【自序】
自2010年寫出《黑心建商的告白》，拿到了網路書店的第一名，還一度創下台灣作家單日銷售最大量紀錄，十餘年過去，幾十萬本的書，累積的讀者應該也不少，那麼，應該多多少少會影響台灣的購屋生態？我希望有。
2011年我上了人生中的第一檔談話性節目《新聞挖挖哇》，接著就是在各種形態的節目與新聞中露臉談居住正義，還被選入《十大媒體最愛問的專家》，那麼，看過我上電視的人也不少，照理說應該也多多少少會影響台灣的購屋模式？我希望有。
諷刺的是，過去的房地產業界職能訓練也告訴我，像我這種人根本就是來打亂房地產市場平衡的，畢竟，只要有人敢說出真相，那堆業者努力塑造出來的美夢、購屋人自己幻想出來的世界，很容易破滅。
破滅之後呢？人人都喜歡作美夢啊，幹嘛我老是要人面對現實呢？幹嘛我老是要跟內政部或各縣市政府槓上啊？
因為，這個業界早就病入膏肓，用著不合法、不健康的手段，前人花錢學到教訓，就要後人花更多錢來當作墊背，如此循環，多少人成家，多少人就被割得體無完膚，而這個不健康的業界，怎麼可以沒有任何人站出來說說真相，或是，起碼有人得告訴大家，這個殘酷世界的答案，然後才有機會再來改正？
我如履薄冰的寫著每一個字，說著每一句話，出版每一本書，就是想要留下一些答案，不管道高三公分魔高三丈，不管「八不推建商」是否會進化增生到「三百不推薦」，我們這一代或是上一代造成的錯誤，總是不希望下一代也跟著吃虧上當。
真相，就寫在書裡，而且經過更新，雖魔高三丈，但我也要追上，並且再次留下一些解答，用我這三公分的能耐，來試圖改變這個生態。縱使被黑心建商提告、被黑心投資客與房仲惡搞、甚至被財團用百億資金買下電視台封我的口，我依然帶著鋼盔，一步一步往前走。
只要你對我說：「因為這些，讓我避過了黑心購屋招術，並且買到現在的好房子！｣這一切，就值得了。
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PART I 令人矚目的重劃區：
前景、錢景還是淺景？
避雷針1：
避免區內暗巷
買重劃區的房屋，要萬分小心不要踩雷，尤其是我常講的「八不推」建商，狀況太多，變成室內噴泉或不給公設，啥都有，花大錢買房還要賭人品。很多重劃區因為住戶稀稀落落，或是建商規劃成純住宅社區比較好賣，生活機能本來就不太好，如果要走路至鄰近的捷運站／高鐵站／輕軌站／環狀線等等，建議晚上十點後試試，確定你所設想的捷徑，究竟是穿越暗巷或明巷，摸乳巷還是恐怖捷徑。
避雷針2：
是真住宅還是假住宅？
「不是｣住宅，但看起來像是住宅，這是怎麼回事？
很多業者會把規定不能當作住宅的商業用地拿來蓋大樓，然後登記「一般事務所｣，如果你要買來當辦公室，完全合法，但如果你要拿來住，就得小心哪一天被其他用戶檢舉坑殺，你的房價也很難保。而既然住商混合，這種社區的管理就很困難，像萬華那個貴森森套房社區，完工沒多久就被抓到一樓一鳳，這種經營，不是一個良好住宅區會想看到的風景。
避雷針3：
建商點交公設否
若重劃區有大量的投資客屋主，等建案紛紛完工後，如果投資客不小心套牢，就會成為第一波建商點交的對象，也是整個社區管理經營方向的決定者。關鍵在於，既然屋主多投客，建商要跟他們共存共榮，就會卯起來收買，給予短利讓他們開心，這些投資客想當然耳也無暇認真點交，看起來漂亮、不要麻煩人家，能給過就是給過吧！可是，萬一電梯變成大怒神，或是公設最後竟然是違建，最後苦的還是自住客。最好的狀況，當然是建商成立管委會後，真正的自住客認真來應對、仔細查看點交。以我家為例，自完工至全數點交完成，足足大約花了二年期間！所以如果交屋半年內就點交收工，請務必注意品質能否令人放心？
避雷針４：
你家窗戶正前方，是美景還是別人家的屁股？
重劃區最令人傷腦筋的問題之一，就是在一片荒地的預售時期，很難確知你家隔壁或你家前面往後會蓋出啥房子，有時本以為是開闊街景，結果五年後東擋西擋，讓你的無敵窗景變成二百五。更何況建商口中的公園第一排，並不一定真的是公園，你眼裡看到的綠草如茵，有時只是其他建商暫時養的地；而縱使真的是公園第一排，如果沒有查清楚，有些公園其實真正的功能是滯洪池，雖說它肩負起排水功能很重要，但只要下起豪大雨，社區前方就可能會積水或淹水，會不會影響出入事小，停車場會不會進水事大，還是要打聽清楚。
至於你家前方後來才出現的其他建物，帶來棟沖、屋簷煞、天斬煞、壁刀，這些都是有可能會發生的，而風一呼嘯過大樓間發出有如尖叫般的風切聲，長久下來更有能會讓你崩潰。
最後，還有一種情況，隔壁的停車場空地最後建成摩鐵（汽車旅館），或變成鐵皮屋熱炒九九，天天有漂亮酒促小姐和絡繹不絕的客人，真不知該喜還是該憂。
新北－板橋江翠北側
本來只是河道，後來就變成河岸第一排的重劃區，沿著板橋的河岸一字排開，以前的第一排（比如東京巨蛋花園廣場），委屈的成為第N排，此區瞬間被建商瘋狂搶建，第一案又以低於市價的低姿態被瘋狂買光光，引發後續多年的預售屋投資熱區。
瘋狂過後，就是漫長的拋售時段，有建案因草率規劃，棟距過近，完工後成為網路知名的「小偷來偷一圈房」，因為一層多戶，陽台雨遮又相互連結，鄰居站在陽台借醬油，「親切又方便」。比較糟糕的還有工安意外，光上報的就有死亡凶工地、電梯井腐屍奇案，還有燒出沖天大火的。之前還有網紅開開心心先拍新房子開箱文，過不多久又改拍淹水爛屋開箱文，最後因某種大家都知道的鄰居壓力，影片悄然下架。
不少建案預售時說得一口好風光，許諾漂亮河景，但往往等後案蓋起來後就被擋光光；或以為是綠意盎然的開闊景觀，但實際蓋好後居然只是冷硬的堤防，與偶會出車禍的64快速道路，變成「被路人看光光宅」──就別提華江橋與64快速道路的上橋引道，容易成為華麗的「鐮刀煞」。
最後，因為地緣關係，殯儀館與車隊的沿線，讓後區有不少聯想壓力；有果菜批發市場雖說熱鬧，卻也讓旁邊住戶不得不習慣早起並勤灑掃環境。
區域內的生活機能稱不上太方便，現階段想吃宵夜或找便利商店還是得回到舊市區才有較多選擇。如果看屋時考慮的是離捷運的距離近，建議你要挑晚上走一次你心目中的路線，觀察夜幕降臨時沿途的巷弄狀況。
景觀是否開闊，以及建案規畫及興建是否出包，是此區房屋保值的兩大要點，缺一不可。比如建商評價普通沒大問題，可是四面都高樓，「唱楚歌感」強烈；有開闊河景，卻有彎刀直插心臟，縱使非面河戶卻也是背後插刀；看似屋主開價便宜，其實是登記一般事務所的假住宅，這類社區的管理與居住品質堪慮；看似漂亮大氣，其實已經發生過死亡工安意外，住者人心惶惶，沒住者大家嘴巴傳傳，這些都不太妥。
刪去法，是此區找屋的重點，除卻上述缺點，剩下的就是比較適合自住的地段與區域，也才有保值的基礎。
新北－土城
最大的利多在於委託長庚經營的新北土城醫院，但對某些人來說最大的利空也是這個點，尤其是在新冠肺炎疫情緊張的時期，有些民眾感覺離醫院太近，反而有一種不好說的不安全感，已經不是業務口中的利多。這個利多感，從醫院蓋好後就美夢消失。以前買房子，離醫院近，可被塑造成生活機能的優勢，現在離醫院太近，反成為投資滯銷的理由。
土城的房價因板橋價高也隨之起舞、被炒作一番，可是不少建商的預售屋開價比板橋還高，或是成交價格竟然超過板橋的重劃區，成屋後價格很受考驗。想想，一樣的價格，自住客會傾向選擇都市建設或開發比較成熟的板橋，也因次連帶讓後續保值性頗受考驗，轉售時間也會拉長。
房價保值性不高，投資客多寡，成為社區好住度的關鍵，只要是越少的投資客購買，社區會較穩定而安居樂業。
交通條件不特別，無論交流道或捷運海山站都沒有太多新意，但要前往台北市通勤仍得經過板橋，好處是畢竟是前幾站，搭捷運有空位可坐，其他開車族還是得慢慢一路順著車流塞過去。自然囉，房價也只能慢慢的跟著板橋走。
新北－新店央北
小而美的重劃區，有環狀線捷運十四張站，也有捷運共構商城的夢境，更有十四張重劃區的擴張感，也因此讓預售很好操作，新建案紛紛加價賣，成屋之後就看選屋功力，誰有開闊景觀，以及不屬於「八不推建商」，誰就有保值力。反之，也因重劃區過小，建物與建物之間太過緊密，有如永和般密集的大樓群──不得不說，這在新重劃區裡實屬奇葩，太可惜，哪有人重劃區還搞成這麼緊密又難住啊！
環狀線通車後，捷運利多消失，因為很多民眾終於醒悟環狀線目前還是次級路線，要連到正線進台北都得轉線，捷運這個因素，相對於千萬高價宅，只是「選配」，未必是「必須」，光是走路到捷運站遠近不一，高跟鞋可能受不了這折磨！
至於十四張捷運共構商城，截至本書出版前還在規劃中，未來如果包含十四張都變成重劃區，此小區住戶變多，無論開車及搭捷運進出，交通狀況會每況愈下的壅塞，反而會成困擾。至於大型商城，在小碧潭站拖拖拉拉非常多年後，總算迎來個IKEA（而不是對房價有幫助的SOGO或新光三越），這種家居類型的商城不算利多，平日人少、假日吃飯人多，對房價的幫助是好是壞？總有些尷尬。
桃園－中路
高速公路交流道下來的地方，變成一大堆房子跟建地，很是突兀與怪異，好買不好賣，生活機能因為炒房而地貴，進也進不來，空蕩蕩的地區，後來加入幾個大公園，視覺上是舒服了，好歹讓假日有一點人氣。只是細看後會發現，公園旁坦蕩蕩放著救生圈，一查才知，中路的特色就是房子沿著滯洪池而蓋，平日有很長很好玩的溜滑梯，但下豪雨時就是桃園的低窪積水處，它，可是被賦予讓桃園不再淹水的調節任務。
以前一般人都不太在意滯洪池，也實在是剛好，剛落成的頭幾年都沒有下豪雨、沒有大颱風，房價節節高升，直到某一天的豪大雨，把溜滑梯給淹掉了，公園一片泥濘，這景象才稍微把大夥打醒一點──好吧，你賭性堅強，心很寬，想說哪來那麼多百年豪雨嘛？多數時間應該還算風調雨順？這是就個人選擇了。
至於跟生活機能扯上關係的地標，是法院，用來判生死的地方，所以不能當作生活圈是否方便好住的代表，我個人感覺是肅殺之氣偏重。除此之外，就沒別的了，現階段只能繼續等等。
雖然桃園的地頭中悅建設很早在此地蓋高樓，無論是否為試探性質，在缺乏成熟生活機能的地區，很容易「中看不中住」，你能否習慣只為了買一罐飲料或宵夜就要騎車或開車出門？而外地移民客目前會因此區高過區域行情而卻步，相較於生活機能更方便的藝文特區周邊可能更受歡迎，反正住藝文特區不是為了藝文，有餐廳有商店，人嘛，方便過日子很重要。
如果住在高速公路附近，是為了更快速的往來台北，此區避掉了桃園境內的塞車路段，這是最大的優點。只是說，當開車成為主要的交通工具，往往代表著居住地段就是出入沒那麼便利，而奇妙的是，這片重劃區內常常被抱怨馬路太塞、紅燈變化太快──但明明就是重劃區，怎會除了主幹道，其他都被嫌路小？
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議價與合約
預售屋常見的8大合約陷阱
買預售屋的人心臟要很強！縱使政府高呼要求檢查、規定預售屋開賣前要送審合約書，可是道高一公分魔高三丈，他送審的標準版合約和你最後要簽名的那一份，很可能是日月之距，簡單來說消費者根本無從核對版本。
以下八點是現在市場上主流合約書的常見問題，這些連十大建商都在用的白紙黑字詭計，小老百姓如果沒有多留心，逃得了嗎？等你眼睜睜簽下不平等合約，等交屋時再來大呼小叫找律師有用嗎？白紙黑字可都是你親自簽下的喔！
一、預售屋沒附上有尺寸的平面圖
太多人在交屋前問我驗屋問題，傳來平面圖後我一看：又來了！又是這種沒有尺寸的圖！想想看，建商要給你多寬的陽台？客廳面寬該有多寬？臥室的雙人床到底可不可以放下去？柱子到底有多粗？牆壁有多厚、是輕隔間還是磚牆還是RC牆的厚度？
建商的平面圖沒有標明尺寸當然是故意的，他大可喊「大家都是這樣｣、「你相信我不會騙你啦｣、「我們公司那麼大，蓋房子很有經驗的｣……偏偏再大的建商也會蓋出漏水房，往往關鍵原因就出在建造的時候工人不夠專業，需要更多的彈性空間。
房屋在興建時，空間尺寸當然要使用雷射定位並且依循建築圖來建造，但只要是人，稍有醉意，啊不是，是稍有睡意，或是工頭和工人溝通不夠精準時，工人就會憑他的經驗和想法來施作，麻煩在於這中間的「創意」有時大、有時小，也因此那些比較黑的建商，怎麼會願意大方給你附有精確尺寸的圖面？一旦「細節都有憑有據」，在驗屋時豈不是容易被客戶挑剔刁難？更何況不少建商蓋的小二小三房，為了多A公設比跟縮小坪數，臥室的寬度只跟一般雙人床一樣寬，只要他少蓋那一兩公分，你的床就一定塞不下。
問題是，蓋出精準的正確尺寸，本來就是建商的責任，所以請切記至少一定得索取到建築藍圖，並釘入合約中，才能確保你買的房子到底有多長、有多寬，以免到時要計算面積時只能跟著感覺走。
二、加簽二次施工同意書
你想要違建嗎？還是你壓根買到的是違建？又或者，漂漂亮亮的社區建案大廳，其實是不能說的違建？普通等級、有點黑不是太黑的建商，會蓋出讓你「方便｣日後外推的形式；存心要養套殺等級的建商，則會貼心的「幫｣你喬好一切，也就是幫住戶「爭取｣到更多使用坪數，並且還會採用全社區統一違建規格的方式，讓整個建案更好看。以上的關鍵就在於，合約書要多簽一份「二次施工同意書｣，建商也不會找你多收錢唷，你看看，這服務多貼心？
但如果你細瞧一下：「購買人委託ＸＸ工程行施作｣，也就是這個工程居然是你「自己」發包的！萬一違建被告發、要被拆除，建商就會說：「這是住戶自己做的喔！（法律上）跟我無關！｣萬一陽台外推的地方漏水，有住戶告上法院？這也不是問題，建商會在法庭說：「這部分的施工是買方所為，跟我們無關，我們無法幫他保固漏水。｣
好一個翻臉不認人！更進階的是，萬一你家漏水或是新電梯要點交，建商就擺爛不管，甚至還有剛交屋就漏水的情況，請他們協助維修施工也愛理不理。如果你想提告，就有建商會威脅自爆：「你家這裡那裡都是違建耶，去找政府工務局檢舉，你的外推就會被拆光光，公設的健身房也拆光光！豪華門廳也是違建，通通都要拆！｣
別以為養套殺到此為止，還不只呢，萬一合約沒有仔細看清楚，他還會壓一條內文：「買方已知此外推施作並不合法，特立此同意書為證。｣你告上法院，永遠不會贏，恭喜，買到一間被拆光也不會有人同情的先天問題屋！
三、裝潢金折讓
這招數有多萬用？房價起漲時，建商怕客戶沒有足夠的現金，會用這個方法助你一臂之力；房價下跌時，建商要靠你幫忙穩住房價、慷慨優惠你200萬元，也會使出這招；當你發現自己真的口袋不夠深，沒關係，建商靠這小方法可以讓你多買一個車位；更讚的是，當你有意願投資，建商一樣用這招就讓你掏錢多買一戶。
這招是什麼？很簡單，在合約書的某一個不起眼之處寫著：「本房價內含裝潢金折讓款200萬元整，在交屋時退款給ＸＸＸ帳號。｣
這裝潢折讓款大有操作空間，比如房價實付800萬元，成交價格會寫1,000萬元，實價登錄跟找銀行貸款都是1,000萬元，到時預計八成房貸就是貸款800萬元、自備200萬元，那麼當房屋交屋時，這200萬元就會滾回消費者口袋裡，他買的房子幾乎等於零頭款，而當消費者要賣屋時，哪怕是只賣900萬元，看起來獲利100萬元，可是在實價登錄上的紀錄就是「賠售」100萬元，還免繳房地合一稅呢！
這合法嗎？當然不，被抓到，「使公務人員紀載不實之罪」，關三年；沒抓到，這種不老實建商給你的屋子能有多美好？想投訴媒體踢爆或打官司？好啊，大哥找人頭來當業務，說自己犯罪，要死你去死，要關你去關！你敢投訴踢爆？
四、由ＸＸ建設履約
為了保障預售屋的買家，政府弄出五種履約機制，分別是：不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業擔保、公會擔保，前兩種對貸款給建商的銀行保障較多，價金返還的機制對消費者最好，但這前三種機制對建商來說都要投入不少履約成本，後兩種藉由公會或是同業來擔保的方式，對建商最划算，費用最低，但現實上容易被惡意扭曲──只要隨便成立一個紙上公司或紙上公會，就可以擔保消費者權益？制定出這樣的履約機制，堪稱由建商領導政府制訂保護消費者法規的戮殺案例。
「公會履約」比較少見，因為公會是靠會員繳錢支撐的一個組織，憑啥你建商蓋房子蓋一半倒掉，要其他建商來幫你收拾爛攤子？願意成為履約對象的公會，比較大的機率是由一堆小公司或紙上公司成立的，反正這種公會沒有影響力，萬一出事頂多廢了這個公會，政府也沒規定建商一定要加入「哪一個」公會。
「同業履約」的案例，則有一個被抓包的例子。記不記得「虧雞福來爹」（Crazy Friday）？就是曾經參與競選台南市長但失利的林義豐先生，他的伍彩建設因推出台南史博館對面的天價建案「伍彩東急｣而聲名大噪，但開賣三年只挖了幾道溝，工程進度毫無動靜，有些買方發覺不對勁，剛開始想解約還被要求得支付違約金，急起來找媒體踢爆，才發現這預售案居然是由他家兒子的建設公司來做擔保，試想，爸爸的公司如果倒了兒子還會在否？這根本就缺乏保障！
五、自通知交屋日起視為已交屋
不少黑心建商很愛來這招，並且會把更多條文藏在斯文與古文裡，用一堆文字來掩藏這個訊息：「我要你交屋就是要交屋！｣網友對我投訴的案例，是建商通知他去驗屋（並且等同交屋）時，踏入屋內看到的是沒有地磚、沒有廚具、浴缸還放在角落沒有安裝的「新落成廢墟」，但工地主任的回應是反正屋主也是要裝潢，乾脆到時候一起處理，「只要二天就好｣──只是這裡以台語說的二天，大約的單位是一個月呢！
這要怎麼辦？看了合約，是屋主自己簽下同意「通知交屋起視為已交屋」，合約上這一條還有黑字加粗體耶，旁邊還有一個親自簽名蓋章的欄位！這時你只好睜大眼張大嘴的說：「客客氣氣漂漂亮亮的跑單小姐說這是制式化合約，就叫我簽這裡簽那裡，印章是她幫忙蓋的，我那時以為這是股票上市公司，應該不會騙人……｣
還有類似的一大堆投訴，比如剛蓋完就正在漏水也得交屋啦、銀貸已經開繳三個月房屋卻還在修，或是屋主嫌屋況不夠完善硬是不交屋，結果居然被建商以違約為理由，直接沒收之前已繳的二成自備款。
有這條，千萬別傻傻的就簽下去，這是預售屋合約出現問題最多、堪稱最恐怖的一條條文，簽了，沒事是運氣好，有事，建商會在交屋時黑化跟你翻臉！
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預售屋的六大監工重點
如果你買了預售屋，不管是不是要自己住，監工是一定要的，隨時關心進度，有機會也看看別的樓層以做比較。有沒有時時關心，工人可是精明得很，會大小眼看狀況施工的大有人在。房地產和一般的商品不一樣，從付訂金的那一刻開始，購屋人就開始在腦子裡規劃起未來的新家－－先等等，在施工期這一兩年期間，你除了跟設計師討價還價商量日後夢想家的長相，記得還有件攸關住戶權益的工作不可不做，就是監工。
有個名詞叫做「先建後售」，有些看似大方的建商，預售屋隨便賣賣，接待中心隨便搭搭，有人來買愛理不理，跑單小姐還會跟你撂狠話說：「這家建商實力雄厚不缺錢啦，本來就打算先建後售，預售屋只是隨便賣，等蓋好以後漲價才會賺更多，你現在買一定賺到了。」好有實力的建商耶，拿自己的錢出來蓋房子，應該沒有問題吧，有沒有很心動？
這裡面有個迷思，建商蓋房，跟老百姓買房是一樣的，都可以拿到五成或甚至更多的建築融資，而且，房子一開始蓋，建築融資就會一一撥下來。換句話說，賣預售屋等於是建商在籌頭期款，市區豪宅案，土地貴得要死，住戶挑得要命，每項成本都高，當然預售屋能越快撈回現金越好。會先建後售的案子，通常土地成本低，像林口、三峽這些地方，很多建商都用這種模式推案，但這其中的問題就在於，先建後售，過程你無法參與，施工過程的好壞，無法眼見為憑。先建後售會碰到的問題等下一篇再來談，這一篇先來看預售的監工。
有買預售屋的人，就該經常去工地走走看看，若能進去就可以看到實際上蓋得如何，如果你看到現場工人都有穿制服，不會在隨便抽菸吃檳榔喝酒，連吃飯都會集中某一處，告訴你，連這種細節都管理嚴格，施工品質差不到哪去。可是，這樣的工地很少，有良心的建商還是少數，以我的經驗來說，大部分的工人一定打赤膊、喝阿比（維士比）加咖啡，菸跟檳榔不離手，菸蒂、檳榔渣甚至大小便，都隨便吐在地上，然後用水泥灌起來。先別噁心，這在工地很常見，甚至連擦屁股的衛生紙也一起埋了。
重點來囉，監工怎麼看？當你買了一間預售屋，等建商的施工圖畫好，你就去找工地主任影印，起碼要印出你那一間房屋的施工部分。喔，你怕看不懂？怕工地主任不給你進入？這是一種社交學問，最嚴格的工地，非施工者自然不給進入，以免變成凶工地，但工務所一定給進，已購客三不五時的問候，飲料、熱湯三不五時的進貢，慢慢的跟工地主任及工人們交朋友，漸漸地你啥都會看到。千萬不要急驚風的殺進殺出，現場人員只會當你是瘟神，縱使房子是你花錢買的，還沒交屋前，所有權仍屬建商，一切建商說了算喔！
一、鋼筋。你就依著圖，看他有沒有好好綁，有多少根鋼筋，鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的做保護膠圈。這些講起來太專業，正在綁鋼筋時怕危險也不太會讓你全程參與、或是讓你在工地隨便走動，只能盡量看，對著圖看，或是遠遠的看著就是了。要注意的是窗戶，通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋，萬一碰到地震比較不會裂，這部分偷工會很明顯，萬一被發現要敲掉重做很麻煩，所以做是一定會做，但黑心或不黑心的差別就在於只做一根或照規矩做兩層。
二、灌漿。通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿。照理說，會先檢查有沒有乾淨再灌，比如有沒有菸蒂啦、菸盒啦，曾經有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西，而且還有手套埋在內呢，建商只好敲掉粉刷層再整一整表面。
混凝土灌漿是施工的大事，天氣會決定品質好壞，在灌漿前，好的工程單位會檢驗氯離子與混凝土濃度，也會作坍度測試與強度測驗，灌漿的水泥如果太乾會不好灌，有時會多加點水，但水摻太多會導致結構不牢，因此每一車的水泥會做強度測試，你看到工地有一個像小圓桶的儀器，必要的時候就要做測驗，看水泥可以承受多少壓力與重量，可以要求建商給你看實驗報告。如果你發現一車車的混凝土車不檢查就灌進樑柱，這建商與營造廠恐怕離黑心不遠了，誰知灌了啥東西、能否保護結構安全？要知道混海砂、加爐渣是以前偷成本的好方法呢！
三、裝修。結構看完了，開始進行裝修層了。通常這時候建商比較願意讓你進來看，但現場危險程度對小白來說是一樣的，建商最不想讓你看清楚的有以下幾點，切記多留意：防水是最重要的一環，好的建商在窗戶、浴室、廚房，都會重重的漆上防水漆，比較好的會做「一底兩度」，也就是刷兩次防水漆，連浴室整間都會做防水；比較差的就隨便漆一次就好，浴室防水也只做浴缸或是淋浴間這兩個小區域，省錢省時嘛！
四、水電。接著，請再拿出你的平面圖，這個階段要講的是水電開關位置。普通的案子都是師傅都隨便配一配，反正牆角有就算數。監工的重點在於，你要想像交屋後房子的規劃，哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水的管線也是，哪裡要用水、冷氣室內機擺的位置要有排水口，仔細一個一個盯著，以後裝潢就少很多事。重做要挖開牆壁甚至動到樑柱，監工時不仔細改好，以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是，要盯著工人別亂倒水泥水，排水管萬一塞住很麻煩，要把地板牆壁敲開來重換。
五、水泥施作。地板要平大家懂，比如拋光石英磚好了，粗粗的結構面上，清潔乾淨後，打雷射看有沒有平，先倒水泥漿，鋪一層乾水泥砂，用木尺掃平，澆上水泥漿，一塊塊貼，鋪一塊就用水平尺量平整面，用木槌敲緊每一塊，等乾，填溝縫，完成。黑心建商不會做得這麼細，水平尺隨便量，鋪起來是歪的，溝縫也隨便上，盯不仔細，吃虧的是你自己。油漆也是，監工的時候發現牆壁不平、顏色不均的狀況，就要馬上告訴師傅，也順便檢查油漆有沒有不同品牌混合用，或是牆上有死蒼蠅不清掉直接漆上油漆。
六、建材等級。最後，也是最重要的，記得要核對建材品牌。多數的客戶都會趕在交屋前向建商借屋裝潢，如果監工沒有很仔細很有把握，不太建議這麼做，因為只要交屋一簽名，建商的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。建材上的偷工大多源自建商的文字遊戲，你看合約書就知道，比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」，那個同級品就是爛牌，去對價格就知道，日本來的YKK一定比較貴，你抓到，就可以跟建商吵，看是找補或換新都好。
我總是覺得納悶，大家買菜都會精打細算，幾十元都要省，買電器也會多家比較，連上網買一九九的小背心價格都要比，可買房子幾百幾千萬元，九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋，這麼好騙，難怪黑心建商賺不完啊！
記得，打開天花板維修孔，打開窗戶看磁磚邊緣，留意所有的山寨建材，若你老嫌麻煩、不甘願龜毛點從頭到尾檢查一次，就算上網問我一百遍：「Ｓ大，如何避免買到黑心宅？」也沒用囉，記住，買錯房子，就算不後悔一世人也會浪費半輩子！
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