田大權教你買屋賺大錢：10年一次的財富重分...

名人推薦：知名作家、主持人吳淡如東森財經新聞主播陳斐娟News98【財經起床號】主持人陳鳳馨TVBSMONEY我最大節目主持人邱沁宜

★房價還會再漲嗎？

短期不可能大跌
1. 房價要在短期間之內出現大跌的局面，可能性不高！
2. 主要的依據有幾個，其一，是「原料」的因素。其二，有行有市。其三，如果大家都不想削價售屋。其四，新政府帶來新「火種」。

房價短期內大跌的可能性不高
　　台灣地區的整體房價走勢，在經過近幾年這波大景氣的洗禮之後，已經進入了所謂的「高峰期」，有些區域，確實就在這短短的幾年間，一口氣漲了一倍之多，更有些地方，從一個原本「沒有行情」的區域，「漲」出了一個全新的市場！

　　如果要問房價還會不會漲？因為牽涉的變數實在太多，單就某幾項指標或因素就作出整體性的評斷，確實沒有太大的意義！但是，唯一可以斷定的是，房價要在短期間之內出現大跌的局面，可能性是不高的！

　　所謂「不會大跌」，主要的依據有幾個，其一，是「原料」的因素。和所有的產業都一樣，原料貴，生產者為了反映成本，市場售價就不會低！這裡所謂「原料」，又分為土地與建材兩種。

　　以土地而言，因為這幾年市場的大景氣表現，把所有地主的「胃口」都養大了，腦袋也養精了！以往印象裡那些外表看似有些「剛毅木訥」、「忠厚老實」的地主，這會兒全都變成了超級房地產專家！包括政策法規、市場行情、營建成本、建商利潤，乃至於推案時機、包裝手法…等等，所有主、客觀因素，全都算的一清二楚！

　　精算出的價格，幾乎全都緊緊扣住那個關鍵的「臨界點」，對建商而言，不僅一點也佔不了便宜，甚至一不小心，就可能賠錢！這種情況，尤其又以寸土寸金的台北市區為甚。

　　在這種「硬著頭皮」的情形下買土地，利潤與風險本就已是一線之隔，如果要確保利潤，就唯有將風險轉嫁出來，呈現在房價的表現上，這也是為何台北市區的房價不斷上漲，而且屢創新高的基本原因。

　　再者，就是原物料的上漲，與營建相關的建材，包括鋼筋、水泥、石材、木材…等等，幾乎　每一樣都至少漲了三、四成到一倍多，再加上因為油價上漲，所墊高的運輸成本，也使得以前一坪大約8-10萬的營建成本，一下子就漲到15-18萬去了，簡單算算，如果每坪的工程造價多了6、7萬，30坪房子的總價馬上就多了兩百多萬！

　　當然，您也可以期待，等到鋼筋水泥、石材木材，甚至是國際油價都跌下來之後再說，不過，依照目前國際的整體趨勢來看，在未來三、五年內要看到這些原物料下跌，機會確實有限！

　　況且，依照經濟學的理論，原料漲的時候，產品一定會馬上因為反映成本而漲價，但是原料跌的時候，產品的價格卻通常不會跌！

大家都不想削價賣房，房價就不會跌
　　再者，則是市場面的因素，也就是所謂的「有行有市」的觀念，房地產市場有一個基本的觀念，就是只要有人買，就有「成交價」，只要有成交價，就會有「行情」！只要有行情，　這價格就「守的住」！

　　雖然台灣社會經歷了長年的景氣低迷，但是不可否認，在「最冷的冬天賣冰棒」賺錢的人還是大有人在，僅管這些購屋族群可能不是所謂的「一般老百姓」，但是其所創造的價格，還是會牽動著整體市場的「行情」！所以，只要市場的成交量持續穩定，這價格要出現大跌的可能性還是不高的！

　　至於「撐住房價」的另一個因素，則是預期心理的影響，畢竟，每個人都不希望自己的房子跌價，尤其是對於在這幾年高檔進場的朋友而言，房價不漲就已經很難過了，更何況是跌呢？

　　以全台灣目前高達88%的房屋自有率來看，對於絕大部份擁有自有住宅的人而言，最基本的心態是不希望房價下跌，就算要脫手，至少也希望夠「回收成本」，非到必要，理當不會出現拋售求現的狀況！人同此心，心同此理，如果大家都不想削價出售，這房價又要怎麼跌呢？

　　另外，由於未來台灣的整體發展態勢，在政治紛亂的局勢告一段落之後，勢將展現出全新的風貌，只要新政府真的願意作一些實質「拼經濟」的事。而說穿了，反正再怎麼爛，至少也會比過去這幾年強的多！只要有新的「火種」，就台灣整體經濟的基本面來看，這把火還是有機會燒的旺的，只要整體經濟局勢出現復甦的走勢，從長遠來看，房價也自然就能出現支撐或上揚的機會與條件，所謂「漲跌」意涵，也將重新回歸市場基本面理性的供需機制，朝健康穩定的方向發展！

　　房價還會漲嗎？有屋在手，希望無窮！無殼蝸牛，加緊努力！

★[平均房價]的意義何在？

市場會切割，不會平均
1. 以往的房地產分析是用路段的「均價」作基礎，再依照個案的差異性，局部討論與修正。
2.現在採取「平均」的計算原則，算出來的房價極有可能會造成消費者解讀時極大的誤判！不是買高了，就是賣低了！
3. 大豪宅是富豪的「投資性商品」，和一般的住宅社區的「自住型產品」，是兩個完全不同的市場，價格不同，銷售方式也不同。

參考平均房價買高、賣低就慘了
　　同一條巷子的房子，卻是兩個市場？這一點都不奇怪！而且早就發生了！台灣各大城市的都市計畫，長久以來一直是屬於住商混合的狀況，除了少數幾個特定的重劃區，刻意將住宅區的規劃設計的規定與範圍，作了明確的規範之外，否則一般市區內的住宅，通常是任其自由發展，而當這幾年，市區裡到處都陸續出現了豪宅產品之後，這樣的情況就更多了！

　　在這種的情形下，不僅使得區域房價的「行情認知」，產生了極大的錯亂，連分析房地產市場的方法與邏輯，也產生截然不同的變化！

　　以往在作房地產分析時，通常是用路段的「均價」作基礎，再依照個案的差異性，局部討論與修正，但是，目前這種「路段性」的思考，幾乎沒有任何「平均」的意義與基礎了！

　　一坪100萬的大豪宅，和一坪40萬的老公寓，都在同一條巷子裡，問題是，這兩間房子的價格要怎麼平均？平均下來70萬，能當成「區域行情」來看嗎？高估了老公寓，也低估了大豪宅！兩個都不算數，參考的意義何在？

　　再者，也許這間大豪宅是富豪的「投資性商品」，這間老公寓卻是住了卅年的標準「自住型產品」，豪宅的推案量越來越大，金額也越來越高，一間上億的豪宅，可能就是一棟傳統的老公寓全部加起來的總額！兩者間在買賣與使用的目的上，都有著天南地北的差異，成交的速度，以及成交的對象都是兩碼事，硬是把兩間房子拿來「平均」一下，有意義嗎？

　　這對於消費者有啥關係？關係可大了！因為房地產市場上有非常多的研究機構，甚至是各大房仲公司的資料庫系統，還是採取以往這種「平均」的計算原則，算出來的結果一旦公佈出來，極有可能會造成消費者解讀資料的過程，產生非常大的誤判！不是買高了，就是賣低了，都不好！

　　還有，就是傳統的研究方法也會面臨極大的挑戰，以往分析整體房地產市場走勢的依據，或有以經濟成長率、GDP、物價指數…等等指標作參考，再相對於「平均房價」作相對應的分析。

　　但是，這會兒也沒法平均了，因為購買豪宅的富豪，一個人的財富能力可能遠遠高於一般受薪階級一百倍，他們一口氣買下十間房子時間，可能比十個人各別買一間的時間還快，用他們的成交量，來「平均」一般老百姓的交易量，中間自然會有很大的落差，這就是為什麼有學者指出，「房價漲50%，薪資增2%」的問題！弄得大家人心惶惶，其實在事實上，兩者之間還是有非常大的出入！

　　說穿了，只是大家對於這幾年快速變遷的房地產市場，都還沒有作好準備！

　　房地產本來就是「個案」，光是同一棟大樓、同一個社區，就有因為樓層高度、景觀差異而有價差，雖然差異有限，但是一坪差個兩、三萬，30坪的房子來回也差了六、七十萬，也不能說它只是個小數而已，更何況是同一條路，甚至是同一條巷子，產品不同，大家一起坐下來「平均」，本來就有問題！

豪宅門檻高，只會愈來愈有價值
　　再來就是談到這些豪宅的主人們，對於「資產」的認知，可能比咱老百姓還要認真的多！由於這些買的起豪宅的富豪們，個個都不缺錢，也不希望房子跌價，萬一真的出現同社區的某一位富豪，因為手頭緊，想要把豪宅認賠出售，您覺得這些富豪鄰居們，會放任這傢伙「打　壞行情」嗎？當然是不會的！

　　這也就是為什麼這種豪宅社區，可以長期一直維持在高價的原因，一方面是由於「門檻高」，住戶素質整齊，良性循環的結果，房子當然越住越有價值，一方面則是由於他們擁有更大的掌控資產的能力，就算真的出現「老鼠屎」，他們也不會任其在市場上賤賣！

　　這點也和一般的住宅社區相去甚遠，一般的住宅社區住戶層次相對複雜，使得價格產生變化的各種主、客觀因素也多，要整合住戶的共識，維持住宅的品質，讓房子越住越有價值，本來就已經是件不容易的事了，更何況是對於價格的變化？

　　還有，就是這樣的變化也會影響到房屋仲介業者的經營模式，以往的店頭式經營，一般都是以「商圈」為基礎，在這個商圈的房子，管你是豪宅或國宅都會賣，問題是，當豪宅越來越多，銷售的方法也不同了，它將不只是一間貴的半死的房子而已，還包括銷售的技巧、服務的品質，都是一門新的學問！

　　有鑑於此，有些仲介業者已經陸續成立了「豪宅部門」，也有些仲介業者也用刻意區隔市場的手法，專作豪宅買賣的生意，為的就是要突顯不同的專業，這些都代表了房市已經走向了另一個新的階段，就長遠來看，絕對是正確，而且必要的！

★頂樓加蓋：到底是不是違建？

85年以後的頂樓加蓋，是道地的違建
1. 依據「公寓大廈管理條例」的規定，屋頂平台不能再以「分管使用同意書」讓頂樓的所有權人使用，就算先前已有此約定，亦屬無效！一旦有人舉報，還是會即報即拆！
2. 在民國71年前所完成的頂樓加蓋違建，屬於「既成違建」不用拆除。
3. 在84年12月31日前，所興建的頂樓增建，則屬於「舊違建」，將依法「列管」，暫時不予拆除，但是如果有人舉報，則還是有被拆除的風險存在！
4. 在85年1月1日以後興建的頂樓加蓋，則是道道地地的違建！即報即拆！

頂樓加蓋值多少錢？
　　雖不能「腳踏實地」，卻可以「仰天長嘯」！頂樓加蓋也算是透天厝？

　　頂樓加蓋，長久以來一直是台灣的房地產市場中的「稀有產品」，本質上，它就是違建！但是有些建物，又屬於違建中可以短期內不需除拆除的違建！

　　一點都不用奇怪！這種在國內的建築管理制度上光怪陸離的案例，不勝枚舉！

　　每次打開報紙或搜尋網路，看到那些每家都強調專業服務、品質信譽的仲介公司，所登的那些中古屋的小方格廣告上，上面大大的幾個字，寫個「投資首選」、「超高投報」…，大概就知道是「頂樓加蓋」的產品了！…咦？不是違建嗎？

　　所謂「殺頭的買賣有人幹，賠錢的生意沒人作」！還真的有許多人利用頂樓加蓋的部分，多隔了幾間套房出租給學生，隨便算算也有個十幾%的投資報酬率，當起了金光閃閃的「包租婆」！對不對或好不好，其實也不須用正氣澟然的態度去批判些什麼，它畢竟是個房地產市場上的特殊現象，以及存在已久的現實。

1. 以造價成本計算
　　至於頂樓加蓋的部分值多少錢呢？或許還比較多人關心吧！由於在本質上頂樓加蓋是沒有產權的（其實也沒有使用權！）一般在市場上有幾種算法，一種是以造價成本來計算，如果是鋼筋水泥的，依照早年的營建成本，一坪頂多算個5、6萬，如果是鐵皮或木造的，一般則抓個1、2萬1坪。

2. 以房價計算
　　另一種算法則是用房價來計算，一般而言，頂樓加蓋的部分每坪的單價大約是同棟一般住宅單價的15%左右為合理，當然，也有另一種，就是直接喊個「整數」！因為這檔事本來就是「你情我願」，愛賣不賣，愛買不買！

　　當然，基於專業的出發點，我在這兒也不能用「鼓勵」的態度，教育讀者朋友們去幹違法的事，否則版稅沒賺多少，吃上官司就麻煩了！所以還是要來談一下頂樓加蓋各種在法律規定上的問題！

　　所謂的頂樓空間或稱其「屋頂平台」，在權利上是屬於該棟建築物所有的所有權人，定義上是屬於「公共空間」，但是以往有許多朋友都有個錯誤的觀念，不論是購買預售屋或是中古屋，如果買的是頂樓的房子，售價通常比同棟其他樓層高了許多，原因就在於頂樓除了擁有比低樓層更較佳的視野景觀條件之外，最主要的是買了頂樓的住戶，似乎也擁有了可以在頂樓加蓋的「權利」！

　　由於法令管制的關係，目前一般的預售屋的建商與銷售業者，大概已經不太敢再向您拍胸脯保證，賣您這些頂樓，還可以「附贈」個頂樓加蓋了，就算還有勇敢的業者告訴您，他們會取得同棟其他承購戶的屋頂平台使用權，基本上，這還是違法的行為，說穿了，這還是「唬爛」！

　　因為依據「公寓大廈管理條例」的規定，屋頂平台不能再以「分管使用同意書」讓頂樓的所有權人使用，就算先前已有此約定，亦屬無效！一旦有人舉報，還是會即報即拆！

71年前完成的頂樓加蓋，不用拆除
　　但是如果您買的是中古屋，就有兩個非常重要的時間點要特別留意了！

　　依現行法令的規定，在民國71年(1982年)前所完成的頂樓加蓋違建，屬於「既成違建」不用拆除，判斷的依據，是以民國71年林務局的空照圖為準。

　　而在84年12月31日前，所興建的頂樓增建，則屬於「舊違建」，將依法「列管」，暫時不予拆除，但是如果有人舉報，則還是有被拆除的風險存在！而在85年1月1日以後興建的頂樓加蓋，則是道道地地的違建！即報即拆！

　　也就是說，就算您購買的頂樓加蓋，是在84年前就已經蓋好的，也不代表完全沒事！建議還是要和鄰居們保持和睦關係才是！

　　總的來說，不管是哪一個年代所興建的頂樓加蓋，基本上，它還是屬於違建，萬一因為這塊「加蓋」的部分，造成了整棟大樓在結構上或安全上的問題，甚或是引起了意外，這罰的還不輕哪！

　　而且由於頂樓加蓋屬於室外違建，如果建材用的差，或是施工作的不好，極有可能因為天候的關係產生危險，萬一發生意外，這就不只是「你家的事」而已，像先前就有多起因為颱風來襲，瞬間風勢太強，掀起屋頂造成鄰房受損，或影響人身安全的案例，這也確實是想購買或使用頂樓加蓋產品的消費者該注意的事！畢竟人命關天，可不能鬧著玩！

違法加蓋須負法律責任
　　首先是在民事責任方面，在公寓大廈管理條例通過後，頂樓所有權人在屋頂平台加蓋房屋，管委會可報請縣、市政府處以新台幣12萬元以上，60萬元以下之罰金，並且會要求該住戶在1個月內拆除，回復原狀，若未拆除，則由主管機關拆除回復原狀，相關費用由該住戶負擔。

　　而在刑事責任方面，頂樓所有權人未經全體住戶同意於頂樓加蓋，將構成刑法之「竊占罪」，可處5年以下有期徒刑。

　　所以，無論就安全性或合法性的角度來看，建議消費者若非必要，最好還是不要選擇這種產品！如果堅持一定要買，仍必須弄清楚相關的規定，並且在進住之後，盡可能地與鄰居保持良好的互動關係！

★房價還會再漲嗎？短期不可能大跌1. 房價要在短期間之內出現大跌的局面，可能性不高！2. 主要的依據有幾個，其一，是「原料」的因素。其二，有行有市。其三，如果大家都不想削價售屋。其四，新政府帶來新「火種」。房價短期內大跌的可能性不高　　台灣地區的整體房價走勢，在經過近幾年這波大景氣的洗禮之後，已經進入了所謂的「高峰期」，有些區域，確實就在這短短的幾年間，一口氣漲了一倍之多，更有些地方，從一個原本「沒有行情」的區域，「漲」出了一個全新的市場！　　如果要問房價還會不會漲？因為牽涉的變數實在太多，單就某幾項...

第一章關鍵時刻，關鍵報告■台灣房市燒滾滾，全民動起來房價還會再漲嗎？高房價會泡沫化嗎？現在還能進場嗎？通貨膨脹對房市是好？是壞？平均房價的意義何在？是國有財產局，還是國產炒作局？「購屋痛苦指數」怎麼算?媒體的房地產報導能相信嗎？台商回流是房市繼續活絡的保證？有錢人都住哪裡？■陸資，終於擺脫了「禁忌話題」！大陸「富豪團」來台對台灣房市有何影響？陸客來台，台灣究竟可以賺多少？紅通通的陸資真的會來嗎？陸客來台投資為哪樁？陸客來台蓋樓為哪樁？■外資來了！來玩真的？真的來玩？台灣房市應該向國際化邁進嗎？外資對台灣房市的影響力將愈來愈大？面對外資進場要如何因應？第二章產品不同，商機不同■豪宅崛起，誰與爭鋒什麼樣的產品夠格叫「豪宅」？豪宅價格飆上天，到底在貴什麼？豪宅價格拼命飆，到底是怎麼回事？豪宅主人最在意產品的哪些事？■台灣商用不動產前景正旺台灣商用不動產的未來在哪裡？陸觀光客來了！店面商機也來了？台商回來了！廠辦的春天也來了？■富貴險中求，「變型金剛」有人愛工業住宅：買到算賺到？夾層屋：到底可不可以買？頂樓加蓋：到底是不是違建？農舍：農地蓋別墅，係金ㄟ?第三章新手上路停、看、聽■第一間房子，就要有投資概念！買屋自備款要幾成才安全？要買「地段好的爛房子」還是「地段差的好房子」？什麼叫做「合理房價」？買預售屋好還是成屋好？房貸該怎麼規劃最適合？購屋也有時尚學？自住要不要考慮換屋行情？「OOXX宅」，究竟是「名詞」？還是「廣告詞」？■「妝」出一個幸福的家裝潢該花多少錢才恰當？如何挑選在賣場挑到適合的家具？如何和設計師打交道？客廳的設計要注意些什麼？餐廳、廚房的設計該由誰決定？衣帽間是必要的嗎？第四章投資專家必殺技■一線三星投資術買房子要鄰近捷運？如何精準投資商圈？如何挑中會改建的房子？景觀值多少錢？■房地產投資專家的思維什麼時候適合買預售屋？什麼時候適合買中古屋？小套房還能投資嗎？住商混合大樓也有商機？■進場靠機會，出場靠智慧如何獲利了結，漂亮出場？怎樣讓房子賣出好價錢？怎樣讓房子銷售更快速？■「好野人」的觀點和你不一樣預售屋和成屋哪個獲利空間大？區位決定一切？投資就要理性掛帥？■房地產投資地雷區該不該搶進「補漲區」？租金計報酬率高就可以購買？景氣好，商圈行情一定好？

第一章關鍵時刻，關鍵報告■台灣房市燒滾滾，全民動起來房價還會再漲嗎？高房價會泡沫化嗎？現在還能進場嗎？通貨膨脹對房市是好？是壞？平均房價的意義何在？是國有財產局，還是國產炒作局？「購屋痛苦指數」怎麼算?媒體的房地產報導能相信嗎？台商回流是房市繼續活絡的保證？有錢人都住哪裡？■陸資，終於擺脫了「禁忌話題」！大陸「富豪團」來台對台灣房市有何影響？陸客來台，台灣究竟可以賺多少？紅通通的陸資真的會來嗎？陸客來台投資為哪樁？陸客來台蓋樓為哪樁？■外資來了！來玩真的？真的來玩？台灣房市應該向國際化邁進嗎？外資...