因應資產配置國際化,以及國內不動產證券化商品熱度正增溫之際,近年來在國際投資市場大放異彩的REITs(不動產投資信託)成了熱門的投資商品。根據數據顯示,投資REITs不但有穩定的股利、較高的股利殖利率及專業的經營管理團隊等優勢,又因為與債券、股票市場連動性相當低,易於分散投資組合的風險,讓許多機構法人及基金經理人喜歡將此產品納入於資產配置的組合中,以降低資產組合之風險並提高報酬。--------------------------------------------------★何謂不動產證券化不動產證券化係結合「不動產」與「證券化」的概念,以建築物本身的現有價值或土地的未來收益(如租金等)做為投資摽的,透過發行受益憑證的方式,將其細分為小單位的有價證券,讓一般投資人也能參與不動產的投資。★不動產證券化的意義由於不動產具有不可分割及單價昂貴之特性,造成產權移轉、流通與變現的困難度,使得其投資風險過於集中,因此有不動產證券化的誕生。不動產證券化係將投資人與其投資不動產標的之間的法律關係,透過特定機構(一般為專業物業資產管理公司)信託化,直接將持有不動產所有權之物權憑證化,藉此不動產之固定性資產型態得以轉化為高度流動性之有價證券。不動產證券化的型態可以是發起人發行受益憑證募集資金,以進行不動產的相關投資,如REITs;亦可為發起人將本身持有的不動產產權或抵押貸款債權轉變為證券形式出售,如MBS。不過其證券化後之受益憑證均具備三項要素:細小化、規格化以及流動性。所謂「細小化」,是指每單位的價格低,每單位所表彰的只是整體資產價值的若干分之一。所謂「規格化」,是指表彰相同標的物價值的證券,彼此完全相同,可以任意交換而沒有影響。所謂「流動性」,是指投資人與有價證券持有人,可以在公開市場上自由交易買賣。
作者簡介:
吳秋璇澳洲墨爾本大學應用財經碩士寶來證券國際金融部REITs推廣企畫陳品橋美國伊利諾大學MBA全球指數型商品作者寶來證券國際金融部資深交易員吳嘉欽台灣科技大學管理技術碩士寶來證券國際金融部業務主管劉宗聖美國威斯康辛大學財務管理碩士寶來證券(香港)有限公司董事總經理寶來證券國際金融部營運長中華民國證券商業同業公會國際事務委員會委員第20屆中華民國十大傑出經理人獎寶來證券國際金融部交易室協力製作
目錄
序章不動產證券商品興起投資REITs不但有穩定的股利、較高的股利殖利率及專業的經營管理團隊等優勢,又因為與債券、股票市場連動性相當低,易於分散投資組合的風險,讓許多機構法人及基金經理人喜歡將此產品納入於資產配置的組合中,以降低資產組合之風險並提高報酬。第一章不動產投資信託(REITs)簡介不動產投資信託的構想來自於共同基金,主要是發行憑證募集資金,將其資金投資於各種行業之不動產,如超商、購物中心、工廠、醫院……等,收取其投資收益,如租金、貸款或停車費用等,再將其收益轉化成股利形式發給受益憑證持有人。如此一來,原本只有擁有大額資金之法人才能享有之投資收益,小額投資人亦可輕鬆持有,滿足了大眾化投資的需求。第二章全球REITs的發展概況自1960年美國國會依據房地產投資信託法案立法通過REITs,至今已有40多年歷史,其設立的目的在於創造一般投資大眾一個大型商業不動產的投資機會,簡單來說,一般大眾無法投資動輒數億以上的商業不動產,其衍生的租金收入及不動產的增值,是一般大眾所觸及不到的。透過REITs,一般投資大眾得以運用有限的資金享受不動產的穩定收益,及高資產增值回報率特性。第三章如何評估REITs的價值在分析一家公司的表現時,著重的是淨收益。但是由於REITs的資產主要為不動產,而不動產資產的淨收入中因為反映了相當高的折舊攤提開銷,所以無法正確的反映出其資產價值。加上不動產物業的土地價值會隨著時間的增長而增加,淨收入無法正確的反映出其總資產價值,所以對REITs投資人而言,應著重營運收入資金而非淨收入,這是REITs與其他各個產業很不同的一點。第四章REITs的報酬率分析所謂投資收益,是分析投資人將資本投資到金融商品後,獲得的收益與最初投資資本之間的關係,而投資報酬率即是評估期望收益狀況的比率。投資報酬主要來自於資本利得及股利所得之加總。資本利得率為購買金融商品後,商品本身價值變化與購買成本之投資報酬,而股利所得率則是在擁有金融商品期間,所獲得商品本身所產生的配息率。第五章REITs的個股介紹投資公開市場掛牌的REIT,不但有政府部門以及全體投資人共同監督的好處,而且流動性高,可以在集中交易市場(股票市場)靈活進出,變現能力高。更有甚者,若選擇知名指數所涵蓋的成分標的,更加有機會獲取來自REIT的穩定現金流向或買賣價差報酬。附錄
序章不動產證券商品興起投資REITs不但有穩定的股利、較高的股利殖利率及專業的經營管理團隊等優勢,又因為與債券、股票市場連動性相當低,易於分散投資組合的風險,讓許多機構法人及基金經理人喜歡將此產品納入於資產配置的組合中,以降低資產組合之風險並提高報酬。第一章不動產投資信託(REITs)簡介不動產投資信託的構想來自於共同基金,主要是發行憑證募集資金,將其資金投資於各種行業之不動產,如超商、購物中心、工廠、醫院……等,收取其投資收益,如租金、貸款或停車費用等,再將其收益轉化成股利形式發給受益憑證持有人。如此一...
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