封面故事
、疫後大調查》
6都新店面熱區、3大包租公股一次看
黄金商圈大翻轉
5都漲不停、台北獨憔悴、蛋白勝蛋黄
＞社區店、電商店、網紅店，有它們的商圈才夯
＞回流台商的面子工程，引爆商辦價量雙漲
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最黑暗的時刻，往往也會是最接近光明的時刻。
晚餐時分，台北市忠孝東路四段的壅塞車流與下班返家的人流依舊，但從Sogo忠孝店走到敦化南路口，短短約五百公尺、本該燈火通明的金店面大道，如今出現數十間拉下鐵門的待租店家。忽明忽暗的街區，充滿衰敗的不確定感，讓人只想加速腳步逃離。
這裡，原是創下全台最貴單一店面成交價十二億元、擁有全台三分之二月租金破百萬元的黃金店面集中地。但短短兩年多，從江浙餐廳永福樓、港式飲茶店糖朝，到美國快時尚品牌Forever 21、英國Superdry等，全都已經離開。
然而，從大馬路轉過一個彎，踏進巷弄裡的東區新風景，卻是截然不同。
店面去中心化，巷弄擠滿大批粉絲朝聖
來到大安路上，百萬網紅滴妹、網紅團體「欸你這週要幹嘛」、知名電視綜藝節目製作人B2（陳彥銘）等，都在疫情期間，陸續在這條街上開起飲料店。再轉到敦化南路一條巷子裡，網紅團體反骨男孩開了家餐酒館。這裡的每一間店，都能看到網路粉絲，用手機地圖App，前來消費「朝聖」。
「一線（店面）都沒人，但巷弄都是人，七月以來就這樣，詢問店面的租客變多，年輕創業族也多，我自己手上就有四、五組客人。」東區發展促進協會理事長韓修和看到商圈翻轉的契機，一個新網紅聚落正在成形。
原來，一場疫情，帶來「去中心化」的全新店面邏輯。
除了台北東區出現一線老店退場、新族群搶進二線店面之外，全台商圈發展趨勢，也從台北市一枝獨秀，變成了獨憔悴—六都中唯一店租負成長的城市。其他五都則是百花齊放，因各擁人口紅利、產業發展等題材，店面租金無懼疫情干擾，紛紛起漲，桃園、台中、高雄漲幅更達兩位數（見右頁圖）。究竟發生了什麼事，造成六都店面命運大不同？
投資客心聲：這是一場房東受難記
答案，就藏在驟變中的東區商圈。
年約七旬、人稱「樹伯」的東區店面投資客，對這裡的激烈轉變，感觸尤其深刻。「在東區，我說，這是一場房東受難記。」他說。
身穿台中家鄉大甲鎮瀾宮背心的樹伯， 告訴我們，四十多年前，他國中沒畢業就北上當餐廳學徒，後來在東區巷弄租下五坪店面賣魷魚羹，慢慢攢錢。當時東區是年輕人擺攤創業的夢想地，他覺得可以投資，十多年前，從知名店面投資客「劉媽媽」劉月釵手中，買下第一間東區店面。
當年這個店面月租金可達六十萬元、投資報酬率四％以上，而且整個東區「排隊半年、一年都不一定租得到一個小店面，」讓他信心滿滿的繼續投資東區店面並因此致富，「東區是我的第二故鄉。」 他說。
但，隨著商品越賣越高檔、租金越變越高後，中低價的攤商被趕往五分埔，東區店面改由高價連鎖品牌進駐。可是，約從十年前開始，信義百貨商圈崛起，吸走了高價精品店，東區逐漸沒落。最後疫情爆發，又給了致命一擊，就像樹伯，即便租金降到只剩高峰時的三分之一，仍是數個月等不到任何承租客。
「疫情那段時間，這邊空、那邊也空， 晚上一看，整個東區黑漆漆一片，好可怕。」他說。
根據長期經營東區店面的欣元商仲十月最新調查，忠孝東路四段兩旁第一排、約兩百多間店面，原本有特賣會、娃娃機等業者填補的空缺，也因為疫情棄守，如今閒置數量竟飆升到三十五間、空置率逾一七％，創下史上最慘紀錄。
台北蛋白區漲，人口移動帶旺其餘五都
放眼整個台北市，店面行情也出現類似住宅區近年「去中心化」的翻轉現象。
根據屋比房屋的租售網路調查，包含東區、永康商圈的台北市大安區，正是六都店面租售壓力最大的行政區，而且相較於疫情前的二○一九年，大安區店面租金與售價都降了近一成（見第八十三頁圖）。
永康商圈協會理事長劉鴻翔坦言，當地店面空置率如今仍有約五％到一○％，平均每月來客量雖因解封回到約四十五萬人，但是相較疫情爆發前，人潮仍少了近六成。
此外，包括西門町所在的萬華區、士林夜市坐落的士林區等，北市十二個行政區，就有八個店面租金在近兩年下滑。全台店面價值最高的台北市，如今反成了重災區。
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