房仲教父不傳的房產防身術
購屋新手最好不要碰的五種房子
第一種 產權複雜的房子
有一個以上的屋主共同持有,或者是這間房子只有建物所有權,沒有土地所有權(地上權的房子例外),或者是房子裡住著房客,而這個房客與屋主並沒有簽定租賃期間的租約,諸如此類的情況,購屋新手最好不要碰。
第二種 採光很差的房子或是地下室
採光條件很差的房子以及地下室,容易潮濕,不適人居,也不易找到接手的買家,最好避開。
第三種 有違法行為的房子
諸如陽台外推、違法夾層、工業住宅、新的頂樓加蓋,最好也不要買。
第四種 住辦混合的住家
除非這幢大樓的地段真的很搶手,管理素質也還不錯,不然住辦大樓的進出一向比較複雜,鄰居們對房子使用的角度不同,遇有糾紛時,有時較難協調出共識。
第五種 面前臨路很窄的房子
有些房子就算是位於大安區,但是面前的巷道是四米巷,甚至進出的巷弄是前幢大樓的防火巷,這樣的房子不僅救火不易,鄰居之間也會因為住得太近,不易保有隱私。
購屋新手最容易白白花掉的兩種冤枉錢
第一種 斡旋金
透過仲介買房子,反悔不買,斡旋金被房仲公司及屋主沒收。法律上是沒有「斡旋金」這個名詞的,純粹是房仲公司的用語,因此在付「斡旋金」讓仲介去向屋主議價時,除了要很確定自己的心意,更要很仔細地問清楚,怎麼付,付多少,付了以後怎樣的情況算是斡旋成功,怎樣的情況可以退回這筆錢?切記,一定要問清楚了,再出價斡旋,不然你反悔不買,這筆錢是要被沒收的喔!
第二種 預售訂金
到接待中心買預售屋,付了定金,反悔不買被沒收。反悔不買,除非是有歸責於建商的因素,否則這種情況,建商有權沒收定金。同樣地,在付訂金之前要確認自己的心意,還有就是為了避免反悔被沒收的損失,訂金的數額不要太多。
購屋新手最容易吃虧的八項購屋權益
第一項,預售屋及中古屋的買賣合約有審閱期。可要求先把合約帶回家審閱幾天,再決定是否要付訂金購買。
第二項,要求建商寫明建材設備的「同級品」為何。建材和設備也是算在總價裡的,花錢買房子,對於自己的權益一定要爭取。預售屋交屋時經常出現建材設備與樣品屋落差太大的情況,都是在「同級品」這個條款上吃了虧。購屋人應要求建商註明何謂同級品,是以價位為同級標準,還是採用哪些同級的品牌?
第三項,DM要保留,樣品屋要拍照存證。買預售屋經常會發生交屋與當初銷售時訴求不同的情形,法律站在保護消費權益的立場,將建商當時銷售的廣告物視同契約一部份,因此建議消費者最好保留所有的廣告文宣品,最好連樣品屋也能拍照存證,將來如遇糾紛,消費者才有東西可以舉證。
第四項,如果是合建案,最好分別與建商和地主簽約。台北市土地稀有,建商與地主合建案的比例愈來愈高,購屋人應該分別與建商和地主簽約(與建商簽房屋買賣契約、與地主簽土地買賣契約),免得將來雙方發生糾紛時,極有可能拿不到土地產權。
第五項,要求建商寫明完工期限與交屋日期。如果建商敢在契約上註明,表示這家建商有本事做出承諾。註明完工期限與交屋日期,對購屋人是很大的保障。
第六項,公設的範圍有哪些。許多建商會灌虛坪,購屋人應該問清楚所謂的「大公」、「小公」究竟包括哪些範圍,使用權屬為何,還有就是進了自己買的房子的大門之後,究竟有哪些是算在公共設施當中?有些人買了之後才發現,權狀坪與使用坪是不一致的。
第七項,車位的產權和使用權。法律規定的車位種類有「法定停車位」、「獎勵增設停車位」和「自行增設停車位」等三種,最好問清楚大樓的車位是哪一種,如果有可以外賣的車位,屆時交屋後那些非住戶的車位持有人,會如何進出大樓?會不會造成管理上的問題?
第八項,房仲直營店和加盟店,消費權益有差別。直營的房仲品牌,如遇有糾紛,總公司必須負責解決,而加盟品牌,出了狀況,則是向該加盟店的負責人求償,總部只有「協助處理」的義務。購屋人找房仲業服務,應該先問清楚是直營店或是加盟店。
目前各大連鎖品牌,信義房屋及永慶房屋是純直營,而永慶不動產、有巢氏房屋、台灣房屋、中信房屋、住商不動產、東森房屋是純加盟,21世紀不動產有極少數的直營店,大部份是加盟;太平洋房屋則有直營也有加盟。