Chapter 06 我一個外行老百姓 走上房地產投資的機緣和功課
投資致富，就是花四毛錢去買價值一塊錢的東西。∼股神巴非特
為什麼決定投資房地產？
因為一個誤打誤撞的機緣，我開始經營塑身商品的公司之後，我就拼命的學看財經雜誌、注意主計處每年所公布的「國民消費指數」，以瞭解民眾的消費習慣，計畫我的商品行銷。這幾年，因為景氣持續的低落、加上政治環境的不穩定，大部分的老百姓都賺不到錢，以致人民的消費意願一直處於持續低落的狀態。因此，我認為，除了好好的經營公司之外，我必須要把公司資本之外的盈餘資金，另做一番投資，才不會讓景氣影響了公司收益和員工的紅利。
但是，我究竟該投資什麼才好呢？
自從我把公司產品推往電視購物而獲利好幾千萬之後，我一直在思考要如何才能活用公司裡這些暫時動用不到的現金，繼續幫公司賺錢，而不讓賺錢的速度停下來呢？依著我父親的話，錢是應該要一直、一直滾動的。但是，我不懂股市，因為不夠瞭解，再加上我前面提到在年輕的時候，曾經因為同學的建議把一百萬投資在香港的某家未上市皮鞋公司股票上，結果血本無歸。從那時開始，我就對股票敬謝不敏，再也沒有碰過。大家還記得股市聞人黃任中跟翁大銘嗎？「股市大戶」最後變成「欠稅大戶」，晚年不快樂的上天堂，這可不是我所想要的！
有一次，我到林口去視察我們公司的倉庫。我在檢視倉庫的時候，突然間想到了一件事，讓我心裡下了一個決定。我看著倉庫中將近700萬的貨物庫存，想著：這些商品如果今年賣不出去，明年可能就會更賣不掉，而其中大多是因為品牌形象的關係以致於寧可直接銷毀，也不能降價求售的！況且，產品不禁久放，不論是什麼產品，經過時間的催化、市場的淘汰，幾乎都會壞掉、發霉，或是損毀。而且，東西置放於倉庫，每個月我還要付出20萬元的倉租。我心裡一直在想：有什麼東西，是不會有庫存壓力的商品、放久了也不會壞掉、還能一直增值的？我想了許久，看看自己當下所處的倉庫四周，腦中突然中靈光一閃：倉庫=房子=房地產，答案不就在眼前嘛！
記得曾看過一篇研究報告說，世界上每隔約十年，財富會重新洗牌一次。意思也就是這個世界上所擁有的房產、公司、現金、股票，每十年，就會流到不同人的手上。但是，公司會倒閉、股票會變成壁紙、名牌會褪流行，唯有房地產，卻是屹立不搖的。因為，除非不可抗拒之天災人禍，否則土地、房子，總是會存在、它是不會憑空消失的。
你應該也聽過別人談論所謂的「田僑仔」。聽說，如果你在台北市的精華區，看到那種騎著腳踏車、穿著破拖鞋、一身邋遢、而且每天無所事事，卻根本不缺錢的人；或者，喜歡在高級地段上、把黃金般珍貴的土地拿來種菜的那種老阿伯，就是人們口中的「田僑仔」。不管你羨不羨慕他們，擁有房地產、土地，是多麼正當而穩健的資產啊！房地產，是一種會隨著歲月而增值的投資工具，像是國泰、潤泰、元大、宏盛集團，他們累計財富的方法，除了事業上的專業，絕大部分也是來自於房地產。我們未必能像他們一樣的坐擁大片土地、房產，但是，只要選對了房地產投資標的，你也可以讓自己的生活過得更有品質、更有保障。
恰好，這幾年又正逢到房地產景氣復甦的時刻，台灣各地的房地產都在飆漲，因此，我決定把我私人和公司的錢，大約8千萬元左右，投入房地產市場。接下來，我就要開始和你分享，這兩年來，我如何從一個完全的外行投資人，進入買賣房地產的世界。
開始看房子 雙腳走出來的EMBA
其實我本來就對房地產很有興趣。從小看父執輩的親朋好友，擁有自己房子的人，大概都能安享晚年，沒有後顧之憂；沒有房地產的人，則多半貧困潦倒。後來進入演藝圈，我曾經到陳美鳳、周丹薇的家練舞，看到她們的房子美輪美奐，我心中就很欽佩，暗自希望自己也能夠跟他們一樣，擁有一個漂亮舒適的家。
所以，從我還是打工族、買不起房子的時候，我就很喜歡看房子。對我而言，看房子不但是一種樂趣，也是一種很好的塑身運動。每當我走過仲介公司的門口，我都會忍不住駐足看看貼在櫥窗上面的CASE，看看哪一區的房子大概價值多少？瞭解一下當區的行情，順便也欣賞一下屋內裝潢的照片。如果看到讓我心動、價格也公道的房子，我也會走進去詢問仲介人員，請他帶我去實地看屋。
看久了，心中有了比較，我大概也能知道房子之所以貴或者是便宜的原因，以及房子的優缺點。同時，因為跟仲介打交道的時間多了，我也漸漸注意到，每一家仲介公司的素質都不一樣，有品牌的仲介公司服務項目比較多，也比較值得信賴，每一個仲介人員的習慣跟個性也不一樣。而房地產是否景氣，更是從全球房地產趨勢變化、甚至仲介公司店裡的氣氛就可以看得出來！最近的房地產是否買氣很旺？客人是不是很多？國民所得是否提高？如果是的話，別懷疑，現在正是房地產起飛的時刻！
有房地產的仲介朋友說，他覺得我已經是「用雙腳走出來的EMBA」。怎麼說呢，在這一年來投資房地產的過程中，我足足看了近1000間的房子。有大同、木柵區中損毀如同廢墟一般的房子；也有蓋的像是城堡、媲美杜拜「帆船飯店」的豪宅；有四坪大的房間裡住了六個人的擁擠小套房，也有光是主臥室就超過四十坪的透天厝。
我還記得第一次看屋時的情形：當時，我找了某知名房屋公司信義分店裡、連續七年業績排名第一名的一位女仲介。因為看到她有一整櫃的業績獎牌的輝煌成績，所以我決定找她來當我的開路先鋒，帶我去看房子。我第一次看的房子，是安和路「日光大樓」的頂樓加蓋。這個房子地段極佳，視野也很好，我一開始很喜歡，再加上口才極佳的女仲介極力推薦，我差一點就下了訂金。幸好，隔天我剛好又經過了另外一家仲介公司，我進去順口問了一下，沒想到另外一位仲介很坦率的告訴我：「這間房子的座向不好，是向西的，夏天西曬嚴重，很熱。而且，妳看他的對面，剛好有一棟大樓斜對著他，這就叫做『壁刀』，在風水上是帶煞的。而且，這棟是住商混合的大樓，如果妳是要找純住家的話，會比較複雜。」
我聽完之後立刻上到一課，那就是：想要瞭解一個房子的缺點，只要去請教同一區敵對的仲介人員，就可以打聽出一些問題來了！後來，我經常用這個技巧去探聽我想要購買的房子有沒有漏水？是不是凶宅？有沒有產權問題？等等。通常，都收穫良多喔！這讓我少繳了許多「學費」，避免買到不好的房子。
還有一次，仲介帶我去看一個巷子裡的公寓。仲介帶我從巷頭走進去，我一看，不錯啊！有「7-11」、也有咖啡廳、商店，看起來乾乾淨淨、挺繁華的，再聽到房子的價錢，我立刻心動了。沒想到，第二天，我自己想要再去看一看房子的時候，因為找錯路，改由巷尾走進去。才看了一眼，我馬上就打了退堂鼓：原來，這條巷子的巷尾，有好幾個「釘子戶」，也就是「賴住」在空屋裡的居民，靠著撿拾破爛為生，因此巷尾的垃圾堆積如山，發出陣陣惡臭。我恍然大悟，這幾個惡鄰，就是這間房子之所以異常低價的原因！當下，我又學到了一課：巷子有兩頭，仲介帶你去看的，往往是美好的那一頭，因此，要瞭解一間房子的環境，絕對不能只由仲介指引的那一面去看。
另外又有一次，我去看了一間復興北路的房子。我去看的時候，正好是下午休息時間，所以感覺環境十分清幽、安靜，我很喜歡。不料，隔天我正好有事經過，赫然發現這間房子的樓下是一間餐廳，餐廳生意非常好，人聲鼎沸不說，廚房裡鍋碗瓢盆碰碰作響，再加上炒菜時的煙霧瀰漫，服務生吆和聲此起彼落，樓上的住家想必很難有一個安靜的空間！這次的經驗讓我知道，看房子絕對不能只看一次，最好在不同的時間、不同的天氣，多看幾次。畢竟，房屋價格不是一個小數目，要投資之前，絕對要謹慎、耐心，不要怕麻煩！
在購買房子的過程當中，好的業務員會知無不言，但是多半的業務員為了達到業績，通常都會避重就輕，因此，我後來學會，仲介的話只信三分，最好要自己實際體驗。例如有一次，我到汐止某一個知名社區去看房子，因為社區非常大，仲介告訴我社區裡有社區巴士，非常方便。於是，我就真的在社區裡等巴士，看看到底巴士班車多不多？結果一等之下，我就放棄了那間條件看來相當不錯的別墅，因為我足足等了一個小時，都沒有等到一班巴士！
在買賣房子的過程當中，因為怕被騙，我覺得「自己要懂」很重要，所以我去報名了「不動產營業員訓練課程」。課程總共三天，學費3000元，只要去仲介公司報名，人人都可以參加。不過，上完課後，我還是一知半解，所以我乾脆自掏腰包，找了一位有代書執照的店經理，以每小時2000元的學費，請他當我的家教，教會我麼看房屋所有權狀、銀行設定、房屋建物、及土地謄本等等相關資料（見書後附圖）。我也學會了什麼是「土地分區」，知道什麼是房子的「容積率」、「建蔽率」。於是我知道，土地大致上分成「住宅區」、「商業區」跟「工業區」、「農地」、「林地」、「旱地」。其中住宅區的土地又分成「住一」、「住二」、「住三」、「住四」，商業用地又分成「商一」、「商二」、「商三」、「商四」等等。
土地的分類，重點在於土地的價值、能夠建築多少的面積。例如：「住三」的容積率是225％，也就是說一坪的土地可以蓋2.25坪，「商四」容積率是800％，一坪的土地就可以蓋８坪的房子。所以大家就知道啦！商業用的土地比較值錢，因為可以蓋更多的使用區域，並且可以營業。
當然啦！買房地產免不了要跟銀行打交道。在銀行貸款方面，我去請教了三家不同銀行的襄理跟經裡，問他們如何安全、適當的運用財物槓桿的原理，用最少的現金，買下最多的房子。現在，大銀行裡有安排了許多的理財專員，可以提供理財或貸款諮詢的服務，只要事先排定時間，他們多半都願意很詳細的教導你。銀行的朋友告訴我，在投資的時候，為了節稅、以及爭取核發較高的貸款成數，最好不要只用自己的名字買房地產。可以用兄弟姊妹或是你信賴的人士，在釐清對方的信用、財務狀況之後，以合夥或是共同投資的方式，一起投資。
因為如果你同時間貸款買好幾間的房子，銀行看到你的個人貸款過多，為了避免風險，銀行很可能不願意貸款給你，或是拒絕讓你只償還利息，而要求你本利攤還，這就是所謂的「個人負債比例」過高。但是如果是以共同投資的方式去購買房地產，就可以避免這個問題，同時也可以分擔投資的風險。
在投資過程中，我也曾經去參觀過台北最貴的兩棟豪宅「帝寶」跟「勤美樸真」。看了他們豪華外觀、內在，我一度非常心動。但是一想到高達35％的公設之後，我最後還是決定放棄。因為回家算一算，我要花將近4000萬元購買公共設施，仔細考慮過後，最後我還是選擇把錢投資在房子的實際坪數，比較務實。當然，買下這些豪宅的成功人士，他們買得起、也有需要，如果有一天我們也能夠成為億萬富翁，那就另當別論了！
還有一次，我去看了一間忠孝SOGO跟微風廣場中間的一棟住商混合大樓，它是一間外觀很特殊的圓形建築。我第一次去看的時候，仲介人員告訴我，它一坪只要不到28萬的價錢就可以買到，我一聽樂不可支，在車上就開好支票了！但我運氣很好，正要進去時，恰巧遇到了一個熟識的仲介。他說：「淳淳姐，你要看這棟房子嗎？」我點點頭。他沒說什麼就走了。隨後，我立刻收到了他傳來的一通簡訊：「這棟房子是『東區毒瘤』，投資、自住皆不宜，千萬不可買！」我嚇了一跳，趕快把支票收起來。後來，我才知道，這棟大樓充斥著鶯鶯燕燕、還有很多靈異傳說，還好，有仲介好友提醒，讓我又上了一課！在看屋這段時間中，我「廣結善緣」、「廣交人脈」的認識了很多仲介好友，對於幫我賺錢的他們，我從不小氣，也不為難他們，而他們也通常都會在我需要幫忙時，發揮功效。這就是我在自序裡面提到的：人脈絕對不可少，如果你想減少吃虧上當的機率，一定要”耳聰目明”，盡量讓自己消息靈通一點。
手中曾經擁有過100間房地產
一年多來的投資房地產的經驗，讓我慢慢的琢磨出「化腐朽為神奇」的智慧。比方說，當我看到一個東區堆滿了泥沙垃圾的地下室時，我就立刻聯想到東區「神旺飯店」後面、如雨後春筍般出現的地下停車場。東區因為停車位一位難求，逛街或是談生意、吃飯的人都有停車需求，於是許多一樓的住戶乾脆把自己的地下車庫改成停車場來經營，生意好到不行！但是，那些地下停車場的問題就是因為空間不夠，所以坡度極陡，常被人詬病，不但停車很費時、有難度，高一點的車子就沒有辦法通過出入口。因此，我立刻想到，我也可以將這個地下室清潔整理之後，改成一個地下停車場，只要多做一個平面升降機，就可以解決坡面過陡的問題！這就好像一個賣陽春麵的小店面，裝潢一下變成日本料理店，店面租金馬上就可以翻漲一倍之多！
就這樣，經過一年的買進賣出之後，算一算，我手中總共曾經擁有過100間房地產！包括5個店面、1座停車場、1棟透天厝、2間預售屋樓中樓、1層辦公室，和90幾間一般住家等。這些房地產的增值和獲利都比許多投資利潤大而且穩健，讓我賺了一倍多的獲利！我的八千萬，在短短一年之間，就變成了一億八千萬！
這些投資房地產的竅門，都是我這一年多來，一步一腳印學會的！接下來，我就要把這些投資房地產的技巧跟方法，整理分類，一條一條的與讀者大眾分享！希望你跟我一樣，可以買到值錢又賺錢的好房子！
你要先盡量做好這些功課：
１．上網詢價、找資料、瞭解區域行情。
２．看房地產書籍、瞭解買賣過程。
３．學習看買賣合約、房屋及土地所有權狀、土地及建物謄本等書面資料。
４．瞭解裝潢行情跟流行趨勢、建立自己的房地產買賣班底：裝潢師、建築師、律師、代書。
５．詢問銀行利率、貸款成數及貸款年限等相關事宜。
６．結交仲介好友、蒐集房地產情報。
７．迴避不良仲介、透悉仲介伎倆。
８．實際看屋、親自體驗房地產優劣。
９．把貧民窟雕塑成黃金屋──改造或創造房屋價值。
10．多聽、多看、瞭解成功與失敗的案例。
買房子是一種消費行為，也是一種投資致富的管道。觀察一下周邊的人，他或許就是你的叔叔、阿姨、鄰居或是父母親。許多人在無心插柳的狀況下買了房子，房子住久了、孩子長大了，新台幣卻縮小了。這時，除了鑽石、黃金、石油與能源外，最值錢的就是房子了！
投資致富不需要鑽牛角尖，就像你想買房子自己住、或是留給孩子住一樣的自然。很多時候，我們把投資想得太過複雜，好像非得要去觸碰你所無法瞭解的、黑幕重重的、由大盤操控的那一塊，才叫做「投資」。事實上，投資無所不在，小老百姓有小老百姓的方法；有錢人有有錢人的管道，只要用你的眼睛、用你的敏銳，用你看得到、聽得到的方法去進行，想要投資獲利，絕非你想像中的那樣難！像股神巴菲特喜歡喝可口可樂、年輕人也都喜歡喝，因此他就投資可樂啊！這個商品只要一直受到民眾歡迎、可樂公司就會一直賺錢，股票當然就會漲，也當然值得投資啊，道理就是這麼簡單。
我結婚以前，是標準的無殼蝸牛，租屋、搬家的次數多達100多次！最慘的一次，是跟著搬家公司以及我的室友，都已經把家當卸在新租的房子門口了，沒想到，卻因為房東貪圖別人一個月多付200元的租金而毀約、不租給我們了！於是就在大雨之中，硬生生的把我們給趕了出來，我跟室友兩人坐在雨中，分不清臉上的是雨水還是淚水，真是慘到最高點！
事實上，後來回頭想一想，在40歲之前，難道我沒有機會購買房地產嗎？答案當然是：錯！我20幾歲時，曾經有一次房東問我：「我們全家要移民，這個房子我賣你一坪8萬塊，房子總共20坪、只要160萬，妳要不要？」當時，我立刻婉拒了她。年輕的我心想：「怎麼可能？一坪8萬塊的房子，我怎麼可能買得起？」但事實上，現在回想起來，當時的我只要準備大約40餘萬的頭期款，就可以把那間房子買下了來了！你知道嗎？現在那個路段的房價，一坪已經漲到45萬了，足足漲了五倍多！
十幾年中，一坪8萬的房子變成一坪45萬，一坪整整漲了37萬！每次經過那裡，我都悔不當初！但俗話說的好：「千金難買早知道！」你現在住的房子將來一定會比現在更貴！道理很簡單，因為地球資源有限、土地更是隨著經濟發展、通貨膨脹、過度使用，以後土地和房子只會越來越不夠用、越值錢，現在不買，你將永遠都在說：「我真後悔當初沒有買下它！」這就是我希望你趕快下手去買有潛力、會增值的房地產，而不是在原地一直怨嘆現在房子很貴的原因。
投資房地產好處多多 除了致富還可以節稅
你知道嗎？很多的獲利像是個人所得、營業獲利，都必須要繳稅。但是，投資房地產，在目前的稅制下，往往卻可以合法的節稅。
小老百姓怕繳稅，大富翁更怕繳稅。大家看過新聞都知道，做了很多好事的慈善家「英業達」老闆溫世仁，因為猝死來不及在過世前安排好遺產的事，而被課了六十億的遺產稅。可見得，「節稅」在個人理財投資上面，是多麼重要的一件事。先不要以為，反正我沒多少錢，「遺產稅」不關我的事。事實上，每個人都有上天堂的一天，每個人也都有投資致富的機會。你怎麼知道自己沒有這一天呢？而且，不僅是有錢人買房子可以節稅喔，平凡人買房子也是可以節稅的！
有一位大企業家，在生過一場大病之後，自覺時間不多了，於是決定以購買豪宅的方式，多留一點錢給所愛的人。怎麼說呢？原來，這位大老闆在把所有公司企業、員工都安頓好之後，結算身上現金，大約還有4億元左右。如果他過世了，4億元現金扣除免稅額後，大概還要繳交1億9000萬的遺產稅金給國庫。但是，如果把4億元現金拿去購買一間價值4億元的透天別墅的話，因為政府的土地公告現值一般來說都比市價來的低，因此以公告現值計算之後，再以合法稅率計算下來，4億元的房子就變成不到一億元的資產。換算下來，真是省下一大筆的贈與稅。
這樣，你就明白，為什麼買房子跟買保險一樣可以合法節稅了吧？而且，將來也可以藉由房地產的增值，讓財產保值，保障下一代。
另外，你不能不知道的是，買房子、辦貸款，可以享有一年房貸利息30萬的「免稅扣除額」。在申報所得稅時，只要跟銀行索取利息證明即可以申報。萬一賣房子賠錢，你也可以申報「扣除損失額」，只要將當初購買的證明、代書規費、裝潢、搬家各項證明單據都提報出來就可以了。因此，記得喔！在裝潢新屋時，記得要請裝潢師傅開立發票給你當作證明，如果對方不願意，你可以告訴他你願意負擔發票稅金喔。
另外，賣房子也是可以退稅的喔！就是所謂的「重購退稅」。通常買賣房子繳交的稅金中，金額較大的就是「土地增值稅」了。你一定要知道的是，在二年內不論是先買房子、再賣房子，或是先賣房子、再買房子，只要買進房子的土地公告現值「大於或等於」賣出房子的土地公告現值，這時，你繳交的「一般」或「自用」的土地增值稅，都可以追回或免繳。這是政府鼓勵買賣，促進土地交流，正大光明的節稅喔！
但要注意的是，買進的房子必須要是「自用住宅」，並且在接下來的五年內，不得出租、營業或賣出喔！否則土地增值稅是要追繳回國庫的！
【淳淳叮嚀】現在自用住宅用地土地增值稅優惠稅率，在土地稅法第三十四條規定，以「一生一次」為限，但最近由於政府有意放寬，到時會是一生三屋，還是一生三次，對房市有一定的影響與改變。一生一次享有自用住宅用地土地增值稅按10％課徵的優惠，其實只要在都市區域90坪、非都市區域211坪的面積以內，並沒有一次僅能一屋的限制，例如位於台北市中正區、大安區兩處不同地段的房子為例，如果本人、配偶、直系親屬等人分別設籍，而且出售前一年沒有出租或做營業使用，出售時同時立契、同時申報，且二處房產的土地面積合計沒超過90坪，土地增值稅均可按10％繳納。這項法案目前還沒有正式修法立案，在我完成這本書前，還是以舊法為依據，日後你要多聽多問。
什麼樣的人適合投資房地產？
如果是擔心通貨膨脹讓錢越變越小的人、或是自己有住屋需求的人，就可以以自住兼投資的方式購買房地產。因為房子買來反正自己要住，因此，不必擔心短時間內的漲跌，或是隨時想脫手的問題。像知名的英文老師徐薇在買屋時的考量，以適合自己生活所需、未來換屋容易、以及保值性佳為主，所以也讓她擁有了不少黃金地段的好房子。
而比較保守、怕投資其他產品會貶值的投資人，則適合以中長期持有的方式投資房地產。這類的投資人，可以考慮選擇區域好、租金高的房子為主要投資目標，以租金養貸款，當個穩當的包租公、包租婆，等待大約二、三年後要開始繳交房貸本利時，再看情況選擇是否要脫手獲利。
至於想要擁有短期高獲利、且自己的資金也經得起高風險的投資人，則適合以短期進出的方式投資房地產。這種投資方式就要下手快、丟錢狠、眼光準，大量開發值得投資的物件，然後短線進出，賺取價差。
房地產好像已經到了高點，還可以買嗎？
你們絕對要相信，房子現在貴，但以後會更貴！現在不努力買，以後就更買不到了！我們的「一代佳人」湯蘭花小姐在20幾年前，在台北市信義區的「挹翠山莊」買了一棟別墅，當初買進的價格約2000萬。這幾年，她經歷了人生的高低起伏、經商的酸甜苦辣後，終於到了她想退休的年齡。回首一看，演藝圈她曾享有過的大名大利、做直銷的大起大落，現在都已經是過往雲煙。只有最實在的，就是她20幾年前花了2000萬買入的「挹翠山莊」，現在市價已經高達一億多！是許多人搶著想要入住的豪宅！
印象中台灣的首富是郭台銘。但是，依照排名今年的台灣首富卻易主了！國泰集團的蔡家榮登台灣首富之位。因為以「富士比」評比的標準，關鍵在於國泰集團擁有大多數台北市具增值空間的土地、商辦大樓及房地產。美國的房地產大亨川普及亞洲首富李嘉誠和台灣富豪蔡萬霖，他們都比我們聰明，也比我們富有，但是他們仍然選擇以房地產的方法累積自己的財富，這不也是我們可以學習和複製的成功經驗法則嗎？
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