第2章用最少錢，買到預售屋
預售屋優點與缺點
阿芳是家庭主婦，跟丈夫結婚好幾年都一直租房子，等到小孩逐漸長大，她有了買房子的打算，於是開始物色住家附近的房子，她看到了附近的一個預售屋建案，不管是交通跟地點都很符合阿芳的想法，但是對於購買預售屋，還是有一些擔心害怕，所以她問了姊妹淘的意見。有人說不要買預售屋，貴又沒保障；有些朋友則建議買預售屋，住起來比較新。這些不同的意見讓她很混亂，到底要不要買預售屋呢？
【月風解析】
我買賣過中古屋、新成屋、預售屋，對於這三種房屋類型都很瞭解。以中古屋來說，它的優點是價格相對低、有機會都更，如果要自住的話，一定不如新成屋，而且中古屋通常位於較舊的社區，容易有髒亂、老鼠蟲蟻出沒，環境維護上有一定的困難；若以新成屋來說，它已經完工，所以馬上可以入住，但如果想要反悔，或是買到房價高點，是無法進行停損。
若以預售屋來說，它的好處很多，但最大的風險是：建商落跑！其他問題都可以透過契約來解決，所以不管從投資或自住的角度，預售屋是一好的選擇。
到底預售屋有那些好處跟壞處呢？我大概列舉一下，預售屋有九大好處、兩個缺點跟三個地雷。
九大優點：
優點１：先選先贏。
預售屋，顧名思義就是還沒有開始蓋，這時候先進場的人，一定可以選擇自己想要的房子，如果你想要擁有好的景色，可以選擇高樓層；如果想要便宜一點的話，可以選擇低樓層。
優點２：可按照屋主需求量身訂做。
因為預售屋還沒有開始蓋，所以如果想要自住，或是想要改變房屋格局，只要是不影響主結構或安全的狀況下，都可以跟建商進行溝通，依照屋主的需求進行改變（也就是所謂的「客變」）。
優點３：選對產品，賣時賺一筆。
其實預售屋看的價格不是現在的房價，而是兩年後的狀況，如果遇到房市大好的情況下，或許可以很快的賣出去，轉手獲利。
優點４：就是新！
預售屋最大的好處，就是完工之後，一定是這附近最「新」的房子，所以不管是建材、用品上，一定都是最新的，對於房價來說，通常也是最高的。至於在消防法規上，通常也會遵守最新的法令，不管就安全性、新鮮度，絕對都是最好的。所以別小看「新」這個字，就是這個「新」才值錢！
優點5：風險有限，利潤驚人。
如果把預售屋當作是投資，它絕對是一個很棒的投資標的。我常常告訴學員，買預售屋的概念跟選擇權有點像，是先買一間房子的「權利」。
假設我今天買了一間1000萬的預售屋，頭期款談到10％，那就是100萬的頭期款，結果碰上景氣大好，有人願意用1100萬跟我買，那我就賺了100萬，如果以投資報酬率來看，拿100萬出來賺100萬，是100％的投資報酬率；如果碰上景氣不好，交屋之後可以租給別人，拿租金來繳房貸，20年之後，貸款繳完了，房子還是你的，如果真的碰到景氣大壞，最差的結果就是毀約，投資的100萬沒了，但也不需要背20年的房貸，更何況大部分的建商不會真的把100萬沒收，你可以透過談判的方法，最多可以拿回一半50萬。
如果這時候你買進的是中古屋，一旦交屋後，碰到市場行情完全與你預期相反，你什麼也做不了，只能眼睜睜看著房價下降。同樣的房產交易，賺的時候有機會賺一倍以上，虧的時候只虧50％，這不是超大的優點嗎？而且就稅金來說，預售屋的所得是納入個人所得稅，不會課房地合一稅，所以不會有稅金過重的問題。
所以我說：「預售屋是風險有限、利潤驚人的投資！」
優點6：不怕被套牢！
在優點5有提到，買預售屋其實不用擔心被套牢。為什麼？因為如果景氣大壞，你最多就是選擇解約，跟建商拿回一部分的頭期款。如果你買的是中古屋或新成屋，那麼你根本沒有選擇的機會。而且就算是遇到房價下降，其實也不需要擔心，因為景氣有跌就有漲，一次的循環大約5.10年，而預售屋的建案通常是兩、三年，只要你不是買在行情熱絡的最高點，而是在市場一片慘淡時進場，是不是最低點並不重要，就算你買了以後持續下跌，等到兩、三年後交屋時通常景氣也就回溫了，所以除非你做投資都用情緒來下決定，否則很難有套牢的問題。
優點7：可以監工，不怕建商亂搞。
很多人喜歡購買新成屋或中古屋的原因，是因為「眼見為憑」。但是眼見真的為憑嗎？不一定。因為成屋之後，你根本看不到藏在牆壁後的管線、管道、建材，只能看到裝潢後的狀況。預售屋就不一樣，當你購買預售屋之後，你就有權利到現場去監工，看建商有沒有偷工減料？在管線設置的時候，有沒有依照法規施工？甚至你可以選擇交屋之後，找專業人員來驗屋，要求建商改善房屋的狀況。
優點8：給付彈性，適合年輕人
對於年輕人來說，我非常建議購買預售屋。因為預售屋的頭期款通常是總價的10％.20％，以800萬的房子來說，只要準備80萬.160萬的頭期款，還可以依照施工時期，逐步給付頭期款，對於年輕人來說，頭期款的壓力不大，而貸款是等到完工交屋後才付款，資金可以有更靈活的運用，也有足夠的時間籌款。相對於新成屋、中古屋只有7.5成左右的貸款額度，如果是800萬的房子，就需要準備200萬.240萬的頭期款，資金壓力非常沈重。
而且，買入中古屋，裝修費用勢必高於新成屋，這也是一筆必須計算的開支。
因此我認為，如果年輕人要買房，預售屋絕對是首選。
優點9：可以選鄰居
俗話說：「千金買房，萬金買鄰。」預售屋最大的好處就是可以挑選鄰居。假設我今天有兩、三個好朋友，我們感情非常好，想要一起當鄰居，這時候如果是挑選中古屋，基本上是不太可能，如果是新成屋的話，就要看機會，但如果是預售屋的話，那機會就非常大。
很多人在買房子的時候，其實很少考慮到鄰居的重要性，有時候你覺得房屋住起來很不錯，結果樓下住著一個怪人，喜歡在晚上唱歌、還會走音，那不是很難過嗎？所以，能夠選擇好鄰居，也是預售屋的好處。
兩個缺點、三個地雷：
缺點1：價格較高
預售屋的價格通常較附近新成屋、中古屋高，對於一味要求低價的人來說，預售屋並不是好的選擇，但如果你懂得談判議價，說不定可以談到好價格，可以買到便宜還能住新房子。
缺點2：看不到實體
這是預售屋最讓人詬病的地方，沒有看到實體屋。但正是因為你看不到實體，所以你可以有機會改變房子的隔間，變成你想要的格局。也正是因為預售屋之後才蓋，你也有機會去工地監工，看建商的施工情形。這樣看來，缺點反而是一種優點。
地雷１：建商落跑
購買預售屋最怕的，就是碰到建商蓋到一半落跑。但這樣的情況已經獲得改善，政府已經規定了五種履約保證，當建商落跑的話，預售屋的住戶可以尋相關途徑進行求償，不會因為建商落跑而讓消費者血本無歸。
地雷２：漏水
如果住戶碰到漏水的話，可以要求建商改善。不過這有一個前提，那就是要「非人為因素」，也就是說這個漏水的責任是起因於建商，而不是住戶自己擅自改建之後發生漏水，還要求建商進行改善。
地雷３：建材不符合
如果預售屋的屋主不定時監工的話，建材不符的狀況幾乎是可以避免，如果真的碰到惡質建商，可以依照消保法跟民法要求建商賠償。臺中就有一個建商因為外牆跟預售時的說法不同，將原本白色外牆換成土黃色外牆，預售屋主向消保官陳情之後，循法律途徑向建商求償。
仔細看完預售屋的優缺點之後，可以清楚的知道，預售屋的好處遠大於缺點跟地雷，而且為了保戶消費者，這兩個缺點跟三個地雷，都可以透過契約還有政府的法律來彌補。嚴格來說，預售屋的優點遠遠大於新成屋跟中古屋，如果想要有一間自己的房子，預售屋是優先考量。
預售屋行情，哪裡看？
明德經營一間小餐館，隨著餐廳盈餘的增加，也萌生了買房子的念頭，比較過中古屋、新成屋跟預售屋的優劣之後，他打算在店裡附近的建案當中挑一間，上網搜尋附近的房價之後，卻發現到有高有低，有些價差甚至高達7、8萬，如果是30坪的房子，那就差了200多萬，這讓明德很傷腦筋，深怕去看預售屋的時候，會被獅子大開口。
【月風解析】
很多人在買預售屋的時候，會擔心不知道當地行情，結果被建商坑了。我想一般投資人或自住客，一定最想要知道，如何得知對方的開價是否合理，並且能夠議價到最低。其實想要得知這附近的房價，一定要去附近瞭解，我這邊提供四個方法，可以大概知道建商的開價跟底價：
●比較附近的建案。
●附近成屋的價格。
●詢問建商貸款成數。
●銀行鑑價：去銀行問放款金額。
比較附近的建案
在同一地區的建案，價格通常差不多，如果想要瞭解目標建案開價是不是合理，可以去附近建商問問看，看看是否有落差。如果目標建案的開價是一坪35萬，而附近的建案則是30萬以下，這樣的開價明顯不合理。
附近成屋的價格
有一些預售屋的建案附近，並沒有其他的推案，這樣就無法從其他建案當中來比較開價，那這時候應該怎麼辦呢？方法很簡單，就是從附近的中古屋、新成屋價格下手。一般來說，只要透過附近新成屋、中古屋的價格加一個成數上去，就可以知道這附近預售屋的底價是多少。
在實務上，中古屋的房價加３成、新成屋的價格加1.1.5成，就會是預售屋的底價。舉例來說，如果預售建案附近的中古屋成交價都在每坪40萬，而新成屋的成交價每坪是46萬，那麼預售屋的底價通常會落在52萬上下，這時候建商如果開價60萬，就是合理的開價。
如果中古屋的成交價是每坪40萬，新成屋的價格也是每坪40萬，那就代表中古屋的價格過高，所以用新成屋的價格來計算，建商的底價會是45萬上下，開價會是50萬上下。
從這些簡單的估算，就可以大概知道建商開出得價格會是多少，而底價又是多少，心裡也會有個底。
詢問建商貸款成數
想要知道建商的底線，也可以從建商給的貸款成數來看。如果今天建商說開價的8成可以貸款，經過一番廝殺之後，殺到每坪打9折，這時候可以進一步詢問貸款成數，如果貸款成數維持不變，那就代表買的價格沒有比較貴、但也沒有比較便宜；如果可貸成數增加，代表房子的銀行鑑價是比較高的，也代表真的有比較便宜，反之就是買貴了。
在這邊我可以教讀者一個簡單的話術－
如果今天你到預售屋去，代銷告訴你這間房子開價1000萬，這時候你可以問對方：「如果1000萬的話，我的貸款成數是多少？」
這時候建商如果告訴你：「8成。」
這時候你可以繼續問他：「那這樣就是可以貸款800萬囉！大哥（或小姐），如果我們用900萬成交，那我是不是可以一樣用800萬來
貸款？」
如果對方告訴你不行，一樣只能用8成，那麼表示代銷公司原本就是預計只能貸款720萬，告訴你8成的原因，是因為預期你會把價格殺到900萬，所以用900萬的8成來計算。如果對方說可以，那就代表房子的確有能借貸800萬的價值。
一間原本開價1000萬的房子，如果建商說銀行貸款是8成，就代表可以借到800萬，結果你把價格殺到900萬，如果還是維持原貸款8成，就代表房子可貸金額其實只有720萬，而建商也預計是用900萬成交；如果你把價格殺到900萬，結果還是可以貸款到800萬，就代表這房子真的價值1000萬，你殺到建商的骨頭了，也就是你買便宜了；如果建商告訴你只能貸7成，就代表銀行真正願意貸款的金額是600萬，也就是說你買貴了。
銀行鑑價：詢問附近銀行放款金額
如果附近還有其他的新成屋，或是其他的建案的話，其實就可以到附近銀行的放款部門去詢問，如果價格是差不多的話，那就知道建商的底價在哪，開價是否合理。舉例來說，如果這附近新成屋放款都是一坪30萬，結果建商一坪開價50萬，那就是不合理。
相對於建商的話術來說，銀行的放款會更加精準。畢竟銀行放款部門有許多精算人員，如果這地區沒有價值話，是不會放這麼高的價格給你，畢竟你不是有權有勢有頭面的人，銀行沒有必要冒著風險違法放貸，所以透過銀行瞭解當地價格，也是一個非常好的方法。
月風教室：實價登錄真的實價嗎？
很多人認為透過實價登錄，可以知道附近的房價，但我必須要很實際告訴讀者，實價登錄有很嚴重的問題。
第一、作假嚴重：雖然實價登錄嚴禁造假，但是很多實價登錄的價格，都無法反映真實的房價。
第二、實價登錄是區段均價，並非真正實價：在實價登錄的系統上，是用區段均價來呈現地區房價，並非反映真正實價，這種實價登錄模式非常糟糕，但對於投資客來說，卻非常的有利。舉例來說，二樓跟十三樓的價格一定不同，但因為實價登錄上僅呈現均價，結果二樓的價格就可以拉到跟十三樓的價格一樣。
第三、實價登錄的時間落差：以實價登錄來說，會有兩個月的時間落差，所以實價登錄無法反映真正的房價，所以如果用實價登錄來看現在的房價，就會有時間上的誤差，沒有辦法提供精準的投資判斷。
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