全民瘋法拍─吳廷芳教你透明買法拍屋

法拍市場迷人之處

法拍屋投資是一個各行各業都可以切入的市場，當你走進法院所看到的人物，各行各業都有，有律師、有藝能界，有退休公務人員，有開小吃的，還有身價數十億的大老闆，雖然不是同標一個物件，但每個人都是往同一個方向，那就是投標室，有錢人標大案子，資金少的人標小案子，大家各取所需，投標結束後大家又各自奔回自己的工作場所。等下次有適合的標的物，大家又會自然地相聚在投標室。而早期有很多人走入法拍市場，是陰錯陽差的，有的是借錢被倒，有的是去法院辦事，甚至也有債務人因房子被便宜標走，而重新從這條路再站起來。而現今的法拍市場，由於資訊公開，再加上媒體的宣傳及民間相關課程的教導，現在已成為兵家必爭之地，因此所要做的功課要比以前認真，才能從其中獲取自己所需的利益。

餘屋的省思
我們有時候從報章雜誌看到某某助市餘屋量非常大，以為那個地方的房屋會非常難賣，其實也不盡然，我們舉個例子來說，如報章雜誌說，桃園縣的餘屋量有好幾仟間，但經過調查後才發現，其實桃園的餘量大部份是集中在楊梅地區，但在南坎、桃園市、蘆竹其餘屋量就沒有那麼大了，買氣也並沒有所說的那麼差。

案量的省思
我們經常在報章雜誌上看到北台灣推案量1,500億，中南部約500億，直覺會認為北台灣的蓋的房子很多，其實不然。以台北市來說豪宅的售價每坪就超過100萬，他的一戶就可能抵上中南部10戶，再加上北部的需求量本來就比較強，因此屈時餘屋北一定少於中南部。這有時候從法拍屋的拍賣案量南部多於北部就可得知。
學者所說的房地泡沫
我們經常在報章雜誌看到，說現在房價已過高，買房子的人要特別注意，因為現在的薪資漲幅根本追不上房價的漲幅，但是其愈講，房價還持續上升，這是為什麼呢，這是因為市場買家的關係，因為這一波的買家至少有2成以上是來自國外資金，有華僑、台商、港資和隱藏的陸資等等，其實房有很多是沒有貸款的，舉個例子有一位住在波蘭的華僑，過年回來，因看好未來，馬上就在內湖以一坪52萬，買了一戶房子。此外現在的投資客有一部份是中小企業主和高收入族群，這和一般房地專業的投資客是不一樣的，其資金都是非常雄厚的，舉個例子來說某位中小紡織企業主，其在內湖一個新建完成的建案就有7間超過3000萬的房子，其中半數都是沒有貸款，如此可見口袋的深度。另外政府打房、限制投資客的貸款，有一位中實戶房地產投資者只買預售屋，只付工程款，該建物三年後才建好，其可能中間就出手賣了，這些人如果一次買5戶，政府更本就管不到。結果預售屋的房價也被炒高了。在加上遺產稅和贈予稅降成10％，市場回流的資金多到嚇人，但是都找不到適當的投資通路。

產業逐漸沒落的地方，其房價會下跌嗎？
一般產業逐漸沒落的地方，其房價因地方不同不見得都會下跌，而是要看其週邊縣市是否有提供新興的就業能力，如基隆來說，由於產業外移，大量靠港口謀生的行業，紛紛消失，而當地的居民有很大一部份都轉移到台北來上班，下班後再返回基隆，因此當地的人口就沒有明顯外流的現象，因此也支撐著當地房市的交易熱度，這個從基隆的仲介家數就可判斷。但很多鄉下地方只要一個產業沒落，就會造成人口的外流，區內的房產交易日漸減少，甚至有很多土地的市價還低於公告現值。例如很多南部的鄉鎮都有出現這種狀況。

房價漲幅的轉戾點在何時
一個地區房價的上漲，大部份都是從市區的精華區開始上漲，等到中心區的房價漲到一定程度後，就會開始向外擴張，先從市郊再到外圍的市鄉鎮，一直漲到民眾可以忍受的交通距離和時間以內，當然這個時候也到了政府忍耐的最大限度，房價的漲勢就會停止，這個時候如果沒有重大的利多消息，房價就會開始慢慢走下坡了。

何處的房產是俱保值和增值性的
一般房產保值和增值性最強的地方就是國際性大都市的金融中心，其區內的房地產不但俱有本土的買家，同時也會吸引世界各地的富豪入內購屋，如英國的倫敦、北非的摩洛哥、美國的紐約、中國的香港等，至於台北則需要靠政府努力創造，讓台北成為國際的區域中心，其房屋才能保有不墜的優勢。當然現階段還在預期的心理。還需靠大家的努力。

房地產的地雷區
房地產的地雷區，並不是說那個地方不好，而是被包裝出塑造的太過於完美，等到理想和實際差別太大時，就很容易兵敗如山倒。例如嘉義的太保，當初高鐵施工時，那個地方就開始蓋起很多的別墅，很多人就心想，高鐵一日來回，一定會增加此區的流動人口，熟料通車後，並沒有為當地帶來太多的效益，房價也就因此下跌。另外一個就是宜蘭，當初挖雪山隧道時，很多人看好宜蘭的前景，紛紛去投資土地，結果愈飆愈高，但沒想到雪山隧道一挖就是將近10年，讓很多人嚐到苦果，而後雪山隧道既將通車時，宜蘭又掀起一陣熱潮，但雪山隧道通車後，因為大塞車的關係，又澆熄很多人心中的期待。因為宜蘭對於退休族和非上下班的自由族有其誘因，但對於上班族或想利用假日去渡假而置產的民眾，這種塞車現象是其所不樂見的。因此宜蘭的土地，目前還沒有回到通車前的最高點。另外還有一個就是夏天在海邊賣的渡假套房，等到冬天去的時候，東北季風寒冷刺骨，而且海風吹來的聲音嗖嗖作響，一點都不清寧，久而久之也就不想再去了。在加上海邊的鹽分大，沒有整理就很容易損害。

台灣房產的潛力區
每個地方房價的上漲，都要有明顯的題材和建設，觀其所能帶動的商機和發展，這個我們可以從每個縣市政府的網站上去觀看，就可一目了然，什麼地方要做專區，可帶動就業人口，什麼地方要做捷運帶動區域的交通，甚至什麼地方要建公園增加小環境的舒適度都可瞭解。但除了知道之外，我們還要去詢問其推展的進度，才不致於冒險投資，因為有的只是規劃，而還沒有實際要實行，至於有了建設房價是否會上揚，那也不一定。例如前陣子八里至新店的快速道路通車，就讓八里房地產比較活絡，這裏所說的活絡並不是代表房子一定會漲，而是你從法拍或是其他市場取得較便宜的房子時，能夠快速獲利了結增加週轉率。因為現在並不是房地產大多頭的時候。當然觀察各地建設不管以後此區將推大型的商業造鎮計劃，還是如台北車站的五鐵共構，但要成為潛力股，最重要的是集客力和區域產業發展，因為唯有經濟活力不斷成長才有機會，且要有外來的投資和人口不斷移入，才有辦法維持此一榮景。否則像菲律賓一樣早期的生活所得比台灣好，後來因經建落後而成為勞力輸出的國家，其房地產要有起色困難度也就較高了。這些從近來中國大陸及越南房地產的漲幅就可瞭解。經濟繁榮的成果，是帶動房地產成長的動力。

潛力區除了觀察上訴的指標外，另外如果看一個新興的重劃區：如果其週邊「沒有重劃」的附近生活機能很強，又有充份的就業機會，這種重劃區就極俱潛力。但如果只是一個週邊沒有生活機能的重劃區，就要特別留意了。另外如果碰到通膨和台幣大幅升值，置產也是最佳的選擇。

偏遠地方的房地產一定非很差嗎？
如果你買的房子是在省道旁或是高速公路旁，其牆面和頂樓如果可以做廣告或是租給電信業者做基地台，那樣的收入效果是非常可觀的。

法拍的偏門財
法拍有時會出現很多奇怪的案子，如過碰到河川的浮覆地，如果剛好那個地方要做防洪水利建設，那發財的機會就來了，因為你便宜買的地有空能會被徵收。所謂浮覆地就是有時會在水裏，沽水期土地又浮上水面的土地。有很多民意代表也在玩這種土地。

台灣的房地產會和香港和新加坡一樣猛漲嗎？
香港和新加坡在東亞市場上其金融服務業非常發達，吸引很多國際資金的投入，而且其管理者並非經過民選，可以比較不擔心選票的問題，而台灣的政治人物每一個都要經過選民的洗禮，他們也不敢讓房價無限上網而招來民怨，昔時為了選舉，政府必要時還是會出面干預的。

法拍市場迷人之處

法拍屋投資是一個各行各業都可以切入的市場，當你走進法院所看到的人物，各行各業都有，有律師、有藝能界，有退休公務人員，有開小吃的，還有身價數十億的大老闆，雖然不是同標一個物件，但每個人都是往同一個方向，那就是投標室，有錢人標大案子，資金少的人標小案子，大家各取所需，投標結束後大家又各自奔回自己的工作場所。等下次有適合的標的物，大家又會自然地相聚在投標室。而早期有很多人走入法拍市場，是陰錯陽差的，有的是借錢被倒，有的是去法院辦事，甚至也有債務人因房子被便宜標走，而重新從這條路再站...

《透明房訊》社長　吳廷芳
法拍屋的教導書籍以往在市面上所販售的大多數是由律師利用法條來分析報導，全書過於深澀，卻少有實際案例的解說，讓人看完後所吸收到的知識和現實面好像中間部分隔了一層薄膜，而本書所描述的內容完全是以口語化，針對不同的筆錄內容來分析報導，以及所要採取的因應措施，均有詳細的解讀，讓讀者在看法院公告時，針對不同的筆錄，心中有一把衡量的尺。另外點交、不點交案例的部分如以過去現場所遇到的狀況，全貌生動地表現在讀者的面前，讓人有身歷其境之感。另外法院的訴狀及發給現住人的存證信函，也都是以真實的公文呈現給讀者，讓閱讀者有碰到類似的狀況就可直接套用，不但省時間，也省下不少律師費用。其實法拍這種東西別人再這麼給你說明，標房子的價格是憑市場經驗，而點交所碰到的問題，隨著現住人的個性不同，各有其運用的方式和技巧，而且越往南部和鄉下以平均值來講越容易處理，因為鄉下地方的人比較單純，有時一收到法院的公文就在那邊提心吊膽，不像有的都市人老神在在，雖然說北部人比智慧，南部人比拳頭，但是要拍定人不要太過於緊逼，一般處理都還算順暢。

一本專業知識的好書，最主要是閱讀的舒適度和自然度，讓人有親臨現場的感覺，這樣對於書本知識的吸收有絕對的幫助，本書籍由談天說地來介紹法拍的方式，會讓人覺得法拍市場是一個很好的投資樂園。

法拍屋投資是否能夠成功，除了要具備專業知識外，最主要就是案量，沒有充分的屋源，就算你有再高超的本事，你還是英雄無用武之地，因此只有在案量大，房價平穩時最好做，因為你不用擔心到底買到高點或是尚未到低點的房子，而且此時競爭者較少，價格也不會亂加。但現今的市場狀況，不管好壞，都有代標業者找尋自住型的客戶來和你競標，在案件多的情況下，尚有很大生存空間，如果在案件少的時候就會碰到很大的競爭力，因此這個時候就要找一些有疑難雜症的案子來處理，這樣才有較多的利潤。

《透明房訊》社長　吳廷芳
法拍屋的教導書籍以往在市面上所販售的大多數是由律師利用法條來分析報導，全書過於深澀，卻少有實際案例的解說，讓人看完後所吸收到的知識和現實面好像中間部分隔了一層薄膜，而本書所描述的內容完全是以口語化，針對不同的筆錄內容來分析報導，以及所要採取的因應措施，均有詳細的解讀，讓讀者在看法院公告時，針對不同的筆錄，心中有一把衡量的尺。另外點交、不點交案例的部分如以過去現場所遇到的狀況，全貌生動地表現在讀者的面前，讓人有身歷其境之感。另外法院的訴狀及發給現住人的存證信函，也都是以真...

Part1　法拍屋基礎篇
Chapter 1　你也可以透明買法拍屋
Chapter 2　30分鐘，讓你搞懂法拍屋所有流程
Chapter 3　法拍筆錄各種狀況的解說

Part2　法拍屋實務篇
Chapter 4　法拍屋購置並不難
Chapter 5　點交與不點交現場所碰到的各種狀況
Chapter 6　法拍屋的訴訟與存證信函
【後記】

Part1　法拍屋基礎篇
Chapter 1　你也可以透明買法拍屋
Chapter 2　30分鐘，讓你搞懂法拍屋所有流程
Chapter 3　法拍筆錄各種狀況的解說

Part2　法拍屋實務篇
Chapter 4　法拍屋購置並不難
Chapter 5　點交與不點交現場所碰到的各種狀況
Chapter 6　法拍屋的訴訟與存證信函
【後記】