良機入市：美國房地產投資教戰守則

名人推薦：《良機入市》一書作者林秀華女士與本人多年前在臺北有同事之誼，還記得第一次見到她時，她才二十歲出頭，來銀行應徵「內部稽核」一職，身為面試者之一的我，認為她態度積極，極具潛力而力薦，後來還因此促成了她與外籍同事蘇克文先生的良緣，如今其婚姻美滿，事業有成，更蒙其邀請為序，與有榮焉。
《良機入市》是一本有關美國房地產投資的書，我回想到一九八○年代後期，本人奉派南加州任職，為解決住的問題，就地買了住宅，但沒想到兩年後即被調職紐約，不得已將住宅變賣，於紐約長島另購新居，幸運地是變賣南加州的房子換算...

第一章　美國房地產的未來發展

全球經濟轉下，美國轉上

　　全球經濟原本即因石油、糧食和原物料短缺，而籠罩在通膨的隱憂之下，後來發生的日本大地震、利比亞戰爭等天災、人禍，更加深了全球經濟危機。環顧各國經濟：歐洲正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡；亞洲經濟則走向不明，熱錢到處流竄，資本市場極不穩定，投資風險也相對提高。反觀美國，經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，但比較起其他經濟大國的處境，美國還是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，且美國政治穩定，社會體系運作成熟，而其資本市場的資產多被低估，故美國的投資基本面看好且較安全。

歐洲局勢棘手，中國成長降溫

　　二○一一年爆發歐債危機，歐洲各國深陷金融風暴，再加上歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供，但油價卻因利比亞內戰和大量游資炒作而居高不下，對已經搖搖欲墜的歐洲經濟而言，無疑是雪上加霜。但如果擔憂通膨而加息，又會對陷入債務危機的希臘、義大利等國造成傷害，歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手。
　　此外，由於預期歐元大幅貶值，市場投資人自二○○三年以來首次逃離歐元，專家媒體都在揣測歐元是否會崩盤。總之，一句話，這幾年若把錢放進歐洲市場，似乎太過冒險。
　　至於過去十年經濟快速成長的中國，則預期會在近幾年內開始降溫，主要理由有下列三項：

　　第一，自從二○○八年美國經濟不景氣開始，身為世界工廠的中國對美國的出口量已不如以往。
　　第二，中國出口倚重的另一市場日本，因震災縮減一般消費品的進口，以致中國對日本許多產品的輸出量也開始下滑。日本政府還可能會把投資在世界各地的資金抽回，對中國經濟發展更是不利。
　　第三，中國沿海城市的工資飛漲，已漸漸失去競爭力，所以中國的廠商不是轉移到內陸，就是改往東南亞國家。

中國房價停漲，游資尋找新出路

　　進一步來看中國房地產市場。過去因為投資人預期人民幣升值，一波波熱錢湧入中國，尤其房市如蓄水池般吸收了很多游資。為了防止經濟泡沫化，中國政府下達宏觀調控政策：要求銀行增持外匯、上調銀行存款準備金，以收緊資金流動力，同時立法限制投資客過度炒作中國房地產市場。
　　在熱錢狂潮進不了中國房地產市場的情況下，不少投資客將目標轉向了自由經濟體的香港，導致香港房市自二○○九年以來連漲十九個月，漲幅46%，泡沫儼然成形，未來房市崩盤的風險增高，難保不會重演一九九八年香港房市大跌52%的慘劇。
　　中國與香港的「出租回報率」及生活水平都比美國低，房價卻高出美國數倍，投資風險可見一斑。房地產投資者當然要考慮「出租回報率」及當地的生活水平，因此在中國房市的游資必須尋找新的出路，才能立於不敗之地。

中國熱錢淡出有助於美國房市回穩

　　二○○五年時美國國債是九兆美元，最近則衝破十三兆美元，一年近一兆美元的增加速率令人吃驚，已經危及美元在國際金融體系的領導地位。
　　所以美國處心積慮施壓中國，要求調升人民幣匯率，表面上是要降低對中國的貿易逆差，真正目的則是想透過美元相對貶值來減少美國的實質國債。中國鑑於日本這二十年來的慘痛教訓，不願輕易就範，卻藉由富士康員工跳樓事件來提高外國廠商在中國的基本工資，如此一來將使製造成本增加、外銷競爭力減退，同樣可以達到降低對美貿易順差的目的，但免除了美元貶值讓美國稀釋債務的壞處。
　　美國對中國每年的貿易逆差只約○‧二兆美元，看來人民幣一時還不會漲太多，所以在中國的熱錢會慢慢淡出，回流到美國、加拿大等國家的資本市場，這多少有助於美國房市回穩。

美國房價已跌至觸底

　　由於過去有部分美國銀行沒有查明貸款人的負擔能力就任意放款，導致美國在二○○七年爆發了「次級房貸」（Sub-Prime Mortgage）風暴。起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發「第一波的法拍屋潮」，接著而來的是銀行及企業倒閉。歐巴馬政府雖挹注資金拯救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，但全美經濟低迷，失業率持續攀高，房價跌跌不休，收入縮水的屋主們在無法高價轉售房子，又苦撐不住的情況下，演變成「正常貸款」（Prime Mortgage）的房子也被銀行沒收，引發「第二波的法拍屋潮」。
　　據美國商務部公布的資料，二○一○年全年被法拍的房子總數超過一百萬戶，雖只比二○○九年的九十多萬戶稍增，但相較於房市泡沫之前的每年約十萬戶，則不可同日而語。穆迪信評機構（Moody’s）在更早前，便預估二○一一年也會有約一百萬戶的房子被法拍。如果房價繼續看跌，「溺水屋」（房價比抵押貸款還低的資產）的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期貸款，可能還有更多的人會策略性棄屋。
　　摩根史坦利（Morgan Stanley）在二○一一年中，就認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」（Bank Owned）和未來將取得的「銀行屋」，可能近八百萬戶，加上著名的房市網站Zillow 聲稱尚有三百八十萬戶房子正準備出售。換句話說，在二○一二年初，美國房市潛在的供給量，也就是「影子庫存」高達一千二百萬戶。要全部消化掉，以過去平均一年銷售五百萬戶來計算，還真是非得兩、三年時間不可。

入市時機已成熟

　　未來美國房市是否會有轉機？根據過往的經驗，可得出兩項結論：

　　1. 因「國民負擔住房的能力」（按貸款利率、房價、個人收入而定）創歷史新高，但同時被銀行法拍的房屋量也破歷史紀錄，所以美國房價一段時間內均會維持在低價。
　　2. 就業人口、銀行放寬貸款、貸款低利率、消費者信心，是左右房市興衰的主要因素。美國目前已具備後兩項要素，近來美國失業率也已降至 9% 以下，根據過往歷史經驗，當失業率不再惡化時，房價就會止跌。

　　雖有部分買家認為美國房市尚未觸底仍在觀望中，然而相信房價已接近谷底的人愈來愈多，國內外的投資者甚至感受到美國租屋風氣正在增長，出租回報率逼近歷史高點（有利因素），而紛至沓來。
　　美國的房價現在已至谷底，想要掌握這一波房地產市場難得的契機，可以隨時進場買屋。不過，目前房價要全面翻升為時尚早，投資者要獲利大約需等上三到五年，但等待後一定會有相當豐碩的果實。

美國房市的區域性差距

　　要注意的是，美國房市存有區域性的差異，無法一概而論。例如舊金山的房價大漲後抗跌性強，受到房市泡沫化的衝擊小，進場也撿不到便宜；再如達拉斯的房價一向未出現太大變化，漲少也跌少；而某些城市在過去房市狂飆時漲幅大，現在跌幅也深，預期未來美國景氣恢復時，又會呈現陡坡式上漲曲線；某些城市則因失業率太高，房市一時很難復甦，不宜作短線投資，但長期投資成果可期。拉斯維加斯的情況就相當符合後面這兩點。
　　拉斯維加斯的房價以二○○六年高峰點來看，至今已跌過半，目前房貸戶有四分之三屬於房價低於貸款的「溺水屋」。此外，拉斯維加斯二○一○年十二月的失業率達14.9%，遠高於全美平均9.4% 的失業率，因而房價復甦會相當緩慢。除此之外，拉斯維加斯還有特別吸引投資者的幾個特點：出租市場蓬勃、出租報酬率高、法律傾向於保護房東、較少發生房客拖欠房租又趕不走的問題……投資人聞風而至，進場撿便宜，以租金收入養房，作長線持有的打算，已使得拉斯維加斯的房市買氣再度名列全美排行第一名。

美國房地產兩年內可望回升

　　如果就全球經濟發展趨勢下的各國經濟成長狀況來作比較，可發現美國投資環境相對安全，因為美國房地產被嚴重低估，預期未來兩年美國經濟將開始好轉，房地產市場可望由谷底回升。來自中國大陸的投資人受到客觀環境的影響，勢必將投資焦點逐漸放在美國房地產市場上。
　　二○一二和二○一三年，將是全球各國的經濟成長的轉捩點，美國經濟將逐漸好轉，其餘國家則多半繼續衰退。雖然美國經濟仍面臨挑戰，但美國的先天體質強健，又擅長操弄國際金融與貨幣市場，借多還少，最後仍會是個贏家，在美國投資相對而言是安全的。美國新任駐中國大使駱家輝也說，中國人可以安心投資美國資產市場。
　　歷史經驗顯示，金融危機後必然伴隨經濟衰退，經濟衰退的期間不等，最常見是四到五年，然後慢慢復甦，若從二○○八年金融海嘯過後的四到五年計算，也就是二○一二到二○一三年。然而，當前的經濟氣氛詭譎，負面消息不斷，更增添不確定變數，二○一二年的經濟會好轉？還是會繼續衰退呢？
　　根據華府著名的經濟期刊 The Kiplinger Letter 對各國二○一一年及二○一二年的「國民生產毛額成長率」（GDPGrowth）之預測如表1所示（圖略，詳見本書）。

房市的轉捩點

　　從上述預測數據可看出，除了日本的經濟成長因災後重建而增強外，只有美國和英國是好轉的，其餘各國都是小幅衰退，這正是二○一二年和二○一三年會是個轉捩點的徵兆。
　　中國大陸因為 4 兆人民幣（約 6,261 億美元）刺激經濟的計畫，一直維持高成長的假象，有部分經濟專家指出中國大陸將面臨的幾項問題：

● 過多資金追捧房地產、原物料，全民炒作，泡沫已形成。
● 通膨問題很嚴重，勢必調升人民幣的匯率，此將不利出口。
● 歐美為了自救，對中國課徵懲罰性關稅，導致出口貿易大減。
● 為抑止資產泡沫擴大，銀行不放款，企業無法繼續投資。
● 經濟逐漸衰退，熱錢流出，換回美元以保本。

　　中國大陸的房地產高估，加上預期經濟成長下降，而美國的房地產則嚴重低估，且預期經濟開始好轉，所以未來把中國的房地產脫手到美國投資的人自然有增無減。目前外國人在美國投資的房地產，主要集中在加州、紐約州、內華達州及佛羅里達州，其中以加拿大人占最多數23%，中國人居第二占9%，後者還有很大的成長空間。

「通貨緊縮」和「通貨膨脹」的拉鋸

　　若問美國整體經濟對房市的影響，就必須從總體經濟面向來看。了解全球經濟體的相互作用，就可預測美國房市的發展，建議投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來規畫投資策略。
　　由於美國政府毫無節制地印行美鈔，加上近來中國大陸的工資調漲及人民幣略有升值，使其將來出口產品價格提高的可能性大增，許多人擔心「通貨膨脹」即將來臨。且因歐洲經濟體的危機，大量資金避險到美國，使美國的貸款利率不斷往下探底，例如三十年固定房貸利率降至4.75%，創二十五年來新低。但是，大家卻看不到市面上鈔票多到淹腳目，反而感覺資金短絀，不敢消費，似乎有「通貨緊縮」之虞，這現象又該作何解釋？
　　事實上，造成「通貨膨脹」或「通貨緊縮」的主要因素，是貨幣的流通量，也就是由信用創造的價值，而非發行量。透過下列例子，就能更清楚明白其間的差異。
　　因為時機不好，小鎮每個人都債臺高築。這天，從外地來了一名旅客，他在一家汽車旅館前停車。進入旅館後，拿出一張100元鈔票放在櫃檯上，然後上樓說想先看看房間。就在他上樓檢視房間的時候，店主抓了這張100 元鈔票，跑到隔壁屠戶那裡付了他欠的錢；屠夫有了100元，橫過馬路付清了欠豬農的錢；豬農拿著100元，奔向飼料供應商，也付清了他欠的錢；供應商拿到100元，趕忙去付清他召妓的錢；有了100元，妓女衝到旅館付了她所欠的房錢；最後，旅館店主把這100元再放回櫃檯上，以免旅客下樓時起疑。此時，這名旅客下樓來，聲稱沒有一間客房是滿意的，他把錢收回，塞進口袋，然後離開了。
　　這一天表面上看起來，沒人生產了什麼東西，也沒人得到任何東西，但是全鎮的債務清償了不少。100元產生了600元的價值，而且有借有還，再借不難。所以說，錢要流動才可以彰顯它的價值。

第一章　美國房地產的未來發展

全球經濟轉下，美國轉上

　　全球經濟原本即因石油、糧食和原物料短缺，而籠罩在通膨的隱憂之下，後來發生的日本大地震、利比亞戰爭等天災、人禍，更加深了全球經濟危機。環顧各國經濟：歐洲正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡；亞洲經濟則走向不明，熱錢到處流竄，資本市場極不穩定，投資風險也相對提高。反觀美國，經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，但比較起其他經濟大國的處境，美國還是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，且美國政治穩定，社會體系運作成熟，而其資本...

美國政府印鈔搶救房市，中國政府修法打壓房市，臺灣調降「遺贈稅」及簽署ECFA（兩岸經濟合作架構協議，Economic Cooperation Framework Agreement的簡稱）之後，吸引國外資金投入，進而促使臺北的房市狂飆，於是政府又趕緊頒布一個新的「奢侈稅」來抑制炒房──大家放心不下的都是「房市」。
隨著國際化、全球化的發展，諸多資金在全球各地市場尋求投資標的已成趨勢，因此了解個別市場的資訊及法規就非常重要，我們總不能盲目地或一窩蜂地跟在別人後面亂投資吧！這本書的內容，主要就是提供讀者有關美國房地產，特別是內華達州「拉斯維加斯」房市的第一手資訊及分析。
兩岸三地關係密切，經濟發展情勢卻迥異，這和以往隨著全球景氣好壞全面性的上漲或下跌並不相同，主要是游資在全球流竄所致。大量游資湧進時，形成泡沫經濟，一旦游資撤退，泡沫便破滅。重點是高漲後若泡沫化，會重創當地經濟，因為投資房地產者很多都是用融資，如果泡沫化程度太大，銀行和金融業會因抵押貸款損失而受創。這本書也是提醒兩岸的華人，要記取美國房市泡沫化的前車之鑑。游資通常在賺到錢後就會撤離，而把爛攤子留給當地人，所以銀行和散戶投資者應有一起抵制炒作的共識，即銀行不濫貸，散戶投資者量力而為。同時，各種為地産業服務的財經機構應當藉由「拉斯維加斯」房市的劫後重生經歷，未雨綢繆，完善體制，避免重蹈覆轍。
我們華人對房地產有某種程度的偏好，因為它看得見，用得著，好的房地產還會升值，相對於消費品如汽車，多了儲蓄及投資的功能。此外，華人家庭觀念強，而房子常與「家」密不可分，它能帶給人一種私有的領域感、踏實感和安全感。而在城市化過程中，漸漸凸顯地狹人稠的問題，寸土寸金，能擁有精華地段的一塊，更是社會地位的表徵。華人形容一個人家大業大，就表示擁有很多田宅，甚至可能就是靠炒地皮起家，傳統上人們相信只要守得住，房地產是不可能變成「負資產」的。
這種想法在二○○八年被美國的次貸風暴掃得面目全非，房地產成了許多人的「煩」地產或房地「慘」，有產階級幾乎無一倖免。很多人一生積蓄全押在房子上，現在賣掉房子除了頭款損失外，有的還不夠還銀行貸款，例如「拉斯維加斯」曾經有70%的房子處於這樣的情況，簡直像一場惡夢，反而不如無殼蝸牛或流浪漢（Homeless）無債一身輕。這史無前例的房價腰斬，威脅到美國人民的財產，甚至幾乎動搖國本。
身在美國最嚴重的災區，又是從事「房地產」業的我，眼見賭城起高樓，明白它如何起，又眼見其樓塌，也了解它為何塌，其中有訴之不盡的真實案例與題材。在《世界日報》設立「拉斯維加斯」版的伊佳奇先生，於二○○八年初預見讀者需求，適時推動「賭城房地產專欄」，大膽找上我這完全不諳專欄文體的人撰寫，每週發表一篇，感謝他兩年多來不吝指正，從未間斷，這專欄的內容也可說是無「奇」不有。一年前，伊佳奇先生鼓勵我集結出書，並且給我一個書版的綱目及架構的建議，最後再補加一章有關「拉斯維加斯」的背景資料。
本書內容多是隨市場的演變選擇應時的題材發揮，但各類題材的數目卻相當均衡。所提出的見解，亦是朝全球經濟的宏觀角度考量，兼顧各地華裔投資房地產的思維方式，並且採用比較的方式來說明。
本書分為兩大部分，第一部分以全美的房地產為主，第二部分則是專文討論「拉斯維加斯」的房地產。不過，兩者息息相關，所以有時雖是談論「拉斯維加斯」的實例，但是跟整個房地產業有關的，也放在第一部分。第一部分的組織架構，是採取本書發行人蘇拾平先生的建議，將原文改稿整編，使其成為一教戰手冊；第二部分則維持原來專欄文章的面貌，以便說明拉斯維加斯房市演變的脈絡。
總之，本書是筆者從事房地產業多年的經驗之談，希望本書所舉的實例能讓各位讀者覺得生動有趣，所抒淺見亦對社會大眾、海內外同胞有參考價值，並可從中獲益。

美國政府印鈔搶救房市，中國政府修法打壓房市，臺灣調降「遺贈稅」及簽署ECFA（兩岸經濟合作架構協議，Economic Cooperation Framework Agreement的簡稱）之後，吸引國外資金投入，進而促使臺北的房市狂飆，於是政府又趕緊頒布一個新的「奢侈稅」來抑制炒房──大家放心不下的都是「房市」。
隨著國際化、全球化的發展，諸多資金在全球各地市場尋求投資標的已成趨勢，因此了解個別市場的資訊及法規就非常重要，我們總不能盲目地或一窩蜂地跟在別人後面亂投資吧！這本書的內容，主要就是提供讀者有關美國房地產，特別是內華達州「拉...

推薦序1
推薦序2
作者序

第一篇 投資美國房地產有錢途
第一章 全球經濟與美國房地產的展望
第二章 美國房市中的「商品」
法拍過程中的衍生商品
銀行回收屋
購買不足額償貸銷售屋是場持久戰
法拍屋
第三章 美國房地產進場前的準備
美國房地產的投資基本原則
依個人條件選擇購屋或租屋
如何選擇美國房市商品？
網上拍屋陷阱多
房貸利率新低，貸款卻很難
法拍對社區住家管理協會的影響
產權保險讓投資更有保障
公信力十足的公證公司
房地產的持有方式
第四章 在美購屋須注意的稅法問題
海外資助購屋的贈與稅問題
備受外國投資者青睞的有限債務公司
美國房地產外資出場時的稅務問題
租金、轉賣後收入如何報稅
外國人投資美國房地產的所得稅賦
雙重國籍者在臺也需申報海外所得
第五章 何謂物業管理
物業管理的重要性
有效率的物業管理團隊
如何選擇房地產公司和經紀人
第六章 投資失敗的救濟程序須知
投資失敗實例
次級房貸風暴下的贏家與輸家
溺水屋屋主救濟方案模式
溺水屋屋主自救之個案研討
如何向銀行成功申請不足額償貸銷售屋
法拍屋主可以利用聽證會自救
要降房貸須找對人
修改貸款條件以減少棄屋
溺水屋的處理方式
新的救市方案：先租後買
勿輕忽銀行申請「追索餘款」
修改貸款使信用受損多少
債務取消後還要繳稅嗎？
售出租屋虧損可抵稅
第二篇 拉斯維加斯的房地產
第七章 投資房地產首選：拉斯維加斯
房地產投資與養老，拉斯維加斯是最佳選擇
賭城買房，可投資可渡假
搶購渡假屋享受悠閒人生
賭城出租市場暢旺
嬰兒潮中年人掀購屋潮
拉斯維加斯的房地產稅率低
撿便宜，來賭城就對了！
賭城房市投資回報率飆高
持續成長的人口讓房地產後勢看俏
貸款利率降，貸款要及時
第八章 拉斯維加斯房市歷年分析
法拍屋供給量陸續湧現
賭城未來市場房價續跌有因
賭城房價已出現觸底訊號
賭城房價會二次探底嗎？
銀行屋牽動房價緩升
失業率牽動房價漲幅
房價回歸理性，價格差異縮小
房價不易反彈，投資宜把握原則
銀行屋多，需求也強，房價將回穩
賭城房價谷底反彈潛力令人期待
房源緊俏，是一時假象
第九章 如何挑選拉斯維加斯的好房子
拉斯維加斯商品目錄
賭城銀行屋價格吸引人
搶購銀行屋，抱現金者贏
購買銀行屋須理性與穩健
看清房屋交易數據再決定購屋時機
建商新屋物美價廉
掌握不足額償貸銷售交易的時機
不足額償貸銷售屋成交量將大增
法拍競標再掀風
高價位房屋好景不再
賭城高層豪華康斗可進場揀便宜
高層豪華康斗現金客青睞
高層豪華康斗現在可投資嗎？
投資高價位房屋當心被套牢
賭城房價須視區域而定
購屋首選：抗跌性強
賭城買房須注重隔音裝潢
Kitec水管漏水屋，買了撿便宜
第十章 賭城「商業地產」的投資
空置率的高商業樓
銀行介入商業樓要跌很難
商業樓惜售，未來價格恐更低
賭城150棟商業樓面臨法拍
投資商業地產可以再等等
商業地產拍賣告捷，房市回春
商業樓，投資移民的最佳選擇
「空地」貶值甚鉅有利長期投資
結語
附錄一 拉斯維加斯投資環境各項統計圖表
附錄二 參考網站

推薦序1
推薦序2
作者序

第一篇 投資美國房地產有錢途
第一章 全球經濟與美國房地產的展望
第二章 美國房市中的「商品」
法拍過程中的衍生商品
銀行回收屋
購買不足額償貸銷售屋是場持久戰
法拍屋
第三章 美國房地產進場前的準備
美國房地產的投資基本原則
依個人條件選擇購屋或租屋
如何選擇美國房市商品？
網上拍屋陷阱多
房貸利率新低，貸款卻很難
法拍對社區住家管理協會的影響
產權保險讓投資更有保障
公信...