 房仲與建商：合縱連橫賺翻天
5 區域聯「炒」之房仲好兄弟
6 我是你的眼：房仲的新聞蜘蛛網
7 奢侈稅時代的借力使力推銷術
8 第一次當黑心房仲就上手（一）：你的心血，我的薪水
9 第一次當黑心房仲就上手（二）：不計手段開發客戶，四海之內皆可賣
10 第一次當黑心房仲就上手（三）：帶看時間定生死
11 月薪三萬也能買豪宅：新婚族不必愁，黑心房貸助您成家
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