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投資房屋必勝三步驟

進入房屋買賣，是在我二十九歲那一年。
而幾乎在我進入這行的同一個月，我就知曉，投資房屋比單純買賣房屋要能夠獲得更大利潤。我的標準作業模式，在此也不吝和大家分享。

【步驟一】購買一間比市價低至少一到兩成的房子。
【步驟二】將這間房子加以裝潢整理，讓它有著更好的價值。
【步驟三】把房子以比市價高的行情，或者至少等同於市價的行情賣出。

是的，就是這麼簡簡單單的三步驟。可以簡單用四

個字表達，那就是「買低賣高」。

聽起來，很簡單。實際上做起來，若能依照本書的
標準執行，也不會很難。

【步驟一】買比市價低的房子
以同一個區段來看，房屋Ａ比起房屋Ｂ價格要低，可能原因很多，包括房屋本身未整理，但更多是因為原屋主的狀況，如果是房屋本身問題，那也是可以克服改
善的問題。

【步驟二】整理裝潢房子
將房屋Ａ適當的整理，讓其價值超越房屋Ｂ。

【步驟三】以更好的行情賣出
假定我們買的房子區段，一般房價的數值是 100，而我們買進的數值是
80，以比例換算，整修房子的成本數值是５：

房屋投資成本＝買進成本＋裝修成本
80＋5＝85
房屋賣出收入＝以略高於行情價賣出＝ 110
房屋投資利潤＝ 110－85＝ 25

以上只是以假定短期內買賣的方式計算，若以中期投資概念來看，投資利潤還要加上房價上漲的投資效益。
買賣房屋只要能夠依照這三大步驟，並找到勤奮的團隊，為你做房屋交易，絕對可以達到投資致富的目標。

投資房地產是最佳理財選擇～
因為房價只會大漲小回

我本身是個經驗豐富的投資人，也曾在股市期貨等不同領域做投資，獲得慘痛教訓。我以本身例子，證明投資房屋是最佳的選擇。

或許有人會問，為何房子是最佳選擇。房子難道不會像股票一樣起起伏伏，答案是，房子的確不會像股票一般起起伏伏，並且如同我在第一章所提過的，房子是
進可攻退可守的最佳投資標的，握在手上可以漲價，若要自住或租人也都可以。

房地產投資不會起起伏伏，這是因為房地產投資，靠的是實質面的價值，而非數字遊戲。當我們買股票時，可以看到股票的數值是一條複雜的有高有低的線。有可能今天升到高點，明天又降到低點，雖然有許多的專家在研究股票，但世上沒有人可以真正百分百準確預測股票的波動。

房地產不同，首先房地產每一個都是單一個體，因此不會有所謂炒手來炒作空頭或多頭。今天我們買任一支股票，其後面有成百上千人在供與需間拉拒，有拉拒
就有波動，有波動就有投資風險。但房屋不同，今天甲房屋的買賣，買方和賣方就各只有一人，乙房屋買賣又是另一組買賣的對象。單純，沒有高低起伏的風險。

再者，房屋的價值，絕對是依照實質面的狀況。也就是說，一個房子房價若上漲，是因為該房子所屬的地區，整體變更繁榮，以及房子更搶手。除非房子本身有
嚴重問題，所以絕不會發生整個地區更繁華進步，房價卻越來越下跌的情況。

我一直強調，或許短期內，某些地區會因個別的因素，可能影響房價小幅下跌但整體來說，房價一定是持續上漲的，自臺灣光復以來，這個定律從來沒有～變過。
房價整體只會越來越高，原因很簡單，因為社會越來越繁華。

這裡在繼續分析，房價會漲的三大論證。房價會漲的關鍵，是因為大家都希望房子漲，而誰希望房子漲？

第一、百分之八十的自住客都希望房子漲。有任何聽過誰擁有房子卻希望房價跌嗎？或許有人會問，股票持有者也是希望股票上漲。但不同的是，股票分成太多
的股分，單一個人雖然希望股票漲，但人微言輕，卻沒有影響力，真正的影響力來自大投資人，若投資人想做空，那單一股民也無能為力。但房子不同，單一房子的買賣，沒有什麼大投資人的影響，大家都希望房子增值，整體形成一種庶民的希望，況且房價下跌不要賣也可以自住或租人。

第二、百分之 20的投資客都希望房子漲。會買房子的就兩種人，一種是自住，一種是投資。兩種人都希望房子上漲。

或許有人會問，股票也是有投資人。很多投資人都希望股票下跌，可以逢低買進啊！然而，不會有人希望房子下跌他再去買進。因為房子若會下跌，只有三種特
例：
一、碰到特殊災難。好比說 2014高雄氣爆事件，
這個災難肯定影響當地房價；然而以高雄氣爆來說，很多投資人願意在此時買進價格下跌的房子，因為大家都知道，氣爆只是突發事件，長期來看房價還是會回來。以此觀點來說，其實投資人還是看好房價上漲的。

二、房子本身出狀況。最常見的是法拍屋、或者其他諸如海砂屋、兇宅等問題。以法拍屋來說，其實法拍屋也不一定價格比較低。至於海砂屋等，本身已不是值
得投資的標的，不會有投資人投入。

三、整個地區發展的沒落。如果整體地區都在沒落了，那投資人絕不會在此投資。因為房子和股票不一樣，有人為了搶短線，可以讓股票買低賣高。但房子不能搶
短線，一個地區沒落了，那房價就不會起來。投資人不會希望「等房價下跌」再進場搶進。

第三、整個國家力量都希望房子上漲。不論是任何政黨執政，沒有一個政黨會希望國家越來越衰弱。不管是中央政府或地方政府都一樣。國家會透過不斷的建設，不斷的提昇經濟，間接也帶動房價上揚。

或許有人會問，政府不是在打房嗎？打房不就是在抑制房價？

政府的存在要顧慮民心，當大部分人都盼望房價上揚時，政府要違逆民意嗎？何況我們是民主社會，政府也不能直接干預市場。其實所謂打房，重點是在避免房
地產炒作，但不是想阻止民眾買房，試想，若每個人買房子後，知道國家的政策是讓房價下跌，那誰還敢買房子呢？而政府若要打房，其實最簡單的方法，只要提高房貸利率就好，利率只要調升幾％，人民每月要繳的房貸將急速攀升，很快的，大家就都繳不起房貸了。

政府並沒有如此做，政府只是不斷的增稅＋課稅，也就是焦點只是想扼止惡性買空賣空的短期投機行為而已。

那又有人會問：「我們的房屋理財投資，算不算是惡性理財投資（炒房）呢？」

當然不是，其實我們的投資，一定要依照政府的法規，並且我們的目標和政府一致，政府希望年輕人也可以買房，我教導的投資理財，也是鼓勵年輕人也能購買
房子。政府不希望房子短期買賣，我們也鼓勵買屋的人，可以買屋擁有自己的資產，中期自住或出租，兩年後再賣出賺增值利潤。

當然，雖然整體房地產是看漲的，但如同前面也曾說過，有些個別地區，因發展落後，房價漲幅較小，甚至有特殊情況，例如偏遠的鄉村，整個村人口都外移了。
這些其實都是特例，但除了這些特例外，整個臺灣，這10年來其實房價都是上漲的。

以房屋投資理財的角度，我們的重點在於如何快速成為億萬富翁，因此我們選擇的標的。一定是整體都市正快速發展，也帶動房子整體漲勢更快的。

更明白的說，我建議的投資範圍是在六都～

在六都中，有的城市已經發展到高點，例如雙北市，未來雖然會持續緩步上漲，但一方面臺北市投資價太高，二方面就算上漲也只是緩漲，所以不是我們建議的區域。有的城市，房價目前已經不低，但整個城市沒有明顯的大建設。這也不是我們推薦的投資區域。

因此，我們主力推薦的城市，主要是桃園市、臺中市。其中最大力推薦的是桃園市，不只因為這裡是我成長的地方，我對這裡房地產非常了解，也因為以建設面
來說，桃園市可說未來臺灣建設發展的主力。臺灣繼十大建設後的最重大建設：航空城，落點在桃園、還有桃園捷運綠線、臺鐵捷運紅線以及已經升格為的六都（直轄市），有許多的發展計畫等等。可以說，投資桃園市，未來看的見。

掌握１低４高，就是掌握快速成為億萬富翁的密碼

投資房屋致富原則一：「一低：一定要買到市場成交價的八到九成。」

投資房屋致富原則「一低四高」中的一低，指的是「在條件相當的地段下」，你買到的價格，若比「一般行情」低，那就符合買價低的定義。

所謂價格高低是用比較來的，而不是純以總價，例如總價只有兩三百萬就叫低。如果買在偏遠地區，深山或荒野，那要買低價屋根本不是問題。但這絕不是我所
指的低價。當沒有比較標的時，所謂高低價是沒意義的。

條件相當的地段，通常是指同一個商圈，同一個BLOCK群聚落，或者周邊幾條街被認定為同屬一個範圍的。以市場行情來說，他們的基本房價會是差不多的。
例如這一帶的中古屋，都同樣是一坪二十五、六萬，或者這一區的房子大約都是每戶三十坪，一戶成交價在八百萬之譜等等。

成交價的查詢，主要是透過三種管道：第一，是政府實價登錄網，第二是房仲業者。第三是親自去問。

一般人不一定看得懂什麼是成交價格。通常在房仲業門市門口張貼的資訊、可以看到的資訊，只能當作參考，房仲為了提高交易價，張貼的廣告價格有可能是被
加過水的，真正的行情，還是要和資深仲介深談。

至於實價登錄，目前政府網站公開的樣本不算太多，而如何判斷一個成交標的是和自己屬意的購屋標的是同等級的，也是一種學問。基本上，若房子是否屬於社區型大樓有保全安管，或是否是電梯大樓，有沒有停車位等等，都是影響房價的因素。真正的行情是什麼，還是需要專業判斷。

比較起來，若親自去問來的資訊會比較準確，例如想買某戶房子，那就可以和同一棟樓的鄰居，或同一個社區的周邊住戶請教，或者和當地里長、以及每個社區
都有個類似包打聽的熱心人士打聽，會取得更接近實況的情報。對於一般想做房屋投資的民眾來說，還是委託專業團隊，會比較符合效率。

如何買到低價房子？買到的房子為何又會比一般行情低呢？

依據我多年的經驗，房價會比較低的案例，大部分都是因為屋主本身的原因。最常見的三個原因：

1.原房主缺錢
占所有低賣案例的 80％以上。可能原屋主做生意需要資金週轉，或者家中發生緊急狀況需要資金。都會讓屋主急著想將屋子脫手換取現金。也因此，願意以較低價格將屋子賣出。

2原房主不懂或不在意行情
另一種情況，和上一案例相反，原屋主可能因繼承或者本身資產很多的因素，因覺得管理麻煩，想出清一些資產。他們可能本身財力雄厚，沒那麼嚴格要求賣價，
只要可以早點把房子脫手就好。因此房子也可能以比一般行情低賣出。

3原房主要出國或移民
這種情況我也見過不少，包括原房主全家要移民海外，或者其他國家派駐臺灣的人員，任滿要回國等。一旦要離開臺灣，第一要求是速度，賣價反倒是其次。因
此也可以以較低價和他們買到房子。

另一個讓屋價有降價空間的原因，就是屋子本身看起來缺點較多，較不受青睞。

一般投資客，很少能夠像我這般快速的累積成交物件，最主要原因，如同第四章說過的，是因為忘了自己買屋的立場，是投資理財，而非自住。投資買房只要
七八成喜歡就好，至於那兩三成不喜歡，就用未來獲利來彌補。

舉實際的例子，我經常到處看房子，當碰到不同物件時，經常也會遇到同行。常碰到的情況是，同樣一戶房子（暫稱甲屋），別人看了嫌這不好，嫌那不好，但
我看了卻覺得雖只有七成滿意，但「有改善空間」，就決定買了。

一戶房屋如果在當地的一般成交行情是一千萬元。由於這個甲屋，比較不受青睞，我可以談判只用 750～800萬價格就買到。之後我會用半年的時間，依據我的
專業經驗，針對這房子整理，基本上，只要五十萬元，就可以讓整個屋子改頭換面。我的整理保證讓當初一起看屋的人，再次看到房子時會嚇一跳，怎麼變得那麼美。

原本看來沒一般行情價值的甲屋，現在價值至少可等同行情價一千萬了。而我以投資的角度，看準這一區房子再過兩年，整個行情都漲了起來。彼時這一區的房
價已經漲到一千兩百萬了。這時我再以略高於行情價的一千兩百五十萬，將房子賣出。

投資成本 800萬＋ 50萬＋ 30萬（各項雜支，包含稅捐及手續費）＝ 880萬

交易價格＝ 1200萬（屋主實拿）

投資利得＝ 1200萬－880萬＝ 220萬

每個月，我和我的團隊，總共有幾十戶房子在買進賣出。因此所以每個月總有不少的投資獲利。可以說，以價格為優先導向投資，而不要純以個人喜好買屋，是
我快速變成富翁的原因。

但經常投資人還是有以下兩個疑慮：

疑慮一：任何感覺不好的房子，都可以購買致富嗎？
關於這點，我要做基本說明。首先，購買房子，還是要有基本的淘汰原則，三種地雷屋：海砂屋、幅射屋以及兇宅，是絕對不會去買。

再者，買房子還是會看基本的地段（不會去買那種幾十年都沒有房子成交過的偏遠邊郊）。此外，我購買房子，不曾追求百分百滿分，只要有「七八成滿意」我
就會出手了，但是如果連「七八成」都不到，我也是不會買的。

在此我要強調，所謂「感覺不好」，絕對是見仁見智的問題。這也呼應了以下第二個疑慮。

疑慮二：我覺得不那麼滿意的房子，真的賣得出去嗎？

從事業務工作十多年來的經驗，讓我知道一件事實，那就是，人的喜好有千百種，這世界可說什麼樣的人都有，一般人常見的錯誤，就是以自己觀點為標準，以為
別人也是這樣，也就是因為這樣，大部分人會畫地自限，影響自己發展。今天，你不喜歡一棟房子，理由可能是覺得客廳太小了、陽臺太窄、房間隔間太小……，對於不喜歡的房子，你一定可以舉出「你覺得」是缺點的理由。

但實際情況是，有人就是喜歡客廳小一點，因為「他覺得」平常不會特別招待朋友來家，他寧願把空間多一點給自己的臥房。也有人就是喜歡陽臺窄窄的，比如，
我曾經有位客戶是空中小姐，經常不在家，不用曬衣服，陽臺太大也用不到，還要擔心小偷入侵，陽台大還不如

窄窄的陽臺就好，或者是可以隔一隔變成室內一部分。又或也有人就是喜歡房間隔間小，因為他單身 SOHO族，需要不同的小空間，作為工作與生活上不同的運用，也需要小空間存放檔案作為倉庫。

我從事房屋投資十多年，看過數千個買家。多年的經驗下來，讓我確信：每一種房子都會找到自己的主人。

在實務上，我們要如何找到符合「買低」條件的房子呢？

第一建議，還是找擁有投資房屋專業的團隊。理由有二：一是專業團隊有業務高手可以全天候為你尋找適合的標的；二是專業團隊已經打下充沛的人脈網和情報
網資訊獲得最快。

如果一定要自己來找屋。那可以兩種方式：.委託一般的仲介公司，協尋你要的房子，且要同時委託很多家。在溝通時，就先講好你需求的條件，包含怎樣的價
位範圍，以及.可透過網路等管道，自行留意屋主的訊息。再經過實地探訪，尋找好的標的。

所謂時間就是金錢，一個真正好的物件，你看中了，通常也會有其他人看中，重點在誰取得優先的議價權。而在談判的時候，也需要有經驗的仲介才能做洽談，才能取得更好的條件。

那麼，有沒有可能，我們買到的房子，不但滿意度是百分百，且一樣可以以低於行情價一到兩成買到？

只能說，凡事都有可能，但這種案例真的很少，一般來說，還是要房子有一定的缺失（主要是缺乏裝修），才有可能比行情價低一到兩成。而若真有這樣的房子，
那更需靠專業投資團隊出手，才能為你爭取到這種穩賺不賠的標的。

自序：想成為有錢人，一定要會的三件事

第一部創造不可思議的億萬人生（基礎觀念篇）
◎ 首先，從找出你的價值開始！
◎ 失敗一定有原因，成功一定有方法
◎ 出發點決定你的終點
◎ 成功的人，在行動前已經預見成功
◎ 高潮時享受成就，低潮時享受人生
◎ 你是想要成功，還是一定要成功?
◎ 如果不成功就會死，你還會停在這裡嗎?
◎ 斬斷原來的退路，你才會找到新的出路
◎ 多問為什麼，在轉型中尋找明路
◎ 神話往往是從笑話開始的，奇蹟往往是由瘋子創造
◎ 你要當那個註定不成功的人嗎?
◎ 善用潛意識的力量
◎ 從勞力賺錢到以銭滾錢的秘密
◎ 努力，不一定成功；不努力，一定不會成功
◎ 那些社會大學教我的事
◎ 挫折承受力，決定你挑戰億萬富翁的戰力
◎ 你相信自己嗎?
◎ 掌控金錢，而不是讓金錢掌控你

第二部　百戰百勝的千萬業績傳奇（業務實戰篇）
◎ 成功的業務，就是要不斷超越自己
◎ 如何設立一定會達成的目標
◎ 有賞有罰，建立我與團隊的目標
◎ 成功的業務，一定擁有充沛的人脈
◎ 勤練業務基本功
◎ 修完失敗學，才能昇級成功學
◎ 理財成功的學問，就是做人成功的學問
◎ 打造自己專屬的成功方程式
◎ 業務的人才投資學
◎ 不是只有口才好的人才能當業務
◎ 成功的業務員需要三心二意
◎ 一勤天下無難事
◎ 業務之道，學無止盡
◎ 任何的缺點，都是另一種優點
◎ 讓成功成為自己的一部分
◎ 誰都可以是我發名片的對象
◎ 大量的發出你的名片，是成功的不二法則
◎ 掌握人心，掌握業績

第三部　快速成為億萬富翁的關鍵密碼（房屋投資篇）
◎ 利率，是影響房地產漲跌的關鍵
◎ 學會投資房地產，比努力工作還要更重要
◎ 轉換客戶需求，就能獲得最大業績
◎ 該不該借錢來投資
◎ 投資房屋必勝三心態
◎ 投資房屋必勝三步驟
◎ 投資房地產是最佳理財選擇~~因為房價只會大漲小回
◎ 掌握1低4高，就是掌握快速成為億萬富翁的密碼
◎ 1高善用銀行貸款，小錢買大屋
◎ 2高一定要賣到相對高點
◎ 3高　保酬率的投資祕訣：時間是成為億萬富翁的關鍵◎
4高最有效率的經營模式是
找到高效率的成功團隊，加快致富