現在投資法拍屋重點在於規避風險,而非找屋去!法拍屋炙手可熱,標的多、利潤驚人,但法拍屋的各種法律問題與點交風險,例如最近發生的個人買法拍屋間數較多而被追補營業稅,及不肖代標業者藉機哄抬標價,套取不當利益,都會讓投資者失血過多,另外專門製造假債權、假租約而強占法拍屋的「海蟑螂」,也會讓投資的賺錢憧憬成為糾紛不斷的的惡夢一場,投資人該如何事先預防與化解?本書由李永然律師根據最新規定,集眾專業律師之力,將法拍屋的風險問題,分別以「初識」、「基本面」、「疑難Q&A」三大篇,給你最正點的入門指引!
本書特色:
•以「法拍屋投資法律」為主軸,強化投資人風險預防與化解糾紛、點交問題的能力。
•以「導讀」先期掌握投資法拍屋之各項法律重點;再按各階段,以「問題、解析」方式詳述法拍過程中可能遭遇的疑難雜症及應對之道,言簡意賅,實用性強。
作者簡介:
李永然律師
台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
.永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長;台北科技大學副教授
.曾任教:淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
.聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
.曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
.總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
目錄
李序
〈導讀〉投標法拍屋法律掃描
壹、前言
貳、投標前的準備工作
參、購買不動產法拍物件應注意及了解的事項
肆、投標無效之情形
伍、常見拍定人被控涉嫌刑事犯罪之類型
第一章 初識「法拍」
1 何謂「法拍」?
2 強制執行何時才會進入拍賣階段?
3 如何得知法院的拍賣消息?
4 應買投標前,應買人可否向法院聲請閱卷?
5 是否所有被查封的物品都會被拍賣?
6 應買人如何投標?
7 投標的保證金應如何繳納?需繳多少?
8 法院如何決定得標人?
9 拍定之效力
10拍定後如不繳交價金應如何處理?
11拍定後能否點交?如何點交?
12不動產內之動產如何點交?
13債務人拒絕交付不動產所有權時,該如何處理?
第二章 法拍投資基本面
1 誰可以參與不動產拍賣之應買?
2 應買人應買時,應注意哪些事項?
3 法院拍賣公告應注意哪些事項?
4 法院拍賣公告上記載房屋有租賃權之狀況,是否即為不點交?如何排除租賃權而拍賣?
5 取得權利移轉證明書,房屋仍為他人無權占有,拍定人如何請求遷讓房屋?
6 如何購買安全又理想的法拍屋?
7 如何評估法拍屋的價值?
8 應買人購買法拍屋應繳哪些稅費?
9 購買法拍公寓大廈,相關管理費誰來繳?
10應買人可否委託別人代理應買法院拍賣之物品?
11應買人如何慎選代標業者?
第三章 法拍疑難Q&A
1 土地拍定人對土地上的違章建築要如何處理?
2 如何認定法拍屋為「凶宅」?
3 銀樓內遭開槍,有人送醫死亡,該銀樓是否算凶宅?
4 被拍賣的不動產中有「預告登記」,法院會如何處理?
5 拍定人承受定期租約,可對承租人請求調整租金嗎?
6 購買法拍屋時,可否以未成年子女的名義購買?
7 拍定人對於拍賣標的物上的租約該如何依法處理?
8 法拍屋之拍定人未依期限繳清投標尾款,其後果如何?
9 誰可以對法拍的不動產主張承受?
10房屋買賣尚未辦理所有權移轉登記,卻遭出賣人之債權人查封,買受人該怎麼辦?
11拍定人繳清價金後,尚未取得權利移轉證書前,發生執行標的物滅失,拍定人可主張什麼權利?
12房屋租賃契約公證與未公證,法律效力有何差別?
13房屋繼受人能否向原承租人請求押租金?
14如何閱覽民事執行處的查封筆錄?
15抵押物拍賣所得之價金不足抵償債務,債權人該怎麼辦?
16拍定人可否以承租人未給付押租金為由,逕自終止租賃契約?
17執行法院應如何認定點交?
18不動產先抵押後租賃,行使抵押權時,何人可要求除去租賃?
19法院民事執行處為何會除去五年以上經公證的租約?
20抵押後查封前因租賃關係占有標的物,拍定人能否聲請點交?
21租賃關係影響法拍屋投標意願,抵押權人能否聲請除去租賃權並於公告上註明拍定後點交?
22原載明因第三人占用而不點交的法拍屋,於第三人主動搬離後另遭他人占用,可否聲請點交?
23拍賣不動產之公告未載明閱覽查封筆錄之處所,執行程序上是否有瑕疵?應如何處理?
24經拍定人通知拍定條件超過十日,共有人還能主張優先承買權嗎?
25經法院限期主張優先購買權,逾期之後,共有人還 能行使此一權利嗎?
附錄
1 強制執行法
2 辦理強制執行事件應行注意事項
李序
〈導讀〉投標法拍屋法律掃描
壹、前言
貳、投標前的準備工作
參、購買不動產法拍物件應注意及了解的事項
肆、投標無效之情形
伍、常見拍定人被控涉嫌刑事犯罪之類型
第一章 初識「法拍」
1 何謂「法拍」?
2 強制執行何時才會進入拍賣階段?
3 如何得知法院的拍賣消息?
4 應買投標前,應買人可否向法院聲請閱卷?
5 是否所有被查封的物品都會被拍賣?
6 應買人如何投標?
7 投標的保證金應如何繳納?需繳多少?
8 法院如何決定得標人?
9 拍定之效力
10拍定後如不繳交價金應如何處理?
11拍定後能否點交?如何點...
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