第一章
背景與序曲
道沖，而用之或不盈。
淵兮，似萬物之宗。──老子
我生長在一個建築師的家庭裡。家父在中國和法國接受教育，受到現代主義的影響。他曾經擔任考試院委員，終其一生從事、教導規劃及建築，時常邀請學生到我們家來，家母經常煮宵夜給他們吃。
家父對於復興中國古典文學和中國古典建築有著強烈的興趣，也將柯比意（Le Corbusier）的名作《明日之城》（The City of Tomorrow）譯成中文。
他遵循道家的主張，相信人類與大自然及宇宙的和諧關係，所以他喜歡法蘭克．洛伊．萊特（Frank Lloyd Wright）的作品，因為萊特在結合東西方美學上，成就極高。他示我落水山莊（Fallingwater）之美，並指出萊特在這個建築中尊重了老子「天人合一」的理想。
家父也教導我有關都市計畫的重要性。他認為光有好的建築物並不夠，建築師必須在建築物和它們周遭的環境之間，找出適當的關係。我對都市設計和規劃的興趣，便源自於他的教導。
我成長於上海和南京，在交通大學學習工程。當國共內戰（人民解放軍）進逼上海時，學校在一九四九年關閉，我們舉家遷往台灣，畢業於成功大學，一九五三年赴美，在明尼蘇達大學研究所攻讀工程。一年後我獲得碩士學位，並且在北卡羅來納大學教堂山分校研究所開始城市規劃課程，當時還得到一筆研究生獎學金，支助我在那裡進修。
一九四六年，約翰．A．派克（John A. Parker）在北卡羅來納大學教堂山分校創設都市和區域規劃學系，那是美國最早的規劃學院之一，課程內容不限於成是造型設計，而是立足於廣泛的跨學科研究。其他的教員有史都華．夏平（Stuart Chapin），不但是著名的學者和規劃師，也是名著《都市土地利用規劃》（Urban Land Use Planning）的原著者；以及老練的都市設計者吉姆．韋伯（Jim Webb），三角科學研究園區（Research Triangle Park）的原始計畫便是他提出的。此外還有社會學家、經濟學家、交通工程師、政治科學家，以及法律專家。
當時班級很小，每班差不多五個學生，因此我們飽受此領域中之領導人物的個別關注。課程之外，還需夏季實習，我選了有名的中美波多黎各規劃局，當時我為阿瓜斯布宜那斯河城做了一項都市規劃。非常照顧學生的約翰．派克（John Parker），是我的論文指導老師。隨著課程結束於一九五六年，我在一九五七年取得區域規劃（M.R.P.）碩士學位。
在堪薩斯市擔任兩年的規劃人員之後，我有了一些積蓄，於是前往歐洲考察都市規劃與開發。我通過英國公務員考試，加入倫敦郡府，研究大倫敦規劃，並觀察這時正進行中的新都市規劃。在歐洲大陸，我訪問了十個國家，研究第二次世界大戰後的重建工作，以及瑞典和丹麥的大都會規劃和新都市開發。幾年後，當我參加波蘭和美國古蹟保護會議時，我見到華沙的重建與克拉科夫的城市保護。這些經驗給我深刻的印象。
擔任東京大學客座教授，讓我有機會在日本不同的地方旅行，同時體驗了在世界大都市裡都市生活的繁雜，和在京都禪宗庭園裡的寧靜。
一路走來，我受惠於其他許多傑出的思想家和學者，還有他們的著作──例如，凱文．林區（Kevin Lynch）的《都市意象》（The Image of the City），克里斯多夫．亞歷山大（Christopher Alexander）的《模式語言》（Pattern Language），理查．佛羅里達（Richard Florida）的《創意階層的興起》（The Rise of the Creative Class），以及威廉.J.米切爾（William J. Mitchell）的《e-托邦》（e-topia）。凱文．林區（Kevin Lynch）成為我的良師益友，後來也參加了我的幾個規劃案。
我曾任職美國國家規劃團隊──美國房屋暨都市發展部與美國歷史保護協會／美國國家文藝基金會的顧問；擔任都市市長協會都市設計的教員，由此我在都市規劃方面獲得一些全球性的觀點，當機會來臨時，可以做出微薄的貢獻。
其他的師友，包括達拉斯代理市長阿德倫．哈里森（Adelne Harrison）、「達拉斯前瞻目標」主任布黎特．葛波德（Bryghte Godbold）、聖保羅銀行家菲爾．奈森（Phil Nason）、聖保羅前市長喬治．拉提瑪（George Latimer）、明尼拿坡里斯地方領袖諾瑪．歐森（Norma Olson），以及成為美國福音派路德宗教會監督的大衛．樸瑞斯（David Preus）。我從他們每個人學習到有關授權與重建都市的方法。
我的成長過程，一部分在中國，一部分在美國，因此我是兩個文化的產物，然而這兩種文化經常很難融洽相處。大體說來，中華文化強調傳統之延伸，而美國文化強調求新求變。由於跨越兩種文化，在競爭性的理想中，我心中經常體會拔河比賽般的掙扎。
我也是不同教育觀點的產物，從中小學開始，我練習傳統的中國書法。如同音樂和舞蹈，書法也和動化有關，每一筆畫在運轉中刺激著生命，整體的結構尋求動態的平衡。偉大的書法散發出能量；這是透過視覺深入、理解、感受的結果。它的力量雖然在於它久遠的傳統，但傳統卻傾向於抑制創新。在一九九○年代，我回到這門藝術裡，向執教於明尼蘇達大學的中國現代書法大家王冬齡學習更多的東西。我也曾透過在電腦上數位的探索，尋求一種新的筆意，以找出傳統與創新之間的和諧，一種新舊的融合。
多年來，透過我的設計與書法，我逐漸和自己的雙重傳承所帶來的衝突觀點和解，同時明白沿襲不變將帶來停滯與惡化，變而無續則帶來不安穩與不確定。取得適當的平衡，正是這項挑戰。
這個哲學適用於都市開發和重建──如同生命。舊的必須與新的並存。創新必須和歷史生活在一起。我們不必為了更新而摧毀許多地區；我們也不必讓許多地區深陷在過去的泥沼。規劃師的工作是促進地區的正向改變，而不是去破壞它們的歷史和認同。
當思考改變與延續兩者的關係時，有時候我把視線轉向東方。一千多年來，中國山水畫家不斷重新詮釋過去，並承認先例是新創造的基礎。當我參觀中國藝術學院時，著名的中國藝術權威詹姆士．柯希爾（James Cahill）告訴我：「所有偉大的藝術必須帶有幾分的壓抑。」這句箴言也同樣適用於建築。
另一個都市實驗室「北京古城」，正經歷著快速的改變。如何在保存歷史中克服現代化的壓力，是個持續不斷的挑戰。趁著受邀擔任二○○八年北京奧運國際設計競圖評審的機會，我進行一次中國都市山水傳統的演講，並鼓勵領導人藉著更新北京而保留都市本身的光榮傳統，來回應這次奧運。我遇到幾位思想豐富的評審、中國建築師和規劃人員，他們都與我有同感。
在菊兒胡同區的再開發上，清華大學建築與都市研究所所長吳良鏞教授成功保留了傳統的四合院，同時利用加密方式擴充，和改進生活空間。這是一個平衡改變與連續的好例子。
美籍華人建築師貝聿銘受邀設計一棟在北京的新飯店，他避免在古城的中心興建摩天大樓，而在西郊香山建造一座中型建築物。受到中國本土建築師，以及傳統的蘇州（貝家的源頭）庭園啟發，他在香山飯店的設計裡表達了對過去的敬意，建造出一座根源於傳統的現代建築。某些人稱它為「貝氏後現代」。在某個程度上，香山飯店說明了那種帶著延續的改變。
相對之下，歷史稍短的都市，例如明尼蘇達聖保羅市（St. Paul），雖然沒有北京那麼悠久，但他們擁有特殊的文化、特有的風格。明尼蘇達州首府的雄偉，高峰大道的壯麗，下城地區的歷史，以及密西西比河谷之美，讓聖保羅顯得與眾不同。每次前往明州首府，我總是受到美國名建築大師凱斯．吉爾伯特（Cass Gilbert）的作品之啟發。在我參觀明尼蘇達科學博物館時，我驚嘆它的開放和誘人的外觀、風雅的空間銜接，以及對密西西比河的開放感。
美國都市歷史學家路易斯．曼福爾德（Lewis Mumford）一度提出，多數美國人認為進步是「接受新的事物，因為它是新的；拋棄舊事物，因為它是舊的」。我贊同曼福爾德的批評，因此拒絕那種對進步的詮釋，並努力於「不草率棄舊，也不全盤迎新」，寧願在改變和連續之間取得適當的平衡──建造真實的都市，而非像迪士尼樂園中的假都市。
我曾效力過的某些都市更新，尤其可以為那個信念和其結果作證。我的工作分別依序在明尼亞波利（Minneapolis）、達拉斯（Dallas）、聖保羅三個地方發展，並在聖保羅下城再開發公司（LRC）任職的二十六年才結束。在那段日子裡，LRC協助設想和實現一個城中村的規劃，使用的是複雜又微妙、結合了東西方影響的方法──更好的都市設計之「道」（如同華人可能說的）。
呈現在這書中的案例意味著多年來創新性的都市設計工作，並且包含不少難以獲得的經驗。曾經長時間且深入地在美國三個都市工作，以及為許多分布世界各地的都市擔任顧問，我珍惜來自任何都市重新設計的挑戰。無論成敗，經常取決於一個人對社區願景的態度，以及對複雜決策過程的處理方法。
如同都市規劃者凱文．林區指出的，都市設計（City Design）不同於專案設計（Project Design），因為後者針對特定的場地和客戶。就專案來說，客戶擁有土地而且──除了受制於都市法規之外──對設計擁有完全控制權。專案有個明確的開始與結束。相對地，都市設計是難以處理的。在都市設計中，場地廣大、客戶繁多、計畫複雜、控制有限，而且在都市設計和開發裡，並沒有完工日期──因為一個階段結束，另一個階段旋即開始。
在此讓我們先從明尼亞波利和達拉斯經驗做一淺談，並且當作前言，然後再進入強調創造性、適合生活、永續發展的聖保羅都市更新，做更細緻的研究。
前言一：明尼亞波利
在一九五○年代，為了都市更新計畫和州際高速公路建設，美國政府提供了一筆令政客們難以反對的鉅額資金。這些計畫對都市影響巨大，然而如何在保存較老的建築物或避免大規模移置較貧窮的居民方面，則遭到忽視。基於建築的更新並不會帶來社會的再生，所以，雖然某些開明的規劃者和領導人對這些計畫提出質疑，但也無法阻止它們的進行。
直到一九五○年代後期，由於二戰後都市郊區化的結果，明尼亞波利市中心如同其他都市一般，也因快速的衰退而感到困擾。大量的居民和企業遷往郊外，因此都市和企業的領導人體認到，必須採取挽救市中心的措施。
一九五七年，經過明尼亞波利規劃部門組織研究之後，市府改組，起用一位新的主任，並提供原先五倍的預算；市中心協會積極和市府、社區共同合作，以重建市中心。明尼亞波利的大百貨公司戴通（Dayton Corporation）之業主，聘請一位西海岸的市政長官擔任該公司副總裁，他唯一的任務是改善市中心並與市府、社區合作。市府則透過設立市政協調長──相當於其他地方的市政經理──此一職位以強化市政。
也就在這個時候，我從歐洲回到美國，本擬前往西海岸找工作。而在我訪問明尼亞波利時，我接受了市府之聘請，擔任都市規劃師及設計總監這個職位。從一九五九到一九七一年的十二年期間，我做了各種工作，包括街坊的保留、市中心開發、第一個雙子城大都會區域規劃。我向規劃主任提交報告，而他和市政協調長、工務局長、其他部門的主管緊密合作。在草擬第一份為逆轉勢頹的市中心規劃案時，規劃部門和市中心評議會、市府協調人一起工作。
兩項市中心規劃
我在一九五九年參加第一個市中心規劃的開發，而後在一九六九年帶領第二個〈都會中心八十五規劃案〉的草擬。這兩項規劃協助興辦了美國第一個市中心步行大道──尼可雷特步行大道（Nicollet Mall）、人行天橋系統（skyway system，兩層樓上的步道系統，連結市中心的大樓和停車場），以及一座市中心邊帶型停車場（fringe parking-garage system），它可直接連結高速公路，並減少市中心的交通阻塞。對於市中心的復甦，這三個規劃案都深有影響。
在草擬〈市中心八十五規劃圖〉時，我們體認到明尼蘇達大學的禮堂不足，所以建議明尼蘇達交響樂團從明大遷移到明尼亞波利市中心，做為密西西比河濱藝術中心的一部分。該中心包括樂團大廳、電影院、歌劇院、博物館，以及緊鄰密爾瓦基鐵路車站（Milwaukee Road Depot）的廣場。市中心社區及樂團都支持這個想法，可是一家大型百貨公司卻喜歡樂團靠近它的店鋪。因此樂團的新大廳和披維廣場（Peavey Plaza）設在尼可雷特步行大街和第十街交叉口。三十年後，加斯瑞劇院（Guthrie Theater）和麥可菲爾音樂中心（MacPhail Center for Music）都選擇座落在河濱上，而書籍藝術中心（Center for Book Arts）也就在離它們不遠的地方。
〈都會中心八十五規劃案〉（The Metro Center ’85 plan）介紹開發地區籌劃財務觀念，而此一觀念導致在一九七一年通過了〈明尼蘇達稅收增額財務法〉（Tax Increment Financing, TIF）。遂後又幫助市府啟動洛林公園街坊更新計畫，這是第一個倚靠地方而非聯邦融資的方案，吸引各種不同住房到這個區域。在過去二十年，重建擴展到市中心東南艾略特公園街坊。自從一九七一年以來，TIF法案幫助許多明尼蘇達州的都市更新它們的街坊，對明尼蘇達的都市來說，它依舊是最重要的財務工具之一。
〈都會中心八十五規劃案〉建議沿著河濱興建更多的住房和公園。實現這個願景需時甚久，不過現在河濱彎道的南、北邊，正逐漸增加相當多的新房屋。這些地區補足了兩個原有的市中心街坊──洛林公園和艾略特公園。隨著油價上漲、對於能源和其他永續發展問題的覺醒，以及連結明尼亞波利和聖保羅市中心之輕軌的完成，回歸都市的趨勢將會繼續下去。
州際高速公路與都市更新計畫
在一九五○年代和一九六○年代，有兩項聯邦計畫，固然有它們的益處，卻也強烈負面影響美國的都市。一九四九年住房法為都市更新提供了聯邦基金；一九五六年聯邦公路法則貸款給州際高速公路。都市更新計畫驅逐了數百萬人民和企業，尤其是窮人和小企業。高速公路計畫雖然方便州際運輸，但增加都市的郊區化、瓦解都市的街坊，以及助長鐵路運輸的衰亡。拆除史蹟建築物與建造設計拙劣的替代物，剝奪了許多都市的形態和它們原有的「地方感」。結果很明顯──未關注社會問題的結構更新，帶來的不是更新，反而是社區的毀壞。
大都會大樓之拆除
當明尼亞波利市中心的規劃開始進行時，蓋特維地區的「更新」（Gateway Renewal Project）正全面展開，同時在市中心北面也已經進行了六十英畝的大規模拆除行動。
大都會大樓（Metropolitan Building，原西北擔保貸款大樓，一八九○年）一座史蹟建築，雖然繼承羅門納斯克式建築之美，卻已被列入拆除的名單中。有些人想保留它，對房屋重建管理局提出控告，但卻敗訴，一九六一年大都會大樓終於還是逃不過破壞球的擊垮。目睹擁有理查德森式外觀、俐落的中庭、精緻的玻璃電梯這樣美好的建築遭到銷毀，讓我極為失望，但同時也啟發我去採取行動，避免未來同樣的憾事再度發生。
對古蹟保護所做的兩項關鍵性研究
一九六五年身為明尼亞波利市政府設計總監（Design Coordinator），我率先進行一項全市的都市設計研究，並和美國建築師協會當地分會合作進行。同時，我擔任新創立的都市環境委員會（Committee of Urban Environment）的規劃師。在委員會的支持下，我啟動了兩項保護研究。
我們聘請建築史學家唐納德．托伯特（Donald Torbert）進行第一次的明尼亞波利古蹟調查，標出它們的建築歷史，同時標示出三十四座以上的建築物。我們找到一位優秀的攝影師將這些建築物全面而精緻地記錄下來，幫助其他人了解和珍惜該都市的建築遺產。接著我們聘用法律專家理查德．巴布卡克（Richard Babcock），他曾幫助他的故鄉芝加哥和其他都市準備條例，以保護和保存他們的史蹟建築。在調查結果報告書中也提到必要採取立法行動。都市環境委員會全力支持這兩項研究報告。
古蹟保護
我們的工作引起一位明尼亞波利州議員注意，此人向一九七一年州議會提出一項基於我們研究的〈文化遺產保存條例草案〉。我們和他一起針對停車的優惠及拆除之暫停等兩個規定，以加強此一草案。
在一個寒冷的一月早晨，我到明尼蘇達州首府聖保羅去，為保存行動的必要與保護州內史蹟建築這項規定的重要性作證。經過討論，立法機關通過這項草案並成為法律，而且包含了我們所建議的兩項規定。今天，〈一九七一年文化遺產保存法〉不但幫助保護明尼亞波利的史蹟建築，並遍及明尼蘇達州的其他五十五個都市。
草案通過後不久，明尼亞波利成立了文化遺產保護委員會（The Heritage Preservation Commission）。巴特勒廣場大樓（Butler Square Building），一棟座落於北河彎的漂亮舊倉庫，成為在新的州法和都市條例下受到保護及復原的第一座史蹟建築。停車優惠的規定，對於這座史蹟保護，具有關鍵性的作用，證明這規定的重要。不久之後，聖安東尼緬因街計畫（在密西西比河東側的床墊工廠和其他建築物的復原工作）相繼開始。包括聖保羅的其他都市也起而仿效，透過通過保存條例，開始了全州的保存運動。
今天明尼亞波利有十二個史蹟區和地標。將密爾瓦基鐵路車站再開發為飯店、會議地點、溜冰館，幫助了市中心的重建。設立在位於密西西比河旁一棟經過大火之後空無一物的麵粉廠，被重建為市立麵粉廠博物館，是一項非常傑出的成就；將靠近明尼亞波利東北角的「糧食帶啤酒廠」重建後，為一廣闊美麗的建築事務所和藝術工作室，則是另一個良好例子。
最值得一提的是翻修樓房更吸引居民，許多人熱愛重建後的大樓。市中心倉庫改造，一個接著一個，有助於將居民和企業帶回市中心。
氣候變遷、能源危機，以及它們潛在的影響，推動了改變，但如果翻修的大樓不提供漂亮──而且時髦──的市中心地點，這個走向都市化的趨勢，將變得無意義。這些空間把許多有創意的人，包括藝術家、網路服務及廠商，吸引到市中心，使得明尼亞波利成為一個有創意的新社區。
全市都市設計之研究
一個密切相關的初步行動，是一九六五年和美國建築師協會（AIA）分會所進行的全市都市設計之研究。它的任務有四：一，檢討都市的造形與都市的印象；二，評估公眾對明尼亞波利的看法；三，共享該公眾的展望；四，找出步徑使明尼亞波利成為更適合居住和具有特色的都市。除了這兩個前面已約略談過的調查之外，我們還做了一系列的案例研究，它涵蓋了高速公路、社區中心、工業區、住宅街坊等。
一九六五年，在沃克現代藝術中心（Walker Art Center）舉辦了大型展覽，這些研究所帶來的計畫，吸引許多男女老少前往參加各種講座和課程。翌年，這個展覽在奧馬哈的喬斯林藝術博物館展出。
和一九六九年的〈都會中心八十五規劃案〉同等重要的這些研究，導致了一九七一年州議會通過《明尼亞波利設計審查法》（Minneapolis Design Review Act）。它的作用是要保護和保存具有特殊風格的街坊，並補充一般分區制（zoning ordinances）所能做的，同時推展都市環境委員會的工作。
都市環境委員會
一九六八年，明尼亞波利市長亞瑟．奈夫塔林（Arthur Naftalin）回應了都市設計研究與沃克展覽會，進而設立都市環境委員會（Committee on Urban Environment, CUE），並賦予六項責任：
一、鼓勵市民參加反亂丟垃圾、清理、修繕、粉刷活動、年度社區設計獎、年度植樹，以及其他有關美化和使市容更佳之設計等計畫。
二、鼓勵在公共和私人場所投資和擺設精美的公共藝術品。
三、鼓勵在所有公共和私人建設採取最高設計標準。
四、鼓勵和引導市民對保存市內的歷史性地標和特殊趣味的地方給予支持。
五、贊助會議、機構、論壇、其他教育計畫，促使民眾清楚了解和改善委員會所關注的地區。
六、讓諸多研究和調查能為委員會的計畫和政策提供研究和資料。
數十年來， CUE委員會招徵許多致力的市政領袖、藝術家、建築師、規劃者、教師，他們擁有各種背景和經驗，譬如，羅夫．芮普森（Ralph Papson）是明州大學建築學院的院長；瓦特．羅賓森（Walter Robinson）本是明尼亞波利藝術館總裁；諾瑪．歐森（Norma Olson）則是規劃委員會副委員長。
委員會持續了三十多年，幫助市府推展市政和設計的問題。它的成就，包括通過了《一九七一年文化遺產保存法》，還有在一九七五年設立明尼亞波利藝術委員會（Minneapolis Art Commission）。在建造一個更適合居住的都市中，它鼓勵市民參與，並透過以下的這些計畫和率先行動：
．〈CUE設計獎〉（一九七一）旨在表揚都市設計與努力強化及美化都市環境。藉著認可幅度從設計更佳的孩童遊戲場到新的輕軌運輸計畫等這些規劃案，CUE鼓勵基層和市政行動，以促進適合居住的都市。
．〈明尼亞波利花節〉，獎勵水域友善花園，使得這個都市美麗、宜居、安全。
‧ 一九七○年代末期，由於美國榆樹的死亡，CUE與市府林業部門合作制定年度植樹節慶典，參與者與植樹量都不斷增加。
‧ 它首倡設計審查導致「高速公路美學與景觀檢討專案組」（一九八○年代）、「商業招牌審查」（一九八○年代到一九九○年代早期）、妥填空地（infill）房屋的講習班、都市走廊、西爾斯大樓（Sears Building）的妥善使用、漢堡工業區的開發等結果。
‧ CUE的協助行動包含明尼亞波利都市森林開墾計畫（與明尼亞波利公園及康樂委員會合作）、明尼亞波利清掃計畫（現由明尼亞波利公共工程部門監督）。
‧ 它的主動信息行動，包括新聞快報，與名為「簡介」（On CUE）的有線電視節目，鼓勵對當前設計問題的對話。
這些行動需要專業知識，其範圍從設計到溝通；義工所貢獻的時間，估計一年超過一萬小時之多。
都市設計的進展
概括起來，〈都會中心八十五規劃案〉和〈全市都市設計規劃案〉催生了尼可雷特步行大道、人行天橋系統、市中心地區的停車大樓系統、會議中心擴張，以及整個市中心的復甦。它導致古蹟保護與稅收增額財務法的立法，並有助於整個州的古蹟保護與重建工作。它也協助設立了明尼亞波利的CUE和藝術委員會。
某些部分的願景直到數年以後才實現。譬如，〈都會中心八十五規劃案〉提議在河濱設立一個新的藝術中心，內有樂團大廳、劇院，以及正面朝河濱廣場的博物館。不過，樂團大廳建造於靠近尼可雷特步行大道南端的一個廣場附近。二十多年後，一棟新的加斯瑞劇院建於河濱，旁邊有市立麵粉廠博物館和幾個公園，而麥克菲爾音樂學院，及書籍藝術中心就在幾個街區附近。
某些夢想只實現了一部分。例如，對於第一條通過明尼亞波利的高速公路──三十五號州際公路──之設計研究，導致明尼蘇達公路部門完成高速公路景觀規劃，但只限於從城南到市中心。然而為了擋土牆表面而受推薦的豎條紋設計，不但出現在三十五號州際公路，也出現在全州的許多公路上。
為了創造重大的環境藝術，我們邀請現代雕塑家野口勇（Isamu Noguchi）到明尼亞波利來探究如何利用高速公路走廊地帶轉變為一獨特美麗的雕塑大道。針對土地使用和建築物形式，我們進行一次對走廊地帶的視覺勘查，為他的參考和創意設計提供一些背景。他在百忙中前來勘查現地兩次，深表對這個案子的興趣。可是不論我們如何努力，就是無法獲得明尼蘇達州公路部門的奧援。因此，明尼亞波利失去了和二十世紀的雕塑大師共同創造一條特殊生態走廊的機會。
在對於工業區研究，促進沿著歐森公路、靠近市中心的大型工業園區得以成形。有關保德洪社區和百老匯商業地區的研究，當時並未獲得太多注意。不過在那之後，市府覺察到它們的重要，乃採取行動，更新靠近西爾斯大樓的雷克街，並為了北明尼亞波利而改善百老匯地區。
對市中心的研究，我們很幸運有市政協調人的領導和市中心協會的支持。至於全市都市設計之研究，我們有本地建築師工會明城分會、明尼亞波利藝術設計學院、窩爾克現代藝術中心的奧援。才華洋溢的市府員工，包括查爾斯．伍德（Charles Wood）、約翰．博格（John Burg）、朗．塔力斯（Ron Tulis）、琳達．博格林（Linda Berglin）、凱絲琳．勞夫林（Kathleen Laughlin）等人，對這些研究做出貢獻。
大學社區的規劃
和在這個都市中最為活躍的社區之一的明尼蘇達大學社區合作，特別具有挑戰性與價值。從一九六一到一九六四年，耗時三年和數百次會議前往調查這個社區，和三十個街坊及商業組織一起前瞻界定它的未來願景和發展目標、準備替代案以備審查、採用和熟悉他們的偏好，並帶著規劃案到市政廳，接受規劃委員會審查和採納。
從那以後，取得很大的進展。這個過程促使大學初次設定校園的界線，避免「市區和大學」之間的衝突，也吸引更多人來到這個區域居住。此一規劃為附近的地區加入公園、圖書館、環保自行車道。它也協助明尼亞波利教育委員會和明尼蘇達大學共同努力設置一所實驗高中（Marshall-U）。這個規劃案引進卡車環繞道路，以避免穿越住宅，減少交通阻塞，同時增加交通平靜設施，以降低車行速度。
街坊所有的率先提議，也幫助了街景美化。在街坊要求下，市府工務局把遺留在工程現場的大石塊移至街上的畸零地，街坊鄰居在那裡種花，將它們變成迷你花園，居民們至今仍然喜愛且關心這些植栽。
包括大學及其四周社區、教會內能幹又肯奉獻的領導人所組成的「東南明尼亞波利規劃協調委員會（SEMPACC）」，在這個複雜兼具挑戰性的工作中，扮演了關鍵性的角色。在這其中，我過去的街坊領袖諾瑪．歐森、美國福音派路德宗教會牧師（後來成為監督）大衛．樸瑞斯（David Preus），以及歐德曼．羅伯特．麥格雷格爾（Alderman Robert McGregor）學習到許多東西。市府員工查爾斯．伍德（Charles Wood）為綠色走道和濱水公園提出老練的設計。這些經驗的確是我需要傾聽意見，唯有如此，我們才能增加社區影響，從而幫助他們完成他們的夢想。
群星大都會規劃案
雙子城（明尼亞波利和聖保羅）有個在美國國內最先進之一的大都會行政機構，在大都會政府行政區，它擁有自己的稅收、土地使用、運輸規劃權。大都會政府在一九六○年代首開區域規劃工作，同時我應邀代表明尼亞波利市參加技術規劃團隊草擬首次大都會規劃案。大衛．婁克斯（David Loeks）和羅伯特．愛恩斯懷勒（Robert Einsweiler）領導這個團隊，在製作規劃案之前，先行研究人口、經濟趨勢、土地使用、交通預測、生態調查。我們參看了世界大都會區域規劃的成果，從倫敦到斯德哥爾摩，從華盛頓到紐約，到荷蘭群聚都市，到北卡羅萊納的「三角科技研究園」。我分享了我的老師史都華．夏平的土地使用決定模型（land-use-determinant model），以及我自己的國際經驗。
我們制定了替代的發展計畫，並邀請橫跨社區各層面的四百位市民參與選擇最後的計畫。選擇的結果是〈群星大都會計劃〉（Constellation Cities）。建議了運輸走廊的設置及就業中心的地點，以產生導引發展效應；建議污水服務區域的範圍綠帶的創建，以產生控制發展效果。
一九六九年八月，大都會評議會採納這個計畫，以鼓勵圍繞各中心的成長，並保護環境的自然特色。這項計畫為在幾年中所建立起來的「都市服務區」（urban service area）規則與大都會發展指南，如未來發展鋪設一條大道。
前言二：達拉斯
在明尼亞波利的工作經驗，使得達拉斯市規劃部門在一九七一年聘請我為規劃局副局長兼都市設計主任。這個職位提供了各種規劃設計的經驗，包括參與德州教科書儲藏所、倉庫地區的重建，以及在達拉斯市中心的另一端創建一個藝術區及其他建設。
一九七○年代早期，一位孟斐斯開發商帶了一項計畫來到達拉斯，意圖以最沒有品味的方式開發德州教科書儲藏所──甘迺迪總統就是在這個地方遭到刺殺。他打算將這座建築物改為蠟像博物館，館內將展出刺殺的影片和其他雜物。然而這些舉動顯然只是利用國家悲劇以獲利。
達拉斯市議會向規劃部門詢問意見，該部門則建議：將歷史文物保護措施做為開發審查和防止這座史蹟污損，及受到不當使用的方法。首先，我們去德州歷史文物委員會申請這個儲藏所的史蹟指定，以避免國家的悲劇遭到商業性開發的荼毒。
有個自稱「達拉斯向前」的團體，無論如何就是想拆毀這個儲藏所，把它從記憶中抹滅。這個團體尾隨我們的簡報到委員會，對史蹟指定做出不利的證言，令委員會猶豫不決。當達拉斯市議會問及下一步驟，我和市府律師商量後，建議在達城自治條款下市府自做決定；換句話說，透過這條款指定將這個儲藏所的附近列為市史蹟區。委員會贊成這個想法。
我們立刻開始和史蹟保護委員會著手此事。堅定且具有奉獻精神的市政領導人──美國海軍陸戰隊退休將領布黎特．葛波德（Bryghte Godbold）、達拉斯規劃委員會副主委及後來的代理市長阿德倫．哈里森──帶頭努力，並獲得歷史保護主義人士的支持，包括路易斯．康（Louis Kahn）、維吉尼亞．麥克埃雷司特（Virginia McAlester）、林戴琳．亞當斯（Lindalyn Adams）、班內特．米勒（Bennett Miller）的援助。
史蹟指定過程
在我們準備好將地區條例提案中的推薦項目交給史蹟保護委員會前，這項努力包含了兩年半的社區工作與五個草稿。我們延遲了三次行動，因為我們知道我們將會遇上反對力量，而且在這背後有強力的律師團和一群公關專家在撐腰。直至適當時機到達時，才向市議會交涉。
由於我們與社區攜手合作，所以有二十四個組織，包括保護主義者、開發商、關心的市民團體，都站出來支持我們。多虧一位熱心奉獻的領導人，我們請到一位知名房地產開發專家川莫爾．克勞（Trammell Crow）親身到場支持我們發言。
一九七五年十月六日，經過五個小時的公聽會之後，議會將達拉斯市中心五十五英畝之地指定為「西境史蹟區」。議會採納了我們提出全部的六項保護標準──關於建築群、顏色、材料……等等。最了不起的是，它降低容積率，減少開發密度，採納我們的建議將這區域的容積率降低百分之六十。若沒有這項關鍵要素，在一九七○年代和一九八○年代達拉斯市中心建築熱潮時，不知會有多少史蹟建築物，會因為改建成停車場和摩天大樓而被夷為平地。
保護與重建
從那時起，按照市府的承諾，建起了一座徒步大道。達拉斯郡收購德州教科書儲藏所（現在的達拉斯郡管理大樓），並在六樓設立史蹟博物館（甘迺迪總統在此遭到射殺）。今天，這個區域裡的每個建築物都都被重建，並有了新的用途。一座水族館、許多餐廳、辦公室開設在這區域內；一家新旅館也在此開幕，而且增加了停車場。從此，達拉斯歷史上的一個重要部分獲得了保留。
之後，這個區域的北邊出現新的住房和一座棒球場，而且達拉斯的輕軌鐵路線延伸到這個區域。在創建西境史蹟區及復原德州教科書儲藏所之前，在附近的達拉斯中央車站已獲修復，一座飯店和球場就蓋在旁邊。現在通勤火車以便利的日常營運方式，連結達拉斯和沃斯堡鄰城。
並行的率先行動
一九七○年代末期，達拉斯市中心東北區段建造起一個新的藝術區。這是市府與九個藝術組織協調合作的結果，並要求我帶頭規劃。我和達拉斯公園委員會及藝術團體密切合作進行三件事：一，製作有關藝術組織和活動對經濟影響的評估，以及一項針對他們的需要之規劃研究；二，審查藝術設施需要的用地及可能地點；三，選擇達拉斯市中心做為本市的新藝術區。
市府承諾願意為藝術設施提供達於百分之七十的土地收購基金，和百分之六十的建築物成本。多虧通過了發行大型市府債券，還加上私人捐獻，在一九八○年代、經兩度試發之後，一棟藝術博物館及樂團大廳終於建成，緊鄰原有的藝術高校和實驗劇院。一九九○年代增加一座雕塑博物館；二○○九年秋天，一間歌劇院和劇場開幕。由於新住房的發展，達拉斯市中心也持續重建。
在那些充滿挑戰與頗有成效的歲月裡，我很幸運能聘用，並和熱心奉獻的有為幹部，以及從建築到景觀、從生態到行為科學、從藝術到圖形設計等訓練有素的專家共事。不論在這七年半的時間裡完成什麼，榮譽歸於羅賓．麥凱福瑞（Robin McCaffrey）、潔妮特．尼登（Jent Needham）、馬文．克勞特（Marvin Krout）、彼得．埃倫（Peter Allen）、芮．史丹蘭德（Ray Stanland）、湯姆．尼德勞爾（Tom Niederauer）、知行．貝（Chih Hsing Pei）、奎格．梅爾德（Craig Melde）、蓋瑞．史郭特尼基（Gary Skotnicki）、黑瑟爾．戴維斯（Heather Davis）。我們也虧欠以下這些人不少，有關藝術區和招牌條例方面的建議，有凱文．林區（Kevin Lynch）和史提夫．卡爾（Steve Carr），在生態調查上，是菲利普．路易斯（Philip Lewis），史蹟調查則是D.B. 亞歷山大（D. B. Alexander）。
引進聖保羅
在達拉斯工作多年後，明尼蘇達再次邀我回歸。一九七九年，我開始在聖保羅市下城重建公司（Lowertown Redevelopment Corporation）上班，擔任設計主任。一九八一年我成為這家公司的主任，不久之後成為總裁。這個機會讓我成為自己的老闆，並且該領域發揮專業。
從聖保羅的最早期開始，當汽船還停靠在所謂的「下著陸」碼頭之時，下城就已經把根扎得很深了。除了汽船大堤以外，這個區域有個蓬勃發展的商業區、教堂、住宅。當鐵路取代河上交通，聖保羅的市中心西移到較高的土地。下城，是一個擁有十八個街區的史蹟建築物和廢棄鐵路機廠的地方，以傑克森街、九十四號州際公路、密西西比河濱、拉法葉橋為界，占了約聖保羅市中心的三分之一，卻淪落為散工和批發商聚集的區域。倉庫被用來存放貨物，同時這個區域善用本身的有利位置，向東是相鄰的火車站，向西則是一個新商業區。
一九五○年代，九十四號州際公路的開發，使得原本在下城住宅區內已經所剩無幾的維多利亞式房屋，走上拆除的命運。許多機廠土地，亦即本區經濟基礎的最後部分，也消失了。在那之後數十年，下城備受忽視。這個地方的史蹟建築物和獨特的氛圍，固然能倖免於都市「更新」的破壞力量，但投資卻也逐漸消失。一些破壞史蹟建築物的事情發生了，其他的則處於危險中。市長喬治．拉提瑪就經常開玩笑說，下城之所以能夠免於像明尼亞波利蓋特維區的大規模拆除行動，只因為聖保羅太愚笨，不懂得採取行動。
一九六○年代末期，實業家諾曼．密爾斯（Norman Mears）帶頭對下城的更新，引起大家的興趣。他的努力導致「公園中庭大樓」（Park Square Court）開始了一些重建。市府為附近的街坊公園重建後，也冠上他的大名，這是市府表達感謝他協助市區重建的功勞。不幸密爾斯死於一九七四年，因而停止這個公園以西地區（第四十街區）的再開發。公園中庭大樓很快出現許多空房，密爾斯公園成為遊民的天堂，因下城的投資消失，已經持續幾近十餘年。
一九七六年喬治．拉提瑪當選聖保羅市長。在他的領導下，市府於次年審視衰頹的市中心，決定大力振興下城──一個遭忽視的倉庫與停車場集中地──以後續座落市中心西區、經私人重建之「地標中心大樓」的成功例。市長拉提瑪和麥肯奈特基金會進行初步討論，而該基金會對解決社會問題有興趣，譬如也希望透過創造就業機會，和建設平價住房，以助都市開發，也為解決都市問題建立新模式。
最後市府向麥肯奈特基金會提出一項大膽建議：要求一千萬美元，並承諾產生十億美元的投資，以及創造住房、商業開發、工作機會。對一個遭受數十年投資收回之苦的地區來說，那是個雄心勃勃的目標。從一九六九年到一九七八年，只有兩千兩百萬美元投資在這一百八十英畝的地區上──其中一千六百萬投資在一個工業廠房上，只有六百萬在其他地區。
麥肯奈特基金會慷慨地撥出所要求的一千萬美元，同時很明智地要求成立一個非營利的獨立組織以監督這項計畫：因此下城重建公司（LRC）在一九七八年誕生。其開明又熱心奉獻的八人董事會，由企業領袖、牧師，以及其他足以代表社區各層面的人士組成。
從一開始，LRC希望將下城改變形態，好吸引人們再回到城裡。即使因廢棄與衰落，這個區域仍有些強大的資產，包含它的市中心地點、臨密西西比河濱，以及許多優秀的史蹟建築。
為了履行它的任務──「創造一個珍惜市區、支持創意，滿足社區的需要，並鼓勵公益精神」──LRC將工作重點放在三方面：
一，為舊地區創造新願景──以舊入新，創新中結合對傳統的尊重。LRC扮演這一區的設計中心，以確保重建真實強化了下城的歷史特色（見第二章）。
二，將對於投資收回地區的認知改變成新的成長中心的認知──吸引投資者到衰退的地區。從一開始，LRC積極行銷這一區，首先針對潛在開發商和投資人，然後是租屋者、購屋者、觀光客（見第三章）。
三，籌招不同的經費來源──提供所需的資金缺口以推動計畫的進行，類選各方案投資潛力，爭取最大財務槓桿作用。LRC以低率貸款和貸款擔保的形式提供資金缺口（見第四章）。
該公司和聖保羅市、私人部分之特殊夥伴關係，為這一區帶來成功的開發策略。經多年的努力，該公司產生出七億五千萬美元的投資，是原始目標的七倍半。LRC每一分投資於計畫的錢，吸引到五到三十五美元的公家和私人投資。稅基增加六倍，從一九七九年的八十五萬美元到二○○五年的五百萬美元。重建帶來兩千六百個住房單位，以及增加和保留的工作合計一萬兩千個。
更令人滿意的是，LRC實現其社會目標──增加大量的平民住房單位（達全區住房數的百分之二十五），擴大藝術團體（五百位藝術家現在在下城工作和生活，許多藝術組織也座落於此）。而且它實現重建、沒有因高檔化而驅逐低收入及小商店。
以下各章將仔細談到下城的創意、宜居、永續發展的重建故事──如同前面指出地，在第二、三、四章分別從設計、行銷、財務的觀點討論。第五章則強調整合居住和創意性的社區願景與持久促成的價值；第六章指出如何支持社區心力，將工業輕污染地帶改為「布魯斯．文托自然聖地」的經驗；第七章透過恢復聯合車站與藉著長新、環保、創意的城中村──河川花園──振興河濱計畫，展望未來。
第六章和第七章詳細描述兩個特別複雜的規劃案，其中一部分包含在前面各章討論過的設計、行銷、財務等方面。最後，第八章〈都市重建之道〉總結我們在重建市中心街坊時所發現的關鍵性決定因素。
地圖、地區圖、照片例解及闡明本書內容。我的書法提醒讀者有關平衡的觀點，和尋找一個「天人合一」的未來，有多麼重要。
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都市設計之道
以連續平衡改變
太陽反映出蜿蜒流經密爾斯公園的小河。許多招牌正強力推銷著那些藏身在精心修復的倉庫中的藝術家閣樓，和獨特的辦公室空間。遊戲場傳來孩子的笑聲，朋友們在室外咖啡館聊得很起勁。在天橋旁的青年會（Skyway YMCA）裡面與沿著河濱的地方，不論身材勻稱與否，人們都賣力地逼出體內的汗水。人行道上滿是匆忙的上班族、心不在焉的閒逛者、拉緊狗鍊的遛狗人。週末，舊聯合車站還舉辦正式宴會和豪華的婚宴。
座落明尼蘇達州聖保羅市中心東端的下城，是個充滿活力、讓人精神振奮，感官愉悅的社區。然而它並非一向如此。絕大多數人會沿著下城綠樹成蔭的街道行走，但他們卻不知道，將這些街區從空蕩蕩的倉庫轉變成創造性、適合生活、永續發展的城中村，是件多麼複雜的工作。
在這個蓬勃發展的社區裡，每一棟經過再開發的建築物，都有它自身的故事，每一則都包含一條線索，並連結到共同的、更大的故事之中──一種合作關係，它牽涉到開發商、建築師、市府人員、藝術家、企業家、社區活躍者，以及一個非營利組織，名為「下城再開發公司」（LRC）。超過四分之一世紀，LRC為改變下城而扮演一個特殊的社區工具──街坊設計中心、都市開發銀行、行銷辦公室，三位一體。
在麥肯奈特基金會（McKnight Foundation）和聖保羅市的支援下，設立於一九七八年的LRC，採行一系列的策略和行動，以推動既尊重地區歷史又和現狀融合之設計。在公私雙方的夥伴協助下，把下城變成一個讓藝術家、居民、企業家，以及來自遠近的訪客都稱讚的地方。
它也可能做出其他的轉變。若非LRC凝聚公眾意見以對抗克瑞恩大樓拆毀案，它早已遭到擊垮、變成另一個停車場了。所幸LRC認知到駐地藝術家乃是新社區的核心構成分子，否則他們可能也已逼遷他處；頗富魅力的聖保羅「使館套房」飯店，或許也改為既不合適又耗資龐大的偽西班牙樣式；聖保羅聯合車站也可能還要閒置另一個數十年，甚至遭到拆毀；「超級美國」加油站，固然擁有古典的線條和紅磚的外觀，但或許會淪為另一個世俗連鎖店的建築物。
在這世界上，舉凡有遠見的都市，正透過擁抱現代與過去最好的造就，努力將人們拉回都市都市中心來。振興下城的故事，包括了保存、都市設計，以及開發所帶來的一個適合居住、有創意、永續發展的社區這樣的內容──一個也許對其他都市的規劃者和開發商有助益的經驗。這是有效的都市設計之道──或方法。
城中村計畫
LRC對下城區的願景，影響了它所有的工作，包括設計。從一開始，計畫的焦點就擺在建築群上，而不是只進行許多個別的計畫。最初發表對〈新城中村的願景〉（An Energing Future for Lowertown），在一九八一年八月，同時也公開〈下城合作關係〉（Partnership in Lowertown）報告書。往後數年裡，在新機會來臨及新市場力量要求改變時，LRC多次修改處理方式，然而基本願景卻不曾改變過。
LRC所設想的「城中村」，有著充滿活力的商業和充沛的工作機會──一個多樣、安定、適合居住的社區，並開放給不論收入高低、年紀大小、各色種族的民眾；一個創意性的社區，藝術家、詩人、音樂家、舞蹈家、編舞者在此可以不斷創作；一個安全又可獲得支援的社區，讓老有所終，幼有所長；一個永續發展的社區，舉凡節約能源、土地復育、尊重區域生態等，都將是開發倫理上的基本要素。
城中村計畫至今仍是一項具有彈性的文件，因為它原先就設計成足以適應不斷變動所產生的影響。然而執行一項既要求尊重有保存，同時又要為創新鋪路的計畫，會遭遇什麼挑戰？
設計開發的複雜之舞
身為一個小規模的非營利組織，加上資源有限、也沒有管制權力的LRC，採用一系列的策略去影響每一樣獨立的計畫，並確定每件都符合新城中村較大的願景。在實現這個願景方面，都市設計是其關鍵，因此LRC設法透過各種手段影響決策。只要有機會，任何時候它便參與建設性的意見交換，不論是和開發商、市府人員，或是和任何具有造福人群、具體又有創意計畫的設計者。最重要的是，LRC努力奮鬥以推展社區的長期利益。
LRC擁有的權力有限，偶爾也必須去尋找第三勢力的干預──市長、議員，或市民的領袖──才能在設計過程中扮演它的角色。有時候市長主動要求LRC的參與，有時當LRC和市府機構對於設計方式不同調時，則由市長介入並做出仲裁。在某些案件中，LRC調解開發商與市府機構之間的糾紛。當個人的努力無法獲得適當的妥協時，LRC有時採取積極手段而走上公共論壇，譬如聖保羅市議會、規劃委員會、文化遺產保護委員會（HPC）的會議。基於社區長期的利益，為了影響公眾的意見和凝聚公眾的支持，在許多案件中，LRC會促使媒體多加報導。
在某些狀況下，LRC在新計畫成立後，為它們設定設計標準。例如，當開發商尋求LRC貸款或貸款保證時，在合約中可能還包括了設計指引。偶爾開發商因認知到LRC的都市都市設計專長和開發經驗，還要求在選擇建築師方面給予協助。有時，市府機構要求LRC為市府財產設定一套設計指引，並在指導設計過程中帶領眾人工作。
幾個基本理念指引著LRC的工作。它多倚賴創造性的對話，而不倚靠管制的權力。它力求透過細選的指引以保護歷史風格，但同時也盡量給予建築師創造的自由。LRC藉著發展替代方案和鼓勵創造性討論的方式，設法刺激出各種想法。它認知到，為了讓計畫可以繼續進行，控制成本有多麼重要。而且它堅信耐心與外交的力量。僅當個人私下努力失敗時，才將設計衝突訴諸大眾。
如同大家所見，LRC為了下城的街坊，採用各種策略，以實現它較大的願景，而且它的每一個計畫，都扮演了下一步發展之催化劑。
史蹟區的指定、保存、適應
在行駛汽船的日子裡，下城沿著所謂的下堤（Lower Landing）而茁壯，並且在鐵路時代獲得進一步擴張。從一八八○年到一九二○年，下城享受了一段建築熱潮。聖保羅聯合車站（Union Depot）及許多現在讓街坊生色不少的倉庫，對早期的運輸時代而言，卻是些紀念建築物。由於美國的運輸系統從鐵路發展到公路，從火車到汽車，致使下城陷入衰退。車站關閉。倉庫空空蕩蕩。一個接著一個，下城的歷史建築物消失了。聖保羅聯合車站在爭取歷史地標指定的努力失敗後，甚至還受到拆除的威脅。LRC在一九七九年成立後採取的第一步，就是促成針對下城地區的建築調查，目的是希望它能成為史蹟區，進而提名進入《國家史蹟名錄》（National Register of Historic Places）中。
一九八○年，LRC謀得聖保羅市政府和拉姆希郡歷史學會的協助，接著聘用一位獨立顧問進行調查。在往後的兩年之間，LRC沉著地完成了調查，界定一個特定區域以便於提名。LRC本身還與其他感興趣的團體，包括明尼蘇達歷史學會，結為盟友。
一九八三年LRC在些許阻力之下，將十六個下城的街區列於在《國家史蹟名錄》上。後來市府在史蹟區之外，又增添三個鄰接的街區，以確保未來可以進行相容性的新發展。LRC立即開始死乞百賴地進行勸誘，表示在史蹟復原稅收抵免上，這一區擁有產生數百萬美金的潛力──這是為了吸引投資，並且化解有些人的誤解，因為有些人以為史蹟指定將帶來繁文縟節，進而阻礙復原的工作。為了下城史蹟區所有的復原申請，LRC也和市府、州政府史蹟保護職員協商，請他們對適當性證書（Certificate of Appropriateness, COA）之審查，予以合理化。
經過合理並簡化的新程序，所有的三個決策機關──聖保羅市、明尼蘇達州政府、LRC──同時審查申請書。新的COA程序以即時有效的方法，幫助下城保留了它的特色。COA也使得LRC能夠將設計、行銷、財務等專家帶入，以補足市府和州政府人員所需的專業知識。隨著時間過去，因史蹟復原稅收抵免的實用性，加上LRC的行銷，吸引了遠近的投資者，包括來自費城、亞特蘭大、波士頓、芝加哥、蒙特婁，以及雙子城的開發商。
LRC處理方式的早期實驗之一涉及了下城共有大樓（Lowertown Common）。這一棟建築物有嚴重的地基問題，已有一條長長的裂縫延伸了七層樓，從頂部直達街上，許多人懷疑它是否有救。但一位由LRC招募、來自費城的開發商看出這棟大樓的價值，決定修復它。這家公司拆除整面龜裂七層的牆壁，移走腐朽的地基，以不少的費用，恢復大樓結構的強度和建築的完整性。現在下城共有大樓是個住房率高而穩定的優良住房計畫。
順著下城的指定為國家和聖保羅市史蹟區，全部四十七棟建築物，LRC和它的夥伴保住了四十二棟。其餘的五棟，一棟毀於回祿之災，另一棟則為了保存隔壁的大北方大樓而拆除做為停車場。
其餘三棟之所以拆毀，是因為市府打算在市史蹟區「街區四十」上進行一項大規模、混合用途的「勾提爾計畫」（但LRC又說服開發商一磚一磚地重建其中兩棟的立面）。拯救回來的四十二棟建築中的四十棟，現在都已經復原。其餘兩棟雖然還未復原，但正在有效使用中。
策略總結：藉著倡議歷史調查和將下城史蹟區放進《國家史蹟名錄》內，LRC保護在區內的史蹟建築。透過協調，以及與聖保羅市政府、明尼蘇達州政府對計畫的聯合審查，節省了可貴的時間，並使得在提供設計、行銷、財務的支援上，得以合理化。這些建築物助長這個區域的獨特魅力和居住合適性、為創造性的社區提供住房、利用業已存在的資源──盡助永續發展。
P.34
保護建築立面：數據控制公司商務中心
LRC的參與數據控制公司再開發一棟一九○五年的倉庫，乃是個簡明的例子，它可用來說明LRC如何利用建設性交流對設計產生影響，同時保護史蹟建築物的結構。數據控制公司起先提議，在倉庫所有舊有的窗台上嵌入大片金黃色的反射玻璃，以及在一樓裝上人工拱門。這兩個改變都將損害這個優良的舊建築物，而且還會在靠近密爾斯公園的下城中心，創造出一個半現代、半歷史的奇怪立面。
LRC向數據控制公司建議，這樣的變更雖然用心良苦，但一些保護歷史團體勢將提出反對意見；同時也指出，該公司一旦放棄這個計畫，改採較簡單的設計，將可節省五十萬美元以上的費用。最初公司企業高階人士拒絕LRC的提議。除了其他原因，他們還相信玻璃面板會產生太陽能。LRC便特地找個冬天寒冷的早晨請他們實地拜訪，指出在一天的大多數時間裡，他們的窗子都被鄰近一座大樓的影子所遮蔽。基於幾個理由──或許他們有人想避免公開爭論──數據控制公司幹部最後考慮放棄玻璃面板，回歸最初的設計。修正過的設計為數據控制公司節省費用，並幫助我們保存了一個地標。
策略總結：LRC運用私下對話和建設性交流，以影響設計和保存一棟史蹟建築。
其後發展：數據控制公司改變策略，把大樓賣給一個開發商，而他們繼續將大樓做為商務中心好幾年。在下城住房市場不斷成長的要求下，最終導致這個開發商將這棟大樓改為具有吸引力的共管式公寓──另一種持續使用。
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與堡壘心態的戰鬥：勾提爾大樓
勾提爾大樓（Galtier Plaza）是個大規模再開發案，首倡於早期的LRC歷史之中。在承受數年的財務困難後，目前狀況不錯。這棟建築在設計過程中的故事，提供了許多的經驗。
最初思考勾提爾大樓計畫時，為了使廣場和密爾斯公園的太陽通路（solar access）獲致最大化，陽光不被遮蔽，LRC屬意在對街的一棟中型建築物。藉著這個方案，太陽通路可以為這項開發提供一種能源，而且沒有摩天大樓會遮蔽公園的陽光。再者，把像這樣的開發散布在廣大的地區，也不致於如俗語「將下城的所有雞蛋都放在同一個籃子內」（put all of Lowertown’s eggs into one basket）。LRC建議復原每一棟原有的建築物，而且新的建設應該和這個地區保持一定比例。這將符合市場需求，同時構成較低的風險。
另一方面，開發商中意另一個規模大了許多的計畫，而且市府官員相信，「機會既然來了，就應該好好把握住」（when opportunity struck, they should seize it）。在市長辦公室的仲裁下，較高密度的開發取得勝利。
LRC開始和開發商、市府設法盡量縮小大型計畫所潛在的負面影響。雖然當開發商從LRC獲得一筆貸款，LRC在貸款同意書裡還加上一套設計指引，目的是把對於這個區域的史蹟建築所造成傷害的可能性降至最低，並保證在新舊之間取得平衡。此事鼓勵開發商在私人領域內創造公共空間，同時必須確定所有物質及材料與史蹟區的特色彼此相容。
審查這個較高密度的計畫，是對LRC獻身與設計的測試。在開發商最先提出的設計中，設想了一座四十層的巨大摩天樓──模仿紐約的AT＆T（今索尼）大樓──兩側有下降的平頂公寓建築物和一個底座七層的商店和辦公室。這個巨大的結構將壓倒那些鄰接的史蹟建築。LRC遂建議開發商將那一整個分成兩座高樓。
第二個設計包括兩個高樓──擠在一條街上。它產生的巨塊類似一對超大尺寸的老爺鐘，它的模樣仍然壓制整個街區。LRC建議開發商將兩個高樓擺在街區的對角線上，以減少笨重感，並增加四面景觀，而且製作了十項替代設計以闡明它的建議。LRC提出這些設計指引：
．萬一原有的建築物無法保存，設法保留沿瑟柏哩街的立面。
．為了配合所剩立面的律動感，減少沿瑟柏哩街的新立面之玻璃部份。
．將新建築底座的高度設定為和周遭建築的底座同高。
．面向公園將高樓移後，稍微強調它的底座。
．選擇一個立面顏色將建築的體積量感減至最小。
．在立面上提供足夠的窗戶和門的開口，以避免一種類似堡壘的外觀。
．保存具有歷史意義的麥考大樓（亦即全國招商銀行），並以相容的方式讓新建築物和它產生關聯。
．把這些建築物擺在最能夠利用免費太陽能和避免遮蔽公園日照的位置上。
起初和開發商與其建築師的討論進行得並不順利。儘管在貸款同意書的條文中有所限制，他們依舊一度威脅要控告LRC。最後他們知道合約的要求，同意把LRC大部分的建議併入他們最終的設計中，但不是照單全收。
最後，勾提爾的立面跟隨舊有建築物的律動感，不過，部分陽台設計和配色卻自行其事。LRC反對開發商計畫將花台伸出超過建築物正面，並減少人行道的寬度，但聖保羅市府許可這項計畫。再者，開發商拒絕LRC的建議，不在建築物的玻璃中庭上加個圓形的屋頂，更能與附近建築物的拱型窗戶保持一致。
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策略總結：影響勾提爾開發過程，意指與受到市長辦公室仲裁的大規模開發案共事。藉著事先將設計指引併入貸款同意書中，LRC獲得強有力的工具可以主張較融合的都市設計。這也產生出替代設計，刺激開發商的創意而改善了成果。進一步實現的是，將一座新的基督教青年會設施統合到這個設計內。LRC透過向基督教青年會顯示這個地方的潛力，和提供努力為其募款的保證，而將它吸收進來。結果這個設施提供許多運動和會議的機會，使得下城更適合居住、它的居民更健康。
其後發展：勾提爾曾有過空房問題的困擾，而且幾經轉手和改變用途。大多數的零售空間改為辦公室。總之，因為下城有許多遊樂場所，而且輕軌捷運將服務該地區，它最近的一位業主成功地將它租給一家高科技電腦公司和若干教育機構。勾提爾（改名為克雷大樓）目前有九成的出租率，比其他市中心建築物高出百分之十三。
地方風格：街道設計
在早期工作中，LRC發現聖保羅市缺乏一套可以和下城區的歷史風格配合的街道設計標準。一九八一年，LRC聘請一位顧問和市府部門一起為具有歷史感的照明系統、候車亭、街道環境美化等設定一套新的設計標準。
照明乃是下城原始街景的關鍵點，也是在LRC計畫中找回街坊的魅力及居住性所不可或缺的。研究幫助LRC認同本區使用於一九二○年代早期的街燈標準，LRC顧問並發現一家紐奧良工廠可為製造。初次將這個具有歷史感的街燈裝置在九個街區時，成功提醒一般大眾下城的歷史風格和魅力，以及它正在恢復的道路上。市府後來擴展這個區域的街景改善計畫，在聖保羅市中心西半部安裝類似的街燈。
LRC也打造了價廉物美的候車亭計畫，並符合大都會運輸委員會的標準（MTC，現在的大都會運輸，也是大都會議會的一部份）。LRC所提出的設計，藉著增加一個淡色的半圓形塑膠頂，修正原有的標準候車亭設計，此舉可補充並提升四周的環境。由於從具歷史感的街燈設計獲得靈感，LRC也建議添加鐵製裝飾於亭頂上。起初MTC迴避LRC的建議，不過一旦市府同意維護這些增加的部分，MTC便不再反對。
LRC還投入相當龐大的時間和精力到美化街道環境上，其中包括具歷史樣式的長椅和護樹欄杆。在這些建議中，它努力地提供仔細的、良好調查的、低成本替代品。倚賴一個來自聯邦的微薄資助，它創造一種下城以往失去的地方感。
策略總結：這個例子能獲得成功，是藉著設定設計標準和思考解決方法，以確保其後標準的實施和適當的維護。
其後發展：設計優良的照明與公車亭為下城增添安全和美麗，同時使它成為適合行走的街坊，更增加它的宜居和永續發展性。
保存標準：人行天橋的設計
對一個像聖保羅這樣的北方都市來說，一座人行天橋（兩層樓高的人行走道）系統讓市中心變得適合行走，有其有助冬天的散步。人行天橋尤其吸引年長者，倘若沒有天橋，他們可能會搬到其他地方去住。總而言之，在冬天，人行天橋是使得都市變得適合居住的重要角色之一。
聖保羅人行天橋系統形成一個重要的市中心動脈，在冬天，行人大量使用它。由於人行天橋的連接強烈影響座落在建築物內的商店生意，所以鼓勵行人多加利用它；然而它們非常顯眼，如果設計不當，可能使街景顯得混亂。開發商計畫連結一條新的人行天橋到勾提爾大樓，但LRC介入斡旋有關地點和設計方面的討論。
為了使得計畫具有商業利益，勾提爾的開發商想重新安置人行天橋橫跨第六街，讓行人在勾提爾大樓與另一個混合用途計畫「密爾斯公園廣場」來去穿越。新人行天橋的安置會切斷或限制附近下城建築物的行人往來數量。LRC反對這個提案，因為它只對一個開發案有利，事實上，如有更好的規劃，一個投資計畫可以嘉惠整個社區。最後，市府和其他幾個開發商支持這個觀點，於是勝出。
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開發商所提出的人行天橋第一個設計案，還製造了另一個問題。為了讓新人行天橋吸引人們的注意，開發商提出的設計和市府人行天橋設計標準極不相同。LRC深恐市府批准像這樣的計畫，因為它將創下令人擔憂的先例，而且無法相容的人行天橋大雜燴，終將破壞街景。因此，LRC在市府和開發商之間調解潛在的衝突，並提出本身的建議，包含一個替代設計。這個設計按照基本的市府標準，但也容許開發商加上天窗和內部裝飾。開發商沒有按照市府的標準將人行天橋的外部上漆，但對於未來的人行天橋計畫而言，他的決定並未創下先例。
固然在這個案子裡，LRC最終成功扮地演了調解者的角色，但是它遭遇開發商的市議會盟友相當大的抵抗。藉著謀得市長的支持，LRC才能夠達成妥協，以避免街景遭受額外的破壞。
策略總結：LRC導入替代設計案而在人行天橋計畫中打造出妥協方案。而來自市長的支持，是成功的關鍵。
其後發展：人行天橋系統使得各年齡層，還包括年長者和身障者，即使隆冬在下城仍可通行無阻。有些市中心居住民眾和上班族甚至組成人行天橋行走俱樂部。可行走／通行無阻，不但更適合人們的生活，還是打造健康社區的關鍵。維護人行天橋最小的設計標準，為未來的擴充設置了舞台。
雙贏：使館套房飯店和農夫市場
聖保羅使館套房飯店的開發牽涉了多樣的利益，並要求LRC同時解決數個複雜的問題。這個故事以快樂收場，沒有製造出經常在都市開發計畫中所見到的贏家和輸家。
使館套房飯店最初顯出興趣，打算在下城的北端興建一間飯店時，LRC不知在設計過程中是否可以扮演一些角色。聖保羅港務局長便是反對LRC介入的其中之一。僅在市長得到開發商的同意，邀請LRC參與審查過程後，才保住了一席。
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LRC必須處理的第一個問題是這塊地產，牽涉到這家公司想在其上蓋飯店。這塊地長久以來一直做為農夫市場的家，而且在這裡販賣蔬菜的栽種者也不想遷移他處。為了市場那座難以命名的鋼棚，農夫投入錯誤的努力，卻想將之立為歷史地標，LRC幫助說服聖保羅文化遺產保護委員會拒絕這個想法。在地生產食物本是LRC的永續發展社區策略之一，無論如何，它和市府一起找到一個新地點，並為種植者取得新市場的資金。最後，農夫市場移往另一個新設施，而且比較靠近在密爾斯公園附近的住房開發地。
既然飯店的設計與農夫市場的重新安置兩者關係密切，LRC同時展開雙邊作業。飯店所提出的外觀設計，乃是它最關心的。這家連鎖飯店計畫採行已用在許多都市的白色灰泥及擬西班牙設計。LRC恐怕這個設計將破壞下城的特色，努力說服該公司業主，表示這樣的計畫在這個區域並不適當。
飯店的敷地計畫提出了另一項挑戰，LRC則介紹本地建築師幫助他們準備替代設計案。LRC建議該公司將飯店蓋在街區的西半邊，而非蓋在正中央，如此一來，市府還可以保住東半邊可供將來開發之用。LRC也鼓勵這家公司盡量利用這塊敷地去捕捉它的各方景觀，例如明尼蘇達州首府和市中心的天際線。LRC製作一個模型，用來說明飯店和將來的住宅發展，以及計畫在南邊興建的冬天花園（一座室內步行梯）會產生怎樣的關聯；此外還建議翻轉建築平面圖，這麼一來，飯店的餐廳就能夠面向大街。為了有助商業效果，LRC又針對外部的照明方案，提出微妙的改變。
飯店業主聽從LRC的想法，並採納許多建議。他們聘請LRC的建築顧問擔任他們的建築師，最後，一個活潑又有吸引力的設計獲得批准，它展現出一個紅磚的立面、窗臺、鐵欄杆、陽台。因為LRC把本身的角色限制在都市設計上，所以它並不試圖影響西班牙風味的室內裝潢樣式，不過，它本身必須保持立場，萬一室內設計師企圖改變外觀時。
飯店業主對LRC在協助保護敷地所做的努力表示感激，而且稱呼這家非營利公司是他們的計畫開路之「穿甲劍」。開發商對LRC建築師的工作非常滿意，於是他們繼續聘請他設計五家在美國其他地方的飯店。
都市再開發的過程經常導致贏家和輸家的產生。LRC參與這個案子，為使館套房飯店和聖保羅的農夫市場，帶來雙贏的結果。而且它樂於邀請建築師和市府官員們，包括LRC在聖保羅港務局的前對手，在白宮分享它因下城再開發計畫而接受總統設計獎的表揚。
策略總結：在市長邀請LRC參加審查過程之後，它解決各種令人生畏的挑戰，得到的結果受到所有參與各方的認可。雖然LRC反對將聖保羅農夫市場的鋼棚指定為歷史建築作，但它也幫助種植者在靠近密爾斯公園附近找到新家並取得資金。在設計階段中，LRC為飯店設定具體的指引，並開發備用計畫以影響飯店的外部設計，此外更保住了市府的土地，以利將來的開發。為新的開發創造空間，並維護及改進長期市場，鞏固此一社區的經濟，同時提供一個在地的、持續性的食物供應，對下城居民而言，甚至更為方便。
其後發展：聖保羅農夫市場成功經營數年後，種植者宣布將把市場遷移到密西西比河另一岸的新場所。LRC嘗試讓他們打消念頭，但是栽種者非常堅持。結果，種植者無法保住在對岸的場所和資金，並重新聚集他們的精力在更新原本在下城的市場上。LRC以保證重建資金來重新開始它對農夫市場的支援，使得種植者可以繼續進行市場更新作業。原始計畫要求一個新的、室內的、四季營運的設施，而且上有住房，下有停車場。招募來的開發商開始進行工程，卻因爭論而上法庭導致作業停擺。後來聖保羅市政府取回所有權，並完成了住房，不過減少了一些零售空間。
創造一個公共村：密爾斯公園
密爾斯公園很像更新前的下城，一度以無家可歸者的天堂而廣為人知。現在它是社區的中心點──一個可愛、充滿自然的廣場，吸引來自所有市中心的居民、孩子、上班族。這個公園是多年規劃和努力的產物，牽涉到許多藝術家、社區成員、開發商、一位景觀設計師、一位雕塑家，還有至少三個公共機構。
藉著援引位在西雅圖市的公共空間計畫事務所（Project for Public Spaces）來針對這個公園實施調查，LRC開始進行此一計畫──有關它的日照模式、植物、公共空間。在與聖保羅公共藝術組織（Public Art St. Paul）合作進行一項全國搜索之後，LRC聘請來自德州的雕塑家布瑞德．勾德伯格（Brad Goldberg）和市府的公園幹部合作。LRC組織一個市民諮詢委員會以監督設計過程；也舉辦公共會議，並研究公眾的需要及願望，以確保在設計充分考慮到社區願望。
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LRC向藝術家和市府的景觀設計師提出挑戰，希望他們的設計兼具創意與避免任何的相互衝突。它也維持這個過程繼續前進，同時協助募款。LRC不時努力調解不同的設計概念並搜尋替代方案，一度還得阻止「圓形騎馬道」（carousel ride）的通過。這個計畫與其他用途不相容，還會破壞公園設計，雖是由社區組織職員提出，但也未詳徵詢社區的意見。最後，從這個過程中產生出來的設計，有賴於簡單動人的形式，而此形式又根據一個含蓄又深刻的設計理念：一條河流象徵密西西比河，一個圓形廣場代表這個都市。
一條低矮的白雲岩質石灰岩斷丘斜跨整個公園，並將它一分為二。其中一邊的景觀美化，頗像正式的法國花園，樹木都有著一定的間隔；另一邊則更像英國花園──不正式又帶點農村的感覺。一條小徑蜿蜒通過並環繞公園，使散步者去欣賞鬱金香、向日葵，以及水樺木、白楊樹、紅松的小樹林。
一條人造小溪從街區的一角流向另一角落，充分利用這個公園的十呎落差。在小溪底下的幫浦循環著溪水，水樺木沿著溪岸排成一列，踏腳石的排列位置讓人們方便橫跨。鐵和木頭製的長椅和其他的細部設計為公園增添歷史感。周密的照明計畫，倚賴的是安置在樹上的夾具，而不是傳統的燈桿。明亮的設備裝置在四周大樓的屋頂上，以確保在各種場合下都有適當的燈光。
公園大體的設計都很簡單，單位成本僅及於聖保羅典型都市公園的五分之一。它是一塊吸引大眾的磁鐵──在忙碌都市中的世外桃源。兩座聖保羅的公園，以其設計與執行，贏得美國景觀設計師協會所頒贈的〈兩百年獎〉（全國只頒贈兩百個這樣的獎項）。在明州的兩座獎，一座頒贈給科莫公園的更新工作，那是個規模龐大的設施；另一個是密爾斯公園，只不過是一個都市街區而已。
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密爾斯公園竣工後數年，仍然不斷吸引大眾的支持。義工團體「密爾斯公園之友」協助維護場地，接壤的房地產業主和LRC的資金所提供的援助，超過了公園的維護基金；活躍的花園俱樂部，更召集義工園藝家種植和照料花朵。目前公園比以往更加漂亮。在LRC未來基金（見第一百頁）贊助下，這個花園俱樂部還發行時事通訊，以保持社區消息靈通和參與。
以類似方式在第四街和瑟柏里街創造出一個供下城和市中心的小孩及家庭使用的「兒童遊戲空間」──一個由藝術家和景觀設計師合作設計，同時也一併將社區的參與及建議考慮進去。它提供有創意的遊戲設備──一輛火車和一艘船象徵這個都市的歷史。面朝這個空間的一幅壁畫，則反映出草原的景觀。
策略總結：密爾斯公園計畫之核心，是對社區設計過程的承諾，它鼓勵想法的自由流動，同時能夠做出明智、靈敏和及時的決定。因為LRC搜索全國創意人才，所以能夠聘請到一流的雕塑家密切地與市府景觀設計師合作。LRC提醒設計團隊，城中村時需要一個村莊中心（Village Common），並向團隊提出挑戰，希望他們不斷搜尋最好的設計。這個創造性的過程使公園轉型為獨特的公共空間。後來這位雕塑家受委託到明尼亞波利市中心的尼可雷特商城創公共藝術大作。
其後發展：今天這座公園受到市中心居民、上班族、來訪者的喜愛，還包括分散在公園四周的餐廳客人，他們有些透過玻璃牆，有些則坐在人行道的座位上欣賞公園景色。持續的潺潺流水聲為那些部分受到LRC未來基金會贊助（如二○○九和二○一○年雙子城爵士音樂會）的公共活動，提供令人愉快又適合的背景。各年齡層的義工園藝師共同維持植栽的美麗。
密爾斯公園扮演一個關鍵角色，吸引了餐廳（如巴里歐和鬥牛犬）與高科技公司（如克雷超級電腦公司）來到下城。這座公園讓下城變成一個適合居住的街坊。
設定指引：KTCA-TV和都市車庫
在聖保羅市計畫針對下城L街坊進行再開發時，市府要求LRC協助設定設計指引。經過研究敷地和四周的建築物，LRC建議所有新建築物必須融入相鄰的聖保羅聯合車站、中央郵政辦公室、伯靈頓北方大樓。也建議保持並擴大該敷地所能見到的密西西比河風光。
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與其他計畫相同，LRC選擇審查及挑選幾個關鍵的指引，以捕捉這塊敷地的優勢，並且將在這塊敷地之內的建築物彼此聯繫在一起，便可保留住這個地區的特色。基於希望在設計上給予建築師最大的自由，LRC並未推動一長串的要求與堅持特殊設計樣式。在考慮幾個主要關鍵後，LRC把它的指引簡化成以下四要點：
1.體型與高度的控制。LRC建議在街區的北邊和東邊蓋較高的建築物，較低的則在西邊與南邊，以擴大對密西西比河的景觀。它也建議建築物的高度不要超過鄰近的伯靈頓北方大樓的十樓。
2.砌築材料與顏色。LRC推薦以磚頭和石頭為主導材料，並建議採用紅及棕色，以便聯繫建築物和相鄰的結構物。
3.窗戶開口與牆壁的比例。調查四周建築物的立面之後，發現窗戶開口對牆壁範圍平均之比為百分之三十。LRC提議新建築維持一個類似的比例，避免產生一個全玻璃或全磚頭的外觀。
4.行人與車輛通路。LRC強調方便的行人通路之重要性，不論街上的或人行天橋，以及往車庫的車輛通道和在街區上的卡車通道。
其後，市府選擇這街坊為公共電視台KTCA和市立停車庫的位置時，LRC也應邀參加設計討論，參與的還有電視台、市府與共同聘用的建築師。LRC提出替代案，並說明為何遵守指引能夠讓一個設計符合兩個設施的需要，可使兩個設施整合為一，同時給予KTCA擴展的空間。這個設計也在剩餘的街區中，預留空間給另一個相容的用途。
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最後，停車場放置在電視台底下，有一半在地下。車庫上半部的立面設計和KTCA顯出單一、無縫的結構體，把市中心的人行天橋系統完美整合。為未來擴充，若有需要，電視台的結構也能支持另外兩層樓，車庫的東段將支持另外的十層樓。使用於KTCA/車庫計畫的指引後來引導了在同一街區上的另外一個計畫──三層（可擴充到六樓）樓高的「聯合福利大樓」（United Way Building）。
策略總結：LRC小心選擇設計指引，準備替代設計案，參與和KTCA（現在屬於TPT）、聯合福利大樓、市府的創造性對話，而為兩個建築實現更好的設計。它也確保建築物之間採用市中心人行天橋系統作為的連結。
其後發展：TPT和聯合街繼續使用這個地方。數年前，有個開發商提出計畫打算緊鄰TPT和聯合街蓋一棟二十八樓高住宅大樓，這將取代「孩童遊戲空間」。所幸這個開發商無法保證取得融資，因此該計畫沒有進行下去。新市長為了回應社區，將這個遊戲空間的敷地轉給聖保羅公園暨娛樂處管理，保證它永久存在於下城。
選擇一位建築師：
公園廣場中庭、文化遺產之家、聯合車站
若有人要求LRC幫忙為某個下城計畫選擇建築師時，它推薦人選的主要著眼點，在於此人具有多少復原舊的和史蹟建築物的經驗。復原工作所造成的特殊挑戰與新建設不同，因此，建築師必須知道如何平衡改善與保護這兩件事。
在公園廣場中庭大樓（Park Square Court）的案件中，開發商面對的是一座外觀極糟的舊倉庫。這個結構體曾在一九七○年代重新開發過（儘管不佳），到了一九八○年代，這個建築物仍有一半是空的，僅收容兩家艱苦奮鬥的餐廳、一個臨時搭建的劇院空間，以及幾個辦公室和製造商。新開發商來到LRC請求幫忙，LRC及其建築師重新想像這個建築物的內部空間──在街道層放入餐廳，樓上擺辦公室，中間是個廣大的中庭，較低的樓層安置一家新戲院，使建築物擁有漂亮、通風、明亮的室內，吸引很多不同的房客。
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LRC與公園廣場中庭大樓的成功，促使它參與相鄰的一棟建築名為「文化遺產之家」（Heritage House）。基於LRC的推薦，開發商聘請了設計公園廣場中庭的建築師，將文化遺產之家改成為銀髮族所做的住房開發。有了明尼蘇達歷史協會的建議和支持，建築師在建築物上層再加蓋兩層，又在另一段加蓋一層，兩者的立面都適度地後退。因這項擴充而創造出足夠的額外居住單位，使得這個計畫在經濟上可行──而不必犧牲建築物的歷史完整性。
聖保羅的舊鐵路車站，亦即聯合車站，提出一套不同的挑戰。這個像巨穴似的建築物空了許多年。有幾個人曾經試著做再開發，但沒有人能夠成功。有位開發商計畫用數層的辦公室填滿建築物巨大的中庭，但此計畫將毀壞這個建築物。最後，因勾提爾大樓的建設為下城的再開發取得動能，一位年輕開發商認知到這建築的潛力，故而要求LRC協助。LRC提供貸款保證，同時在開發商的要求下，幫忙選擇建築師。
將舊火車站進行再開發，需要一系列的技術，因此LRC籌畫出一套選擇標準。最重要的是，要找到對保護和設計都很敏感的建築師，而且擁有良好的工作紀錄。這計畫要求建築師確實曾經在復原大型開放式建築物、將計畫控制在預算內、對歷史區的風格融會富有敏感性等三方面都獲得成功。透過LRC的資訊，最後開發商選擇了一家從下城發跡、已有聲名的建築師事務所。
聖保羅聯合車站的再開發，充分利用建築物最大的優勢。在獨特的外觀和給人深刻印象的中庭恢復後，讓舊建築復活。LRC協助這個開發商招募到中華餐廳陳莉安（Leeann Chin），和希臘餐館克里斯多斯（Christo）。原本的售票處變成酒吧，一個人行道的小咖啡館提供另一用餐選擇。樓上，幾個高科技公司開業。中庭則舉辦社區聚會和婚宴。後來，LRC獲得市府基金，將人行天橋系統延伸到這個建築。
策略總結：就公園廣場中庭的再開發而言，LRC準備了替代方案。對於文化遺產之家和聯合車站計畫，它協助開發商選擇素質良好的建築師。有了能幹又對歷史區的風格富有敏感的建築師，LRC的工作變得相對簡易。在這三個案例中，它全都提供資金缺口。結果是，保存和再利用獨特的建築物，為藝術家、年長者，以及其他人，提供漂亮又平價的住房。
其後發展：由LRC替聯合車站招募來的中華餐館，在這一區成功後，發展成大規模連鎖餐廳，分布雙子城。最近在它改變市場策略，專注快餐，關閉全部擁有餐桌服務的餐廳，包括聯合車站這一家。由於辦公室市場疲軟，與市中心住屋供給的需求增加，以致於將它原本的辦公室和餐廳空間轉變成共管式公寓。希臘餐館和人行道小咖啡館仍繼續經營，而中庭仍保留為公共場地，可供社區聚會和婚禮招待用。
在將聯合車站恢復成一個多式聯運終點站的準備期間，拉姆希郡取得聯合車站的廳舍舖位與中央大廳的所有權。有了新的聯邦融資，該郡發出「提案請求」，同時選擇營造和設計公司，以推動計畫。從這個恢復後的車站，輕軌鐵路將連結聖保羅市中心和明尼亞波利。美國國鐵將從目前正在營運的「中途站」搬回聯合車站，並且仍繼續它橫跨美國與其他都市的聯繫。
建設一個有創意的社區：
藝術家住房供給和藝術節目
舉凡都市更新，很明顯地都將迫使在老舊商業建築物內住宿和工作的藝術家搬走。就在LRC成立的一九七○年代末期，下城的倉庫正是數百位藝術家的家。如何維護他們的存在於此街坊，乃是LRC最早關心的事情之一。
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LRC坦白地告訴市府當時的關心，並邀請一位市府高階的規劃幹部一起到波士頓和華盛頓特區去參觀藝術家的住房。回來之後，這位幹部深信在聖保羅維護一個充滿活力的藝術社區的重要。她聘請一位規劃師和LRC一起工作，和藝術家、大樓業主、開發商、非營利組織、基金會，共同探索有關藝術家住房供給上的諸多問題。
LRC提供融資缺口，並且聘請一位建築師開發閣樓設計，可是LRC首次嘗試取得藝術家的住房供給卻失敗了。在一個案例中，開發商已經準備就緒，但是藝術家意見尚未統一；另一個案例是，LRC幫某個業主開發出設計後，業主卻改變主意了。還有另一個案例是，市府和藝術家同意某個規劃，可是業主拒絕出售。每個挫折都令人失望，不過LRC卻拒絕放棄。
就在LRC與聯合車站計畫背後的開發商進行共同探索，終於成功。這個開發商看出新的藝術家住宅供給是有需要的，而且他有開發經驗又熱心奉獻。他取得一棟閒置的辦公大樓之上一半。LRC和市府、藝術家一起與開發商合作，在下城創造出第一個藝術家住房計畫。其後另有其他三個藝術家住房計畫很快跟進。因此，不但沒有驅趕藝術家，LRC反而擴大了這個區域的藝術家社區。
LRC對藝術家的住宅供給所做的貢獻幫助說服越來越多的藝術組織進駐下城。名單包括明尼蘇達州藝術委員會、傑隆基金會、聖保羅公共藝術、藝術跳板、鸚鵡螺音樂劇場、時代精神（音樂季）、明尼蘇達芭蕾舞學院。每逢春、秋天，下城藝術展吸引數萬名訪問者到數百個工作室。現場音樂飄盪過密爾斯公園。畫廊、咖啡館、音樂會、現場表演增添這個區域的活力。
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數年來，LRC與明尼蘇達室內音樂協會合作在下城的「宴會大廳」和「會議中心」（東第五街一八○號的美國信託大樓裡）推出音樂系列。LRC和聖保羅公共藝術攜手合作《下城藝術大道計畫》（Lowertown Artsway project），以及和世界聞名的大提琴家馬友友與明州室內音樂協會推出音樂會，紀念第二次世界大戰的亞洲大屠殺。並委託由中、美、日、韓四大作曲家創作四件新作品，二○○一年五月在聖保羅首演，而整個系列又在當年九月十八日「世界和平日」進行全國性的廣播，此外，二○○五年，該系列於聖塔克魯茲舉辦的環太平洋音樂會中再次演出。
策略總結：在早期融資缺口和創造性的設計兩件工具的武裝下，LRC得以穩健、堅持地和藝術家、藝術組織、市府、一位非營利開發商一起合作，在下城創造出新的藝術家住房。它把在其他州獲致成功的藝術家住宅經驗與市府幹部分享，導致市府聘請新職員和LRC共同處理藝術家住宅事宜。LRC將藝術組織和大樓業主聯繫起來，同時幫助他們在這個地區扎根。它也支持每年的藝術展與其他地方性和全國性的藝術活動。優良設計的再使用，不但讓下城社區更適合生活，而且讓社區更有創意。
經驗所得
以下這七件事是LRC這些年來從設計上所學到的：
1.成功的都市設計使於策略願景與逐步實現的行動。想為一個計畫建立起公共支援，周詳、有系統的策略願景是個最重要的因素。而僅有願景是不夠的──必須有個增值地實現此願景之清楚的逐步行動程序。有句中國古諺，大致翻譯起來是：「大處著眼，小處著手。」在《都市建設藝術》書中卡米諾．西特（Camillo Sitte）提醒規劃者去觀察並採取增值的行動：「古代人不曾在製圖板上設想他們的都市規劃。他們的建築物以自然的方式一點一點增加。因此，他們是受到實際醒目的影響。」
2.成功的都市設計是個制度化的過程。都市有無數的輕重緩急事項中，設計未必獲得其應有的重視。它們必須藉著有力的幹部、足夠的資源、有效的設計審查權，才能在都市設計中扮演一個活躍的角色。設計成員必須在都市設計的各方面具備專業知識，包括建築造型與印象、行為科學、市場調查、都市法規（包括分區法與設計審查條例）、管理程序、資金籌措。官僚主義的繁文縟節必須避免。服務人民的意願是最基本的。達拉斯的市執政官，曾經在做為職員備忘錄的市府文具底邊上，放了「你在這裡的唯一理由就是服務市民」這樣的適當訊息。
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3.成功的都市設計提供具體的指引和創造性的替代案。一般性設計輪廓和設計原則──不論多高尚地或雄辯地表達出來──不能依之而達到心願，細節極為重要的結果。設計指引必須為計畫提供清楚的輪廓， 彼此才能有所關聯，同時為設計者留下發揮創意的空間。LRC的KTCA／聯合福利大樓街區的設計只用了四個指引。冗長又構思差勁的指引不但無用，還會損及創意性的設計。準備有效的指引需要設計的敏感度和法律背景。構思良好的替代方案刺激對話，並且促成更好的解決之道（勾提爾大樓和使館套房的替代方案協助修改了開發商和聖保羅市的最後設計）。有效的都市設計是項細緻的藝術，需要創意、合作、說服。
4.成功的都市設計回應市場需求。它需要不只是依靠一個明智的土地使用計畫和均衡的運輸方案。它需要了解與尊重塑造都市形式的市場力量。底線是緊要的。如果不能說服開發商讓他們認為可以賺取合理利潤，計畫將只會留在製圖板上。每個設計提案都跟著一個具體的價格標籤（LRC使用成本估計同時計算聖保羅使館套房的替代方案）。時間就是金錢，延期可能致命（文化遺產之家的貸款決定只費六天， 使得開發商和市府獲得《住房法案─一九三七》第八條的房租補貼）。市場力量不該獨斷都市設計的決定，但規劃者必須瞭解市場並符合它的需求。
5.成功的都市設計回應人們的需要。讓人們參與公共領域的設計能夠增加成功的機率。規劃者必須了解設計的社會影響，而且堅定追求公共利益。例如，促進社區的豐富特性（各種高低收入、種族、年齡人家），需要對準目標，採取一系列行動，為平價的住房供給尋找足夠的資源。如中國詩句所言：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」（百分之二十五的下城住房供給是為了那些中低收入者。LRC實現都市重建卻沒有高檔化。）
6.成功的都市設計端賴創意的才能。有能力找到和聘用敏感、創新的設計師，是個關鍵。一旦就任，他們在一個創意的環境中做出他們最好的作品。有時候他們必須挑戰自己的創造潛力，如在密爾斯公園和兒童遊戲空間LRC的開發。有時候，他們必須受到保護，免遭令人窒息之官僚主義和利益追求的影響。（LRC在明尼蘇達和國內找到和保護一些最佳人才做為諮詢對象，包括明尼蘇達美國建築師協會──金牌得主米羅．湯普生、德州雕塑家布雷德．勾德堡。LRC與六位優秀建築師愉快分享總統設計獎。）
7. 成功的都市設計需要有效的溝通與政治技巧。都市設計是個政治性過程。必須充分了解市府的政治平台，及領導人間如何合作──或分開。將社區利益放在心中以面對特殊利益的壓力及政治的短視，是一項不斷的挑戰。媒體關係也是一樣重要。有效的溝通有助於改變公眾的意見，支持更佳的都市設計。（沒有這些努力，美國郵局可能在河濱建造巨大的卸貨碼頭，而且復原聯合車站和收回密西西比河濱的機會將永遠消失。）
設計問題在每個計畫和在較大的重建願景中都發揮作用。與「創意性的社區」有關的，參見第五章；和「布魯斯．文托自然聖地」有關的，參見第六章；同「河川公園」願景有關的，參見第七章；跟持續發展的社區有關的，參見第六與第七章。
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