投資女王：房產天使的獲利方程式

名人推薦：沒有永遠失敗的人，只有選擇放棄的人。書中寫到很多生活、工作上的挫折，Angel的經驗讓我們知道：「唯有改變思維才可以進步。」人生不會只有一個瓶頸，而每一個瓶頸都是為了淬煉更好的未來。──知名房產投資達人、暢銷書作者　王派宏
一個人的生長環境造就出一個人的人格特質。艱苦經歷則帶給了Angel不屈不撓的精神，並善用著自己的專長、敏銳的嗅覺以及獨到的眼光，讓自己的投資事業發光發熱。──采舍國際集團董事長　王擎天博士
每個人的時間都是相同的長度，但是積極的人卻能夠增加時間的寬度，人生不一定要「最好」，但...

Chapter2　破產讓我學到的事
每個人的一生都像是一本小說，各自有其情節鋪成，或許都有高潮迭起的劇情，且多數燦爛的高峰可能埋伏在青壯年時期，但我的高峰像過早迎來的煙花，施放在萬里無雲的晴空，只見陣陣白霧，並在穿越過白霧後摔落谷底，隨即便被黯翳的虛空包圍。於是，我就像是走進了一場原本不屬於自己的戰爭裡，從一開始被迫對抗，到最後起身反擊，這一連串的故事就發生在我14歲那年。
理律法律事務所負責人陳長文曾公開發表「代間的省思——給畢業同學的一封信」一文，由於字裡行間清晰描繪出，作者對國家、社會與人生總總問題的觀察與解析，並訴求正面思考的重要性，進而激起讀者對自我未來的熱情與嚮往，因而讓這篇文章在2006年發表後便被瘋狂轉貼與轉寄，我也深受感動。
其中寫到：「挫折，是人生最大的資產與禮物。」看到這個副標時，我猶如被閃電擊中一般震驚，因為在14歲那年家裡破產後，便嘗盡各種人生滋味，但多年後回想，那些挫折，如今確實成了人生中最大的資產與禮物。站在人生的分歧點
就在阿公重病的那段時間，原本的水果產銷事業被迫擱置，雖說早就知道阿公的孩子們都無心接下他的工作，例如二叔去經營釣魚事業、小叔則從事機械事業，姑姑們和爸爸則一起投資各種項目，其中包含房地產。看起來是五個孩子各自往尋找到的人生方向努力前進，但其實背後都靠著阿公金援。當時或許阿公對身體狀況有些預感，因此在重病之前就已經將財產分配妥當，三個兒子都各自分到土地、房屋，姑姑們則是給了嫁妝，阿公沒有留下多少資產給他自己。
「或許那是類似人生分歧點的地方。」村上春樹在《關於跑步我想說的是》一書中提及他在三十三歲成為小說家，以及成為一名跑者，就在那個「點」上，對我而言這樣的「人生分歧點」應該就屬這個時間點，因為接下來的人生都將因為父母一連串錯誤的投資決策而「翻轉」，轉到壞的那一面。而我的父母親當時應該也是站在這個「點」上，只不過他們當時並沒有意識到無限制的擴張，以及風險控管的錯誤決定，將會領著自己走向失敗。
那年我才剛國小畢業，父母將我們接回同住，只是母親並未熱情歡迎我們回家，因她有著「重男輕女」的傳統觀念，對於她所生下的三個「女兒」，長期以來都不太重視。此外，那時父親與姑姑合夥的美容生意正處於擴張期，母親在台北的個人事業也需要專心投入，很自然的將「教育」小孩的工作交給了老師與補習班。我縱然回了「家」也不過是滿屋空蕩，因而觸發自己對爺爺、奶奶，嘉義純樸的生活環境，以及家鄉的同學、朋友們全都十分想念。
這些思念的情緒，或多或少導致自己產生適應不良的問題，尤其是轉入新國中班上全是陌生面孔，對於一個正處於青春期身心都相當敏感的少女而言，心理壓力可想而知。不過爺爺、奶奶從小教育我遭遇任何困難，都要挺身面對、尋找解決之道的觀念深植腦海，雖然父親當時將全部心力投注在各自的事業上，無暇給予任何協助，自己還是找到了調整心態與融入陌生環境的解決方法，這些我將留待之後的篇章娓娓道來。
無止境的擴張
民國八○年代末期，台灣經濟情況雖然已經不是「台灣錢淹腳目」的時期，但仍是個相對容易賺錢的年代。爸爸與姑姑因為朋友的推薦與介紹，在「美容保養」開始在台灣大流行之前，就將部分資金投資在這項事業上。店面的地理位置極佳，裝潢富麗堂皇、服務人員訓練有素等等原因，讓這家店很快就成為桃園地區的名店。因此當風潮一起，對於已經「卡」到有利位置的他們來說，用日進斗金應該是最貼切的形容詞。
要是每天都有數不清的現金在手裡流動，你覺得自己會怎麼處理？或許會極為保守的認為這樣就夠了，全部存進銀行；還是選擇微幅擴張或拿一小部分轉投資？或是將所有錢全數拿去「展店」，期待賺進更多的「現金」？而最後一招，這就是我父親與姑姑的決定，在一年內總共擴展十間新店，幾乎每個月都準備新店開幕的工作，找新地點、裝潢、招募與訓練新員工。每家分店開幕時也總是人聲鼎沸，並且聚集非常多的親朋好友前來剪彩、祝賀。
當時在我眼中的父親就像是《大亨小傳》當中的Gatsby，一個站在金碧輝煌皇宮中，一邊招呼各界名流朋友、一邊又能輕鬆安排大小事的「大人物」。然而，就像電影中演出的劇情一樣，在人們不知道的時刻，Gatsby其實不斷在處理各種棘手的事情，其中當然包含了「錢」。每一間新開店面都需要龐大資金援助，雖說當時處在日進斗金的狀態裡，但一年內展店十間，說什麼也不夠支應龐大的人事費用與日常管銷。很快地，「借錢」就成為父親與姑姑每天都在處理的「主要工作」，那時借錢還很容易，因為總店的生意實在太好了。
陷入週轉不靈的窘境
半夜，家中一樓客廳的電話像是被貼上催命符一樣，瘋狂又大聲地響著，我跟大妹兩個人被這寧靜深夜裡的電話鈴聲叫醒，接著聽見父親房門開啟，父親走出房門往一樓去，拿起電話急促講了幾句後，他氣急敗壞地，大聲地在家裡喊著：「我們的店被火燒掉了！！」我們姊妹倆則是一臉茫然，不可置信的反覆問著：「真的、假的？」
那一夜的無名火，讓生意最好的總店化為煙塵，之前還有總店高收益作為借錢的保證，如今主要的現金來源一夕間斷絕，先前願意借錢給父親與姑姑的銀行轉而保守，某些銀行縮短借款期，甚至還有要求先還清借款才能再借，更有直接停止展延要求立即還款的。銀行對父親的公司實行了緊縮貸款的政策，簡單來說也就是「抽銀根」。
父親與姑姑被迫必須將房產進行二貸，或是轉向親友借款週轉，一次、兩次還好，再多親友也拿不出來，或是根本不願意幫忙，每天過著捉襟見肘的生活。為此，父親待在家裡的時間變得更少了，就算人在家也只看見他抓著電話，一通接著一通打，不斷低聲下氣的拜託電話另一端的人借錢給他。昔日意氣風發的樣子全然消失，並且日漸消瘦。週轉不靈的消息傳開後，其他新開的美容店相繼受到影響，員工人心浮動連帶影響服務，客人也因此不再光臨。惡性循環下，店一間接著一間關門。會造成這樣的困境，只能怪父親與姑姑不懂得風險控管的重要性，單純的以為人生可以一直一帆風順，全然沒有危機意識，因此造成這樣的困境實在怨不得任何人。
屋漏偏逢連夜雨，雪上加霜的是，除了家中經濟跌到谷底，阿公也在這期間去世，所有悲慘的事在此際接連發生。我以為自己的人生在此刻已經跌到谷底，沒想到最慘的才要開始。
Chapter4 賺回人生自主權
別當一輩子的「職員」
我決定結束掉與表姐的合作關係。因為家裡債務都已經還清，自己手上還有些積蓄，也已經在桃園買了一間給家人住的房子，想說辛苦這麼久了，乾脆找個簡單的工作，落得輕鬆，當個單純的「職員」安安穩穩的過日子就好，於是一畢業就找了一間貿易公司上班，做企劃人員。或許是個性使然，一看見有賺錢的機會，很自然就把全部心力投注其中，沒想到卻因此遭來防備，防備我的還是自己的上司。
我的上司是這家貿易公司老闆的兒子，當時他剛接下部門經理的職位，或多或少想要有點表現，於是宣告他要開拓全新的事業線，朝醫美相關領域進軍。但當時大家對這個領域都不熟悉，上司於是決定從進口「膠原蛋白」相關產品下手，事先要做的審查工作也就更為繁雜。其次，當時台灣的醫美還不盛行，必須想辦法找通路、並做大量宣傳，只是整個部門的員工對此全都興致缺缺。但因我從小就愛美，所以一聽見「膠原蛋白」能變美，就自動自發上網查詢相關資料與國外廠商聯繫，同時緊鑼密鼓尋找台灣通路，並安排相關宣傳事宜。
就這樣忙碌了三個月，一切大致底定。箭在弦上之際，上司把我叫到辦公室說：「妳在新的事業項目開發上做得很好，接下來全部交由XXX（老闆的女兒）來處理就好。」要我從此別再插手這項工作。聽完後我當下整個人傻眼，完全毫無頭緒，之後我便被指派做一些打雜的工作。直到產品順利上市，銷售模式也按照我先前所制定的計畫來走，業績隨著一波波的有效宣傳成長，但論功行賞的時候唯獨遺漏了我，當時我唯一得到的就只有老闆兒子對我說的一句話：「自動辭職對妳比較好，當下一家公司打來問妳的表現時，我可以幫妳美言幾句。」，最後從一位與我交情不錯的同事口中得知，老闆的兒子根本沒打算那麼快把這個事業項目完成，只不過想拿來當幌子，作為在公司混日子的工具。此時，我又想起那位貿易公司老闆說的話：別當職員。
一支股票帶來的投資轉機
雖然心底明白，當個職員一輩子都不會有出息，甚至還可能發生上述多做多錯的情況，且又不想再像過去一樣花那麼多的時間工作，當時有交個男朋友，但聚少離多，看著他考上研究所，擁有一份好工作，讓我好羨慕，也很怕自己配不上他。種種因素導致萌發想要辭職繼續進修的念頭。某天見面時，我鼓起勇氣對他傾訴這個心願與夢想：「從小我就嚮往有一天能住在寬闊的大陸上，每天醒來往窗戶望去，遠方的高山、蒼鬱的森林就在那，端一杯茶走出家門，坐在陽光下看書。更重要的是，之前我都沒能好好享受學生生活，現在我想當個學生，想去國外念書。」
聽完後他一丁點也沒遲疑的回應：「有夢想就去做！我會等妳。」僅提出一個疑問：「但妳有足夠現金能做這件事情嗎？」
「這些年我很認真的工作、投資，手上有些錢，家裡的負債也都還清了，沒問題。」不過我沒告訴他的是，當時我已經有幾百萬的存款。但我很清楚假如出國兩年，這些錢肯定很快就花光，便不斷尋找其他可以賺錢的機會。
偶然有一天，姑姑找我吃飯，一到現場發現有好多不認識的長輩同桌，姑姑便一一為我介紹，席間剛好有位長輩是股票分析師，一聽見他的稱謂，我的耳朵就打開了，因為那時台灣股票市場相當好，只不過自己沒辦法掌握竅門，所以也不敢大筆投資，趁著機會就向他討教。此後我也經常到他的公司打擾，就希望能夠學習到更好的股票操作方法。也可能是他被我如此熱忱學習的精神感動，某天就告訴我可以注意某支股票，因為按照線形，這支股票應該會有很好的表現。於是我大膽拿出兩百萬，全壓在這支股票上，連續三週漲停板，讓我賺了一百多萬。「人脈就是錢脈」再一次獲得應證！
買下人生中的第一間房子存款累積到一個數目之後，第一次有了「替自己」買房的念頭。原因在於，從桃園到台北念書之後，我就一直住士林，一間約四坪大的分租房，雖然那時身上已經有點錢可以租到不錯的房子，但我還是寧願跟別人分租，把錢存起來以備不時之需。只是與人分租總有很多不方便，有一回從租屋處出門要去搭捷運時，看見附近有棟預售屋正在出售，由於地點相當靠近捷運站，附近生活機能又好，可說占盡「地段」優勢，捷運、公車動線方便、距離高架快速道路也近，自然二話不說直接下訂，買下人生中的第一個房子。當時購買的預售價一坪是45萬左右，2015年已經來到了85萬，漲幅相當驚人，這也說明買房真的要挑「地段」。
Chapter5 房地產投資進化筆記
我在《FORTUNE》上讀到一篇巴菲特寫的文章：「What you canlearn from my real estate investments」，裡頭說了兩個故事，一個是買下一座農場，另一個是順勢買下紐約大學附近大樓的故事。他在文末做出了五個投資房地產的基本原則歸納，其中第一條所提及的：「讓一切盡可能保持簡單，不要只想揮大棒。」一讀到這句話我便心有所感，因為我在房地產的投資上，一直以來都採取這樣的態度。
理由很簡單：太複雜的事情，讓專家去解決就好。在你讀過前面四個章節之後，應該會發現不論挑選工作或是投資項目，我向來只挑選能力可及的事情去做，因為「風險控管」這件事情比什麼都重要，這是家庭破產帶給我最大的教訓與教育。而房地產之所以成為投資主力，是因為在這個投資項目上，我有一個很好的開始，而且讓投資房地產這件事情始終保持在「簡單」這個條件上。為了解釋這件事情有多簡單，下面將用三個故事說明。
故事一：「便利」是個好選擇
上一章曾提及因緣際會在信義區這個超級蛋黃區買下一間老公寓，原本是打算自住，權衡之後，在裝潢完成後沒多久便轉手賣出，也獲利不少。也因為這個陰錯陽差的房產買賣，讓我發現投資房地產其實沒有想像中的困難，只要確保一個條件：「買下的物件有漲價的條件與空間！」
看到這裡，一定很多人會說，那又該如何確保出售的價格是「高點」，我的作法很簡單，事先設定「獲利點」。假設買了一坪60萬的房子，而我所設定的獲利點是70萬，只要在達到獲利點，我會毫不猶豫將物件賣出，理由一：「所有人都不知道最高點是什麼時候」，與其等待最高點，倒不如先賣掉再找下一個標的，就和股票的買賣一樣，不要去期待賣在最高點。理由二：「留一點讓別人賺」，這是一個長輩教我的道理，不要想著全拿，當唯一的贏家，當我們留一點給別人的時候，別人說不定會給你更多。
第一間房子賣出沒多久，我隨即又購入附近的一間新建案。起因於那段日子每天都從捷運站走路到公寓去監督裝潢狀況，途中會經過一處建案工地，來回大概走了三天，計算建案與捷運站走路距離不到十分鐘，基地旁邊有大型超市、附近還有幼稚園與小學，雖然是在巷弄裡，但巷子大約有四米寬，且十分整潔。此外，這個建案看準小家庭與單身市場，主打小坪數，探尋了一下當時的預售房價每坪85萬，價格不低，但因為坪數小所以總價不高，且不遠處就是信義區，許多外商和大企業都座落在此，未來就算沒出售轉作出租也很容易。我深信這是個不可多得的好物件，一定要買！
於是我立即打電話約妹妹一起去銷售中心，進去聽完銷售簡報，得知這棟建案所用的建材與建築工法極好，這物件在我心中的價值又更為提高了，唯獨銷售員的報價實在令人不敢恭維，於是我很直接的跟對方說明自己是真的很想買這間房子，能否幫我問問主管，可不可以用一坪60萬賣給我，相信很多人看到這裡會覺得我怎麼講的出口，但這就是我心中合理的成交價。算「合理的成交價」的方法其實很簡單，只要利用交叉曲線圖來計算即可。
首先，把建商的成交價及成交機率量化，做成曲線圖。接著，再把我可能會出的價格一樣量化之後做成曲線圖。最後，將兩個曲線圖重疊後，就能看見兩者的交叉點介於60至65萬之間，因此就得出可從60萬開始出價。所以，當你要買房時，一定要先訂下兩個基準點：一個是「當低過這個價格的時候我一定會買」；另一個是「當高過這個價格的時候我不會買」。如此一來，就不會被坑殺，當了冤大頭還不自知。
當我以這個基礎提出一坪60萬的價格，對方當然是不同意，但我最大的優點就是「堅持」，所以不論對方找各式各樣的藉口拒絕，我一概不為所動，並從頭到尾都以低姿態來解釋：「自己真的很想買。」最後還跟對方表示，只要他同意，立刻就下訂兩戶，連同我妹妹一起買。最後銷售員沒轍直接請主管和我談，一開始主管的態度也很硬，為了舒緩現場狀況，我便與他隨便亂聊，講起自己打工賺錢的經過，以及為何想要買房的原因，結果這位主管聽完後便說：「我也是南部來北部打拚的孩子，我了解妳的過去很辛苦……好吧！我給妳一坪65萬，但妳必須簽保密協定，不然其他買家會告我們的。」
就這樣，我和妹妹從下午兩點進入銷售中心，到半夜一點多簽好合約、付完訂金離開，在那裡耗掉11個小時，看似有點瘋狂的行徑卻讓我們一坪省下20萬。並且在買下後八個月轉手賣出，又讓我賺進一筆不小的收入。就這樣，在政府還沒有祭出各項打房政策之前，透過短期操作的方法，確實讓我快速累積了一筆財富。

Chapter2　破產讓我學到的事
每個人的一生都像是一本小說，各自有其情節鋪成，或許都有高潮迭起的劇情，且多數燦爛的高峰可能埋伏在青壯年時期，但我的高峰像過早迎來的煙花，施放在萬里無雲的晴空，只見陣陣白霧，並在穿越過白霧後摔落谷底，隨即便被黯翳的虛空包圍。於是，我就像是走進了一場原本不屬於自己的戰爭裡，從一開始被迫對抗，到最後起身反擊，這一連串的故事就發生在我14歲那年。
理律法律事務所負責人陳長文曾公開發表「代間的省思——給畢業同學的一封信」一文，由於字裡行間清晰描繪出，作者對國家、社會與人生總總問題...

11年來投資房產的得到與學到
不知不覺，投資房地產已經11年了，在這過程中，有著許許多多的故事，不管是成功還是失敗的案例，不是得到就是學到，「成功有方法、失敗找原因」，而我自己也樂於分享經驗給身旁周遭的朋友，希望透過我的經驗能夠幫助到家人跟好朋友們。
就在某次聚餐歡樂的聊天過程中，我的好朋友建議我：妳在房地產有一番成績，為什麼不出書把妳的經驗分享給更多的人呢？透過無私的奉獻，能獲得的超乎妳的想像！
一句當頭棒喝的話，直衝我的中樞神經：「對啊！不論我多麼厲害，一個禮拜頂多能幫三到五個人，但是如果出書，不是就能有幾千幾萬人學到這些經驗嗎？」
出書的念頭就此滋長開來。出書的目的，不是為了賺錢，版稅收入將捐給宜蘭的神愛兒童之家，讓更多孤兒得到幫助。「把腦中的知識變成文字可真不容易！」這是我剛寫書時最大的感觸，要將這些知識及經驗整理成有系統、有邏輯的文章必須要花上大量的時間，有時常會在同一個地方卡住一個禮拜、兩個禮拜，只為了把這段內容修正得更好。身邊的家人及好朋友也不斷的鼓勵我，讓我在不順利的時候也能持續前進。
這本書並不是教你如何一夕致富、更沒有不為人知的秘密，透過身邊長輩的經驗從中學習到的道理，可以讓我們迴避掉一些可以預測的風險。小處著手大處著眼，態度決定你的高度，我希望教你如何從小處也可以致富，加上有效的建立與管理人脈，因為「人脈就是錢脈」，充分地運用人脈資源，達到降低風險就等於提高成功率。待人處事方面，誠信為首要，嘴要甜、腰要軟、手腳要快。在人生的道路上，不可能都一帆風順，失敗是成功之前的試驗，唯有經過不斷的磨練和試煉，才能嘗到成功的果實，遇到挫折保持正面積極思考，才有辦法逆轉勝。
人生的旅途中，金錢很重要但不是一切，也非唯一，達到財富自由很重要，若能達到自我實現完成人生夢想，生命將精彩燦爛。
美麗的事物是永恆的快樂，它的可愛日有增加，不會消逝而去。──莎士比亞
與大家共勉之。

11年來投資房產的得到與學到
不知不覺，投資房地產已經11年了，在這過程中，有著許許多多的故事，不管是成功還是失敗的案例，不是得到就是學到，「成功有方法、失敗找原因」，而我自己也樂於分享經驗給身旁周遭的朋友，希望透過我的經驗能夠幫助到家人跟好朋友們。
就在某次聚餐歡樂的聊天過程中，我的好朋友建議我：妳在房地產有一番成績，為什麼不出書把妳的經驗分享給更多的人呢？透過無私的奉獻，能獲得的超乎妳的想像！
一句當頭棒喝的話，直衝我的中樞神經：「對啊！不論我多麼厲害，一個禮拜頂多能幫三到五個人，但是如果出書，...

推薦序│瓶頸是為了淬鍊更好的未來──王派宏
推薦序│人生價值觀由自己決定！──王擎天
推薦序│積極的態度是最好的指南針──李奇嶽
推薦序│自己的價值唯有自己創造──彭瑞蘭
推薦序│原來這是生意子的財商教育──高啟晉
推薦序│努力讓自己成為女王的人──鮑念慈
自序│11年來投資房產的得到與學到

Chapter1 危機就是轉機，永不氣餒！
　　1-1很會賺錢的孩子
　　1-2在雜貨店的日子
　　1-3老人家的人生智慧
　　1-4小人物的大道理
Chapter2　破產讓我學到的事
　　2-1風險控管？那不是大企業才要做的事嗎？！
　　2-2別向地下錢莊借錢
　　2-3擁有承認「做錯」的勇氣
　　2-4勇敢的做出決斷
Chapter3 打工女王存錢實錄
　　3-1打工教會我的事
　　3-2餐廳打工鍊金術
　　3-3 KTV裡的花販人生
　　3-4親情是最重要的人生存摺
Chapter4 賺回人生自主權
　　4-1尋找放進口袋裡的資產
　　4-2投資自己掌握人生
　　4-3放寬眼界世界更遼闊
　　4-4達成財務自由非難事
Chapter5 房地產投資進化筆記
　　5-1「簡單」找房，量力而為
　　5-2掌握訊息取得先機
　　5-3看準商機避開風險
　　5-4學習分辨值得投資的標的
Chapter6 Angel房產投資絕招不藏私！
　　25個購屋基礎快問快答
　　購屋兩道申論題
後記

推薦序│瓶頸是為了淬鍊更好的未來──王派宏
推薦序│人生價值觀由自己決定！──王擎天
推薦序│積極的態度是最好的指南針──李奇嶽
推薦序│自己的價值唯有自己創造──彭瑞蘭
推薦序│原來這是生意子的財商教育──高啟晉
推薦序│努力讓自己成為女王的人──鮑念慈
自序│11年來投資房產的得到與學到

Chapter1 危機就是轉機，永不氣餒！
　　1-1很會賺錢的孩子
　　1-2在雜貨店的日子
　　1-3老人家的人生智慧
　　1-4小人物的大道理
Chapter2　破產讓我學到的事
　　2-1風險控管？那不是大企業才要做的事嗎？！
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