用房租繳房貸，月薪3萬也能當「有屋一族」
近年來，台灣大學生的錄取率真是高得嚇人，但是，根據人力銀行的調查，2007年的研究所畢業生起薪平均為32,755元，大學畢業生的平均起薪則為28,631元，而專科畢業生平均為26,030元，儘管比往年提高，但卻因油價高漲、物價持續上揚，實質上的薪資並未增加。
如果反過來算，一般所購買的房屋總價範圍，應在每年家庭可支配所得的3到6倍之間，而以2006年台北市的家庭可支配所得為107萬，可算出家庭可負擔的房價約為320萬到640萬之間，需付出的房貸金額約為1萬5千到3萬5千之間，但我會建議房貸金額不要超過每月家庭收入的三分之一，因為房貸支出過高，將會攜牲掉家庭的生活品質。
簡單算，如果雙薪家庭兩人的月薪加起來有6萬，每個月在房貸上的支出就最好不要超過2萬，如果小家庭要負擔到3萬5千的房貸，則雙薪家庭的月薪收入最好在10萬5千元以上。
如果這樣算下來，月薪3萬的「平民上班族」想當「有屋一族」，豈不是「天方夜譚」、「不可思議」，且「難上加難」？
我很鼓勵還在繳房租的朋友買房子，如果需要繳交的房租與房貸金額相差不多的話，用房租來付房貸，絕對比一直租房子還划算，而且，誰說你將來不能換到更理想的房子，誰說第一間房子就一定是你住一輩子的房子呢？
不過，為了達到這樣的目的，你可能必須攜牲掉一些交通成本，可能必須先買下未必是你心中最理想地段的房子，也可能必須攜牲掉不少的生活享受，但繳完房貸之後，你將能擁有以下的好處：
1. 一間屬於自己的房子，可以隨心所欲地裝潢、整理。
2. 不再需要繳房租給房東，幫別人養房子。
3. 甚至在房價升值之際，你還有機會可以賣屋賺差價。
節衣縮食，攢下第一棟房子
我有位女性朋友Anni，在台北工作，於是在市中心用1萬2千元租了一間套房。工作5年的她衡量了一下，每月所付的房租還不如拿來繳房貸當儲蓄，就算將來結了婚也可以出租或轉賣，再不然，也能當成一項資產。
於是，她在林口買了一間28坪，兩房一廳的小公寓，繳了頭款之後，每月房貸也差不多約1萬4千元。她只有晚上在家，所以把一間房間分租給在附近上班的護士，每月有5千元的房租收入，讓她可用來繳房貸價差、水電及公設費等。她每天坐林口長庚醫院往來台北的交通車，也不需要買車，林口附近的商圈也很方便，消費比台北便宜，雖然要犧牲掉一些生活上的享受，但卻是一個很好「強迫儲蓄」 的方法。Anni打算穩定繳房貸後，就要加速還款，希望能再加買一間房子。
還有一個好朋友Linda，原本她想要存夠頭期款後，在台北市買房子，但因為存錢的速度實在趕不上房價的「增值速度」，最後，她就在板橋買了一間22坪的中古屋，每坪20萬。她每月咬著牙繳房貸2萬元。但是，由於捷運新板特區是指標，附近的中古屋也「風光」的水漲船高，每坪漲了3萬元，這可是讓還在繳房貸的Linda開心極了。
另外，有一位電視主播，為了買第一間房子，整年都不買衣服、電腦，連手機也不換，買報紙都要記帳，就是想盡方法把開支節省到最低，硬是在3年內存到400萬，再用貸款買了總價1千多萬的房子。每個月繳將近6萬元的房貸，2年後，把房子賣掉出國，房價漲了300多萬，加上400萬的本金，和繳了2年約有150萬的房貸，等於工作5年就累積了800多萬，再用這些錢繼續轉手買其他的房子。這位主播最常運用的看屋方式，就是騎著腳踏車在市區繞來繞去，隨時注意喜歡的區域有沒有房子要賣，買了房子後小心裝潢，且不怕搬家的辛苦，因此才能不斷增加財富。
買屋划算？還是租屋划算？
買屋划算？還是租屋划算？這是很多人考量的問題。
其實，只要挑中的房子，房價合宜，未來有機會走高，而且最重要的是，租金支出和房貸支出差不多的情況下，都可以考慮買屋。現在還在租房子的人，每月租金最好不要超過家庭收入的四分之一，這樣才有能力慢慢累積自備款，也同時能保有生活品質。
我常說，凡事起頭難，從零到一是最困難的，但是只要跨出了第一步，馬上就能成為「有屋一族」，不管將來是自住，還是開始房地產投資的「增值與獲利」，都將正式開始。
第一間房子怎麼買？
買房子，「地點」總是第一考量。
捷運、高鐵附近，或三鐵共構區，交通便利之處，即是最簡單且基本的選擇條件。尤其單身者換房的機率相當高，可能因調派他地工作，或換工作，或打算結婚，就必須換房子，因此，買人生中的第一間房子時，一定要考慮到房子的「轉手性」。
如果是準備結婚的人，也應該先分析小倆口的上班地點，一起商量，最好同等距離，讓兩人都方便。另外，坪數也要多加考量，最好想遠一點，以後有小孩後需要大一點的空間，所以應該選擇兩房以上，以及考量到學區的問題。
用別人的房子來收租，當個快樂二房東
許多人想要坐收租金，房子在好地段，收取的租金就越高。不過，台北市房價越來越高，買一間房子可能就要上千萬，很多人可能負擔不起，但千萬別因此而氣餒，因為有人當起了二房東，拿別人的房子來出租，也能為自己賺取不少租金收益。
二房東靠的是用經營管理來創造財富。靠房地產賺錢並非一定要砸重金買房子，不過，當二房東得處理好房客與原屋主之間的關係，否則也會弄巧成拙。一定要精打細算，評估好各種風險，才能獲利。
我曾在上電視節目時聽過一位二房東的故事。他看到不少地點很好的房子，卻因為屋主的年齡太大，或沒時間管理而空置，這讓他興起做二房東的念頭。他努力地說服房東用合理的價位簽了8年的長租約，房東聽到有人幫忙管理房子，又能穩定收租8年都很心動，而且之後就算想拿回來自己出租，也不用再裝潢隔間，當然開心，只不過租金可能就不再調漲。
舉例來說，一間西門町的舊公寓可以租1萬8千元，花60萬元重新裝潢，隔出3間套房，每間可租1萬2千到1萬5千元，一層就可收到3萬8千元，淨賺約2萬元，2年半就可以讓裝潢費用回本。
我還認識一位經手10多間套房的二房東，他非常懂得如何跟房東談判，也熟悉房客的需求，對於抓緊成本、契約擬定……等，更建立一套標準化的固定流程。比如，對房客是一次預收半年的房租，但是給大房東的租金卻是每月支付，可以降低收不到房租的風險，同時，他幾乎全副心力放在房屋的管理經營上，所以與房客的互動非常密切，一旦有問題，都能馬上處理。
想要當二房東嗎？如果你對當二房東有興趣，你必須熟稔下列幾項經營策略，才能創造最大的投資報酬率，讓你跟大房東還有房客之間，都能歡心滿意。
二房東不敗的經營策略
•策略一：找到好的物件
投資房地產，不管是自用還是出租，「地點」永遠是最重要的關鍵，例如交通要便利、生活機能要好、不能有太多不好的設施、鄰居要單純……等，盡量降低租不出去的風險，否則都會造成損失。
找到不錯的物件之後，下一步就是要增加曝光機會，吸引房客上門，降低空屋閒置率。以前房東習慣在附近的佈告欄張貼紅紙條，但在網路發達的今日，不妨考慮在房仲業者的網路、BBS等租屋平台上廣為宣傳。
•策略二：學會跟屋主溝通談判
為什麼大房東不自己出租就好，還要讓二房東轉手多賺一成？這樣的問題你可得和大房東好好說明，因為當個二房東，賺取的就是租金差價，萬一你不能拿到低於市場行情的價碼，投資成本就可能會太高。房東如果自己出租，一旦房子閒置一、兩個月，損失就要大房東自己承擔，但是如果委託給二房東，風險就轉嫁出去了。其次，挑選房客的問題以及其他硬體設施的維修都交由二房東負責，大房東只管每月定時收到房租就好，其他事情都不需要煩惱。但是，風險面也要講清楚，比如，房屋會被改裝、房客會經常更換、還有房租可能是固定……這些都要用條約條列清楚，如此才能達到雙贏。
•策略三：簽一份合理又能互相保障的合約
簽訂租約保障彼此的權利義務相當重要，根據「民法」規定，除非經過大房東同意認可，否則二房東沒有權利將房子全部、部分轉租，二房東與房客訂約後，就必須對房客全權負責，不能推托給大房東，而且將來房客要報稅，國稅局會針對契約，將二房東列為課稅對象。
另外，最好先將一年份的租金，預先開支票給大房東，獲得他的信任，也讓這筆交易更簡單乾脆。如果可以的話，租房契約最好簽長期一點，兩、三年不嫌短，五、六年更好，拉長時間，平均投資成本，讓你賺更多。
•策略四：控制成本裝潢佈置
將房子承租下來後，就要好好裝潢一下，增加賣相，吸引房客入住的意願。不過任何的支出都是成本，當二房東的人必須將本求利，裝潢支出不可能無上限，如果能夠找到一個長期配合，專業但又不貴的裝潢業者配合，更有助於精算投資報酬率。
但要留意的是，二房東最怕請不走、有問題的房客，曾有一位二房東碰到七十多歲的老先生在浴室裡昏倒，溢出的水毀了整棟大樓外牆，雖然老先生沒事，但二房東卻得照價賠償。如果碰到惡意不搬走的房客，處理起來也是隔外麻煩，根據調查，讓房東最感頭痛的房客，首推「不聲不響落跑大搬家」，排名第二的是「經常藉故拖欠房租」，其次為「不愛惜房子，愛搞破壞的壞份子」，甚至「害怕房客在屋內燒炭或開瓦斯自殺」也榜上有名。
租賃房屋時，房客立場較為弱勢，法律多從保障弱勢角度出發，有時會讓房東大呼難為。因此，為了怕房客租金繳交異常，或租期滿了還賴著不走，可將租賃契約交由法院公證，也可委由地方法院所屬的民間公證人代辦，契約若有公證保護，等於是為雙方提供保障，不過，房東還是得跟鄰居、管理員打好關係，這樣也能隨時掌握房客的狀況。
房價太高，沒錢買房當寓公的人，只要多花點心思，誰說沒殼的人不能當個荷包滿滿的二房東呢？
當個成功二房東的六要訣：
1.簽下長期租約，壓低租金。
2.裝潢、電器等租約到期後，送給屋主，增加誘因。
3.做出經濟規模才當得成專業房東。
4.精算租金報酬率，荷包不受傷。
5.簡易裝潢，為房屋加值。
6.慎選房客，簽約保障不可少。
2024專利防護中