為什麼巴菲特會說:美國是一個「佃農社會」?
因為負債累累的美國人,每賺一筆錢,就要將一大部分交還債主!
美國人借錢卻無力償債的問題超乎想像地嚴重,導致卡奴和房貸奴數量激增,甚至釀成「次級房貸」風暴,美國景氣因而走入衰退,全球經濟也跟著遭殃。
本書指出,問題的根源,就是美國銀行為了增加獲利,太輕易把錢借出去(easy credit),甚至是策略性針對無力還錢的人來推信用卡、房貸等金融商品。現今美國不僅處處是有債在身的人,連美國政府也外債高築,整體經濟是靠借錢消費撐起來的。據統計,每個美國家庭平均負債八萬美元(約台幣250萬元),清償之日遙遙無期。
本書以紀實的手法,帶我們看美國債奴如何在無收入的狀態下申請到多張信用卡、如何借到月付額遠高於月薪的房貸,最後又如何被高利率逼上絕路;銀行、貸款仲介、債信評等公司、專業討債人、理財顧問、債務傳教士等各種角色形成的債務生態圈,是如何交織運作;還有美國金融業如何靠強大「遊說」力量,左右議會法案,拿掉種種對消費者的保護。
作者簡介:
詹姆士‧史庫洛克 著
美國導演、製片人與作家。從小就對成功致富懷有高度興趣,史庫洛克從國中開始閱讀《華爾街日報》,也覽遍許多商場人物的傳記。他曾就讀賓州大學華頓商學院金融系,在學期間為了效法心目中的商業英雄而創業當老闆,投資多家餐廳,結果卻創業失利,欠下大筆債務,只好從華頓商學院輟學,將父母供應的學費與生活費,以及祖父留下的遺產拿去還債。 離開華頓商學院之後,史庫洛克創辦了一份雜誌《投資餐廳》(Restaurant Investing),並為多家雜誌撰寫文章。隨後他投入電影製片工作,拍攝的第一部影片「風雲父母」(Parents of the Year)贏得多個獎項,並被二十五個以上的影展選為正式播放片子。 曾經也是個債奴的史庫洛克,深深體會美國債務問題之龐大荒謬,因此拍攝了「刷爆信用卡」(Maxed Out)這部紀錄片,上映後獲得熱烈迴響,並曾獲南西南影展(South by Southwest)的評審特別獎(更多相關資訊可參閱電影網站www.maxedoutmovie.com),於是他進一步將拍片過程中遇到的人物情節撰寫成本書故事,並加入更為深刻的分析與反省。
章節試閱
摘自 第一章 銀行神話
欠債還未成為風尚,但我相信很快就會。人人必看的真人實境節目將是「最大的欠債輸家」,而話題女王派瑞絲‧希爾頓將被刷爆卡的社交新手取代,她們會在節目中學習如何坐公車及親手做聖誕禮物。
此時,有勇氣公開承認財務出問題的人,必須承受比吸毒者更糟、比登記有案的性侵犯稍好的恥辱;換言之,就是還沒有人肯出櫃承認。因此我找到的一些故事都是怪胎秀,這些個案極端的程度足以出現在地方新聞報導。一個海軍陸戰隊女中士以軍隊信用卡付隆乳費;一名喜愛福特野馬跑車(Mustang)的大學生,為了萬事達卡五千美元卡債,近距離槍殺了他的家人;一位男扮女裝的青少年取名威士‧迪克蘭(Visa D’Kline,【楷體】編註:與拒絕威士卡同音【楷體】);當然還有麥可‧傑克森,刷了三億信用卡買珍禽異獸與整型鼻子。在拍攝我稱為「刷爆信用卡」(Maxed Out)的紀錄片時,除了麥可‧傑克森之外,我逐一訪問他們。
【標題】一個卡奴之死
我的終點是印地安納州的新阿爾巴尼(New Albany)。新阿爾巴尼有路旁商區、教堂、彎曲死巷內的中型磚房和白人。員工最多的公司是路易維爾機場內優必速快遞公司(UPS)的發貨中心,員工晚上整理郵包。
我拜訪的房子是棟兩層樓的殖民風格建築,有個大院子。有一輛休旅車與一輛迷你廂形車像紅鯡魚似的停在車道上,都是美國製造,必然很耗油。
屋主是伊芳‧培維(Yvonne Pavey)和她丈夫,他替聯邦快遞開卡車。六個月前,伊芳沒有留下隻字片語就失蹤了。當天早晨她開著藍色福特水星汽車,先把孫子送到學校,在沃爾瑪百貨的加油站加了六美元的汽油,之後就失去音訊。
伊芳的女兒凱西立即向警局報案。幾天後她知道了關於母親的一些真相。凱西發現母親為了滿足賭癮,暗中積欠了數以萬計的卡債。伊芳是在她夫婦倆的信用報告寄到前一天失蹤的。
當地警方認為伊芳因為恐慌,駕車深入三十哩的荒原,把車開下船隻的滑軌,搖下車窗沈入俄亥俄河,淹死自己。警方顯然在此河找到許多汽車。警方告訴凱西,當水位低到某個程度,會看到她母親汽車的天線或是被遊艇削掉的車頂,他們才會派卡車拖出她母親的車子。
開門的是凱西的丈夫巴流。不幸的是,除了哀傷,他倆不能多告訴我一些伊芳的事。凱西夫婦談到伊芳如何申請到信用卡。她是個沒有工作的家庭主婦,後來才在凱撒皇宮找到代客停車的工作,領的不過是基本工資。
他們提到不同的銀行與討債者一直打電話來騷擾,威脅著要告人。我很好奇他們反應的平靜,他們似乎不怪銀行,要不就是他們很能壓抑憤怒。他們不想引人注目,只想知道伊芳去了哪裡。
【標題】銀行的賺錢策略
【內文】大學畢業後,巴流娶了凱西,並到一家銀行工作。當時鎮上只有兩家銀行,並且是隔街相對。工作的重心是建立長期的客戶關係,也就是照顧顧客,巴流做得很好。他以希望別人怎麼待他的態度來對待他人,他實在誠懇,一直做到經理的職位,大肚子可能就是長期坐在桌前造成的。巴流是典型的小鎮銀行主管,我們希望依舊存在的那種。
瞄一下巴流的簡歷就知道,過去二十年來銀行業發生了什麼事。他入行時待的獨立銀行,經過多次的合併,成了摩根大通萬恩美國第一(JPMorgan/Chase/Bank One/First USA)銀行帝國幾千家分行之一。每合併一次,巴流就有新的頭銜並失去一些職權。在他徹底脫離銀行業之前,他能做的就只是替房貸、車貸、信用保險、信用卡以及其他銀行包裝出的金融產品叫好。
沒錯,大通銀行長期的口號就是「對的關係是一切」(The right relationship is everything)。但二十一世紀的銀行業建立關係,與沃爾瑪打造社區沒什麼兩樣。遊戲的重點是盡快、盡可能地讓最多消費者使用信用額度,並把信用額度變成債務(即產品)。真正重要的是,要能成為低成本供應者。要做到這點,你必須盡力擴大經濟規模,規模要一天比一天大,要讓整個公司每一層級都變成無情的高效能。這就是為什麼沃爾瑪想盡辦法要開銀行,而大銀行又極力遊說反對。
這也解釋了過去十年的併購風潮,你的卡每兩年就要例行地換新,十分擾人,因為銀行可以放上新的品牌與標誌打廣告。因此,像著了魔似地追求中央集權決策以及高效的處理「流程」,對我們多數人而言,它就變成了惱人的電話樹(phone tree),而接電話的業務代表常帶著奇怪的孟加拉口音。
因此,他們把「銀行」變成銷售中心,一旦我們開了戶,便強力向我們推銷信用卡和二次抵押貸款(second mortgage,也叫做refi )。但顯然這些做法並未得到預期的回應,因為銀行不斷提高手續費,或想出新的收費項目,以求賺到想要的數字。
超額預支要收手續費(但只限於銀行先同意讓你超額),先付款也要收手續費;電話繳費要收手續費,親自上銀行繳錢也要收手續費;還有些費用只能在某天的某個時間之後才能繳納;欠債太多或太少都要罰錢。
有個估算,信用卡業現在每年要收兩百億美元的手續費,這些名目在二十年前是不存在的。我們熟悉的收費如跳票與遲繳罰金,在過去十年幾乎漲了兩倍。順便一提,這些費用根本不花銀行一點成本。因此,我要對沃爾瑪說:「加油!趕快成立銀行吧!」我的可可亞泡芙刷過條碼機,沃爾瑪從不會因此收我處理費,還讓我免費使用廁所。
事實上,銀行現在所採的策略看起來正好與沃爾瑪相反:成為最昂貴的供應者,而且千萬別忘了把一切成本轉嫁給消費者。關鍵是盡可能推銷收費的產品,並且鎖住時間愈長愈好。這就是為什麼你隨手拿起徵人啟事來看,就會發現銀行櫃台專員的首要資格不是會計,也不是數學或分析能力,而是做提示性銷售的經驗(suggestive selling experience)。
巴流與我坐在他岳母潔淨的廚房,我們喝著咖啡討論彼此的工作。他告訴我:「我知道一個事實,他們不再對你的銀行背景或知識感興趣。他們要的是有零售經驗的人,就像購物中心的員工,能賣、賣、賣的人。」
「銷售債務?」我問。
巴流以左食指指出一份他必須銷售的所有金融產品清單:車貸、船貸、度假貸款、次級房貸、信用卡、刷卡超額保護等等。他說到信用保險時,多做了些解釋,多數顧客不知道這是銀行賺錢的金雞母,主要是保證銀行的無擔保債務在當事人失業、生病或死亡時還能得到償付。(友人祖母最近被說動,替一張她從未用過的信用卡買了信用保險,生在大蕭條時代的人,也許對於「保險」會自動產生好感。)
【標題】要你花錢,不要你儲蓄
【內文】巴流還告訴我,他如何接受培訓以建議顧客度假、買新車,提高房子二次抵押貸款的價值。假期或新車的錢被包在二次抵押,使得貸款金額更高。他說:「做到這些業績數字的壓力很大,而放款標準極低,可說是不做任何信用評估。」
因此,標準下降而壓力升高。如果你搭乘阿拉斯加航空,你會拿到雙倍的雞尾酒紙巾,因為上面印有美國銀行白金威士卡的廣告,空服員會打斷你的小睡,遞給你一份申請表格,以防你沒看懂紙巾的提示。如果你打開任何一個看起來單純的電子郵件,署名看起來有點熟,有點像失聯已久的大學好友,會跳出一堆利率表轟炸你,或要你趕快打電話得到免費房價評估服務,或提供一筆你值得擁有的貸款且無須承擔任何義務。如果你去看醫生,你會發現萬恩資本(Capital One)極樂意貸款給你付下次的手術費。
費用改變了銀行賺錢的方式,但多數人還是相信以前的美好時光。那時銀行只在認為你有能力還錢時才借錢給你,而我們視貸款「獲准」為一大肯定,從銀行借到錢,即使是像高利率的信用卡這種,仍意味著我們跨過門檻進入成年時期。為什麼我們還相信這種神話?因為我們情願相信,銀行也這麼告訴我們。
拜銀行高階主管具結同意之賜,准我進去銀行參觀,我最近總算知道銀行處理信用卡申請表的情況。坐在十幾個相似隔間中的一位資料輸入員,從一堆相同的信封中抽出一封,輸入名字、地址與社會安全卡號碼,按下鍵把此信息送到信用調查公司,幾秒後便傳回一個信用積分。這個分數決定銀行是否同意申請,並且一眨眼就算出要給予多少信用額度。
【標題】次級貸款人
【內文】如果拒絕申請,銀行會自動發出一封申請遭拒的信,並將申請人歸為「次級」(subprime)貸款人,申請表被切碎(希望他們有這麼做)。如果准予申請,職員把完整的申請表(內有個人資料,如你的職業、住在現址多久了……等)放到掃描器上。然而,多數這些資訊不會再被利用或被信用卡公司任何人看到,這位高階主管解釋,保存只是為了「增加收藏」。
談話結束時,我十分驚奇發現巴流的銀行職涯有比較正面的回憶。巴流告訴我,一個與他岳母年紀相仿的顧客,靠社會安全福利過日子,共積欠二萬美元的卡債。至於當初她怎麼拿到信用卡,我們可能比她更加困擾。
當你的年齡已屆更年期,並已步入老年期,而你的房子快要被拍賣,你不會在乎小事。關鍵是,巴流說動她剪掉所有的卡,把那過得去的房子重新貸款,並制定她能負擔的預算,隨時保持警覺,餘生不再浪費一分錢。因為做了這件事,巴流讓她免於被趕出家門,不然她若傾家蕩產,誰知道之後會如何淪落。
巴流成了這位老太太的保護天使,而她感激得老淚縱橫。當他初入銀行業,心中想像的就是要做這種好的行為。事實上她的困境並非天災、經濟衰退或孤寡造成,而是由巴流的雇主造成,但這並不使他困擾,重要的是他清理了亂局並救了一條人命。
但數月之後,老婦打電話給銀行的信用卡中心,說有人搞錯了,她要求發還她的信用卡。或許她厭倦了吃罐頭蔬菜,或許她想去賭場玩一趟。總之,銀行什麼也沒問,第二天就把新卡寄給她。
巴流笑笑並喝了口咖啡。也許這並不是個太了不起的回憶。
【標題】房產投機客
【內文】我想訪問拉斯維加斯有三個理由。第一,目前的銀行制度與合法的賭博十分相似;第二,經濟學家克魯曼(Paul Krugman)觀察到「美國人賺錢是靠從中國人借來的錢買賣彼此的房子」,因而聲名大噪;而沒有一個地方的房地產比拉斯維加斯更熱,過去十二個月房價漲了近五○%。
我的製作人安排訪問貝斯‧那伊芙(Beth Naef),她是拉斯維加斯最成功的房屋仲介。貝斯銷售百萬美元大豪宅,這些豪宅位於精心規畫的社區。這類社區是迷你城堡林立的主題王國,低柵欄後的高爾夫球場一覽無遺,還有裝飾用的幾扇「大門」。
這些房子感覺上像是高檔的萬豪酒店,而不是讓你養孩子或可以在沙發上放屁那種房子。房子太乾淨了,外表太冷、過於裝飾,結構太工業化,顏色又太沒個性。這是你剛進入那一刻便想離開的地方。你知道擺得整齊的抱枕與毛毯不是為了讓你覺得舒適。
今天生意不怎麼樣,表示貝斯可以撥冗談話。她告訴我,她每天不是大吃、就是餓得半死。反正怎樣都不知道何時會冒出多位買主,讓銷售員應接不暇,或者情況完全相反。這讓我意會到一個簡單的真相:她的客戶不是買房來住,是投資房地產。*(註)二○○六年三月,《今日美國》((斜體)USA Today(斜體))報導,四○%房屋銷售是買方的第二棟房子,其中多半是基於投資的原因而買屋。
套用貝斯的話,她覺得自己「命好」。六年前,剛成為帶著兩個稚齡女兒的單身母親,她便一腳踩進天大的好機會。一家全國性的房地產公司剛買進數百英畝可以眺望商業大道的沙漠,正在尋找銷售代理。貝斯獲聘擔任銷售中心的接待員,但她成為房屋仲介的潛能,想必讓開發商的慧眼看中。六個月內她考到證照,也取得「七丘」(Seven Hills)開發案中最多的代售權,七丘是個全新的開發案,意在重現義大利田園的靜謐。
七丘多塊建地都是貝斯賣出去的。接著拉斯維加斯的房地產市場開始加溫,她又成交多筆,這次是房子。當利率下滑而不動產價值升高,貝斯注意到非常有趣的事。她的客戶耐不住了,覺得早先的交易被騙了,他們以較低的利率重新貸款。他們把房子賣了,搬進佔地更廣的大房子,有時就在同一社區內。他們都大賺一筆。
七丘這種精心策劃的案子房價一飛衝天,開發商來不及蓋新房子應付需求,因而讓屋主輕鬆大賺錢,許多人自此變成投機者。貝斯恭逢這場全美房地產榮景,相較之下,九○年代的科技狂潮只稱得上是零錢。出人意料地,氣候如火烤、景色又單調的拉斯維加斯,竟然成了全美房地產最熱門的市場。
【標題】大還要更大
【內文】在參觀七丘房子的途中,貝斯解釋說:「現在拉斯維加斯最火紅的是家庭劇院、酒窖、電梯,因為現在房子大得不像話,兩台洗衣機、兩台烘乾機,寬大的廚房中還有兩台洗碗機。」換言之,在拉斯維加斯,大就是美。
貝斯剛入行時,她的客戶蓋的是四千五百平方呎的房子,現在一般都是八千到九千平方呎;七丘最大的房子則是兩倍大。貝斯笑說:「他們能蓋多大就蓋多大,人們想要有個大門,但更重要的是,大門要有警衛。我有一些很棒的房子要賣,門是遙控開闗的,但客戶還是會說:『可是沒有警衛。』我說:什麼意思?這景色非常讚啊!但顧客就是要有警衛。我不知道他們要警衛是基於特權的價值或安全考量。」貝斯首次露出有點光火的口氣。
這二十分鐘我一直好奇,位於拉斯維加斯外環、近六百萬美元的豪宅會是什麼樣子。原來答案是棟鞋盒式龐然大屋,窗戶很大但庭院很小。貝斯看都不看外觀便領我走進橡木巨門,我得承認門的重量驚人。
屋主是個大塊頭,他在寬敞的廚房迎接我們。他顯得太緊張了一點。畢竟,沒人知道市場是否已屆高峰。房子成交的時間愈來愈長,開發商又開始祭出送獎給買家和仲介這一招。雞尾酒會上討論著「泡沫」這個字,甚至出現在主流雜誌的封面。他必須脫手這棟維護費過高的房子,而且要快,只要留著這個大房子,誰知道他一個月要付銀行多少利息?
貝斯從手提包拿出一本黃色記事本,記下零下牌(Sub-Zero)冰箱和維京牌(Viking)安全單孔爐灶。我發現貝斯面無表情,以色列人為之抓狂。他猛問她,想了解一些狀況,但不管是否開價太高、或者市場買過頭或賣過頭、甚至她是否喜歡這棟房子,她一概不做任何承諾。她唯一的承諾就是記下一些重點,設計一分漂亮的小冊子(娛樂達人的夢想!享受陽光美屋!以及其他房屋仲介的間接讚美之詞),然後等人出價。
與屋主客套幾句道別以及緊張微笑之後,貝斯與我回到賓士車,她的表情柔和了些,我看得出來她有點提不起勁了。她輕聲說,市場火熱不好的一面就是隨意開高價。就算你能在晚上看到萬家燈火,一個有電梯的鞋盒型大房子叫價五五○萬,確實過高了,至少我這個外行人是這麼看。但話又說回來,如果房價在未來十二個月又漲五○%,那這個價格等於是撿到的。
但是接著我便了解,我們剛走過的絕不是一個家,而是一項投資,或套用煙草商的一個類比,這是「債務轉讓的機制」。房子【破折號】──是家,如果你是老式的想法【破折號】──本來是中產階級的儲蓄工具。過去房貸就像是分期付款,受聯邦政府保障與嚴格管控。相較於把錢存在銀行,擁有房子的明顯好處是可以讓你免受通貨膨脹之害,或因失誤而陷入貧困。
【標題】美國房貸總額高於股市總值
【內文】但情況不再是如此。現在整個產業日益放任,其目的是為了花錢,甚至是為了投機,就是絕不能讓房子成為儲蓄工具。以「釋放你家潛藏的價值」這種好聽話,加上美國人健忘又喜用信貸,房地產業因而有暴利可圖,而且規模大得無法計數。現在美國房貸債務的總額高於所有證券市場的價值。
一路上,熟悉的「擁有家」、「美國夢」等用語,原本簡單傳達的好意,現在卻變得極度混淆。目標不再是還清債務,不再是擁有耐久的價值,目標是只要還清「惡債」。債若能幫你買到更大的房子就是「好」,因為房價會一直漲,你不過是槓桿操作你的收入能力以獲取最大的回報。「惡」債是信用卡這種垃圾以及其他高利息、無擔保的債滾債,只要把房子拿去重新貸款並利用實收款「還掉」這些「惡」債。
實際上,當然沒有所謂好債與惡債之別。就定義上,債就是一種負荷,就是要還的承諾。同時簡單來說,如果你現在負擔不起貴的房子,當這房子更貴時,你還是負擔不起。
那天最後貝斯與一位放款顧問有約。他是位年長男士,也許七十歲出頭,大概生在大蕭條時代;他必定歷經榮景、衰敗與復甦。他與貝斯一起坐下解釋為什麼房貸是「好」債,因為利息可以抵稅!他知道多數人不完全了解抵稅到底怎麼算,但他也知道多數人恨繳稅,而這就是他的王牌。
他可以用計算機很快算出,為什麼買間較大的房子實際上可以省錢,因為你付愈多利息,你抵的稅就愈多!這不打緊,某地銀行的新房貸甚至鼓勵人把五五%的收入用來還房貸,比過去房屋仲介建議的高出一倍。信用不好或沒有信用紀錄?沒問題!這位顧問可以只花幾星期時間就搞定客戶的信用等級,有時只要幾天,如果願意付額外的費用讓信用調查公司加速刪除負面項目。
貝斯半途提出一個有趣的問題。她聽說絕不可取消任何一張信用卡,因為會傷到信用評等。她的客人說,沒錯,你要展現所有可能的信用額度,但也要維持最起碼的餘額,讓信用卡公司知道你樂於付利息。貝斯點頭,也許她聽懂了這違背一般常識的事實,也許只是想讓他快點說下去。
當這位顧問開始說到一起建立關係,貝斯忍不住單刀直入地問,他能提供她的客戶什麼?他答說,人們腦筋想的只有一個問題:「我怎麼付最少的錢買到最大的房子?」因此他的工作就是拿客戶的錢,帶給他們最大的樂趣,也就是貸到最大筆的錢。他能幫貝斯什麼?刺激她的客戶貸更多錢,並且如預先設定地,買更貴的房子。
貝斯極不解,人們現在怎麼負擔得起買房子,因為拉斯維加斯的平均掛牌房價已超過二十五萬美元。因此,我之後決定打電話給洛杉磯一位做房貸仲介的朋友,而那裡的房子真的很貴。他的主要資產是他迷人、熱忱友善、操兩種語言,並且就像貝斯,他剛好住在全美房地產最熱的市場。當地人現在說,南加州的房價從不下跌。儘管十年前確實發生過洛城房價猛跌,但此刻,他們說對了。用心去記的人便知道,這些年房價至少年漲二○%。
去年我這位朋友年收七萬美元,多數是業績抽成,今年則更好。這比美國人中等收入多出一倍,更比他前一個在購物中心賣高價牛仔褲的收入多出許多。但不同於貝斯,他的客戶並不富有,有時他們甚至還夠不上我們傳統所稱的中產階級。
【標題】貸款靠說謊
【內文】他最新的一位客戶是家得寶(Home Depot)的出納。她想要買棟房子,更具體地說,她想買公寓。她渴望沾到一點美國夢的價格是四十多萬美元,以洛城的標準是個好價格,但以她一個月一千三百美元的收入而言,並不實際。換言之,她的收入只有她房貸月付金額的一半,不用計算機就知道她買不起。
不過,房貸業者替像她一樣收入不多的數百萬美國人打造了一種商品。正式的名稱是「收入自己填」(stated income)貸款,像我朋友這種貸款仲介則叫它「說謊者的貸款」。它的手法如下:家得寶出納填入我朋友叫她寫的收入,不管是多大的金額,銀行需要在她的申請表上看到這個數字(視而不見,視而不見),仲介與銀行雙方都同意不去求證,例如看看報稅單或月薪支票存根(放水、放水)。
事實是,她的房貸是她之前每月租金的四倍,如果需要,她可找朋友充當「房客」分攤她暴增的租金,換言之,她填的數字其實是一場演給銀行看的戲(視而不見,視而不見)。如果她沒有朋友,或者她沒有願意陪她造假的朋友,會有人充當她的朋友,大概是由貸款公司介紹(視而不見三次)。
這位出納要做的只是提供還算好的信用積分與簽字。銀行主管會同意借錢,他們的想像力與否認事實的能力創新高。他們在茶水間帶著懷疑的口氣互問:「沒想到家得寶的出納一個月淨收入六千美元。」這家公司的工會一定很要得!
但申請表只是通往數十種新型產品路上的小障礙,而那些產品使月付款看起來都繳得起。目前最受歡迎的是只付利息的貸款,買方在開始的二、三年只付超低利率貸款的利息,之後再「轉」為傳統的還款方式,也就是利率較高的長期貸款。還有一種負攤還(negative amortization)貸款(【楷】譯註:貸款人支付低於正常利息的月付額,不足部分自動計入貸款的本金【楷】),如此則房貸金額每個月都在擴大,因為付的錢根本不夠支付本金與利息。
還有一種是借一二五%,銀行借給買方超過房價二五%的錢。我想多出來的錢應該可以拿來付房貸,不然買方根本負擔不起。就像貝斯之後面無表情、輕描淡寫地解釋:「這些銀行真的很有創意。」
【標題】假設房屋一定會增值
【內文】這些貸款都憑藉一個簡單的原則,就是房子會增值。例如那位出納賭她的房子會增值,抵押資產淨值增加的獲利足夠她支付房貸。當然,從資產上獲利出場也就意味她整體房貸會變大。她得從現在起衝浪幾十年,而且還得一切按計畫進行。如果房子未以兩位數增值,或者如果利率上揚,或者她沒有找到真正的房客、沒有真正的進帳,或者她決定還是要吃飯、要加油,她很快就會滅頂。
官方的登記顯示,加州一半以上的新貸款皆屬於只付利息,自付款從二○%減為三%,或各種其他組合。這表示,多數新買房子的人並不擁有房子的資產淨值【破折號】──實際屬於自己的部分,相對於屬於銀行的部分。
我的朋友告訴我,幾乎所有他的客戶都只付房貸的利息,估計其中八五%的客戶都「必須」虛報收入,而他向我保證銀行完全知悉。畢竟,以加州房價飛漲的狀況,說謊是多數人可以買到房子的唯一方法。但他知道這麼做對誰都沒好處,對那些承接三十年長期貸款的無助者更是一點好處都沒有嗎?他知道這些業餘的人是在海嘯上衝浪嗎?
根據聯準會的統計,二○○四年一家之主年齡介於三十五至四十四歲的年輕家庭,其中一二%逾期付款兩個月以上,是二○○一年的兩倍。值得注意的是,這段時間的房價呈現上漲的態勢。到了二○○七年,逾期付款的數字會再加倍嗎?
貝斯試著向我解釋她自己的房貸是種什麼樣的產品。銀行叫它「價值貸款」(loan to value),因為貸款金額不是根據地價,甚至也不是地價與房子的造價,而是根據建好以後的價值。貝斯稱它是種「讓人不斷建造昂貴房子非常高明的方法」,結果就是讓她貸到傳統方式貸不到的金額。(摘自本書第一章)
摘自 第一章 銀行神話
欠債還未成為風尚,但我相信很快就會。人人必看的真人實境節目將是「最大的欠債輸家」,而話題女王派瑞絲‧希爾頓將被刷爆卡的社交新手取代,她們會在節目中學習如何坐公車及親手做聖誕禮物。
此時,有勇氣公開承認財務出問題的人,必須承受比吸毒者更糟、比登記有案的性侵犯稍好的恥辱;換言之,就是還沒有人肯出櫃承認。因此我找到的一些故事都是怪胎秀,這些個案極端的程度足以出現在地方新聞報導。一個海軍陸戰隊女中士以軍隊信用卡付隆乳費;一名喜愛福特野馬跑車(Mustang)的大學生,為了萬事達卡五千美元卡...
目錄
導讀:荒謬的借貸遊戲前製作業第1章銀行神話第2章信用卡的勝利第3章入侵校園第4章銀行的VIP第5章以效率之名第6章討債這一行第7章信用調查與個人資料第8章破產的權利第9章社會版的悲劇第10章窮人的銀行第11章國債誰買單?第12章全世界上了債的癮解決之道作者聲明誌謝
導讀:荒謬的借貸遊戲前製作業第1章銀行神話第2章信用卡的勝利第3章入侵校園第4章銀行的VIP第5章以效率之名第6章討債這一行第7章信用調查與個人資料第8章破產的權利第9章社會版的悲劇第10章窮人的銀行第11章國債誰買單?第12章全世界上了債的癮解決之道作者聲明誌謝
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