Part1 房屋篇
1.不想買到跳樓屋，應知跳樓事！
羅覓鷗與朱俐葉結婚三年後，終於買了自己的房子。沒想到小倆口搬進去之後，才從鄰居的口中得知，這棟公寓曾經有一名男子吳士比從頂樓平台跳樓自殺身亡。膽小的朱俐葉害怕公寓會鬧鬼，每天晚上都失眠。羅覓鷗一方面不忍愛妻受苦，另方面不滿前任屋主雷得從未告知這間房屋是「凶宅」，馬上就去找雷得理論，要求退屋還錢。然而，雷得認為跳樓男子是從頂樓平台躍下，並不是在這間房屋裡面自殺，所以這間房屋並不算是「凶宅」，拒絕退屋還錢。買房子真是要注意啊！
法律新聞眼
曾經發生過非自然死亡事件的房屋，我們稱它作「凶宅」。買賣房屋時，賣方如果沒有告知買方這個房屋內發生過命案，也就是房屋是俗稱的「凶宅」，這件事實，買方可以主張這個房屋有重大的瑕疵，得以請求解除契約或是減少買賣的價金。但是現實生活中，曾經發生一種讓人困擾的情況，就是從屋內往外跳，其他不同樓層之住戶跳樓、發生命案、自殺等等。像上面所說的情形，不是發生在這間屋子或這一個公寓樓層裡，例如樓上有人跳樓，整棟大樓的各個樓層都會變成凶宅嗎？常見新聞的標題上寫著：房屋內有非自然死亡之情事，構成房屋買賣之瑕疵等等。但是在跳樓的情形呢？這是一般人比較不容易理解的部分。不管再怎麼困擾，還是搞清楚比較好！畢竟買賣房屋的時候，這是非常重要的因素之一，不管是對買方或者賣方來說，都有加以探索的需要。實際上，法律並無明確規定什麼樣的房屋是「凶宅」。內政部曾經對於「凶宅」的定義，作出行政解釋，內容大略是：一般大眾所俗稱的「凶宅」，主要指在賣方持有產權的期間裡，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。請注意，這裡有個「賣方持有產權的期間」這種限制條件哦！也就是說，如果賣方持有產權期間沒有凶殺事件，而是在賣方的「前手」持有產權的期間發生的，可能會被認定不是凶宅！這樣說來，是不是有點怪怪的呢！有關房屋被認定是「凶宅」的這種瑕疵，舉一個曾經發生的案例來做說明：原告主張所購買的房屋，為公寓大廈的其中一個樓層，曾經有人從那棟大樓的其他樓層跳樓自殺，他發現這件事之後，認為所購買的房屋是凶宅，跟被告（賣方）說那個是屬於重大的瑕疵，要求解除契約。賣方主張說：買方又不是買下整棟大樓，他出賣的那一層並不是凶宅，是正常的房屋，不可以解除契約。在這個案例，法院認為大樓的不同樓層，就算曾經發生自殺或跳樓事件，在一般交易觀念上，並不認為其他樓層也會因此變成「凶宅」，這種跳樓事件不會導致房屋價值、效用、品質之減損【註：大樓有人跳樓，真的不會造成這棟樓的房價下跌嗎？前述觀點，值得檢討】。雖然，有些人會認為樓上曾經發生自殺事件，或同棟大樓曾有跳樓事件，是會讓人感到害怕，心裡會毛毛的啊，怎麼會不算凶宅呢？也許這種想法對一般人來說是有點道理，可是這樣的看法，是不被法院接受的。法院認為這種跳樓自殺事件，如果不是發生在買方所購買的那一層屋子內，也就不會影響買方的居住品質，或減少房屋的價值。房屋既然沒有「效用或品質」等等的瑕疵，那麼要因為有人從其他樓層跳樓自殺，就要求解除房屋買賣契約這種的要求，法院是不會認同的。簡單來說，法院認為跳樓事件，並不會導致整棟大樓都變成凶宅。而且這種情形，其實大多屬於個人主觀上的、心理上的感受。因人、因時、因宗教信仰等等不同，而有差異，也可能藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式等等，去除該不安之心理狀態。所以法院認為在一般的交易觀念上，很難認為跳樓事件會導致其他樓層的價值、效用或品質上產生重大瑕疵。以上是法院的看法，是否正確、是否合乎社會生活常理，那就見人見智了！如果沒有特別約定時，不願買到凶宅，就依上面所說的標準加以判斷。但是我們若在買賣契約加以限制，就可以依我們的意願，買到我們中意的房子。一般來說，在不是新成屋的買賣，買賣不動產的時候，會有「不動產標的現況說明書」，上面會有關於「建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」一欄，要賣方勾選。通常發生買賣爭議的情形，就是出賣人故意隱瞞實情，而在該欄位勾「否」，後來買方才發現大樓有跳樓事件，因而產生糾紛。除了前面所說的看法外，曾經有法院認為，若有人跨出陽台跳下而身故（墜落地點在中庭），因為死亡（陳屍）地點不是在屋內，與死者在屋內自殺的情形不相同。也就是說，有的法院甚至認為，在跳樓自殺的情況，因為死者是跳到屋外去，不是陳屍在屋內，所以不能認為房屋有重大瑕疵。也就是說，如果從陽台往外跳，死在別人家，別人家變成凶宅，陽台這間屋子卻可能被認定不是凶宅呢！所以如果在意這類事情的人，千萬要注意在買賣契約加註相關特別條款。因此，提醒要購買房屋之人，假若很在意這類事情，不希望買到曾經跟任何跳樓事件扯上關係的房屋，或是不希望房屋附近有墳墓地等等，那麼對於打算要購買的公寓大廈樓層，就必須特別在契約內註明這類的詢問事項，把它作為契約的一部分，也就是成為特別約定事項。因為若有事先詢問或約定的話，賣方就必須保證房屋沒有發生過這種情形。也就是說，特別在契約上載明不能有同棟樓層跳樓之類的事情，賣方就必須查明是否有此事實，加以向買方說明；若有，賣方仍然故意隱瞞，買方就可以主張解除契約。一個小觀念，可能避免數百萬元或數千萬元之損失，不僅自己知道就好，也請將此觀念轉知親朋好友！
律師小叮嚀：不想買到附近有非自然死亡事件之房屋，請在買賣契約註明清楚！
2.買到有瑕疵的房子，該怎麼辦呢？
史象儒與卓妹妹愛情長跑十年，總算有情人終成眷屬。為了共築愛巢，兩人花了不少時間四處看屋，最後買下一戶已裝潢完成且附送家具的翻新公寓。莫約半年後的某天晚上，史象儒加班很晚還沒回家，卓妹妹坐在客廳沙發上，讀著暢銷小說《半月の夜空》，有感於書中女主角坎坷遭遇和自己頗為相似，內心感傷，不忍再讀，便隨手把書擱在茶几，躺在沙發上發呆，不一會兒竟睡著了。史象儒回家後，看到睡著的愛妻眼角帶有淚痕，再瞥見茶几上的書，心裡納悶這書到底寫了什麼，伸手把書拿起來一看，發現封面上有水漬，以為是卓妹妹哭得太誇張才把書弄濕，想不到頭頂冷不防地被水滴打個正著，抬頭一看才發現天花板竟然在漏水。隔天史象儒請水電工來檢查，發現裝飾用的木質天花板裡面原來是亂七八糟，佈滿樓上住戶的各種水電管路，難怪會發生漏水問題。卓妹妹眼見愛巢「落漆」，心情鬱卒，氣到不跟史象儒說話。史公該怎麼解決這內憂外患的局面呢？
法律新聞眼
興高采烈的付款千百萬買新房子，裝潢時竟發現天花板裡佈滿樓上房屋的污水糞管等明管，怎麼辦呢？屋頂空間，包含客廳、餐廳、廚房、臥室，存有樓上的污水糞管、排水管、冷熱水管等明管，可不可以退錢呢？這種房屋有沒有瑕疵？是小瑕疵還是大瑕疵呢？什麼是房屋的重大瑕疵，先從瞭解民法上規定的「瑕疵擔保責任」談起。以「買賣房屋契約」為例，依據 民法第354條規定：「物品之出賣人，物品包括動產、不動產，對於買受人應擔保移轉於買受人的時候，沒有滅失或減少物品價值之瑕疵，也沒有滅失或減少物品通常效用或瑕疵。但是，減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」也就是說，房屋之出賣人要有擔保出賣之房屋及土地沒有瑕疵的責任，也就是指賣方交屋給買方時，應擔保所出售的房屋不能有瑕疵【所謂瑕疵，就是指符合通常使用效用的品質，例如房屋會漏水或是氯離子過高的海砂屋等等，就是典型的瑕疵；至於在墓地上蓋房子，土地是否算是瑕疵，乃屬特例，尚無發現實務討論此種類型，應依具體契約類型判斷】。如果有這樣的情形，賣方就要對買方負「瑕疵擔保責任」，不論是新成屋或中古屋都是一樣的。接下來我們就要瞭解，房屋的瑕疵要件構成之後，買方應如何主張權利呢？這時候，就要判斷瑕疵的大小，來決定買方能不能主張「解除契約」，是否能討回全部的買賣價金，或者是只能請求減少部分買賣價金。在物之瑕疵擔保責任上的權利主張，最重要的應注意「瑕疵通知」這件事情，以及主張權利的時效問題。依 民法第365條及相關的規定，如果物品有瑕疵，買方可以主張「解除契約」或「請求減少價金」，這個解除權或請求權，原則上在買方通知賣方後六個月內不行使，或者自房屋交付時起經過五年而消滅；所謂六個月內不行使，例如賣方不願意負責任，而買方也沒有在六個月內向法院提出訴訟主張權利。重要的是，必須在六個月內表達要行使權利的意思【法律不保護怠於行使自己權利之人】，但是有個例外，就是賣方若故意不告知瑕疵，就不適用六個月時效期間的限制，因為故意不告知的賣方不值得保護，法律就加重保障買房子的人。也就是說，買方接收了房屋後（交屋），應趕快檢查房屋有無瑕疵，並在發現瑕疵時，立即通知賣方，通常都是以存證信函的方式通知，這樣比較容易保留證據。通知賣方房屋有瑕疵後，只有六個月的期間，買方一定要在這個時間內，決定是不是要主張解除契約或者請求減少買賣價金，如果超過時間的話，這個權利就會因為超過時效而消滅了。此外，如果房屋點交後已超過五年，買方一直沒有發現瑕疵，那麼也不會有解除權或價金減少請求權，畢竟時間過了太久，為了交易的安定，法律不容許過了這麼久才吵著要「退房」的事。所以由上述說明可以知道，買賣房屋發現漏水或其他瑕疵時，應該即刻將瑕疵通知賣方，雙方共同協商瑕疵處理方法，如果無法在數個月內處理完成，最好在一、二個月內寄發存證信函予賣方，內容就是主張解除契約或者請求減少價金的意思，這樣就是在六個月內行使權利了！經常發生協商和解時討論太久，超過六個月，還在討論房屋修理的問題，而沒有討論減少價金或解除契約的事情。事後雙方發生訴訟時，賣方就會主張已超過六個月的權利時效除斥期間，到時買方就頭大了。所以，買賣房屋時，要記得這個「瑕疵通知後六個月的權利主張期間」的規定。
律師小叮嚀：瞭解房屋瑕疵的意義，保障自身權利！3.房屋與廣告內容不符，可否主張瑕疵減價？
從事金融業的王紹君從小就愛看日本漫畫，對於日本人生活型態非常嚮往，尤其酷愛日本溫泉文化。今年她決定貫徹小資女孩的路線，要幫自己買一間小房子，加入有殼一族的行列。正好電視廣告強力放送著「溫泉幸福宅」的預售屋廣告，主打「家家戶戶都有溫泉風呂」、「回家，就像住進日式溫泉旅館」等口號，看得王紹君好心動。她利用假日來到建商的接待中心看看，坐在日式裝潢風格的樣品屋裡，聽著身穿和服的銷售人員解說，鳳心大悅之際，阿莎力買下去。沒想到交屋之後，王紹君才赫然發現浴缸是稍微有大一點，不過什麼品牌的也搞不清楚。水龍頭流出來也只是普通的熱水，心想「說好的溫泉呢？」她馬上打電話要求建商給個交代，但建商卻推說是政府還沒發給執照，所以才無法提供溫泉水。王大美女覺得自己被建商騙了，下定決心要討回公道。
法律新聞眼
某建商推出建案，廣告上有「戶戶有溫泉」或是「優良溫泉住宅」的標語或說明文字，有位屋主買售房屋後，發現並無溫泉可以使用，所以向法院提出主張減少價金訴訟。士林地方法院就此爭議做出判決，認為廣告內容也屬於契約的一部分，建商出售的房屋，沒有原初廣告中說的溫泉，則該房屋價值就會貶損，也就是有溫泉的房屋比沒有溫泉的房屋有價值，所以判決建商應該要減少價金一百卅六萬元；這就是一種物之瑕疵擔保責任。這件案子的消費者，主張因為相信溫泉廣告文宣，且因廣告註記已取得政府核准開發溫泉之核可字號，才會買下房屋，之後卻沒有溫泉可以使用。建商則主張溫泉設備已設置完畢，但是因為行政程序尚未辦理完成所以暫時不能合法使用，等行政程序完備後就可以使用了。法院判決認為，依據消費者保護法規定，廣告內容也屬於契約義務的一部分，沒有廣告所述之溫泉就應該負瑕疵擔保責任。依消保法規定，廣告屬於契約的部分內容，所以建設公司在出售房屋的廣告中，說明出售的房屋是有溫泉，則該廣告的內容會成為契約的一部分，假設沒有那個溫泉，就該部分而言，乃是瑕疵，消費者得主張建商應負物之瑕疵擔保責任，可以請求減少買賣價金，例如前面說的溫泉房屋案，法院就判決減少一百多萬元的價金。在溫泉得否使用的判斷，可能有二種情形，一種是事實上不能使用，一種是法律上不能使用。所謂事實上不能使用，是指事實上根本就沒有溫泉的設備，這是很典型的瑕疵；另一種是法律上不能使用，就是指事實上雖然有溫泉設備，但是現在尚未符合法律規範，還不能使用。關於使用的概念，不是僅有社會觀念的事實上不能使用而已，業者經常以事實可以使用作為抗辯，其實是不合理的，法律上既然規定不能使用，不能使用就是不能使用，與事實上不能使用為相同的情形，應等同看待之。其實，無論是法律上不能使用或事實上不能使用，都應該屬於瑕疵，因為對於消費者而言，沒有承擔法律上不能使用的義務，該行政申請完備的義務，應該是出賣人的責任。因此，提醒買賣此類型房屋之消費者或是爾後要買售新屋，無論是成屋或預售屋的消費者，應該要將房屋廣告妥善的保存下來，若建商其後交付的房屋品質未達到廣告上所說明的內容，就有證據可以主張權利。
律師小叮嚀：看廣告買房子，請記得要把廣告保留下來哦！
2025專利防護中